Ипотека и недвижимость - Строительство офисов: освоение территории за мкад

С чего начать получение ипотечного кредита? Какие документы для этого нужны? Заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина советует прежде всего обратиться за консультацией к специалистам. Сотрудник банка при собеседовании просчитает доступную заемщику сумму кредита и оценит вероятность его получения.

Чаще всего банки требуют стандартный список документов. Начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка Розничные услуги Мария Серова сообщила, что наемные сотрудники предприятий и организаций должны предоставить:
копию паспорта (все страницы, включая пустые);
для мужчин до 27 лет документы, регулирующие отношения с воинской обязанностью;
копию трудовой книжки, заверенную печатью работодателя;
справку о доходах (форма 2-НДФЛ, налоговая декларация, страховые выплаты, свободная форма на бланке компании и др.);
копию трудового договора (при наличии);
документы, подтверждающие текущие обязательства (при наличии).
В Росбанке, по словам Елены Шилиной, кроме стандартного списка, потребуют аттестаты/дипломы, водительское удостоверение (при наличии), свидетельства о браке и рождении детей.

Кредит для крупной компании

Для предпринимателей список значительно расширен. Помимо прочего они должны предоставить документы по компании, в которой владеют акциями / паями / долями в уставном капитале:
копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании;
копии документов, подтверждающих приобретение акций компании;
копии документов, подтверждающих осуществление расчетов за приобретенные акции;
копию свидетельства из налоговой инспекции о внесении записи в Единый Государственный Реестр юридических лиц, заверенную печатью компании;
выписку из банка (банков, при наличии нескольких счетов) о движении денежных средств (расчетный, валютный счет) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев на дату, отстающую от даты подачи заявления на получение кредита на срок не более одного календарного месяца;
справку из банка с отметкой о сальдо счета, наличии/отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету;
копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании (копии кредитных договоров, справка о состоянии ссудной задолженности, письма/уведомления от кредитора);
копию договора аренды офисных, складских, производственных помещений;
копии договоров (3-5 шт.) с основными покупателями / поставщиками / контрагентами;
копии форм № 1 и 2 (бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках) за предыдущий год и на последнюю отчетную дату (за последний отчетный период) или копию формы налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход;
налоговые декларации за предыдущий календарный год и истекшие кварталы текущего года (по единому социальному налогу), а также документы, подтверждающие уплаты компанией взносов в государственные социальные внебюджетные фонды, включая расчет авансовых платежей по страховым взносам;
копии лицензий, сертификатов, патентов с печатью и подписью компании.

Представители пресс-службы Городского ипотечного банка акцентируют внимание на том, что клиент должен предоставлять документы в форме, указанной в списке (подлинник / нотариально заверенная копия / копия и подлинник для сверки). К моменту подачи в банк полностью сформированного комплекта документов нужно оплатить сбор банка за рассмотрение заявления на ипотечный кредит. Собрав необходимые документы, заполнив заявление на получение кредита и оплатив сбор банка за рассмотрение кредитной заявки, клиент передает этот комплект документов на рассмотрение в банк.

Предоставление кредита

По словам Марии Серовой, решение о предоставлении кредита принимается банком максимально быстро. Условия предоставления кредита зависят от особенностей выбранного заемщиком кредитного продукта, но одним из наиболее существенных требований остается требование о наличии у заемщика стабильной занятости и дохода, достаточного для обслуживания запрашиваемого кредита.

По информации из Городского ипотечного банка, после того как финансовое учреждение примет решение о предоставлении кредита, консультант передает клиенту уведомление банка, в котором будут содержаться все параметры кредита. Ему также предоставят информацию о дальнейших действиях по подбору объекта недвижимости, список документов по объекту недвижимости и образцы договоров.

Остается заключить ипотечную сделку. По информации пресс-службы Городского ипотечного банка, решение кредитного комитета банка действует три месяца, хотя в отдельных случаях оно может быть продлено еще на один месяц. За это время клиенту необходимо:
подобрать объект недвижимости и согласовать схему проведения сделки, предоставить в банк и страховую компанию необходимые документы по объекту;
оценить данный объект в профессиональной оценочной компании, аккредитованной при банке;
подписать кредитный договор и договор приобретения объекта недвижимости.
После государственной регистрации права собственности и обременения необходимо произвести расчеты с продавцами за приобретаемый клиентом объект недвижимости.

С момента государственной регистрации права собственности и обременения клиент становится собственником жилья и начинает выплачивать сумму кредита и проценты.
Большинство компаний отказываются пока комментировать тему появления в Подмосковье крупных бизнес-центров. Реакция на сообщение о строительстве такого центра в Серпухове примерно как в 2002 году у Сергея Елисеева на открытие офиса МИЭЛЬ там же: И чего их туда понесло?

Информационный повод

Недавно группа компаний RIGroup сообщила о начале строительства в подмосковном городе Серпухове бизнес-центра класса B.

По информации пресс-службы компании, бизнес-центр будет расположен на улице Ворошилова подмосковного города Серпухова. Общая площадь 7-этажного здания составит 6880 кв. м. Комплекс будет оборудован подземной парковкой на 67 мест, кроме того, проектом предусмотрено строительство ресторана, кафе, конференц-зала, выставочного зала площадью 910 кв. м. На крыше здания будут в летнее время проводиться встречи и презентации.

Янис Жуков, начальник департамента коммерческой недвижимости, в интервью Собственнику отметил, что на сегодняшний день в городах МО, отдаленных более чем на 50 км от столицы, подобного рода объектов не так много. Есть проекты в Орехово-Зуево и Коломне. RIGroup сейчас строит БЦ в городах Клин, Сергиев Посад и Наро-Фоминск. В Подмосковье на данном этапе пока больше распространена практика строительства БЦ под конкретного заказчика, но такого рода объекты не учитываются в аналитике, говорит Жуков.

Финансирование заявленного проекта ведется из собственных средств RIGroup, а также из заемных средств. По итогам тендера генподрядчиком строительства стала подмосковная компания Спецстрой-2.

Размер арендной ставки в новом бизнес-центре предположительно будет находиться в пределах 300 долларов за кв. м в год. По словам Жукова, учитывая сложившийся на рынке высокий спрос на площади в БЦ с удобной инфраструктурой и современными средствами коммуникации, арендная ставка пока может только увеличиваться.

Ввод объекта в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2006 года. Комплекс в Серпухове не первый бизнес-центр в Московской области, возводимый компанией RIGroup. До этого, напомним, компания объявила о строительстве бизнес-центра в Мякининской пойме. Однако если Мякининская пойма это почти Москва, то Серпухов это совсем другой рынок В Химках, Мытищах, Люберцах, Одинцово, Домодедово и некоторых других городах уже сформировались и активно развиваются центры деловой активности. Однако так далеко еще никто не заглядывал. Правда, как уже говорилось, крайне успешный ныне офис МИЭЛЬ в том же Серпухове 3 года назад аналитики тоже называли странной затеей

По мнению аналитиков ИС СканРиалти, по сравнению с Москвой у области есть два главных козыря более низкая себестоимость строительства, включая цены на землю, и, соответственно, более низкие арендные ставки. А значит, и девелоперам, и арендаторам имеет смысл обратить более пристальное внимание на область как альтернативу столице.

Мнения экспертов

Несколько лет назад такого явления, как офисный рынок Подмосковья, не существовало вовсе, да и сейчас о нем можно говорить лишь как о потенциально перспективном. Так, многие аналитики уже признали перспективность ближнего Подмосковья для строительства офисов, так как подобное расположение офисов компаний, с одной стороны, позволяет минимизировать расходы на аренду, с другой помогает при необходимости организовать логистику и арендовать склад и офис в одном и том же месте. За расположение в ближнем Подмосковье ратуют также бэк-офисы крупных компаний, чья работа не связана с большим числом встреч. Однако дальнее Подмосковье, куда не так просто добраться сотрудникам компаний, вызывает у большинства аналитиков сомнения. Андрей Патрушев, руководитель пресс-службы компании Knight Frank, говорит, что, только если удастся грамотно организовать транспортное сообщение с Москвой, такой проект может быть удачным.

Что касается обсуждаемого проекта, то, по словам Яниса Жукова, будущими арендаторами БЦ станут филиалы банков и страховых компаний, организации, имеющие филиалы в городах МО, средние и крупные местные предприниматели, реализующие инвестиционные программы на территории области.

Руководитель отделения Академическое департамента коммерческой недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Наталья Кузнецова говорит, что рынок Подмосковья интенсивно развивается, но его объемы развития не сравнимы со столичными.

Офисы строятся в рамках торговых комплексов либо производственно-складских помещений иногда территории офисных и производственных помещений делятся 50Х50. В настоящее время производство выводится за территорию МКАД, и офисная недвижимость стремится за складской. В пределах 15 км от МКАД активность очень высокая (Одинцово, Балашиха, Бутово), далее активность понижается, говорит Кузнецова.

Существовавший до недавнего времени застой в сегменте офисной недвижимости объясняется, по большей части, отсутствием спроса. Строить современные бизнес-центры не имело смысла, а старый фонд морально и физически устаревал. Даже в городах ближнего Подмосковья, которые уже почти Москва, местные компании и филиалы столичных фирм довольствовались первыми этажами жилых домов или, если повезет, офисами в торгово-развлекательных комплексах, где отделение банка могло соседствовать с турагентством.

Сегодня спрос по-прежнему остается вялым. За МКАД компании уже хоть и едут, но все еще не особенно активно, а посему и девелоперы неохотно берутся за реализацию подобных проектов. По данным компании СканРиалти, лишь 19,2 % московских компаний готовы рассматривать возможность аренды или покупки офиса в области, и то в зависимости от месторасположения объекта. Так есть ли смысл вообще что-то строить за пределами столицы?

Как считает Елена Жильская, начальник отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty, в Подмосковье крайне тяжело позиционировать новый бизнес-центр в расчете на локальный рынок, так как все равно основное сосредоточение бизнеса наблюдается в Москве, а местные жители преимущественно работают в столичных компаниях. Такой же точки зрения придерживается и Евгений Якубовский, генеральный директор компании Новая Площадь property management: В столице сосредоточены офисы большинства компаний, осуществляющих свою деятельность не только в Московском регионе, но и в России в целом. Это значит, что именно здесь с высокой степенью вероятности будут расположены офисы не только нынешних, но и будущих партнеров по бизнесу.

Однако смысл строить в Подмосковье есть, утверждает Алексей Иванов, генеральный директор ИС СканРиалти. Наша компания проводила исследование, посвященное состоянию офисного рынка Подмосковья и перспективам его развития. Как свидетельствуют результаты, потенциальных арендаторов и покупателей офисных площадей в подмосковных бизнес-центрах гораздо больше, чем кажется на первый взгляд. Причем как среди столичных, так и среди местных компаний. Просто многие предпочитают иметь офис в Москве, потому что так удобнее и престижнее, и даже более высокая, по сравнению с Подмосковьем, цена их не отпугивает. Это стереотип, на преодоление которого нужно время. Ведь если разобраться, гораздо разумнее расположить офис или бэк-офис в непосредственной близости от складских или производственных помещений. Так, в частности, можно легче осуществлять контроль за деятельностью компании. Да и рабочая сила в области дешевле. Другое дело, что качественной альтернативы Москве область пока предложить не в состоянии.

Информация к размышлению

В ходе исследования, проведенного специалистами ИС СканРиалти, были опрошены 93 московские компании, которые не возражали против размещения основного или дополнительного офиса в Подмосковье. Обязательными требованиями к бизнес-центру в области были названы:

-транспортная доступность, то есть месторасположение рядом с главными транспортными артериями и удобные подъездные пути (97 % опрошенных компаний);
-значительная (40-50 %) экономия на арендной плате (86 % опрошенных компаний);
-хорошо оборудованный паркинг с большим количеством машино-мест (83 % опрошенных компаний);
-инфраструктура: пункты питания, банкоматы, сервисные службы и др. (67 % опрошенных компаний).

Среди обязательных условий назывались также трансфер сотрудников до ближайшего метро за счет арендодателя или хотя бы организованный его силами (справедливо, естественно, только для офисных зданий, расположенных недалеко от МКАД и в городах-спутниках) дорогой евроремонт, современное инженерное и техническое оснащение здания.