Ипотека и недвижимость - Перемена приоритетов

Точечная застройка по-прежнему в фаворе у столичных девелоперов, но крупные компании, получившие доступ к значительным финансовым ресурсам для освоения больших площадок, перешли к масштабным проектам. В Москве все активнее говорят о строительстве не просто элитных комплексов, но целых кварталов. Правда, масштаб и перспективы у заявленных проектов разные.

Вместо резины

Создание качественно новой среды проживания в отличие от точечного строительства процесс более долгий, хлопотный и малознакомый современному рынку жилья. Искусственно созданное скопление супердорогих домов на Остоженке профессионалы рынка уже почти в открытую называют элитным гетто и требуют новых проектов, которые бы органично вписались в город. Отгородиться от города нельзя, любой квартал, даже самый элитный, должен быть живым, говорит Андрей Лукьянов, первый заместитель директора департамента инвестиций в недвижимость банка Российский кредит. Банк инвестирует средства в создание элитного квартала на месте завода Каучук (ул. Ефремова, ст. м. Фрунзенская).

Когда мы поняли, какую концепцию выбираем, оказалось, что очень трудно найти профессионалов, которые смогли бы ее качественно реализовать, говорит Лукьянов. У компаний нет ни градостроительного, ни архитектурного опыта, чтобы правильно построить жизнь в отдельном квартале, [но] в рамках города.

Строительство масштабных элитных проектов предъявляет новые требования к архитекторам, соглашается Илья Шкабара, заместитель генерального директора компании КВ Инжиниринг. В России практически нет специалистов, которые осуществляли бы масштабное (квартальное) строительство элитного жилья. То, что за последние семь лет было построено на Новом Арбате, Остоженке, Патриарших прудах, с точки зрения создания однородной среды не идет ни в какое сравнение, к примеру, с элитными жилыми кварталами в Лондоне и Париже. По мнению Шкабары, требования, которые предъявляют покупатели элитного жилья, значительно выросли за последние годы. Если в недавнем прошлом элитным было любое нестандартное жилье, даже с большой плотностью застройки, то сейчас покупатель готов платить большие деньги только за проект, безупречный во всех отношениях, отмечает эксперт.

На территории в 10,2 га, которую сейчас занимает производство резинотехнических изделий завода Каучук, планируется построить примерно 250 000 кв. м надземных площадей. 150 000 кв. м займут квартиры, примерно столько же отведут на подземные паркинги и инженерию, на 15 000 кв. м разместятся торговые площади и предприятия сферы услуг (мини-маркеты, кафе, досуговые учреждения, фитнес-центр и бассейн), наконец, на территории почти в 3500 кв. м расположатся детские сады и школы. Оставшееся пространство займут парки и аллеи элитные жильцы любят простор не только в квартирах. Инвестор рассчитывает продавать жилье по $5000-8000 за 1 кв. м, правда, пока не определено, как будут происходить продажи через институт долевого участия или покупателям предложат готовые объекты. Производство инвестор переведет за свой счет на вспомогательную площадку в Очакове, где будут построены новые заводские корпуса. Программа рассчитана на срок до 2012 г., общий объем инвестиций, по информации Российского кредита, составит около $1 млрд. Сейчас начинается разработка архитектурной концепции ею займется известный российский архитектор, но до окончательного оформления договора с ним имя не разглашается. Консультировать проект будут еще два архитектора мирового уровня, которые еще не работали в России, их имена также пока держатся в тайне.

На территории квартала, по нашим подсчетам, будут жить почти 3500 человек, говорит Лукьянов. Их жизнь нужно организовать так, чтобы им было удобно и безопасно, но в то же время они не были бы отгорожены от городской жизни. Год назад, по его словам, они рассматривали стандартную для Москвы концепцию, которая предусматривала гораздо больший объем жилых площадей. Но в конце концов от нее было решено отказаться. Мы посчитали, что годовая емкость столичного элитного рынка не более 200 квартир, уверяет Лукьянов, потребители бизнес-класса готовы ежегодно поглощать примерно 1000-1200 квартир. Поэтому любой инвестор, задумывающий масштабный проект, должен очень внимательно и ответственно подходить к его реализации на рынке должна сохраняться стабильность.

Эксперты, в целом высоко оценивая потенциал и перспективность подобных проектов, не устают напоминать и о всевозможных проблемах, без решения которых проекты не смогут претендовать на успешность. Риэлторы говорят, что основная проблема застройщика как вмонтировать формат дорогого жилья в городской район с непритязательным окружением. Недалеко от Каучука сейчас располагаются Усачевский рынок, Дворец молодежи и строительный рынок на Фрунзенской. Окружение, местоположение и инфраструктура очень существенные факторы для определения статуса жилья, уверяет Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty. Комфорт не зависит от числа этажей или масштабности элитной застройки. Нет очевидных объективных преимуществ проживания в малоквартирном доме: клубные дома это некий стереотип, навязанный потребителю ранее. Главное продуманная до мелочей концепция проекта, адаптированная под реальные нужды жильцов.

Москва не может развиваться за счет точечной застройки, отмечает Алексей Сидоров, заместитель генерального директора Калинка Риэлти, ей нужны градообразующие проекты с развитой инфраструктурой, новыми коммуникациями, новыми рабочими местами, наконец. То, что столичный рынок понял необходимость создания масштабных проектов и начал их развивать, это очень хорошо: люди накопили соответствующий опыт и знания. Еще несколько лет назад такие проекты были преждевременны нельзя от скворечников сразу переходить к дворцам. Рекультивация и реновация промышленных зон, на месте которых будет построено элитное жилье, насущная задача, главное чтобы при ее решении интересы города совпадали с интересами частных инвесторов.

Вместо конфет

Рассогласованность интересов стала одной из основных причин пробуксовывания проекта Золотой остров. Он стал широко известен не только как наиболее масштабный, но и как весьма проблемный проект. Один из основных застройщиков, в распоряжении которого находится почти 5 га земли, Группа компаний КРТ до апреля 2005 г. была и основным заказчиком по инженерии всего острова, вложившим в исследования почвы и территории острова несколько миллионов долларов.

Проект обещал стать одним из самых амбициозных и успешных. В июне 2003 г. мэр Москвы утвердил программу развития крупной туристско-деловой зоны Золотой остров. Новое строительство должно охватить территорию Болотного острова от Большого Москворецкого моста до памятника Петру Великому на стрелке острова. Место престижнее в столице найти трудно остров расположен почти в самом сердце Москвы, напротив Кремля. Его площадь свыше 40 га, а общая площадь новых объектов, которые должны на нем появиться, превысит 600 000 кв. м. Если считать вместе с реконструируемыми то в два раза больше. По расчетам КРТ, говорит Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга и PR Группы компаний КРТ, на острове при рациональном планировании можно построить около 112 000 кв. м элитного жилья, примерно 150 000 кв. м торговых, 20 000 кв. м офисных, более 150 000 кв. м гостиничных площадей и объектов культуры. Задача нелегкая, но выполнимая, если будет четкая координация всех работ, уверены в КРТ. Объем инвестиций в проект был оценен в $2,7 млрд, программа расписана до 2010 г.

Рынок забурлил, в прессу стали просачиваться сведения о том, что стоимость 1 кв. м здешних видовых квартир может достичь $50 000. Правда, в самой ГК КРТ эту информацию не подтверждали. В 2003 г. у нас были заявки от застройщиков, вспоминает Бригаднова, с предложениями для потенциальных покупателей по $20 000 за 1 кв. м. Но надо сначала создать действительно уникальный продукт, а потом устанавливать на него соответствующую рынку цену. Для сравнения: по данным компании Vesco Realty, осенью 2005 г. были завершены продажи таун-хаусов в комплексе Эолис (через реку напротив Кремля): все восемь квартир были проданы за шесть месяцев, цена предложения составляла $25 000 за 1 кв. м. Внутренние дворы комплекса, по идее архитектора Маноло Нуньеса, будут утоплены в землю, таким образом жилье отделяется от открытой для всеобщего доступа пешеходной зоны и под окнами элитных жильцов не будут ходить толпы туристов. Действительно, отдельные здания Золотого острова, говорит Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard, уже сейчас могут быть выделены в отдельную ценовую нишу и не бояться конкуренции даже с объектами золотой Остоженки. Но я подчеркиваю, что говорю не целиком обо всем проекте освоения Болотного острова, а только об отдельных проектах, которыми, кстати, занимаются разные девелоперы.

К участию в Золотом острове рвутся многие крупные структуры, отмечает Рзаев, невзирая на высокую себестоимость строительных работ и необходимость значительных капиталовложений в социальные направления: развитие пешеходной зоны, транспортных развязок, озеленения, общественных зон отдыха и т. д. Мы не хотим, чтобы в погоне за сиюминутной выгодой девелоперы забыли о колоссальном общественном и, не побоюсь высоких слов, историческом значении этого проекта для Москвы и России. Можно построить дорогое жилье в престижном месте, распродать его и забыть о дальнейшей судьбе проекта. Но, к примеру, для компании КРТ Золотой остров может и должен стать знаковым проектом. Поэтому мы рассматриваем его с точки зрения не только экономической рентабельности, но и вложений в создание брэнда. Проекты такого масштаба и сложности явление редкое даже в мировой практике, поэтому его успешная реализация может стать визитной карточкой нашей компании, повысив ее капитализацию до международного уровня. А это, согласитесь, дорогого стоит.

КРТ не одинока в своих опасениях. По мнению Анны Левитовой, управляющего партнера компании Evans Property Services, проект любого качества в таком месте обречен на успех. Но его масштаб подразумевает не только и не столько создание новых жилых и коммерческих объектов, сколько застройку всей уникальной территории. Опасность заключается в том, что в процессе реконструкции может быть нарушен комплекс памятников истории и культуры, из которых некоторые включены в списки ЮНЕСКО. Она добавила, что очень сложно также увязать часто противоречащие друг другу интересы различных групп, владеющих частями острова, все вместе взятое мешает началу строительства.

Спрос на масштабные элитные проекты очень высокий, подтверждает Ольга Богородицкая, руководитель отдела московской элитной недвижимости компании Knight Frank. У них есть много преимуществ: в рамках одного квартала возводятся разные типы жилья (квартиры, студии, пентхаусы, особняки и проч.), обычно их осуществляют хорошие застройщики с именем, которые гарантируют по крайней мере нормальное качество строительства. К дополнительным плюсам стоит отнести охраняемую приватную территорию, насыщенную инфраструктуру, единовременность застройки, благодаря чему первым жильцам не придется жить на стройке, как это случилось, например, в конце 90-х гг. на Остоженке.

По мнению риэлторов Soho Realty, крупные жилые комплексы вызывают у потребителя вполне позитивные эмоции. Как правило, подобные проекты обладают развитой инфраструктурой, но коммунальные платежи не зашкаливают, аргументируют они свою точку зрения. Даже появление таких больших проектов, как Онегин и Коперник, не в состоянии удовлетворить тот спрос, что существует сегодня на хорошее, дорогое жилье. Запуск ряда масштабных объектов может несколько скорректировать положение дел. Денис Матерновский, специалист по информации Jones Lang LaSalle, предостерегает: На рынке может возникнуть перенасыщенность проектами подобного рода, и у девелоперов могут возникнуть проблемы с их реализацией, особенно если они все выйдут на рынок одновременно.

Вместо пива и карандашей

Еще один дорогой квартал возникнет на месте Бадаевского завода и Фабрики им. Сакко и Ванцетти на берегу Москвы-реки напротив Белого дома и строящегося Сити. Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании (входит в ГК ПИК, одного из участников проекта), заявляет, что на сегодняшний день Парк Сити это самый крупный столичный проект единого элитного квартала. По его словам, ни один из существующих или планирующихся сейчас проектов не может сравниться с Парк Сити ни по площади застройки, ни по масштабности, ни по комплексности и концептуальности подхода к проектированию и строительству. Расчетный объем стартовых инвестиций свыше $600 млн.

На территории в 15 га планируется построить свыше 200 000 кв. м жилой площади, коммерческая часть составит примерно 130 000 кв. м. Представитель ПИК отмечает, что исходя из градостроительных норм на этой территории можно было построить как минимум в полтора раза больше жилых и нежилых помещений, но победила точка зрения, что плотная застройка не соответствует понятию элитного квартала.

Несколько зданий на территории комплекса, относящихся к памятникам истории и архитектуры, будут реконструированы и станут частью проекта, как и исторически сложившийся в этом месте ландшафт. Кроме того, проект комплекса Парк Сити визуально будет увязан со сложившейся застройкой Кутузовского проспекта. Его отличительными чертами, обещают застройщики, станут большой благоустроенный общественный парк с пешеходными дорожками, подчеркивающими историческую застройку, бульвар, зеленые зоны между зданиями, настоящие скверы, красивый выход на набережную и собственные объекты инфраструктуры.

Архитектурной частью проекта занимается бюро KPF в сотрудничестве с Москомархитектурой. Работу возглавляет руководитель лондонского офиса KPF Ли Полиссано. Консультантом проекта выступает известная транснациональная девелоперская компания Hines.

Проект Парк-Сити выделяется прежде всего свободным и грамотно организованным пространственным решением и европейским уровнем подхода к правильному планированию жилой среды, говорит Обуханич. Основной акцент сделан на то, чтобы создать новый образ жизни в большом элитном районе в центре Москвы.

Риэлторы ожидают появления первых предложений в Парк Сити в конце 2006 начале 2007 г. По жесткому заявлению ПИК, продажи будут осуществляться в рамках текущего законодательства скорее всего покупателям будет предлагаться продукт на более-менее высокой стадии готовности.

Несомненным преимуществом таких кварталов является широкое внутреннее пространство оно существенно увеличивает их привлекательность в глазах покупателей, отмечает Бригаднова. Комплексность освоения территории своеобразная гарантия того, что рядом в ближайшее время не начнется новая стройка. Это подогревает интерес покупателей, сказываясь на цене предложения.

По мнению Сергея Леонтьева, генерального директора Vesco Realty, проект вряд ли затронут кардинальные изменения, поэтому квартиры здесь могут продаваться на начальной стадии по $5000-5500 за 1 кв. м, а готовое жилье может спокойно уйти по цене $6500-7000 за 1 кв. м.

Кудрявцев отмечает, что позиционирование объектов Парк Сити как высококлассных современных жилых домов останется справедливым вплоть до окончания продаж, перспективы же полностью реализовать задуманное в концепции у девелоперов весьма высоки. Учитывая покупательские настроения, ориентирующиеся на критерии социальной однородности и безопасности, девелоперы вынуждены продвигать на рынок новые компромиссные форматы недвижимости класса de luxe, говорит Леонтьев. Концепция закрытого квартала, с одной стороны, поднимает потребительские качества объекта (сглаживается проблема социальной неоднородности района, получается наладить более эффективную систему безопасности и расширить инфраструктуру комплекса), с другой позволяет девелоперу увеличить объемы предложения, а значит, и доходность проекта.

Глобализацию элитной застройки можно назвать одной из основных тенденций сегодняшнего московского рынка недвижимости, считает Андрей Уфимцев, директор по продажам АН Новое качество. Элитные кварталы это не просто большое количество квадратных метров в едином месте, но некий мини-город или микрорайон в городе со своей развитой инфраструктурой. Конкурентоспособность таких проектов достаточно высока. Москва фактически повторяет путь мировых столиц, формируя собственные деловые и элитные районы. Масштаб этих проектов действительно актуален и является частью естественного процесса развития.

Вместо троллейбусов

Компания Интеко также намерена построить в столице элитный квартал. Правда, эксперты относят его скорее к верхнему сегменту бизнес-класса. Административно-жилой комплекс с городским музеем ретро-автомобилей на М. Трубецкой разместится недалеко от квартала, где сейчас находится завод Каучук. По информации Интеко, список участвующих в проекте таков: инвестор ЗАО Интеко, заказчик РОО Московский спортивный клуб, технический заказчик ОАО Москапстрой, ЗАО Генеральная дирекция Центр, генеральная проектная организация ОООТПО Резерв. На площади в 3,15 га расположатся несколько зданий, общая площадь комплекса более 97 000 кв. м. Квартиры займут 36 450 кв. м, к услугам жильцов будет подземный гараж-автостоянка на 607 машино-мест. Строительство уже началось (во II квартале 2005 г.), его завершение предусмотрено в III квартале 2007 г. Комплекс возводится на месте бывшего троллейбусного парка № 5 им. Артамонова, выведенного с территории будущей застройки за счет инвестора. Затраты на вывод предприятия составили 750 млн руб. Общий объем инвестиций в проект компания Интеко не разглашает. Всего планируется построить пять корпусов:

корпус А жилой, на 236 квартир (из четырех зданий различной этажности от пяти до 11 этажей, с первым нежилым этажом и подземной автостоянкой на 360 машино-мест);

корпус Б одноэтажное здание, пристроенное к корпусу А, с плавательным бассейном и банями-саунами;

корпус В пятиэтажное офисное здание с кафе на уровне 1-го этажа и подземной автостоянкой;

корпус Г офисное здание переменной этажности;

корпус Д двухэтажное здание городского музея ретро-автомобилей.

При этой АБВГДейке предусмотрено создание зоны отдыха с прогулочными дорожками и нетиповыми малыми архитектурными формами. Ожидаемых жильцов будет радовать зелень деревьев и кустарников преимущественно ценных пород.

Элитные кварталы будут множиться, уверены эксперты. По мнению Леонтьева, в первую очередь застройщики будут осваивать Хамовники, Белорусскую, Новослободскую, пр-т Мира. В среднесрочной перспективе рост девелоперской активности затронет районы Бауманский и Лефортово. Кудрявцев добавляет к списку район Плющихи. Концепция элитных резиденций, по мнению специалистов Vesco Realty, станет востребованной во второстепенных районах ЦАО в пределах Садового кольца: Замоскворечье, Якиманке, Сретенке, Чистых прудах, Цветном бульваре. В районах Новослободской и Хамовников нет ограничений по этажности построек, нет и столь острого дефицита земельных участков, в связи с чем девелоперы более свободны в выборе концепции новых проектов, аргументирует свою точку зрения Леонтьев. В то время как в исторической части города возможности девелоперов ограничены требованиями по специфике строительства и небольшим количеством свободных участков. Типичным для внутренней части Садового кольца станет проект, использованный застройщиком Чистых прудов небольшого квартала, состоящего из двух клубных домов и шести одноквартирных особняков.

Шкабара также считает элитные кварталы очень перспективной тематикой для девелоперов и ожидает появления новых проектов в районе Большой Почтовой (около ст. м. Бауманская), на ул. Образцова, Дурова (в районе ст. м. Новослободская), в зоне Шмитовского проезда (недалеко от Сити). Уфимцев подчеркивает, что на рынке укрепляется тенденция использовать под новые проекты территории промзон, освобождающиеся в результате реорганизации промышленных предприятий из центральной части столицы, что позволяет решать проблему дефицита подходящих земельных участков.

Санкт-Петербург Кризис продаж на петербургском первичном рынке, продлившийся с начала 2004 г. до осени 2005 г., преодолен. Спрос восстановился, но теперь он более капризен и удовлетворить его сложнее; застройщики оказались в некотором затруднении. Покупатель, получив возможность выбирать, прагматичен, хочет гарантий и ориентируется на качество.

Девелоперы пытаются развивать брэнды: группа Ленстройматериалы продает квартиры серии Оптима, компания Северный город предлагает КСК (квартиры для среднего класса); весьма популярны недорогие студии от ЛЭК (Риал). Открытых данных об успехе или неуспехе таких попыток пока нет. Эксперты осторожно говорят о том, что брэндированные квартиры стоят на 4-6% дороже.

Важную роль начинают играть репутационные риски. Одна из крупнейших строительных групп ведет переговоры с международными консультантами, которые специализируются на управлении репутацией; официальной информации о заключении соглашения пока нет.

Комитет по строительству по поручению городского правительства составляет черные списки недобросовестных застройщиков; в составе городской прокуратуры создана специальная группа, которая занимается особенно выдающимися представителями строительного бизнеса. Строители согласны с тем, что почистить рынок необходимо, однако опасаются, что серия громких скандалов негативно скажется на отношении покупателям к первичке в целом.

Квадратные метры черного пиара

В Петербурге и Москве ситуация с проблемными объектами различается кардинально. Москва привыкла к жизни в медиапространстве. (Что есть в телевизоре, то и существует на самом деле. А что не попало на экран, того как бы и нет вовсе.) Эта особенность сыграла со столицей злую шутку.

Акции протеста обманутых соинвесторов, возможно, и возникли стихийно. Но быстро превратились в политтехнологический инструмент. Сначала речь шла о 7-8 недобросовестных компаниях и десятках пострадавших; затем десятки превратились в сотни и тысячи. Названные цифры, попадая на новостные ленты, начинают гулять сами по себе. И никто не выясняет, откуда они берутся. Спикер Совета Федерации Сергей Миронов сообщил прессе о 80 000 обманутых дольщиков, президент Ассоциации строителей России Николай Кошман в письме депутату Сергею Глазьеву говорит уже о 100 000 Глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин насчитывает 15 000 потерпевших в Москве и еще 20 000 в области. По данным председателя комитета Государственной думы Мартина Шаккума, обманутых в России 150 000.

Как-то недосуг уточнить: если компания задержала сдачу дома на месяц (т. е. не выполнила условия договора), дольщик уже вправе считать себя обманутым? С какой задержки начинается отчет? Или считаются только двойные продажи? Если за критерий принять только уголовные дела, картина будет совсем другая. Приплюсовать к ним арбитражные иски и гражданские иски к застройщикам о возмещении ущерба получим третью сумму пострадавших

Кроме виртуальной ловушки в столице играет роль еще одна особенность значительная доля частных инвесторов. Пока цены растут, человек, вложивший деньги в покупку жилья с целью заработать, довольно спокойно реагирует на проволочки и перенос сроков (он ведь покупал по фиксированной цене). Другой подход у тех, кто собирался в будущих квартирах жить, кто вынужден оплачивать аренду, у иногородних покупателей, продавших жилье в регионах и приехавших в Москву к сроку, указанному в договоре Сокращение доли частных инвесторов (отмеченное практически всеми аналитиками в начале 2004 г.) сработало через год. На митинги выходят конечные покупатели.

В Петербурге частных инвесторов изначально было очень немного, оттого и контроль за соблюдением обязательств застройщиками сложился более жесткий. На одном из долгостроев сложилась вполне парадоксальная ситуация: гражданам, приобретавшим жилье в середине 90-х по $300-350 за 1 кв. м, суд по гражданским искам присуждает возмещение ущерба из расчета $900-1000.

И все же очевидно: упоминание в негативном контексте (особенно в связи с уголовным делом) больно бьет по репутации застройщика и немедленно сказывается на продажах.

Официально петербургские власти признают наличие нескольких проблемных объектов и насчитывают 2000-3000 обманутых дольщиков. Однако вынуждены действовать в рамках общей установки и проявлять административное рвение. Формально поводом для ужесточения контроля за строительным комплексом стал скандальный сюжет с компанией Жилстройинвест и выводы коллегии Генпрокуратуры.

Захват с продолжением

Жилстройинвест ведет работы по нескольким адресам и строит около 75 000 кв. м жилья. В объекты Жилстройинвеста вложили деньги около 500 дольщиков. В 2004-2005 гг. у компании начались трудности со сбытом, появились долги. Бизнес Жилстройинвеста предложила купить московская компания Металлоинвест-Маркет, которую возглавляет Константин Вачевских. Сумма сделки должна была составить $9 млн. По словам бывших акционеров, деньги они не получили: их обманули при расчетах, изъяв документы из банковской ячейки. Генеральный директор компании Александр Калугин считает, что новые владельцы сознательно ведут Жилстройинвест к банкротству, искусственно формируя задолженность.

Возбуждено уголовное дело по факту мошенничества, проведены обыски, изъяты документы. Новые хозяева уверяют, что все заключенные договоры действительны и работы на стройплощадках продолжаются.

В конце февраля прежние владельцы фирмы и представители дольщиков организовали пресс-конференцию. В ходе встречи полковник Николай Скриган (он возглавляет группу, которая выявляет преступления в строительстве и в операциях с недвижимостью) уверенно заявил, что фирму захватили мошенники и что дело будет доведено до конца несмотря на противодействие. А вот президент Металлоинвест-Маркета Константин Вачевских пришел сам. Сел в президиум и отказался уходить. Активно выступал и раздавал присутствующим документы.

Александр Калугин покаялся, попросил прощения у дольщиков и пообещал выполнить все обязательства перед ними если удастся вернуть фирму. Дольщики рассчитывают на активную помощь власти

Александра Давыдова, представляющая интересы группы дольщиков, сказала, что дольщикам все равно, кто хозяин фирмы, лишь бы он был легитимным. А в Жилстройинвесте после смены власти уже третий генеральный директор и документы дольщикам показывать не хотят. По словам Николая Скригана, Следственный комитет Генпрокуратуры РФ затребовал дело в Москву. И теперь не известно, как все повернется.

История получила сильный резонанс. Пока пресса обсуждала захват одного из крупных петербургских застройщиков, на коллегии Генпрокуратуры РФ (с участием президента) обсуждались проблемы дольщиков. И петербургского прокурора Сергея Зайцева, как сообщают информированные лица, упрекали за недостаточную активность. Мол, в Москве уже три десятка дел по строителям, а в Питере, получается, недорабатывают?

Вернувшись в город, Сергей Зайцев развил требуемую активность: в прокуратуре создана специальная группа, которая займется строителями и рейдерами (одновременно). Через несколько дней на заседании городского правительства губернатор Валентина Матвиенко выступила на эту же тему. Председателю Комитета по строительству Роману Филимонову было поручено сформировать и обнародовать черные списки строителей. Чтобы все знали, кто обманывает народ.

По словам Филимонова, основной критерий недобросовестности невыполнение обязательств перед дольщиками. То есть неоднократный перенос сроков (без объективных причин) и уголовно наказуемые деяния.

Обоюдоострый контроль

Петербургские строители и риэлторы отнеслись к инициативам городской власти, мягко говоря, неоднозначно. Генеральный директор Ассоциации строительно-промышленного

Комплекса Северо-Запада Михаил Викторов уверен, что уровень криминала в Петербурге на порядок ниже, чем в Москве, а уровень правовой защиты, соответственно, выше. Он считает, что усилия власти должны быть направлены не столько на выявление недобросовестных застройщиков, сколько на поддержку добросовестных. Это может, по мнению Викторова, осуществляться через доступ к ресурсам земельным, финансовым, подрядным.

Генеральный директор ООО Строительная компания Петербургская недвижимость Василий Селиванов полагает, что Комитет по строительству вряд ли сможет объективно оценить вопросы добросовестности застройщиков. Скорее это вопрос контролирующих органов или саморегулируемых организаций, говорит он. Именно участники рынка лучше, чем кто-либо, понимают проблемы отрасли и заинтересованы в очистке бизнес-среды от недобросовестных игроков.

Генеральный директор АН Итака Сергей Галалу не склонен драматизировать ситуацию: В целом у нас нет ощущения наступающего криминала, что бросало бы тень на рынок в целом. В прошлом году всем было тяжело. Но нет оснований говорить о сколько-нибудь серьезной доле криминальных объектов. Сейчас можно говорить о восстановлении объемов продаж. На некоторых сайтах можно легко найти претензии дольщиков, в том числе и вполне обоснованные. Но возможности Интернета легко могут быть использованы и для недобросовестной конкуренции. Есть риск излишней политизации реальных конфликтов, использования их в конкурентной борьбе.

По мнению президента ИС ФПГ РОССТРО Александра Макарова, формирование черных списков недобросовестных застройщиков приведет рынок долевого строительства в публичное и прозрачное состояние. Все должны знать о наличии необоснованных задержек строительства, двойных продаж и других скандалов у застройщика, говорит он. Открытость на этом сложном рынке важное условие для массового строительства. И хотя питерский рынок более публичен, чем московский, исполнительная власть Петербурга стремится привести его в порядок. К этому шагу надо относиться прагматично. Каждый случай, каждый дом, каждый проект нужно рассматривать отдельно. Опыт решения таких проблем у нас в городе существует. Черный список это рабочий документ, уверен Макаров.

Несколько иной точки зрения придерживается генеральный директор компании Петербургстрой Skanska Виталий Вотолевский: Что касается уголовных дел по фактам мошенничества, обнародовать такую информацию полезно. Но вообще это дело тонкое. Мониторинг, профилактика и открытость полезнее черных списков. Комитету [по строительству] было бы полезно взаимодействовать с профессиональными сообществами. Если застройщик продает квартиры по $600 за 1 кв. м при себестоимости $850, запретить ему нельзя, но власть вполне может поинтересоваться, как он собирается завершать объект. И предупредить граждан о рисках.

С неоднократным переносом сроков тоже не все очевидно, указывает Вотолевский. Например, речь может идти об объектах, разрешение на строительство которых было получено в 2003-2004 гг. В тех документах сроки ставились, как правило, просто нереальные: 6-8 месяцев отводилось на согласование и проектирование (на практике меньше 11-12 месяцев просто не бывает, и власть сама с этим согласилась, если судить по более поздним решениям). На само строительство отводилось от 20 до 24 месяцев. Даже в теории уложиться быстрее, чем за 36, сложно.

Сложной остается ситуация с получением техусловий от монополистов. Во многих случаях виноват монополист, но крайним остается застройщик.

Генеральный директор компании Адвекс Владимир Гаврильчук согласен с тем, что схема долевого участия предоставляет возможности для мошенничества. Однако случаи криминала базировались на прямом нарушении законодательства. Возможности регулирования рынка в рамках действовавших правовых механизмов были далеко не исчерпаны, считает Гаврильчук. Крупные и надежные застройщики еще задолго до вступления в силу федерального закона № 214 разработали и внедрили определенные механизмы защиты от двойных продаж, в том числе страхование рисков. По мнению Гаврильчука, тревожность рынка в пределах нормы и дополнительное нагнетание негативной информации не обезопасит участников.

Аналитики Петербургской недвижимости, подводя итоги прошедшего строительного года, отмечают, что заметный вклад в нестабильность и неопределенность на первичном рынке внесли из рук вон плохо проработанные законодательные новации и сопровождавшая их шумиха в прессе. В результате отработанная годами система взаимоотношений между застройщиками и покупателями жилья дольщиками оказалась под угрозой разрушения. Это, как полагают маркетологи, сказалось прежде всего на выводе на рынок новых проектов.

В 2006 г. застройщики планируют ввести 3,22 млн кв. м жилья (без учета пригородов и ИЖС). Прогноз на 2007 г. 1,63 млн кв. м. Заметную долю рынка занимают сданные объекты, в которых продолжаются продажи квартир. Доля непроданных квартир непрерывно увеличивалась на протяжении последних двух лет и достигла уровня 15% (по некоторым неудачным объектам более 30%).

Еще одна важная тенденция увеличение рыночной доли крупных компаний. Первая десятка строительных фирм ввела в прошлом году 47,3% жилья, первая двадцатка 64,5%. Для сравнения: в 2004 г. эти показатели составляли соответственно 38,2% и 58,5%. Сократилось и количество участников рынка: если в 2004 г. сдавали жилье в эксплуатацию свыше 100 компаний, то в 2005 г. около 80.

Эксперты полагают, что в условиях сложившегося хрупкого равновесия, с учетом острой конкуренции, сокращения числа участников и увеличения роли крупных фирм администрации придется быть крайне осторожной. Включение кого-либо из больших застройщиков в черные списки может обрушить или по крайней мере дестабилизировать рынок.

Банкиры и первопроходцы

Между тем значительная часть петербургского первичного рынка продолжает оставаться вне правового поля. Или на самом его краю. Строители упорно не желают работать по критериям, предписанным ФЗ № 214, раскрывать информацию, брать повышенные обязательства перед дольщиками. Они предлагают на новых объектах заключать предварительные договоры, используют кооперативные схемы (когда единственным дольщиком становится специально созданный кооператив) или векселя. С момента вступления в силу ФЗ № 214 в Петербурге была опубликована только одна-единственная проектная декларация.

Компания Балтинвестстрой заявила, что собирается возвести в Сестрорецке жилой комплекс. Из декларации следует, что фирма зарегистрирована 20 мая 2002 г., лицензию на строительство получила 25 июля 2005 г. Учредители офшорка с Виргинских островов и три физических лица. Других объектов компания не строила. В Сестрорецке Балтинвестстрой собирается возвести четыре жилые малоэтажные секции общей площадью 19 633 кв. м. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2007 г.

Представляет интерес финансовое положение застройщика. По сведениям, приведенным в декларации, собственных денег у фирмы 1 637 968 руб. 78 коп. Прошедший год принес Балтинвестстрою 1848 руб. 74 коп. убытка. Зато кредиторская задолженность составляет 28 487 296 руб. 05 коп.

Итак, первопроходец выглядит следующим образом: неизвестная фирма офшорного происхождения, ни одного объекта в послужном списке, никакой деловой репутации, около $1 млн задолженности.

Вполне вероятно, что проект завершится благополучно. Только ни декларация, ни прозрачность здесь ни при чем. Строители говорят, что крупные компании тем более не собираются вешать новые объекты на свои головные конторы. Как раз во избежание рисков. А будут плодить дочек и внучек под каждый конкретный проект. Что в корне противоречит наметившемуся направлению строительству квартир под брэндом и усилению роли марки.

И тут в довольно неожиданной роли выступил Сберегательный банк. Он представил кредитную схему, которая позволяет легально обойти ограничения закона о долевом строительстве.

Дольщику предлагается открыть в банке специальный беспроцентный вклад на приобретение жилья в доме. Не во всяком доме, конечно, а в том, в финансировании которого участвует Сбербанк. Застройщик уже не будет привлекать средства дольщиков (и подпадать под жесткие требования 214-го закона). Он получит кредит в Сбербанке за счет депозитов вкладчиков и собственных средств банка. Как уверяют в народном банке, нижний предел кредитной ставки при условии, что все дольщики привлекаются в проект сразу, должен составить около 5%.

То есть банк привлекает недорогой финансовый ресурс (для банка средства дольщиков скорее всего будут просто бесплатными), из этого ресурса он и собирается кредитовать застройщика. И цена кредита будет предположительно не столько рыночной, сколько операционной. В рамках стоимости обслуживания счета.

Участники процесса получают определенные гарантии. Граждане на Сбербанк (несмотря на сгоревшие в денежной реформе сбережения) традиционно надеются больше, чем на застройщиков. Случись что со стройкой хотя бы деньги вернут. Застройщик получает устойчивое финансирование. Правда, возникает вопрос: а как быть, если случился кризис и новых дольщиков все нет и нет, а строить надо? Наверное, тогда банк даст и коммерческий кредит. Но уже совсем под другие проценты. Впрочем, это уже риски строителей.

Управляющий филиалом Строительный Промышленно-строительного банка Владимир Желиостов считает, что новый продукт рассчитан только на стабильные строительные компании с солидными активами.

Василий Селиванов новацию приветствует: Мы давно говорили о том, что банки должны активнее взаимодействовать со строительной отраслью. Наша компания занялась проработкой аналогичной схемы в 2005 г. Сегодня мы согласуем разработанный механизм с петербургскими банками, сообщил Селиванов.

Комментарий самого Сбербанка пока получить не удалось.

Остаются неясными несколько важных вопросов. В каких пределах (и в зависимости от каких критериев) будет меняться процентная ставка по кредиту? Как банк собирается отслеживать целевое расходование средств? И не придется ли крупному застройщику, скажем, закупать стройматериалы для каждого объекта в отдельности что явно невыгодно?

И одно важное следствие. Банки будут работать только с крупными компаниями. Значит, предстоит передел рынка.