Ипотека и недвижимость - Придётся выбирать

С ростом благосостояния почти у каждого москвича возникает желание переселиться за город, поближе к природе. Особенно острой эта потребность становится весной - устав от уныния зимы, так хочется порадовать себя зелеными просторами и свежим воздухом! Но выбор дома - занятие для простого горожанина новое, а потому не всегда понятное.

Рынок подмосковной загородной недвижимости настолько неоднороден, что новичок здесь может запросто потеряться. На какие параметры ориентироваться? Как и где искать жилище своей мечты? Все эти вопросы - не проблемы для человека, который имеет четкое представление о том, что именно он ищет.

Понятно, что при выборе загородного дома покупатель в первую очередь должен руководствоваться направлением и расстоянием. И здесь важны такие моменты, как качество дорог, престижность района и хорошая экология. Наибольшим образом этим критериям соответствует запад и северо-запад Подмосковья - Новорижское, Рублево-Успенское, Минское шоссе и районы, прилегающие к крупным водоемам - около Клязьминского, Пироговского, Учинского, Пестовского и иных водохранилищ.

Наибольшей популярностью сейчас пользуются участки с домами, расположенные на расстоянии до 25 км от МКАД. Однако стоит учитывать, что по Новой Риге можно проехать быстрее, чем по загруженной Ярославке или разбитому Минскому шоссе. Дорожные покрытия, транспортные развязки, удобство подъезда играет не последнюю роль.

Что касается экологии, то опять же запад области считается в этом плане наиболее благополучным выбором. При существующей в московском регионе розе ветров столичные выхлопные газы и продукты деятельности заводов обычно сдуваются с запада на восток. Кроме того, существует так называемая экологическая карта Подмосковья, на которой указаны места (не все, конечно) свалок и захоронений опасных химических и радиоактивных отходов. Но если сомнения все равно остаются, можно приобрести у специализирующихся на экомониторинге компаний экологическую справку (ее стоимость не превышает 100 долл). А за 1000 долл. специалисты этих компаний проведут исследование вашего участка по нескольким параметрам (на предмет чистоты воздуха, загрязненности земли и подземных вод и т.п.).

Ценность приобретаемого Вами загородного дома будет определяться не только этим. Понятно, что жить в садовом кооперативе завода Красные зори сможет только работник такого предприятия. Поэтому выбор места имеет большое значение. Ориентироваться стоит на новые коттеджные поселки и старинные кооперативы для советской номенклатуры. Участки в таких поселках большие, окружение - приятное, да и ландшафт, как правило, не поле, а - лес со столетними хвойниками или с видом на водохранилище.

Приятно, когда на участке растут стройные березы или высокие сосны. Но, надо помнить, что лес в собственность приобрести нельзя, а только - взять в аренду на 49 лет. Ограничения есть и у территорий, прилегающих к водоемам - по законодательству участок не может находиться ближе, чем в 150 м от воды. И сейчас эти правила строго отслеживаются - стоит вспомнить хотя бы деятельность замглавы Росприроднадзора Олега Митволя, который уже добился сноса нескольких поселков, расположенных в природоохранных зонах. Этот момент, кстати, требует отдельной проверки - вскоре на рынке могут появиться заманчивые предложения купить дом у воды за скромные деньги. На деле такое приобретение обернется, как минимум головной болью.

Но вернемся в поселок. Требования к загородным домам от года к году растут. Сегодня загородный дом должен быть подключен ко всем городским коммуникациям, а поселок - обладать развитой инфраструктурой (или, по меньшей мере, охраной).

Что касается непосредственно загородного строения, то, понятно, что выбор - за покупателем. Кому-то нравится хай-тек, кому-то - псевдоготика с башенками и окнами-бойницами, кто-то предпочитает кирпич, облицованный сайдингом, а кто-то - только натуральное дерево.

Определившись со своими предпочтениями, стоит понять, каким образом Вы будете искать загородный дом.

Существует три варианта.

Первый. Изучить информацию по специализированным газетам, журналам и каталогам. Это занятие очень полезное - помогает сориентироваться в цене, изучить предложение и составить представление о рынке в целом и своих предпочтениях в частности. Правда, ездить по объявлениям - занятие небезопасное. К тому же - в объявлении пишут только хорошее, а о плохих сторонах не упоминают. Цены в объявлениях, как правило, завышены. Что предполагает торговлю с владельцем.

Альтернативный вариант - специализированные выставки. В Москве такие мероприятия проходят часто, до десяти в год - в Гостином Дворе, в ЦДХ, на ВВЦ и в Сокольниках. Хороши они тем, что на них представлено множество разных конкурирующих между собой компаний. Там можно пообщаться с консультантами, получить исчерпывающие ответы, взять ознакомительные буклеты и проспекты по интересным для вас объектам.

Вариант второй - более дешевый. Самостоятельно отправиться на поиски подходящего варианта. Стоит заметить, что число домов, которые продаются на вторичном рынке хозяевами самостоятельно, очень невелико. Однако именно это вариант позволит сэкономить. В весеннюю страду многие домовладельцы приезжают на участки - проветрить дом, проверить все ли в порядке. Как правило, охрана поселка или председатель кооператива знают, кто хочет избавиться от своей недвижимости. Но тут - как повезет, можно и все выходные провести в поиска, так ничего не найдя.

Но, если тратить выходные не хочется - можно обратиться прямиком в агентство недвижимости, где поиском займутся специалисты. Правда, их услуги стоят денег. И стоимость загородных домов, как правило, выше, чем если бы Вы нашли дом самостоятельно. Ведь гонорар риэлтора зависит от стоимости сделки.

Работа с риэлтором строится по следующей схеме - Вы заключаете договор на оказание услуг. Затем Вам на выбор предлагают посетить объекты недвижимости - несколько, для ознакомления с существующими предложениями, или один-два, которые наибольшим образом отвечают Вашим запросам.

При посещении строящегося поселка, стоит поинтересоваться: как будет благоустраиваться поселок, где будут моститься дорожки, какие будут ограды вокруг участков, какова будет степень готовности дома при сдаче поселка в эксплуатации и т.д. А лучше - заранее составить список вопросов.

Посещение потенциальным покупателем объекта недвижимости в сопровождении риэлтора (просмотр) - непременный этап при любой сделке. Просмотры бывают точечными - когда клиент намерен осмотреть несколько заранее отобранных вариантов, наиболее полно соответствующих его требованиям, и ознакомительными - в этом случае экскурсия совершается по всем объектам, содержащимся в листинге риэлтора, за исключением заведомо неподходящих (по цене, направлению, типу участка и т.д.). У каждого из этих двух типов просмотров есть свои плюсы и минусы: в первом случае есть вероятность упустить какой-то объект, описание которого просто не приглянулось покупателю, а на самом деле - это то, что он ищет.

Достоинством же точечных просмотров является экономия времени. Во втором случае минусом являются как раз временные потери, а плюсом - получение собственного, всеобъемлющего представления о всех имеющихся предложениях на рынке. На просмотре потенциальный покупатель подписывает просмотровую ведомость - документ, в котором указывается объект недвижимости, который посетил клиент с данным риэлтором, дата и время посещения объекта.

Эта ведомость необходима для последующих взаиморасчетов владельца недвижимости с риэлтором. Подписывая ведомость, обратите внимание на детали - какой объект указан в описании, совпадает ли время и дата посещения объекта с реальностью. Если клиент посещает строящийся поселок, стоит обратить внимание риэлтора и других специалистов (строителей, администраторов и т.п.) на прояснение важных деталей: как будет благоустраиваться поселок, где будут моститься дорожки, какие будут ограды вокруг участков, какова будет степень готовности дома при сдаче поселка в эксплуатации, где будет располагаться детская площадка и т.д. По четкости и определенности ответов, можно судить об уровне ответственности владельцев поселка перед будущими жильцами.

А вот как отвечают эксперты на возможные вопросы покупателей загородного дома:

Какой дом все же выбрать?

Загородная резиденция - дело индивидуальное. Каждый представляет загородный дом свой мечты по-своему. Кто-то предпочитает строгие геометрические формы, кому-то эстетическое наслаждение доставляет созерцание плавных линий. Один комфортно ощущает себя в интерьерах хай-тек, другой - в классической обстановке. И так до бесконечности.

Именно поэтому дома в коттеджных поселках бизнес-класса возводятся по индивидуальным проектам в соответствии с пожеланиями конкретного заказчика. При этом наиболее продвинутые девеоперы давно создали собственные архитектурные проектные бюро и предлагают потенциальным покупателям широкий выбор красивых, уютных и по-настоящему индивидуальных загородных резиденций.

Последние годы показали, что наиболее востребованными в данном сегменте рынка оказались двухуровневые коттеджи площадью от 250 до 400 кв м. Оптимальным для размещения такого дома можно считать земельный участок площадью от 15 до 20 соток. Однако проектировщики многих современных поселков в качестве стандартной опции предусматривают возможность объединения двух и более участков в единое домовладение.

Думать ли про ландшафт?

Кстати, о ландшафтах. Время загородных резиденций в чистом поле похоже, прошло безвозвратно. Бескрайние пашни с элементами аграрной культуры в виде брошенной сельхозтехники и развалившихся ферм вряд ли несут позитивную эстетику и совсем не способствуют обретению гармонии.

Конечно, реликтовые сосны, стройные березы или могучие дубы на участке остаются привилегией поселков категории de luxe, но вот без полноценного природного окружения современный коттеджный поселок бизнес-класса представить уже не возможно. Идеальный вариант - сказочная поляна в живописном подмосковном лесу.

Однако красоты среднерусской природы не всегда в состоянии исправить грубые ошибки человечества. Выше уже упоминались коттеджные поселки первого поколения, ныне уже почти утратившие ликвидность. Поэтому важным элементом для поселка бизнес-класса является единый архитектурно-ландшафтный облик. Который, впрочем, не надо понимать как стройные ряды однообразных типовых коттеджей (еда поселков второго поколения, так называемых переходных моделей).

Современная архитектурная мысль уже научилась гармонично совмещать различные стили и направления в рамках единой архитектурной концепции. А ландшафтные дизайнеры в состоянии сделать гармонию полной.

Что такое благоустройство?

Какой бы прекрасный пейзаж ни открывался из окон вашего загородного дома, все равно с городским комфортом расставаться не хочется. В каждом коттедже должны обязательно присутствовать все те блага цивилизации, к которым мы привыкли в городском жилище. Перечислять эти блага подробно особого смысла не имеет, поскольку сегодня магистральные коммуникации и современные системы телекоммуникации стали обязательным атрибутом современного коттеджного поселка бизнес-класса.

Именно поэтому такой коттеджный поселок представляет собой высокотехнологичное предприятие со сложной системой инженерных коммуникаций. А для того, чтобы эта система работала бесперебойно, в поселке должна обязательно присутствовать единая эксплуатационная служба с квалифицированными специалистами.

Столь же важным атрибутом для коттеджного поселка бизнес-класса является наличие круглосуточной профессиональной охраны. Ведь только это позволяет хозяину на продолжительное время покинуть свою загородную резиденцию. Например, отправляясь в отпуск со всеми домочадцами.

Сколько ехать до дома?

Как театр начинается с вешалки, так и загородный дом начинается с дороги к нему. И вот здесь появляется такая характеристика, как время в пути до города. Почему именно время в пути, а не, скажем, всем привычное расстояние? Все просто. Представьте себе, что ваша загородная резиденция находится в 15 километрах от МКАД по Ленинградскому или, например, Горьковскому шоссе. Казалось бы, вы должны добираться до своего дома за очень небольшое время. Но на практике это не совсем так.

Пропускная способность вышеупомянутых трасс такова, что средняя скорость движения по ним (особенно в часы пиковых нагрузок) крайне мала. Именно поэтому такую популярность сегодня приобрела трасса Балтия (она же - Новорижское шоссе), отличающаяся качественным дорожным покрытием, отсутствием светофоров (их заменяют современные транспортные развязки) и как следствие - высокая скорость движения. В ближайшее время пропускная способность трассы увеличится еще больше: в 2006 году вступает в строй Краснопресненский проспект , призванный соединить Новую Ригу и Третье транспортное кольцо столицы.

Благодаря этому расстояние в 50-60 километров по трассе Балтия, с точки проводимого в дороге до города времени, можно смело приравнять 15-20 километрам по любой другой автомагистрали. Вот только на более значительном удалении от мегаполиса и воздух ландшафты куда как живописнее.

Купить или построить?

На этот вопрос у строителей и агентов по недвижимости нет единого мнения. Приобретая готовый загородный дом, мы рискуем, принимая на свой счет ошибки и просчеты предыдущих владельцев. Если дом совершенно новый (первичный рынок), возникает опасность покупки кота в мешке: возможен лишь визуальный осмотр конструкций, а их качество выявится только в процессе эксплуатации. Не исключается также неудовлетворенность в использованных материалах внутренней или внешней отделки - от цвета кровли до типа установленных розеток и выключателей. Но, конечно, новый дом есть новый дом, и в него можно въезжать сразу после оформления сделки, и для многих решающим фактором в пользу данного варианта является отсутствие предыдущих жильцов. С другой стороны, строительство загородного дома - это возможность растянуть свои затраты во времени.

Приобретатель пригодного для жилищного строительства куска земли - сам себе кредитор. В первый год он может подготовить место для будущего капитального дома, и пока фундамент дает усадку, копить деньги для следующего сезона. Сотрудничество с профессиональными архитекторами позволит еще на стадии предпроектных работ определить приоритеты на ближайшее время и перспективы возможного расширения. К слову, опыт показывает, что основные стройматериалы выгоднее приобретать в зимнее время (при покупке пиломатериалов, кирпичей, стеновых и фундаментных блоков в межсезонье можно сэкономить до 20-40%).

Предлагаемые на строительном рынке предложения типа дом под ключ больше подходят для состоятельных покупателей, готовых выложить всю сумму практически сразу. Впрочем, участие профессионалов, начинающееся на стадии проектирования и заканчивающееся сдачей дома в эксплуатацию - это гарантия того, что дом построен с соблюдением строительных и санитарных норм и прослужит долго.
Аналитический центр Юрии Левады обнародовал в последний день марта результаты очередного опроса об ипотеке. Выяснилось, что за последние десять лет жилье в кредит приобрели только около 2% жителей крупных городов. При этом 8% состоятельных россиян купили жилье на собственные средства, еще 5% получили по наследству. Сенсацией стало то, что 6% покупателей жилья - это люди с низкими доходами, пользующимися социальными льготами.

При этом 50% опрошенных сказали, что нуждаются в улучшении жилищных условий. Среди тех горожан, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, половина не в состоянии этого сделать, в то время как среди семей, состав которых превышает 4 человека, этот процент еще выше. Около 10% хотели бы улучшить жилищные условия путем накопления денег или обмена (5%), в основном это состоятельные люди и люди, состоящие в браке. Ипотечный кредит как способ улучшения жилья привлекает в меньшей степени: положительно оценили этот способ финансирования покупки жилья всего 6% респондентов.

Общий вывод неутешителен и, тем не менее, уже привычен: ипотека, хоть и объявлена общенациональным проектом, упорно не хочет приживаться в России. И дело не только в постоянном росте цен на жилье, но и в непредсказуемости доходов населения. Люди не уверены в том, что у них будет возможность на протяжении 10-15 лет выплачивать ежемесячно сумму, которая может составлять от 25% до 50% семейного бюджета. И тем более не уверены в том, что им сразу удастся приобрести квартиру после получения кредита: по оценкам экспертов, нереализованными остаются до половины всех выданных займов, а у некоторых банков процент такое нереализации еще выше и достигает 60-70%.

Конечно, можно не брать ипотечный кредит и продолжать жить в прежних, не улучшенных условиях. Однако, как считает депутат Мосгордумы Галина Хованская, недалек тот день, когда россиянам придется обращаться в банк за аналогом ипотечного займа - кредитом на проведение капремонта своего дома. Жилищный фонд в России, по словам депутата, находится в ужасном состоянии, капитальный ремонт необходимо провести в 70-80% всех жилых строений, при этом до 2-3% жилфонда - аварийное жилье, которое не подлежит ремонту.

Понятно, что Москва в данном случае - не показатель, здесь дела обстоят лучше, чем во многих регионах. Однако и здесь цифры впечатляют: в Москве ежегодно признается неудовлетворительным около 1 млн. кв. м. жилья. Из 39,5 тыс. жилых строений в городе к настоящему времени обследовано около 30 тыс., площадь обследованных строений составляет 200 млн. кв. м. В ходе обследования выявлено около 1,4 тыс. домов, требующих капитального ремонта, то есть около 5% от общего жилого фонда города. В 20% зданий необходимо произвести замену ряда конструкций, что в столице ежегодно увеличиваются расходы на проведение капремонта жилья: если в 2002г. на эти цели было выделено 4,9 млрд. рублей, то в 2005г. - 16,5 млрд. рублей.

Лет через 10-15 вопрос о предоставлении кредитов на проведении капитального ремонта неминуемо встанет в полный рост, и правительству, и законодателям придется его решать, так как необходимо будет создать законодательную базу для такого кредитования, - поясняет Галина Хованская. Сейчас капитальный ремонт должен проводить бывший наймодатель, то есть государство или местная власть. Однако, судя по активности таких ремонтных работ, ситуация с состоянием жилищного фонда с каждым годом будет только ухудшаться: как подчеркивает депутат Госдумы от фракции Единая Россия Евгений Богомольный, средств на единовременное проведение капремонта во всех нуждающихся в этом домах, нет. А это значит, что жилье и дальше будет изнашиваться, тогда как власти будут, в лучшем случае, латать дыры - проводить ремонтные работы в домах, уже фактически непригодных для жилья.

Но захотят ли владельцы приватизированных квартир делать ремонт за свой счет и лезть в долговую кабалу на 10-15 лет, не имея при этом перспективы получения нового жилья? Галина Хованская считает, что здесь могут возникнуть не только экономические, но и психологические проблемы. Необходимо, чтобы люди действительно осознали себя собственниками жилья, поняли, что благосостояние их домов зависит, прежде всего, от них самих, - подчеркивает депутат. На это осознание и должны уйти искомые 10-15 лет, а власти к тому времени должны подготовить необходимую законодательную базу для развития ремонтного кредитования, полагают эксперты.

Непонятно, правда, насколько привлекательно такое направление кредитование может быть для банков. По срокам и условиям ремонтные кредиты во многом будут напоминать ипотечные. Однако в данном случае более кредиторы могут столкнуться с новыми для них трудностями, ведь в качестве ипотечного покрытия при ремонтном кредитовании будет выступатьсам дом, в котором необходимо провести капремонт. А в качестве заемщика - товарищество собственников жилья. В случае дефолта по такому долга процедура обращение взыскания может оказаться более сложным, так как дело придется иметь не с одним заемщиком-физическим лицом, а с группой собственников приватизированного жилья.

Эксперты КДО консультируют

Социальная ипотека: что это такое?

Социальная ипотека - проект правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, Очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе коммерческой ипотеки. Программа московской социальной ипотеки предлагает льготникам несколько схем улучшения жилищных условий. Основные отличия социальной ипотеки от коммерческой

Льготная стоимость квадратного метра жилья. В Москве средняя стоимость одного квадратного метра жилья около 2000 долларов. Правительство Москвы обязуется по программе социальной ипотеки сократить эту сумму до 500 долларов. То есть очередникам квартиры будут продаваться по себестоимости жилья, без накруток.

Дополнительные гарантии оформляются банком-партнером. Поэтому существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства. Гарантия правительства - продажа жилья осуществляется столичным правительством.

Банковские гарантии - банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.

Партнером московского правительства на данный момент является банк Московское ипотечное агентство, который на 100 процентов принадлежит городу. Исходя из этого, условия для заемщиков на порядок выгоднее, чем в прочих банках. Он предлагает кредит под 10,5 процентов годовых (при средней процентной ставке по Москве - 12% в валюте и 18% в рублях). Кредит выдается сроком от 3 до 30 лет. Хотя банк и требует 30 процентов собственных средств от стоимости квартиры, речь идет о рыночной стоимости. Реальная же ее стоимость по программе социальной ипотеки процентов на 40-50 ниже, чем рыночная оценка. Эта разница и покрывает необходимые банку 30 процентов.

Столичное правительство будет понижать процентную ставку двумя способами: продажа квартир, построенных по городскому заказу, непосредственно по инвестиционной себестоимости строительства, без накруток.

И субсидия для покупки жилья на рынке по стандартной ипотечной схеме. Город обяжет строительные компании резервировать часть строящегося жилья - для того чтобы у заемщика было приоритетное право его приобретения по ипотеке. Оставшиеся проценты будут погашаться из бюджета.

Кто может получить социальную ипотеку

В данной программе могут участвовать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Куда обращаться

Для получения консультации по программе социальная ипотека нужно обращаться в ГУП Агентство по реализации жилищного займа и субсидий. Учредителем агентства является правительство Москвы в лице Департамента имущества города Москвы. Агентство находится в ведомственном подчинении Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Другие социальные программы столичного правительства

Молодой семье доступное жилье. Поддержка молодых семей - один из главных пунктов в московской жилищной программе. Участником программы может стать постоянно проживающая в Москве семья в первые 3 года после заключения брака (в случае рождения детей - без ограничения продолжительности брака) при условии, что оба супруга не достигли 30-летнего возраста, а также неполная семья с детьми, в которой мать или отец не достигли 30-летнего возраста.

Военные сертификаты. Военнослужащие, прослужившие 10 лет и увольняемые в результате оргштатных мероприятий, по здоровью или выслуге лет получают субсидию в размере определенной Госстроем расчетной стоимости. Для имеющих в соответствии с законом О статусе военнослужащих право на дополнительную жилплощадь расчет размера этой субсидии будет производиться с учетом дополнительных квадратных метров общей площади. Кроме того, срок реализации сертификатов теперь продлен до 9 месяцев (ранее - 6 мес.).

Для коренных москвичей существует 2 программы:

1. Применяется исключительно к очередникам. Город за счет собственных средств возводит дома. Желающие среди очередников покупают у города жилье, уплачивая первый взнос в размере 30% от себестоимости квартиры. Остальное берут в кредит под залог недвижимости сроком на 20 лет под 2,8% годовых в валюте.

2. Также рассчитана на очередников, но на тех из них, кто имеет право на бюджетную субсидию для приобретения жилья. Субсидия может покрыть до 80% рыночной стоимости квартиры. Кредитная ставка в валюте - 7%.

Придётся выбирать - или ипотека или капремонт