Ипотека и недвижимость - Международная группа купила российский склад у французов

Нижний Новгород Нижегородские прокуроры первыми среагировали на поручение президента Владимира Путина отбирать у строителей выделенные им участки земли, на которых не ведется строительство жилья. Облпрокуратура направила в арбитражный суд 20 и подготовила еще 17 заявлений, требующих признать недействительными распоряжения мэрии о выделении участков под строительство. Правда, на части из них уже стоят дома.

Неделю назад на совещании в Кремле первый вице-премьер Дмитрий Медведев привел статистику антимонопольной службы, по которой 90% земельных участков под строительство жилья в нарушение закона выделяется местными властями без открытых аукционов. Большинство из них простаивают и не осваиваются, а их собственники ожидают игры на ценах <...>, чтобы положить какие-то деньги в свой карман, констатировал куратор нацпроектов. В ответ Путин предложил Госдуме подумать над тем, как решить вопрос об изъятии [таких земель]. Через несколько дней полпред президента в Южном округе Дмитрий Козак заявил, что отбирать у строителей выделенные с нарушениями участки можно и по действующему законодательству.

Прокуратура Нижегородской области решила подтвердить правоту Козака. Она потребовала у местного арбитражного суда признать недействительными 20 распоряжений мэрии о выделении участков под жилищное строительство, сообщил Ведомостям прокурор отдела по надзору за исполнением законов в сфере госуправления Денис Воронин. Застройщики получили землю под строительство без проведения аукциона, хотя Земельный кодекс с 1 октября 2005 г. это запрещает, говорит Воронин. Мэрия, по данным прокуратуры, незаконно предоставила участки Ипотечной компании Сбербанка (ИКС, на 100% принадлежит Сбербанку), компаниям Жилстрой, Дельта строй, УКС Инвест, Нижновинжинирингстрой, Инжилс, Жилстройресурс, Новострой, Ристи, Энерготехстрой, Том плюс, Техносервис, Центрэнергожилстрой, Мастер люкс, Яшма.

В мэрии уверены, что обвинения необоснованны. Ни одного земельного участка после 1 октября 2005 г. без конкурса горадминистрация не выделила, но застройщики получали зарезервированные за ними ранее участки, говорит вице-мэр Сергей Гладышев. Эти строители затратили средства на проектирование зданий и расселение жителей и кидать инвесторов, когда половина дела сделана, не к лицу ни одной власти, поясняет Гладышев. Областной арбитражный суд принял иски прокуратуры к рассмотрению, рассмотрение первых дел назначено на начало мая.

Всего в IV квартале мэрия выделила по старой процедуре 24 участка, отмечает начальник отдела антимонопольного контроля УФАС по Нижегородской области Игорь Девятайкин. Но антимонопольщики нарушений в этом не увидели, поскольку участки были выделены на основании принятых раньше распоряжений о предварительном согласовании места, которые действуют три года.

Крайне удивлены и строители. Представитель компаний Мастер люкс и Энерготехстрой Евгений Дорфман говорит, что причин для изъятия участка нет. В 2003 г. строители получили одобрение городской инвесткомиссии, в 2004 г. на проектирование, а разрешение на строительство в начале октября, рассказывает он. Уже возведены первые этажи. А Ипотечная компания Сбербанка ведет поэтапное строительство на выделенных ей участках с 2000 г., в инженерную инфраструктуру вложено 45 млн руб., говорит гендиректор Павел Солдатов: Если использовать подход прокуратуры, то всю стройку в Нижнем надо объявлять незаконной. Такая же ситуация и у Инжилса, уже сдавшего два дома госкомиссии, говорит гендиректор Евгений Крылов (еще один дом будет сдан госкомиссии в 2006 г. и один в 2007 г.).

Отобрать у строителей участок, дом на котором уже построен, а права на него зарегистрированы, невозможно, говорит партнер юркомпании Legas Анна Кожушко. Если строительство только ведется, это возможно, но прокуратуре придется доказать, что предоставление участка конкретному застройщику нарушает чьи-либо права. В случае изъятия участка застройщик может взыскать с мэрии расходы на его освоение, говорит она. Нижегородский политический аналитик Олег Маслов уверен, что прокуратура помогает губернатору Валерию Шанцеву перераспределить землю: Земля достанется в основном столичным компаниям, а нижегородские окажутся в роли субподрядчиков.

Компания AIG European Real Estate Fund купила складской комплекс в Подмосковье у французской FM Logistic. Сумму сделки эксперты оценивают в $60 млн. Участники рынка отмечают, что это первая институциональная сделка на рынке складской недвижимости, где продавец и покупатель иностранные компании.

О том, что AIG European Real Estate Fund приобрел склад у FM Logistic, Ведомостям рассказали несколько участников рынка. Хайко Давидс, директор рынка капиталов компании Knight Frank, которая вела сделку, подтвердил эту информацию. Складской комплекс площадью 80 000 кв. м расположен в подмосковных Химках, в 4 км от аэропорта Шереметьево-2, сдаваемая площадь около 66 000 кв. м. После завершения сделки FM Logistic стал единственным арендатором всего комплекса, площади которого используются для обслуживания таких клиентов, как Auchan, Danonе, Mars, Nestle и др.
Хайко Давидс называет продажу первой институциональной сделкой на российском рынке складской недвижимости, в которой участвуют только иностранные компании, в том числе Hypo Real Estate финансировал покупателя, выдав кредит более чем на $50 млн. Сделка была осуществлена в рамках нашей стратегии приобретения недвижимости высшего класса, в том числе на растущем российском рынке, сообщила управляющий директор AIG Global Real Estate Russia Лила Вад. Представитель FM Logistic Алла Лаоз отказалась комментировать сделку. Называть размер сделки стороны также не стали. Но, по оценкам замдиректора инвестиционного департамента Colliers Int. Азамата Кумыкова, склад в 60 000 кв. м может стоить $55-60 млн. А директор по развитию Prime City Properties Роман Чепцов полагает, что фонд заплатил за комплекс $70 млн.

Для выхода на локальный рынок большинство фондов предпочитают девелоперским проектам покупку готового бизнеса, это позволяет минимизировать риски и начать получать доход немедленно, говорит Хайко Давидс. Томас Дукала, замдиректора Jones Lang LaSalle, уточняет, что доходность при этом ниже: 12-13% (при девелопменте около 18%). Инвестор покупает именно ее денежные потоки, а не кирпичи и глину и в отличие от чисто девелоперских проектов регулярно получает арендные платежи, комментирует Кумыков из Colliers Int.

По словам Романа Чепцова, по сравнению с сектором офисной и торговой недвижимости в складской наблюдается наибольший дефицит площадей. По оценке Knight Frank, он превышает 1,2 млн кв. м, а в Jones Lang LaSalle называют цифру в 2-3 млн кв. м. В 2005 г. в эксплуатацию было введено 410 000 кв. м, в этом планируется около 800 000 кв. м, т. е. дефицит будет еще сохраняться.

Азамат Кумыков указывает, что инвесторы устремились в складской сектор после появления на нем фонда Raven Russia, купившего в декабре прошлого года у Росевродевелопмента логистический комплекс Крекшино (площадь 115 000 кв. м, сумма сделки $110 млн). Это была форвардная продажа продавец обязуется достроить и сдать в аренду заявленные площади, после чего фонд станет полноценным владельцем Крекшино. Сделка с участием AIG European Real Estate Fund третий случай, когда иностранцы покупают склады в России: в прошлом году Fleming Family Partners также купил склад площадью 15 000 кв. м в Петербурге.

Складской комплекс в Химках не первый проект в сфере недвижимости группы AIG. Два года назад девелоперское подразделение AIG/Lincoln совместно с компанией Coalco анонсировало строительство в Подмосковье 1 млн кв. м складов. Однако позже AIG/Lincoln вышла из проекта, а сейчас остается партнером Coalco по возведению бизнес-центра Белая площадь в центре Москвы. Также AIG/Lincoln строит складской комплекс на Алтуфьевском шоссе площадью 80 000 кв.

AIG Global Real Estate один из ведущих мировых игроков на рынке недвижимости. Под управлением компании находятся активы стоимостью $10 млрд. Штаб-квартира компании находится в Нью-Йорке, европейский офис в Лондоне. Входит в финансовую группу AIG (капитализация $172,3 млрд, собственный капитал $80,61 млрд). FM Logistic французская логистическая компания, работающая в России с 1994 г. Оборот в 2005 г. составил 342 млн евро. Имеет 10 отделений в России, 1300 сотрудников и более 120 000 кв. м складских площадей.