Ипотека и недвижимость - Ипотечный парадокс

Нижний-Новгород - Московская компания Синема-Парк летом все же приступит к строительству первого в Нижнем Новгороде мультиплекса стоимостью $15 млн на пл. Свободы. Эксперты сомневаются в оправданности затрат Синема-Парк.

Синема-Парк получила на пл. Свободы участок площадью около 4000 кв. м летом 2003 г., но из-за трудностей с рельефом и близости грунтовых вод долго не решалась приступить к работам. В феврале 2005 г. Синема-Парк и соинвестор проекта Новый город все же подписали соглашение о строительстве. По словам замгендиректора по региональному развитию Синема-Парк Кирилла Иванова, участок на пл. Свободы лучше с точки зрения транспортной развязки и потока людей. Год ушел на подготовку проекта и решение технических проблем.

Директор архитектурной мастерской СС-Проект Людмила Сомова сообщила Ведомостям, что проект будет окончательно готов через несколько месяцев. А Иванов говорит, что Синема-Парк начнет строительство этим летом и завершит через 14 месяцев.

Площадь пятиэтажного торгцентра с кинотеатром составит около 25 000 кв. м. Два этажа займет парковка, два торговая и развлекательная зоны и один мультиплекс площадью 4000 кв. м на 1400 мест. Инвестиции Иванов оценил в $15 млн. Синема-Парк вложит $7 млн, остальное Новый город. Цену на билеты предполагается установить в размере 150-200 руб., что чуть дороже, чем в других кинотеатрах. Срок окупаемости проекта Иванов сообщить отказался. Управляющий сетью кинотеатров Империя грез Виктор Зверев оценил ее более чем в 10 лет.

Участники рынка сомневаются в оправданности затрат Синема-Парк. Такой мультиплекс в другом месте можно построить и за $3 млн, полагает Зверев. Он считает неоправданно высокими и цены на билеты: Рядом находится многозальный кинотеатр Каро-фильм, где цены ниже. Гендиректор кинотеатра Спутник Владимир Сорокин говорит, что существующих кинотеатров городу хватает, а их посещаемость в большей мере зависит от качества фильмов, а не от удобств. А рекламный менеджер компании Каро-фильм Наталья Курилова считает оправданным строительство мультиплекса. По ее мнению, даже цена билета в 200 руб. не отпугнет горожан при условии качественных услуг.

В 2007 г. в Нижнем могут появиться еще несколько многозальных кинотеатров. Нижегородская ГК Электроника осенью 2006 г. планирует начать и осенью 2007 г. завершить строительство торгово-развлекательного комплекса площадью 30 000 кв. м с шестизальным кинотеатром. А московский Инвесткинопроект сейчас ведет переговоры и в течение 2007 г. планирует открыть мультиплекс в одном из торгово-развлекательных комплексов.

Синема-Парк учреждена в 2002 г. для создания сети многозальных кинотеатров в городах-миллионниках России. По данным администрации Нижнего Новгорода, в городе функционируют девять кинотеатров, в том числе четырехзальный Каро-фильм (в торговом центре Шоколад), Россия, Канавинский на три зала, остальные по два и одному.

Первый вице-премьер Дмитрий Медведев проводит очередное совещание по национальному проекту в области доступного жилья. Основной способ, с помощью которого правительство собирается решать проблему, развитие ипотеки. Государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) уже обнародовало график снижения ставки по ипотечным кредитам. Сейчас она составляет 12-13%, но будет снижаться по проценту в год и к 2008 году достигнет уровня 8%. Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка обнародовал план по снижению ставки. Этот план, по мнению Александра Семеняки, способен явиться фактором снижения инфляции.

Каким же образом может сработать идея главы АИЖК? Напомним, что агентство рефинансирует российские банки под выпуск ипотечных кредитов. Другими словами, оно покупает права требований по таким кредитам и выпускает на фондовый рынок облигации под купленные у банков закладные. Сейчас АИЖК рефинансирует 15-20% всех ипотечных кредитов, что охватывает около 4% рынка жилой недвижимости. Эти кредиты выдаются под стандартные условия агентства: ставка 12-13% годовых, первоначальный взнос 30% стоимости жилья, ежемесячный платеж половина общего дохода семьи за месяц. Естественно, гражданин, купивший квартиру по ипотечной схеме, урезает свое текущее потребление на размер ежемесячных взносов. Кроме того, по логике Александра Семеняки, если гражданин уверен, что через несколько лет ставка уменьшится, он захочет отложить первоначальный взнос. Тем самым он снизит свои расходы и, соответственно, уменьшит уровень инфляции.

Однако стремление таким способом остановить рост цен выглядит чересчур формальным. Разберемся, например, откуда взялся график снижения ипотечной ставки. По сути дела, ставка по такому кредиту это 3-5% плюс уровень инфляции в стране. Например, правительство ожидает в 2008 году инфляцию на уровне 4-5,5%, что приблизительно дает обещанную 8-процентную ставку по ипотеке. Налицо парадокс: правительство собирается удержать инфляцию в 2008 году в рамках 4-5,5%, рассчитывая, что люди поверят в то, что правительство удержит инфляцию в этих рамках, и заморозят свои расходы до 2008 года. Низкие инфляционные ожидания населения действительно могут помочь снизить рост цен, заявил Ъ руководитель Экономической экспертной группы Евсей Гурвич. Однако, продолжает он, правительство регулярно срывает свои же планы по инфляции, что подрывает доверие к его заявлениям.

Если план по инфляции снова будет сорван, то агентству придется повышать ставку. На 2006 год планы по инфляции уже скорректированы до 9%, но все равно выглядят не очень реальными. При нынешнем дефиците жилья развитие ипотеки только разогреет спрос и подхлестнет рост цен на квартиры. Начальник управления федеральных программ АИЖК Денис Гримухин возражает: Заметно разогреть спрос ипотека сможет лишь через пару лет, когда будет охватывать 15% рынка жилья, а не 4%, как сейчас. Однако это означает, что ипотека не даст антиинфляционного эффекта.