Ипотека и недвижимость - Москва верит в ипотеку

Общее положение на рынке офисной недвижимости на сегодняшний день характеризуется как стабильное. Спрос, несмотря на начало летнего периода отпусков, остается достаточно высоким. Основной причиной, на наш взгляд, является общее оживление экономики, укрупнение компаний и стремление вести бизнес на уровне мировых стандартов. Если раньше арендаторы в большей степени ориентировались всего на несколько факторов, таких как местоположение офиса, его площадь, удобство подъезда, то сегодня все большое внимание уделяется таким моментам как качество отделки, система вентиляции и кондиционирования, престиж бизнес-центра. Кроме того, в настоящее время, преимущество отдается именно специализированным, недавно построенным офисным центрам, а не зданиям советской постройки, которые в начале 90-х годов были переориентированы под административно-деловое назначение. У потенциальных арендаторов появился определенный вкус на рабочее место.

На рынке происходит некоторая ротация – многие компании меняют офисные помещения на более комфортабельные и престижные, причем этот процесс можно вполне охарактеризовать как массовый. Совокупность этих значений привело к высокой строительной активности на рынке офисных помещений. Это позволяет говорить о том, что в ближайшее время спрос будет удовлетворен при существующих на рынке арендных ставках. В ближайшее время в строй будут введены несколько бизнес-центров, наиболее перспективными из которых мы считаем следующие объекты. В июле начнет функционировать офисный комплекс по ул. Трифоновская в пяти минутах ходьбы от станции метро Рижская. Общая площадь комплекса составляет 6 700 кв.м. При строительстве использовались современные отделочные материалы ведущих мировых производителей. Отделка производится в двух вариантах: стандартная и «под арендатора», которая выполняется в счет арендной платы. В минус первом этаже здания расположена подземная парковка на 30 машиномест. Кроме того, будет организована наземная парковка на охраняемой территории возле здания. Здесь ставка аренды составляет $450, включая коммунальные услуги и операционные расходы. В сентябре откроется бизнес-центр на Елоховском проезде, который представляет собой комплекс реконструированных офисных зданий класса «В» общей площадью 13 000 кв.м. Центр пользовался заслуженной популярностью у арендаторов еще на этапе строительства и уже сейчас практически все площади нашли своих владельцев. Остались «крохи», которые будут сданы в самое ближайшее время. Расположение комплекса районе с достаточно удобными транспортными развязками (Садовое кольцо и Третье транспортное кольцо) позволяет говорить о конкурентном преимуществе центра в плане транспортной доступности. Цены в этом комплексе колеблются от $400 до 450 за кв.м. в зависимости от выбранного корпуса.

Среди «жемчужин» офисных комплексов хотелось бы отметить центр класса «В+» по адресу: ул. Докукина, 16, презентация которого пройдет в начале ноября. Из 10 000 кв.м. треть уже сдана. В здании установлена интегрированная система вентиляции и кондиционирования. Комплекс характеризуется великолепной фактурой и планировкой помещений, большими окнами и хорошей инсоляцией. Высота потолков составляет 4.5 м. Рядом расположена огромная парковка. Арендная ставка составляет $414 в год за кв.м. И, наконец, в апреле будет введен в строй торгово-офисный комплекс Cherry Tower, по адресу: ул. Профсоюзная, 56. Здесь будут расположены 40 000 кв.м. торговых и столько же офисных площадей. По сути, это будет один из наиболее оснащенных в инженерном плане бизнес-центров столицы. Все коммуникации и системы высочайшего уровня. На крыше расположена вертолетная площадка. Великолепная транспортная доступность (расположение на ул. Профсоюзной, плюс выход со ст. метро «Новые Черемушки» находится прямо в здании). В целом, комплекс относится к классу «А-», несмотря на то, что здание по всем параметрам подходит под класс «А». Причина – отсутствие подземного паркинга. В настоящее время подписываются первые контракты на аренду площадей в этом здании. Ставки аренды составляют $500 за кв.м. для верхних этажей и $450 для нижних.

Начиная с начала года, ценовая политика практически не изменилась. Все объекты находили своих арендаторов по предложенной цене со стабильным уровнем спроса. В единичных случаях цена поднялась на 10-20%, как, например, в офисном комплексе класса «В», расположенном по адресу: Кожевнический пр-д, д.4. Владельцы этого здания, ALM Development, подняли ставки с $420 до $480 за кв.м.
Офисы класса «А» предлагаются по цене $600-900 за кв.м. Ставки аренды в комплексах класса «В» практически не изменились с прошлого года и держатся на уровне $300-480 за кв.м.. Помимо этого предлагается достаточно много офисных комплексов так называемого класса «В+». В этом сегменте цены остаются на уровне $500-650 за кв.м.

Одной из тенденций нынешнего рынка офисных помещений стало бурное развитие консалтинга. Все чаще, на этапе проектирования здания, застройщики обращаются в риэлторские компании для выработки концепции того или иного бизнес-центра. На сегодняшний день только в Peny Lane Realty обратились около двух десятков девелоперов с просьбой о разработке профессиональной концепции для будущих офисных комплексов.
Жители Москвы готовы брать ипотечные кредиты. Больше 50% горожан, планирующих покупать квартиры в ближайшее время, собираются воспользоваться услугами банков. 39% потенциальных покупателей жилья в реальность ипотеки по-прежнему не верят из-за сложности процедуры оформления кредитов и жестких требований банков.

Отношение жителей Москвы к ипотечному кредитованию выяснили социологи исследовательского центра Romir Monitoring. В опросах участвовали 986 респондентов в возрасте от 18 лет. Статистическая погрешность, как говорят социологи, не превышает 3%. Опрос, который исследовательский холдинг провел в феврале, свидетельствует, что 56% москвичей, запланировавших приобретение жилья в ближайшие 12 месяцев, или точно решили, или рассматривают возможность привлечения ипотечного кредита.

91% респондентов Romir не собираются в течение ближайшего года приобрести жилье. В наличии планов о покупке недвижимости в 2006-2007 годах признались всего 8% опрошенных. Среди тех, кто собирается купить квартиру или дом, преобладают москвичи с высоким уровнем дохода.

20% из желающих приобрести недвижимость в течение ближайшего года, или 1,6% от общего числа опрошенных, точно решили воспользоваться кредитом на приобретение жилья, еще 36%, или 2,8% от общего числа опрошенных, скорее всего, сделают это.

При этом четверо из десяти 39% потенциальных покупателей жилья, или 3,14% от общего числа опрошенных, - не будут прибегать к помощи ипотеки, развитие которой правительство объявило одним из национальных приоритетов.

Треть из числа тех, кто отказывается от ипотеки, объясняют отказ от ипотечных кредитов сложностью процедуры получения займа на жилье. Еще четверть отказавшихся от ипотеки считают, что не соответствуют банковским требованиям.

И еще 23% из числа отказавшихся от ипотеки не пойдут за деньгами в банк просто потому, что и так располагают достаточными средствами для покупки жилья.

По мнению первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Казейкина, в готовности брать ипотечные кредиты жители Москвы существенно отстают от людей, проживающих в регионах. Больше других доверяют банкам в Самарской области и Башкирии, на которые приходится примерно по 15% от общего количества выкупленных в прошлом году ипотечных кредитов.

Главная проблема российской ипотеки, по мнению эксперта, заключается в том, что в последнее время сокращается количество строительных площадок, из-за чего стремительно растут цены на квартиры. Застройщикам не хватает средств для организации новых строительных проектов, так как, хотя поправки в закон О долевом строительстве несколько исправили ситуацию, говорить о преодолении кризиса пока рано, говорит Казейкин. Между тем механизма по развитию ипотеки на первичном рынке недвижимости еще нет.

Если бы такой механизм существовал, ипотечные деньги направлялись бы на строительство, - не сомневается эксперт. Сейчас Агентство по ипотечному жилищному кредитованию только начало осуществлять такого рода кредиты. Сначала совершается уступка прав требований, а затем выкуп закладной.

Таким образом, банки освобождаются от ответственности, строители получают деньги для наращивания мощностей, государство реализацию планов по национальному проекту Доступное и комфортное жилье, а люди квартиры, подчеркнул Казейкин. До последнего времени подобный проект осуществлялся только в нескольких банках, но теперь механизм заработает в масштабах страны.

Но не следует ожидать заметного сокращения темпов роста цен на недвижимость, отмечает специалист. Цены будут расти стремительными темпами еще порядка двух лет. Однако данный механизм позволит вместо 40% роста, которые были в прошлые годы, в этом году снизить их примерно до 30%, - считает Валерий Казейкин.