Ипотека и недвижимость - На всю оставшуюся жизнь

Несмотря на то что за окном еще сугробы и синоптики пугают очередными похолоданиями, сейчас самое время подумать о летнем отдыхе. Особенно это касается тех, кто планирует отдохнуть на даче в Подмосковье. Наиболее предусмотрительные ищут дачу задолго до наступления лета в январе феврале, а пик съема приходится на март апрель. Однако практика показывает, что в начале мая большая часть (60 85%) наиболее привлекательных домов уже сдана. Корреспондент Дома и квартиры узнавал у специалистов, что сегодня предлагается в аренду на летний сезон и в какие деньги обойдется загородная резиденция.

С каждым годом свежий воздух за МКАД стоит все дороже. Цены подрастают в среднем на 10 20%. В этом сезоне среднестатистический хозяин среднестатистической же дачи или загородного дома в Подмосковье потребует с вас 1 1,5 тыс. долларов в месяц.

Одна из основных тенденций нынешнего сезона повышенный интерес арендаторов к охраняемым поселкам. Стало больше желающих, готовых платить немалые деньги за безопасность и комфорт, комментирует ситуацию начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ольга Баштанова. А предложений по сравнению с прошлым годом особо не прибавилось, так что скоро в этом сегменте будет ощущаться особый дефицит. Нынешний сезон отличается еще одной особенностью. По словам Ольги Баштановой, владельцев загородных домов больше интересуют теперь не сезонные, а долгосрочные арендаторы, поэтому коттеджей, сдаваемых на пару-тройку месяцев, практически нет.

Аренда дорогих дач и коттеджей подорожала по сравнению с прошлым годом на 18 25%, и составляет теперь в среднем 6 8 тыс. долларов в месяц.

Юридические тонкости дачной аренды

Не будем в сотый раз напоминать, что заключать договор аренды лучше (читай: безопаснее) через агентства недвижимости, а не самостоятельно или через знакомых. Это очевидно. Но в любом случае при заключении договора клиенту необходимо держать руку на пульсе. А точнее сконцентрироваться на некоторых моментах юридического характера.

В документе, как советуют риэлторы, обязательно должен быть прописан срок действия договора аренды. В противном случае он считается заключенным на неопределенное время, и по желанию одной из сторон его можно расторгнуть в любой момент. Скорее всего, стать такой стороной захочется именно владельцу дома. Факт передачи арендной платы желательно зафиксировать в письменной форме. Проще говоря взять с хозяина расписку. Известно, что обязательной регистрации в государственных органах подлежат договоры, заключенные на срок более года. Но имеет смысл зарегистрировать соглашение и в том случае, если вы снимаете дом на меньший срок. Это обезопасит вас от всякого рода непредвиденных ситуаций, касающихся финансовой стороны: скажем, хозяин дачи неожиданно передумал сдавать ее или вдруг решил повысить арендную ставку. Если же договор оформлен надлежащим образом, выселить нанимателя практически невозможно.

Кстати, что касается арендной платы, то она в соответствии с законом устанавливается по взаимному соглашению сторон. Иногда в нее может входить стоимость услуг проката нанимателем предметов домашнего обихода и бытовой техники. Сюда же можно включить и коммунальные платежи.

Еще один юридический момент пояснила заместитель директора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость Мария Жукова: При заключении договора найма арендатором обычно вносится плата за первый месяц проживания плюс депозит на имущество. При аренде загородного дома на летний период клиентам иногда приходится платить все и сразу. Но подобная схема практикуется именно при сезонной (краткосрочной) аренде 2 3 месяца. Если же вы решите снять загородный коттедж на более длительный период скажем, на год, то платить за весь срок проживания резонно только в том случае, когда общая стоимость аренды заметно снижена.

Меньше срок больше денег

Самая многочисленная категория арендаторов загородки московские семьи с детьми. По словам Марии Жуковой, такие клиенты, как правило, рассматривают варианты, расположенные на расстоянии не дальше 30 км от МКАД. Более отдаленные от кольцевой автодороги объекты (от 30 до 50 км) снимаются скорее из-за отсутствия альтернативы. Впрочем, под летним сезоном мы подразумеваем 5 6 месяцев (конец апреля начало октября). Клиенты, снимающие загородный дом на такой срок, к вопросу удаленности от Москвы довольно лояльны. Для них не является особой помехой удаленность дачи на 60 70 км от МКАД. Да и направление при таком подходе выбирается менее придирчиво. Самые популярные места из дальнего Подмосковья это Звенигород и красивые окрестности Рузского и Истринского водохранилищ, поселок Абрамцево (Ярославское шоссе), поселок Вороново (Калужское шоссе), а также поселки Морозки и Славино (Дмитровское шоссе).

Другое дело клиенты, желающие снять дачу исключительно на июнь июль август. У таких и запросы обычно повыше, и с поиском сложнее. А все потому, что изначально большинство владельцев загородных коттеджей, как уже говорилось, планируют сдать свою собственность минимум на полгода. Ну а если не сложилось Что ж, на лето, так на лето. Только в таком случае и аренда подороже будет. Раза в два.

Без охраны, но с удобствами

И все-таки какие же критерии при выборе загородного дома являются основными для арендаторов?

Коттеджи, расположенные на территории современных поселков с охранной и развитой инфраструктурой, пользуются гораздо большим спросом, нежели объекты точечной застройки в дачных товариществах и деревнях, комментирует Мария Жукова. При выборе дома отдается предпочтение его функциональности, грамотной планировке и внутреннему интерьеру. Играет роль и такая деталь, как наличие сауны или бани. Если говорить о площади, то наиболее востребованы дома на 200 300 кв. метров. Помимо прочего, клиенты очень требовательно относятся к участку земли, на котором расположен коттедж. Желательно, чтобы он был не менее 15 соток, с посаженными на нем садовыми или лесными деревьями.

Впрочем, есть довольно многочисленная категория граждан, для которых все перечисленные выше блага явно недостаточны. Для состоятельных клиентов есть шикарные трех-четырехэтажные особняки на больших лесных участках, с бассейнами и теннисными кортами. Но ситуация с арендой действительно элитных домов непростая. Тут, правда, у арендаторов и требования не из скромных: площадь дома не менее 800 кв. метров, участок не менее 25 30 соток и предпочтительно с захватом лесной зоны. Сауна, бассейн это само собой. И обязательно высококвалифицированная охрана. Дальше, чем 10 км от МКАД, не предлагать. Объектов, удовлетворяющих одновременно всем требованиям, немного.

Запросы по аренде домов бизнес-класса на порядок скромнее. Вполне достаточно коттеджа от 200 кв. метров на 15 сотках, но желательно в охраняемом поселке с хорошей инфраструктурой.

Ну и самый некапризный средний класс, который согласен на дом площадью от 200 кв. метров на 6 сотках в деревне или стародачном месте. Без охраны, но с удобствами. Таких предложений на рынке аренды недвижимости больше всего, и есть они по всем направлениям.

Куда податься?

Стоимость домика в деревне напрямую зависит от того, в какой именно деревне этот самый домик находится. По данным корпорации ИНКОМ-Недвижимость, лидером спроса остается Рублевка. Здесь же предлагаются самые дорогие дачи: стоимость аренды колеблется от 3 до 60 тыс. долларов в месяц. И если за три тысячи здесь можно снять скромненький деревянный домик без претензий, то за 6 10 тыс. долларов арендатор уже получает все необходимое для комфортного проживания. В Барвихе, Жуковке, Раздорах, Николиной Горе стоимость аренды дачи доходит до 60 тыс. долларов. Правда, снимают такие хоромы редко. Дачи по Рублево-Успенскому шоссе, по данным риэлторов, составляют 70% всего рынка аренды. Здесь масса развлечений для отдыхающих и отличная инфраструктура. Так что если вы сибарит, питающий слабость к закрытым частным вечеринкам и респектабельным соседям, то вам прямая дорога туда.

В число самых востребованных входят и новые дачи в поселках на Новорижском и Калужском направлениях, на которых сегодня статусных и супердорогих предложений сегодня не меньше, чем на Рублевке. Эти быстрые и менее загруженные трассы подходят топ-менеджменту и управленцам, которые ездят каждый день на работу к девяти часам. По Калужскому шоссе цены за аренду колеблются от 3 до 15 тыс. долларов в месяц. В такие поселки, как Ватутинки, Фоминское, Вороново или Десна арендаторов привлекает близость инфраструктуры, бассейн, теннисный корт, прогулочная зона на 130 га и лодочная станция.

В последние годы стало пользоваться популярностью и Дмитровское направление, особенно у поклонников активных видов отдыха. По этому шоссе расположено большое количество лесных массивов и водохранилищ (Пестовское, Пироговское, Пяловское, Учинское). И как следствие привлекательные для отдыхающих яхт-клубы, пляжи, станции проката мото-дельтапланов, конно-спортивные комплексы. Здесь же находятся все зимние спортивные парки: Сорочаны, Волен, Яхрома, Клуб Леонида Тягачева, в которых можно весело и с пользой для здоровья проводить время и летом. Из стародачных мест на Дмитровке наибольшим спросом пользуются поселки Луговая и Некрасовский.

Еще одно спортивное направление Волоколамское. Несмотря на свою труднодоступность из-за пробок, Опалиха, Снегири и Нахабино со своей развитой спортивно-развлекательной инфраструктурой не теряют своей популярности. Горнолыжный комплекс, конно-спортивный клуб и единственный пока в стране серьезный гольф-клуб Moscow Country Club, где проводятся международные турниры по гольфу, вот то, что держит постоянных поклонников здешних мест в тонусе. Стародачные поселки такого же труднопроходимого Ленинградского шоссе Фирсановка, Алабушево, Новоподрезково также отличаются спортивной инфраструктурой: комплекс Родина, конно-спортивный клуб, яхт-клуб Маяк, горнолыжный спуск

Ну и, наконец, аутсайдеры. Ими, как можно догадаться, являются Горьковское, Рязанское, Каширское, Егорьевское направления. Из-за пробок и труднопроходимости трасс арендаторы стараются обходить их стороной. Компенсируют транспортные неудобства разве что цены. Снять домик на лето здесь можно за сумму от 1 до 5 тыс. долларов в месяц. Хотя благоустроенные коттеджи в больших поселках сдаются на юге и юго-востоке почти так же дорого, как и на популярных и чистых севере, северо-востоке и юго-западе в среднем лишь на 20% дешевле. На Рязанском направлении есть дома и по три, и по четыре тысячи. Самые лесные и экологически благополучные места юго-востока поселки Малаховка, Ильинский, Кратово и Быково, где хорошие коттеджи и дачи стоят 1,5 2 тыс. в месяц.
В Москве и ближнем Подмосковье появляются доходные поселки, где можно снять дом на несколько лет.

Доходные поселки относительно новый вид бизнеса для девелоперов и пока еще не совсем привычное предложение для потребителей. С каждым новым сезоном в Подмосковье появляются новые коттеджные поселки, предназначенные только для аренды. И с каждым годом растет интерес к ним со стороны жителей мегаполиса, предпочитающих проводить большую часть времени за городом, но по каким-то причинам не желающих обзаводиться собственным домом. Самыми активными нанимателями подмосковных коттеджей являются иностранные компании, которые арендуют их для своих топ-менеджеров. Так что снять понравившийся вариант будет не просто.

Подмосковные вотчины

Сегодня на рынке насчитывается всего 25 арендных коттеджных поселков. Все они расположены недалеко от Москвы по самым популярным направлениям Рублево-Успенское, Минское, Можайское шоссе, Новорижское, Ленинградское, Ярославское, Дмитровское, Калужское шоссе. Доходные поселки возникают и при санаториях. Пример такого конгломерата санаторий Елочки в Домодедовском районе. Средних цен на аренду коттеджей в этом сегменте просто не существует, так как разница в ставках гигантская от 3 тыс. до 50 тыс. долларов в месяц и даже выше. Самые дорогие объекты, естественно, на Рублевке. Правда, здесь есть один приятный нюанс. Обслуживание поселков осуществляют управляющие компании, поэтому все расходы на эксплуатацию уже включены в стоимость аренды. Помимо организации работы коммунальных служб, некоторые управленцы устраивают и досуг проживающих. В таких поселках обычно бывают детские аниматоры, спортивные сооружения, иногда устраиваются праздники и для взрослых, но в основном зимой. В развлечениях для арендаторов также лидирует Рублевка. А самый сплоченный и дружный в этом отношении поселок Росинка.

Аренда коттеджа в доходном поселке отличается от аренды в обычном дачном. Во-первых, это сроки, на которые сдаются дома в них.

Если в дачных поселках возможна сезонная аренда, то в доходных, как правило, долгосрочная от года и более, рассказывает руководитель проекта Cottage.ru Олег Дорожок. Вторая отличительная особенность наличие развитой инфраструктуры в пределах одного арендного комплекса: магазины, развлекательные, спортивные и оздоровительные центры, детские сады и школы.

Московские вотчины

Доходные поселки строят и в Москве. Но в них преобладают таунхаусы, участки земли рядом с ними совсем небольшие от 0,5 до 3 соток. Тем не менее малые площади нисколько не смущает страждущих поселиться в таких организованных сообществах. В некоторых поселках даже существует очередь, записавшись в которую можно ждать освободившиеся апартаменты и год, и два.

Так что аренда коттеджей в пределах столицы пользуется огромной популярностью, что в общем-то понятно. Самые удачные и популярные Сетунь (улица Минская), Чайка (Покровское- Стрешнево), Покровские Холмы (Покровское- Стрешнево), Компаунды в Серебряном Бору, Датский поселок в Кусково. Все перечисленные объекты вызывают особый интерес у иностранцев, которые и составляют основную массу арендаторов. Пожалуй, самый востребованный поселок Чайка, расположенный по Ленинградскому шоссе недалеко от Покровское-Стрешнево. В нем в аренду сдаются 20 коттеджей площадью 120 350 кв. метров. Удобное месторасположение, качество строительства, стиль а-ля рюс и довольно большая территория делают свое дело: стоимость аренды в Чайке составляет 5 15 тыс. долларов в месяц, но может доходить и до 18 тыс. долларов. Но даже при таких ценах все коттеджи уже сданы на длительный срок.

Поэтому стоит поискать свободный коттедж в других местах, например, в Серебряном Бору. Предложения здесь всегда были в большом дефиците это очень престижный район плюс хорошая экология. Но на сегодняшний день в поселке еще осталось два несданных коттеджа. Цена аренды вопрос открытый. В Серебряном Бору каждый год цены стабильно повышаются, причем преимущественно в частном секторе (поселок разделен на частные домовладения и организованный комплекс. Так вот если управленцы могут удерживать цены на одном уровне на протяжении двух лет, то хозяева отдельных коттеджей не считают нужным это делать, и арендные ставки их усилиями растут примерно на 20 30% в год.

В 2004 году на рынок вышел поселок Остров фантазий (Крылатское), в котором сдаются квартиры и таунхаусы. По одной информации, в настоящий момент в поселке не осталось свободных площадей, по другой еще можно успеть что-нибудь снять.