Ипотека и недвижимость - Вид на ипотеку

Члены межведомственной рабочей группы по нацпроекту Доступное и комфортное жилье - гражданам России при совете при президенте РФ по реализации приоритетных нацпроектов уверены, что в России назрела острая необходимость проведения инвентаризации жилья для определения точных объемов жилого фонда, подлежащего сносу, реконструкции, капремонту и планируемого к переводу в разряд ветхого и аварийного.

По словам замруководителя рабочей группы, губернатора Челябинской области Петра Сумина, достоверных данных об объемах ветхого и аварийного жилья в России не существует. Нет достоверных данных об объемах ветхого и аварийного жилищного фонда, количестве семей, проживающих в таком жилье, - сказал Сумин на заседании рабочей группы.

Пятиметровая кухня

В настоящее время существует два параллельных механизма сбора таких данных: через Росстат (органы технической инвентаризации) и через органы местного самоуправления (межведомственные комиссии).

По данным Росстата, в 2005 году ветхий аварийный фонд в России составлял 93,1 миллиона квадратных метров, или 3,2% всего жилого фонда страны, однако эти данные не представляются объективными из-за разрозненности несистематичности поступающих сведений. Но даже по этим сведениям, в таких домах проживает 5 миллионов человек. 5,3 миллиона (12%) семей проживает в панельных домах 50-60-х годов постройки, нормативный срок эксплуатации которых истекает в ближайшие годы.

В целом 40% многоквартирного жилого фонда России требует капитального ремонта. При этом, как было отмечено в ходе заседания рабочей группы, подпрограмма Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда с 2006 года исключена из федеральной целевой программы Жилище. Теперь реконструкция, переселение и снос ветхого жилого фонда относится к компетенции региональных и муниципальных властей.

По оценкам начальника Управления научно-исследовательских работ Московского государственного строительного университета Михаила Иванова, значительные изменения в количестве жилья требующего расселения и сноса могут быть именно в регионах, так как 70-е годы славились тем, что в регионах жилье уже спустя год после сдачи в строй требовало капремонта, заявил он газете ВЗГЛЯД.

Но даже в Москве, где качество жилья было значительно лучше, можно говорить о переоценке жилья, которое было бы неплохо перестроить, так как большая его часть, пусть и не технически, морально устарело, считает Иванов. Например, кто сейчас готов ехать в квартиру с пятиметровой кухней, а между тем, сейчас пол-Москвы застроено девятиэтажками с такими кухнями. Было бы очень неплохо их перестроить, отметил он.

Этот процесс мог бы вполне позитивно отразиться на стабилизации цен на недвижимость, подчеркнул ученый.

Государственное вмешательство

Однако для перестройки устаревших зданий мало одной оценки этого здания, нужно, чтобы этот процесс претворил в действительность инвестор, но действующий порядок привлечения к этому процессу инвесторов не дает последним стимула к этой работе. Инвестор должен сначала расселить определенную территорию, освободить участок, а потом на общих основаниях участвовать в аукционе на получение этого участка под застройку, сетовали участники рабочей группы.

Но даже если инвесторы приходят в проект, то существующих строительных мощностей уже не хватает на имеющийся спрос, в частности из-за этого растут цены на жилье, так как количества вводимого в строй жилья просто не хватает, для покрытия даже платежеспособного спроса.

Как сообщила замруководителя рабочей группы Елена Батурина, в настоящий момент износ строительных мощностей и основных фондов предприятий по производству стройматериалов - от 50 до 80%. Мощность действующих цементных заводов, по ее словам, оценивается в 71,2 миллиона тонн, а их реальная максимальная мощность в настоящий момент - 65 миллионов тонн.

Но даже если они выйдут на свою теоретически возможную максимальную мощность, этого все равно не будет хватать, для удовлетворения спроса населения на жилую недвижимость. Для обеспечения реализации нацпроекта необходим значительный рост объема производства цемента. И если не будет государственного вмешательства и поддержки производства цемента, дефицит исчезнет лишь в 2015 году, - заявила Батурина.

Она также отметила, что недостаточно развиты и другие направления индустрии стройматериалов, что значительно сдерживает рост объемов производства. Для решения этой проблемы Батурина предложила разработать специальную федеральную целевую программу.
Дефицит предложения на рынке столичного жилья серьезно осложнил ситуацию в сегменте ипотечного кредитования. Рост цен на квартиры в считаные дни обесценивает одобренные банком кредиты. При этом у ипотеки, как единственного работающего кредитного инструмента на рынке жилья, прекрасные долгосрочные перспективы. Потенциальных заемщиков ждут либерализация процедуры получения кредита, снижение страховых ставок и появление новых привлекательных продуктов.

Ипотечное кредитование сегодня уже весьма популярный сегмент рынка. С одной стороны, идею ипотеки активно поддерживает государство, декларируя принцип доступности жилья и стараясь поддержать соответствующие программы.

С другой стороны, это направление очень выгодно для самих банков-кредиторов. Ведь, несмотря на долгосрочность, это один из наименее рисковых продуктов потребительского кредитования, который, при условии эффективного построения операционных процессов, может приносить банку серьезный доход. И наконец, в условиях растущего рынка ипотека становится едва ли не единственным доступным инструментом для бездомного. Накопить нужную сумму денег на покупку квартиры практически нереально. А вот собрать 10--20% от требуемой суммы для выплаты первоначального взноса вполне возможно.

Проще занять...

Основными банками, работавшими на первичном и вторичном рынке, были Сбербанк, Импэксбанк, Абсолют-банк, Внешторгбанк, Райффайзенбанк. Кроме того, на вторичном рынке недвижимости работали Городской ипотечный банк, Дельта-Кредит-банк, Русский ипотечный банк, банк Союз, Росбанк, а также Банк Сосьете Женераль Восток, который начал активно работать в 2005 году. У каждого банка своя продуктовая линейка. Далеко не все из них работают и на первичном, и на вторичном рынке. Например, в Городском ипотечном банке программ по кредитованию покупки квартир в новостройках нет, однако есть программа по кредитованию загородной недвижимости, по которой можно купить земельный участок, коттеджи. Импэксбанк долгое время предлагал ипотечные кредиты только на квартиры в новостройках, однако в третьем квартале 2005 года предложил программу кредитования жилья на вторичном рынке недвижимости.

Из всех тенденций последнего времени, прослеживающихся на рынке ипотечного кредитования, наиболее значимой представляется существенная либерализация подходов к оценке кредитоспособности заемщика. Если раньше для получения ипотечного кредита заемщику была необходима официальная справка о доходах по форме 2-НДФЛ, то сейчас все большее число участников рынка готово рассматривать различные формы отчетности о доходах. Наш банк практикует помимо обычных форм оценки кредитоспособности при выдаче крупных кредитов еще и такой нестандартный подход, как оценка расходов клиента. Зачастую это позволяет более реально охарактеризовать финансовую состоятельность клиента, его кредитоспособность, -- говорит Алексей Царевский, руководитель департамента ипотечного кредитования банка Ренессанс Капитал.

Следующая тенденция -- это расширение линейки ипотечных продуктов. Многие банки предлагают также кредит под залог имеющейся недвижимости, который можно использовать в том случае, если у человека нет денег на первоначальный взнос и он не может накопить на него, но есть недвижимость. Существует два варианта использования такого кредита. Во-первых, можно продать имеющуюся недвижимость и получить деньги на первоначальный взнос, во-вторых, можно получить кредит под залог имеющейся недвижимости, а потом получить другой кредит -- на покупку новой недвижимости, -- утверждает Елена Панова, директор центра ипотечных программ МИЭЛЬ компании МИЭЛЬ-Недвижимость.

Алексей Царевский также отмечает увеличение сроков кредитования и снижение размера первоначального взноса. Несколько лет назад минимальный размер собственных средств, которыми должен был обладать заемщик, практически повсеместно составлял 30% от объема кредита. Теперь многие банки снизили этот показатель до 10--15%, а некоторые вообще отказались от требований первоначального взноса.

Однако наряду с позитивными, с точки зрения заемщиков, тенденциями в этом сегменте рынка возникли существенные проблемы, связанные со стремительными темпами удорожания жилья. Ипотечные заемщики в силу ограниченности их бюджета просто не в состоянии угнаться за ростом цен. По оценкам экспертов, в московском регионе за последние два месяца объем выдачи ипотечных кредитов упал со 120 млн долл. до 70 млн долл. в месяц. По словам Анны Каминской, начальника отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка, из ста одобренных клиентов находят квартиры для покупки только 30--35 человек, тогда как в сентябре--октябре этот показатель достигал 55. Постоянный рост цен серьезно осложняет перспективы получения кредита. Несмотря на то что существует теоретическая возможность взять ипотечный кредит на начальной стадии строительства, далеко не все банки берутся за кредитование под объекты незавершенного строительства, а во-вторых, условия ипотеки в таких случаях значительно ухудшаются, -- подчеркивает Татьяна Звонарева, генеральный директор компании City Estate.

Брокер в помощь

В условиях постоянно растущих цен у потенциальных заемщиков есть неплохой способ относительно быстрого получения ипотечного кредита -- обратиться к ипотечному брокеру. На столичном рынке недвижимости ипотечные брокеры присутствуют как самостоятельные боевые единицы и как своеобразные филиалы крупных риэлторских агентств. Основная задача ипотечных брокеров -- консультации клиентов по кредитованию и услуги по поиску и подбору предложений банков в сфере ипотечного кредитования. В частности, по словам Алексея Царевского, это подразумевает подбор оптимального варианта кредитования для заемщика, помощь в сборе документов для подачи заявки в банк, помощь в сопровождении сделки, взаимодействие с оценочными и страховыми компаниями.

С помощью ипотечного брокера клиенты имеют возможность с вероятностью 90% получить одобрение на кредит в банке, причем не в одном. Обычно брокер не только помогает клиентам собрать полный пакет документов, но и направляет этот пакет сразу в несколько банков, что повышает вероятность получения одобрения, -- говорит Анна Каминская. Благодаря ипотечным брокерам заемщики экономят время на оформлении документов. Многие банки соглашаются уменьшить стандартный срок рассмотрения заявления с пяти-семи до одного-трех дней. Следует помнить, что снизить расходы на получение кредита заемщик может только по специальным предложениям, которые банки охотно предоставляют брокерам, поскольку они (банки) заинтересованы в стабильном дополнительном потоке клиентов.

За последнее время процесс получения ипотечного кредита упростился. Например, многие банки предлагают заполнить анкету на сайте, однако скорее всего она будет предварительной, и заемщику придется самостоятельно заполнять еще одну, более полную версию. А с помощью ипотечного брокера можно заполнить анкету без труда с первого раза.

На долгую жизнь

Прогноз развития ипотеки в Москве и области, по мнению наших экспертов, положительный. По мнению Елены Пановой, значительного снижения процентных ставок по кредиту в настоящее время ожидать не приходится. Средняя ставка кредита в целом по рынку составляет 10,5--11,5%. Тем не менее общий уровень ставок снижается, и уже не редкость, когда кредит можно получить под 9,5% годовых.

Еще одна тенденция в этом сегменте рынка -- увеличение срока возврата ипотечного кредита. До последнего времени заемщики, как правило, старались вернуть одолженные у банка деньги досрочно, в среднем за пять-семь лет. Сказывалось отсутствие традиций долгосрочного кредитования, желание заемщика поскорее избавиться от долга (иногда без учета влияния досрочного погашения кредита на свое будущее материальное положение). Однако сейчас, по мнению экспертов, появляются заемщики, которые более реально рассчитывают собственные силы и собираются расплачиваться по кредиту все десять-пятнадцать лет.