Ипотека и недвижимость - Как организовать эффективную продажу недвижимости

За последние месяцы сразу несколько крупных компаний, реализующих складские проекты в Московском регионе, заявили о масштабном выходе в регионы. В ближайшие пару лет в городах-миллионниках появятся сразу по несколько складских комплексов класса А площадью более 100 кв. м. Эксперты называют планы девелоперов оправданными: расширение географии присутствия российских и международных компаний, а также рост объемов розничных продаж и развитие торговых сетей неизбежно ведет к развитию рынка складских помещений.

Еще три года назад в столичном регионе наблюдался острый дефицит складских помещений.

Ситуация кардинально изменилась в 2004 году, когда в Московском регионе было заявлено сразу несколько крупных проектов. В эксплуатацию было введено около 230 тыс. кв. м качественных площадей, в результате чего общий объем складской недвижимости составил 1 млн кв. м. На следующий год профессиональные девелоперы увеличили предложение еще на 300 тыс. кв. м. Кроме того, было заявлено о начале реализации сразу нескольких крупных проектов, общей площадью более 200 тыс. кв. м каждый (Пушкино, Ленинградский терминал, Крекшино и др.). В результате накопленный спрос в Московском регионе (около 1 млн. кв. м) стал постепенно сокращаться,- говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости и земли Knight Frank Алексей Новиков.

Географический размах

В связи с сокращением дефицита складских площадей в Москве ряд крупных компаний обратили внимание на регионы.

Международное логистическое партнерство (МЛП) планирует инвестировать $800 млн в создание крупной сети терминалов к концу 2008 года (Бизнес писал об этом 17 февраля текущего года). Помимо двух проектов в Подмосковье компания планирует строительство двух комплексов (около 200 тыс. кв. м каждый) в Санкт-Петербурге, а в ряде городов-миллионников- Екатеринбурге, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Казани и др.- появятся комплексы по 100 тыс. кв. м.

Аналогичные планы имеют Росевродевелопмент, Coalco и Capital Partners. Кроме того, активно развивается в регионах и компания Каскад, ориентированная в основном на класс B, с последующим строительством класса А в целом ряде городов, а не только миллионниках.

Этот процесс обусловлен растущим спросом на складские площади. Общий рост благосостояния населения приводит к росту объемов розничных продаж, развитию торговых сетей.

Соответственно, увеличиваются товаропотоки, которые нуждаются в соответствующей логистической инфраструктуре, что также обусловливает растущую потребность в качественных складских площадях,- говорит руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслан Суворов.

Сетевые арендаторы ждут складских сетей

На рост интереса девелоперов к регионам влияет и активное расширение географии присутствия российских и международных компаний, которые и формируют основной спрос на качественные складские площади,- добавляет руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.

Высокий спрос сетевых арендаторов (розничные сети, провайдеры логистических услуг) просто выталкивает девелоперов в регионы. В сотрудничестве с арендатором девелопер получает входной ключ к тому или иному региону и может далее развивать в нем свой проект с другими сетевыми или местными арендаторами,- поясняет Суворов.

Предположим, что заказчик располагается в Москве, а груз, который к нему приходит, обслуживает логистическая компания, работающая исключительно на Московском рынке. В этом случае заказчик попадает в географические рамки. Когда же компания имеет возможность предложить услуги по доставке, хранению и реализации сразу в нескольких регионах России - это несомненное преимущество. Неудивительно, что собственник бизнеса будет обращаться в компании, которые располагают целыми сетями,- уверяет руководитель департамента индустриальной недвижимости и землепромышленности Penny Lane Realty Игорь Казимов.

Особенности локальных рынков

Рынок качественных складских помещений в регионах практически пуст,- говорит Новиков из Knight Frank.

Тем не менее эксперты сходятся во мнении, что выход в регионы несет для девелоперов и немало рисков. Строительство в регионах нередко бывает даже дороже, если сравнивать с Московским регионом. Например, в Москве есть несколько заводов, производящих металлоконструкции для строительства, а в ряде российских городов таких предприятий нет вовсе,- добавляет Новиков. Отрицательным моментом может стать и отсутствие связей с местными властями. Однако это решаемый вопрос,- прогнозирует Казимов.

Следует учесть, что на локальных рынках присутствуют местные сильные игроки, о которых в Москве практически неизвестно,- отмечает глава отдела складской недвижимости Jones Lang LaSalle Анна Ставны. Кроме того, по ее словам, сетевые девелоперы обречены и на конкуренцию между собой. Это закономерно. Каждый девелопер старается сделать свой проект более привлекательным: выбрать оптимальное местоположение, разработать эффективную концепцию и предложить адекватные ставки аренды. Тем не менее девелопер может просто не пойти в регион, где уже имеется развивающийся складской проект, так как появление еще одного проекта будет грозить перенасыщением рынка и падением доходности инвестиций,- уточняет Руслан Суворов. Таким образом, эксперты прогнозируют, что большим конкурентным преимуществом окажется скорость выхода проекта на рынок. Сейчас за первенство выхода в регионы идет настоящая битва,- обобщает Алексей Новиков из Knight Frank .
В настоящее время, когда рынок недвижимости бьет рекорды по цене, у многих владельцев помещений возникает соблазн выгодно их продать. Например, многие собственники московских приватизированных производственных предприятий вместо хлопотного бизнеса по низкорентабельному производству либо сдачи бывших цехов в аренду предпочитают выгодно продать массивные производственные помещения и инвестировать часть вырученных средств на покупку либо в строительство более компактных помещений в Подмосковье для продолжения основного бизнеса.

Подготовка объекта недвижимости к сделке

Продажа недвижимости сильно отличается от реализации обычного товара (не зря сделкам с недвижимостью в Гражданском кодексе РФ посвящены отдельные разделы, а также имеется целый ряд специальных законов и огромное количество подзаконных актов).

Достаточно часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда у покупателей возникает разочарование в привлекательном на первый взгляд объекте недвижимости в связи с ужасающим состоянием правоустанавливающих документов.

Например, в крупных городах зачастую ценность представляют не сами производственные корпуса, а в первую очередь земельные участки, на которых они находятся.

Вопросам же надлежащего оформления земельных правоотношений обычно директорами предприятий уделяется очень мало внимания. На московском опыте можно сказать, что у многих приватизированных предприятий если даже существует оформленный под давлением ТОРЗа (территориальное объединение регулирования землепользования) или иных государственных структур договор аренды земельного участка, то достаточно часто его условия являются факторами, существенно снижающими привлекательность объекта в целом (например, короткие сроки аренды, наличие существенных ограничений, обременений либо специальных условий и обязательств, некоммерческое назначение использования участка и т. п.).

Обычными на российском рынке недвижимости являются предложения по продаже недвижимости с несогласованными перепланировками либо переоборудованием, с неузаконенными пристройками и реконструкцией зданий, при наличии споров и правопритязаний в отношении недвижимости и т. д.

При продаже комплексов производственных зданий зачастую правоустанавливающие документы имеются только на основные постройки.

Особенно часто в состоянии самовольных либо неузаконенных построек функционируют находящиеся на территории предприятий ангары, хозяйственные пристройки, промливневые канализации и иные аналогичные вспомогательные объекты, требующие необходимых согласований и государственной регистрации.

Указанные строения обычно включаются в состав продаваемого имущества, несмотря на то, что самовольная постройка не может быть продана и подлежит сносу за счет лица, ее осуществившего (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Конечно, многие выявляющиеся в ходе правовой экспертизы нарушения и неприятности устранимы. Но для этого обычно требуется несколько месяцев (иногда более года), что существенно снижает привлекательность объекта недвижимости в глазах покупателя, обычно не готового покупать здания с дополнительной головной болью в придачу и вполне логично стремящегося к тому, чтобы сделанные им инвестиции максимально быстро начали приносить отдачу.

При этом покупатель обычно отдает себе отчет, что, взяв на себя решение проблем с приобретаемой недвижимостью, он фактически существенно увеличивает срок окупаемости проекта. Таким образом, выявленные в ходе правовой экспертизы нарушения и проблемы практически всегда уменьшают стоимость заключаемой сделки.

Продавцу, желающему максимально выгодно продать объект недвижимости, необходимо сделать его в глазах потенциальных покупателей наиболее привлекательным и чистым (имеется в виду не только генеральная уборка, но и в первую очередь юридическая чистота правоустанавливающих документов). Тем более что все больше и больше иностранных инвесторов, обладая достаточными финансовыми возможностями и ресурсами, готовы при приобретении российской коммерческой недвижимости платить больше их российских коллег, но они очень щепетильны в вопросах юридической чистоты. В нашей практике имеется достаточно примеров, когда известные иностранные инвесторы отказывались от сделок по покупке недвижимости с интересным месторасположением, предпочитая им объекты с более привлекательными юридическими документами.

Налоговая оптимизация

Можно с достаточной долей уверенности утверждать, что при сделках с коммерческой недвижимостью в России все менее и менее привлекательным является полукриминальный способ продажи коммерческой недвижимости с использованием наличных. Если же покупателем выступает известная иностранная компания или созданная по западным аналогам крупная российская организация, то сделки с оплатой черным налом практически исключены.

Однако это не означает, что продавец недвижимости должен смириться с потерей в виде налогов существенной части причитающихся ему по договору денежных средств, которые он планировал использовать для реализации своих новых замыслов. Существует целый ряд предусмотренных действующим налоговым законодательством способов снизить налоговое бремя. При этом, безусловно, отсутствуют алгоритмы, пригодные на все случаи жизни.

Укажем некоторые применяемые на практике варианты налоговой оптимизации, оговорившись, что они могут быть применены не всеми участниками рынка недвижимости и не во всех ситуациях.

Так, например, если коммерческая недвижимость оформлена на юридическое лицо, участниками (учредителями) которого выступают физические лица, то наиболее целесообразным с точки зрения налоговой оптимизации является продажа акций (в АО) либо долей (в ООО) общества.

В этом случае вместо уплаты НДС (18%) и налога на прибыль (24%) подлежит оплате только налог на доходы физических лиц (13%). Более того, если продаваемые акции либо доли находились в собственности продавца более трех лет, то он полностью освобождается от уплаты налогов (подробности применения имущественного налогового вычета изложены в ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Конечно, этот вариант оформления сделки является менее интересным для покупателя, который вместо приобретения непосредственно объекта недвижимости покупает акции (либо доли) организации, которая в свою очередь является собственником объекта недвижимости. В первую очередь у покупателей вызывает опасения история предлагаемой организации, поэтому часто при таком оформлении сделок осуществляется подробная предварительная аудиторская и юридическая проверка приобретаемой организации.

Для повышения привлекательности для покупателя недвижимости этого варианта оформления сделки организации-продавцу зачастую необходимо провести предварительную реорганизацию, выделив отдельное юридическое лицо, в собственность которого (или другими словами, используя бухгалтерский сленг на баланс которого) будет передан продаваемый объект недвижимости.

Важно учитывать, что для применения указанной выше налоговой льготы будет учитываться не период обладания правом собственности на доли (акции) нового юридического лица (который может быть меньше требуемых для льготы трех лет), а срок начала обладания акциями (долями) первоначальной (реорганизуемой) организации.

Нередко при продаже недвижимости в цепочке участвуют сразу несколько компаний, в том числе и юридические лица, применяющие упрощенную систему налогообложения, уплачивая 6% либо 15% (в зависимости от выбранного режима налогообложения).

При этом особенно важным является учет специфики и условий применения того или иного правового режима налогообложения, нарушения которого чреваты серьезными штрафами, пенями и иными неблагоприятными последствиями (учитывая крупный размер совершаемых сделок).

Например, необходимо учитывать, что согласно пп. 1 и 2 ст.

40 Налогового кодекса РФ налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам, заключаемым между взаимозависимыми лицами, и при выявлении отклонения от уровня рыночных цен более чем на 20% вынести решение о доначислении налогов и пени (п. 3 там же).

Основные моменты, на которые обычно обращают внимание покупатели, принимая решение об уровне рисков, связанных с недвижимым имуществом, и, соответственно, по которым должны быть в первую очередь устранены какиелибо вопросы и проблемы продавцом, стремящимся заключить максимально выгодную сделку: 1. Правильное оформление земельных правоотношений в отношении участка, на котором расположены помещения (в частности, по договорам аренды земельных участков обычно анализируются сроки; назначение участков; наличие и своевременное соблюдение особых условий и иных требований; наличие обременений, ограничений, запретов, необходимости специальных согласований и т. п.).

2. Возможность приобрести либо взять в аренду прилегающие земельные участки (обычно покупателям городской недвижимости не хватает места для реализации всего задуманного, например, очень часто для торговых предприятий нужны дополнительные парковочные площади).

3. Виндикационные и реституционные риски, то есть риски, связанные с предъявлением исков предыдущими владельцами недвижимости (такой уровень рисков напрямую зависит от законности и правильности оформления предыдущих сделок с недвижимостью).

4. Наличие несогласованных в установленном на что смотрят покупатели
порядке перепланировок либо переоборудования помещений.

5. Наличие среди приобретаемого комплекса объектов недвижимости самовольных либо незарегистрированных в ЕГРП построек (без надлежащих разрешений и / или государственной регистрации).

6. Соблюдение установленных требований и норм при строительстве и реконструкции, осуществленных как минимум в течение последних нескольких лет.

7. Наличие обременений в отношении недвижимости (например, аренда, залог (ипотека), сервитуты и т. п.).

8. Наличие особых требований и условий, связанных с использованием недвижимого имущества, которые увеличивают риски невозможности использования приобретаемой недвижимости для целей, необходимых покупателю.

9. Наличие споров и правопритязаний в отношении недвижимости.