Ипотека и недвижимость - Началось расширение трассы манежная площадь

Апрель традиционное время заключения договоров аренды дач. В этом году стоимость аренды по сравнению с прошлым годом выросла незначительно, но на рынке появилось много дорогих предложений.

В отличие от постоянно растущих ставок аренды на московские квартиры, стоимость аренды дач выросла в сравнении с прошлым сезоном всего на 7-10%. И этот рост цен обусловлен исключительно инфляцией, утверждает Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды компании МИАН-недвижимость. Однако в целом рынок дачной аренды заметно подорожал риэлтеры берутся за работу с объектами стоимостью от $1 тыс. в месяц, а в прошлом году средняя планка отсечения составляла $500. Менее дорогие варианты следует искать через подмосковные риэлтерские агентства. Соответственно, выросло и качество предлагаемых к аренде построек.

Дача, сдающаяся через крупные агентства в этом году, как минимум должна быть оснащена всеми городскими коммуникациями (водопровод в доме, отопление), обставлена мебелью и оснащена бытовой техникой. Это минимальный уровень комфорта, на который может рассчитывать арендатор, готовый платить $1-2 тыс. в месяц.

Сейчас можно сказать, что рынок предложений загородной аренды наконец-то сформировался. Пополняется он постоянно в основном за счет коттеджей, построенных специально для сдачи их в аренду, говорит Сергей Ганусов, руководитель отдела загородной недвижимости БЕСТ-Недвижимость.
Самый большой спрос риэлтеры наблюдают на дачи, аренда которых стоит до $2 тыс. в месяц. Такие предложения находят спрос буквально за считаные часы. А самое большое число предложений по дачам в ценовом диапазоне от $2 тыс. до $5 тыс.

Дома в следующем ценовом диапазоне от $5-8 тыс. в месяц отличаются обязательным наличием охраны, расположены на территории организованных коттеджных поселков, часть мебели в них могут поменять по просьбе арендатора.

Количество таких предложений, как и спрос на них, ограниченно. Очень мало сейчас в риэлтерских базах предложений об аренде дач по цене $10-20 тыс. в месяц. Все они знакомы риэлтерам поименно.

Много коттеджей, сдававшихся раньше в этом ценовом диапазоне, выставлены сейчас на продажу, рассказывает Сергей Ганусов. Цены на недвижимость благоприятствуют продаже домов. Вероятно, сейчас то самое время, когда хозяева могут получить за них максимальные цены.

Почему люди готовы платить за аренду коттеджа по $10 тыс. в месяц? Прежде всего из-за цен на загородную недвижимость. Большинство потенциальных покупателей ищет домовладения стоимостью до $250 тыс. Качественных предложений в этом сегменте мало, и потенциальные покупатели арендуют дачи, объясняет Виталий Курапов, старший консультант отдела жилой недвижимости компании Knight Frank.

Сейчас в Подмосковье риэлтерские и девелоперские компании активно занимаются возведением коттеджных поселков под аренду.

Среди самых известных из числа уже действующих можно упомянуть поселки Семейный клуб, Рублево-1 и 2, Успех (Рублево-Успенское шоссе), Сновидово (Ильинское шоссе), Павловы родники, Новодарьино (Калужское шоссе), Росинка, Истра Holiday (Пятницкое шоссе), Moscow Country Club (Волоколамское шоссе), Никольская слобода (Новорижское шоссе) и Forestville (Дмитровское шоссе). В большинстве случаев стоимость аренды дач в этих поселках не зашкаливает за $20 тыс. в месяц.

Стоит упомянуть, что во многих поселках существует многомесячный лист ожидания (ждать приходится до восьми месяцев), а также негласный фейс-контроль как считают риэлтеры, это особенно ценят тамошние арендаторы.

Дача как источник дохода

Частные инвесторы осваивают профессию дачных рантье. К примеру, в поселке Рождествено на Пятницком шоссе семь коттеджей принадлежит одному человеку. Все они сдаются в аренду.

Ценовой потолок на рынке аренды загородной недвижимости ($25 тыс. в месяц) вполне сопоставим с наиболее высокими арендными ставками на элитные квартиры в Москве. Стоимость аренды летнего дачного дома на шести сотках вполне соответствует цене однокомнатной квартиры ($500 в месяц). Коттеджи, сдающиеся за $3-5 тыс. в месяц, соответствуют квартирам бизнес-класса, арендовать которые в Москве можно по чуть более низким ставкам.

Тем не менее следует иметь в виду, что аренда загородной недвижимости бизнес сезонный. Летом все собственники подмосковной недвижимости находят жильцов. В холодное же время года (с октября по май) спрос находят не больше 30% всех предложений. При том что осень-зима самое затратное для хозяев загородной недвижимости время. Дома вне зависимости от того, живут в них или нет, приходится отапливать и охранять. Собственники квартир в Москве получают гарантированную прибыль в течение всего года. Впрочем, большинство владельцев загородных домов, сдающих их в аренду, заключает с нанимателями договор на весь год и это является обязательным условием сделки.

Пик спроса на аренду загородного жилья приходится на апрель. Кроме того, много желающих снять дом на праздничные дни в канун Нового года.

Что написать в договоре аренды

При заключении договора аренды загородного дома прежде всего необходимо полностью расписать перечень и объем предоставляемых коммунальных услуг (удобства, водоснабжение, горячая вода, максимальная суммарная мощность всех включенных электроприборов и т. п.), других дополнительных благ, вполне очевидных при аренде городской квартиры, но не всегда предусмотренных или обеспечиваемых с перебоями за городом. Необходимо также предусмотреть санкции на случай, если предусмотренные договором услуги не будут предоставляться или будут предоставляться не в полном объеме.
Необходимо составить опись имущества, передаваемого в пользование вместе с домом, его состояние. Следует оговорить степень ответственности арендатора за сохранность имущества хозяев в случае неосторожного обращения и в то же время ответственность арендодателя, если, например, произошел пожар или затопление имущества арендатора из-за изношенности электропроводки, газового оборудования или водопроводной сети. Во избежание разногласий в этой части договора рекомендуется настоять, чтобы арендодатель застраховал дом, сообщив страховщику, что он сдается в аренду.

Чаще всего споры по договору аренды возникают в случае досрочного прекращения пользования арендованным имуществом как по инициативе арендатора, так и арендодателя. По общему правилу любой договор может быть расторгнут только по общему согласию сторон. В случае же, если арендатор вынужден покинуть дачу по инициативе арендодателя, последний обязан возместить убытки и компенсировать моральный вред. Стоит отметить, что смена собственника не влечет автоматического расторжения договора аренды просто получателем арендной платы с момента регистрации сделки становится новый собственник. Поэтому если арендодатель решит продать дом в разгар дачного сезона, он обязан либо поставить покупателя в известность о таком обременении, как договор аренды, либо уладить вопрос с арендатором полюбовно.
Реконструкция центра

Строительство новых транспортных развязок самым непосредственным образом влияет на стоимость близлежащей недвижимости. Грандиозная реконструкция транспортной магистрали от Манежной площади до МКАД, по мнению риэлтеров, серьезно изменит цены на квартиры в домах, попавших в зону реконструкции. Как именно выясняла корреспондент Ъ-Дома ОЛЬГА СОЛОМАТИНА.

Центр уходит под землю

Планируя реконструкцию трассы от Манежной площади до МКАД Тверской улицы, Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе, мы не ставили себе задачи сделать ее скоростной. Цель работ избавиться от постоянных транспортных заторов, рассказывает Михаил Крестмейн, заведующий отделом транспорта и дорог НИИ Генплана Москвы.
Строительство транспортных развязок начнется этой осенью одновременно на нескольких проблемных участках трассы Пушкинской площади, площади Белорусского вокзала, в районе метро Сокол (см. справку). Работы планируют завершить в 2008 году. Соответственно, на ближайшие годы магистраль Манежная площадь МКАД превратится в сплошную пробку.

Шум, загазованность и непривлекательный вид из окна все эти факторы присущи районам, непосредственно примыкающим к оживленным магистралям. Жителям домов 'первой линии' возросшая пропускная способность магистрали сулит снижение ликвидности их квартир, рассказывает Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости компании RIGroup. Так, например, во время строительства третьего транспортного кольца риэлтеры, занимающиеся продажами квартир с видом на автомагистраль либо на возведенные шумопоглощающие экраны, сталкивались с проблемой реализации жилья. Тогда примерно на 30% упали цены на квартиры, находящиеся в непосредственной близости от проезжей части.

После завершения строительства третьего транспортного кольца цены на жилье в домах, выходящих непосредственно на дорогу, так и не повысились. Вид на оживленную магистраль не вдохновляет покупателей.

Впрочем, дома вокруг третьего кольца и до начала строительства никак нельзя было отнести к категории дорогой недвижимости. Иное дело Тверская. Падение цен в домах на этой улице, безусловно, будет, но совсем иное.
Дома вдоль Тверской улицы и Ленинградского проспекта и так стоят очень дорого. Но спрос на них в последние год-два существенно ниже, нежели на квартиры на юго-западе столицы, рассказывает Елена Аросева-Каширина, начальник отдела элитной недвижимости компании 'БЕСТ-Недвижимость'. На мой взгляд, строительные работы и возросшая пропускная возможность трассы снизят цены в этих районах на 3-5%. Особенно на квартиры в домах 'первой линии'.

Окраины поднимают голову

А вот владельцы недвижимости в районах Куркино и Митино от начавшейся стройки точно выиграют. Сама стройка никак не помешает жителям этих районов, а по окончании реконструкции их транспортная доступность значительно улучшится.
Сократится время, требуемое для того, чтобы добраться от окраин до центра города, возрастет спрос на жилье, и цены в новостройках Куркина и Митина увеличатся не менее чем на 15-20% без учета роста самого рынка, рассказывает Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex group. На вторичном рынке рост также будет наблюдаться, хотя и с некоторым временным лагом.

Строительство новых транспортных развязок неминуемо повышает цены на жилье в районах, куда становится удобнее добираться. К примеру, после утверждения сроков строительства Звенигородского проспекта, который практически свяжет Новорижское шоссе и Садовое кольцо, цены на квартиры в Строгине выросли на 25%, не считая общего роста по рынку. Кроме того, примерно в этом же процентном соотношении выросла в это же время цена домовладений в коттеджных поселках Новорижского шоссе. И это еще не предел. В связи с завершением в будущем году строительства Звенигородского шоссе риэлтеры прогнозируют дальнейший рост цен (еще на 15-25%) в районах Красной Пресни и Крылатского.

Планы реконструкции

Пушкинская площадь

На Пушкинской площади будут построены подземные тоннели, по которым пройдет Бульварное кольцо, пересекая Тверскую улицу. Примерно за полквартала до магазина Армения тоннель будет уходить под землю и выныривать за кинотеатром Пушкинский на Страстной бульвар.

Транспорт, движущийся по внутренней стороне Тверского бульвара, двумя крайними левыми рядами уйдет в тоннель, чуть не доехав до кафе Пушкин. Для тех же, кому направо на Тверскую, оставили две поворотные полосы. На Страстной бульвар тоннель выходит перед фасадом кинотеатра Пушкинский, так что левого поворота на Малую Дмитровку не будет, придется разворачиваться на Петровке.

В обратном направлении выезд из тоннеля расположится перед въездом в Сытинский переулок. Повернув в него и далее на Большую Бронную (ей вернут двустороннее движение), можно будет попасть на Тверскую, в сторону Охотного Ряда.

Помимо транспортной развязки на Пушкинской построят подземный паркинг на 1000 машиномест. Въезд в него запланирован посреди проезжей части Большой Бронной. Второй выезд появится в Большом Путинковском переулке.

Кроме того, под Пушкинской построят подземный торговый центр общей площадью 96,5 тыс. кв. м. Внешний вид площади, как утверждают проектировщики, не изменится.

Согласно проектной документации, ни один дом на Пушкинской площади и на соседних улицах и переулках снесен не будет. Если верить расчетам, строения должны выдержать строительные работы и появление подземных пустот.

Площадь Белорусского вокзала

Под площадкой на месте памятника Горькому построят подземный торгово-развлекательный комплекс со стоянкой на 1400 машиномест. 1-я и 2-я Брестские улицы, оставшись односторонними, поменяют направления движения: свернув с моста направо, можно будет попасть на 1-ю Брестскую и на подземную стоянку. Со 2-й Брестской можно будет выехать на

Ленинградку в сторону области: тоннель под мостом расширят и обустроят в нем правый поворот на проспект.
Что касается Бутырского вала, то часть транспорта с него по пандусу будет попадать прямо на Ленинградский проспект, а часть уйдет в тоннель, из которого выедет уже перед Белорусским вокзалом. Мост через железную дорогу расширят на две полосы.

Прямого поворота с Лесной улицы на 1-ю Тверскую-Ямскую не будет вообще только через Бутырский вал. Точно так же нельзя будет выехать и с Грузинского вала на 1-ю Тверскую-Ямскую.

Далее до МКАД

На пересечении Ленинградского проспекта с улицей Серегина будут построены подземные тоннели, облегчающие выезд с Ходынки на обе стороны Ленинградского проспекта.

Надземная эстакада будет построена в районе метро Сокол. В этом месте Ленинградское и Волоколамское шоссе сливаются в Ленинградский проспект. Тоннель, по которому машины едут сейчас по Ленинградскому шоссе в область и центр, закроют, а на его месте построят эстакаду с выездами на улицу Алабяна и Балтийскую улицу. Транспорт, движущийся в область из центра, будет подниматься на нее и ехать в сторону Ленинградского или Волоколамского шоссе. По земле автомобили будут ехать в этом месте только по направлению к центру.

В районе метро Войковская забор, прикрывающий стройку, загораживает несколько полос дороги в сторону области. Здание, строительство которого было начато слишком близко от проезжей части, отодвигается. Забор уберут. В этом месте Ленинградское шоссе расширится на три полосы, чтобы сделать остановки общественного транспорта.

В проекте

Перечисленные транспортные развязки уже согласованы, приняты комиссиями и будут реализованы в ближайшие два года. Однако этим планы проектировщиков не ограничиваются. Пока только на бумаге, но разрабатывается план освоения подземного пространства от Манежа до Пушкинской площади для строительства подземного паркинга и торговых центров.
Подземный паркинг должен появиться также под площадкой с памятником Маяковскому на Триумфальной площади. На месте нынешних наземных парковок собираются разбить сквер.

В районе метро Войковская планируется убрать в Старопетровском проезде остановки общественного транспорта. Их должны переместить в карман, построенный на Ленинградском шоссе, на том самом месте, где сейчас находится забор стройки.

Площадка городского транспорта будет перенесена дальше от Ленинградского шоссе, в глубину Старопетровского проезда. Рядом на территории бывшего завода имени Войкова собираются проложить автодорогу, которая соединит Старопетровский проезд с проездом #995.

На пересечениях Ленинградского шоссе с Головинским и с Фестивальной улицей планируется строительство развязок. Что построят тоннель или эстакаду, пока неизвестно. Проектировщики склоняются к первому варианту, чтобы защитить от шума жителей ближайших к проезжей части домов.

Разрабатывается проект строительства нового моста через канал имени Москвы на выезде по Ленинградскому шоссе из города. Тогда движение по одному мосту будет организовано только в центр, по другому в область. Правда, выехав по реконструированной магистрали за МКАД, водители упрутся в пробку в Химках. Там никаких реконструкций трассы пока не планируется.

Началось расширение трассы манежная площадь–мкад