Ипотека и недвижимость - Новостройки дорожают. извлекаем выгоду

Сейчас многих москвичей пропало всякое желание покупать квартиру на стадии строительства. Потому что тех, кому повезло и перед кем застройщики выполнили свои обязательства, можно пересчитать по пальцам. Квартиры получили немногие. Но с прошлого года действует федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов... под номером 214, который по идее должен защитить людей от мошенничества. К сожалению, как и во многих других законах, в нем тоже можно найти лазейки, чем занимаются многие юридические отделы тех самых застройщиков. Но сегодня речь пойдет не о таких махинациях, а о том, как этот закон пытается ограничивать застройщиков, и на что надо обратить внимание, заключая договор участия в долевом строительстве.

Тогда и теперь

Сегодня закон запрещает застройщикам привлекать деньги, так скажем, на доверии и вводит государственное регулирование и надзор за деятельностью застройщика. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования или размещения проектной декларации в соответствии с законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок. Если этого сделано не было, а ваши деньги привлекли в строительство, то вы вправе потребовать немедленного возврата переданных вами денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных вам убытков.

Так что законное право заключить договор с инвесторами застройщик имеет только пройдя все вышеперечисленные преграды. Для застройщика это большой минус, теперь оплачивать все издержки, связанные с проектированием объекта, подготовкой к его строительству, он должен из своего кармана. Раньше информация о будущем объекте рекламировалась, так скажем, на пустом месте, и уже на деньги соинвесторов что-то начиналось продвигаться,

Только после того как все разрешения, документы застройщик получил, он имеет право начинать рекламную кампанию, которая должна включать в себя публикацию проектной декларации.

Что такое проектная декларация, опубликование которой так необходимо? Она должна включать в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Она опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) в Интернете не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также застройщик должен вносить в нее изменения, и в том числе опубликовывать их.

В случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты.

Информация о застройщике в свою очередь должна содержать информацию:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, о фамилии,

об имени, об отчестве, о месте жительства - для застройщика -индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трем лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связано осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

От застройщика вы вправе потребовать;

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

5)утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

6)аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Информация о проекте строительства

Информацию о проекте строительства должны знать вы и высшие государственные инстанции. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию: о цепи проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; о разрешении на строительство; о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства и еще много о чем.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

1) разрешение на строительство;

2)технико-экономическое, обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Договор участия в долевом строительстве

Естественно, договор заключается в письменной форме, считается вступившим в силу после подписания его сторонами. Сейчас договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Так что теперь благодаря госрегистрации документа невозможно дважды заключить договор на одну и ту же квартиру.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре всех вышеперечисленных условий такой договор считается незаключенным.

Этот закон содержит и массу другой важной законодательной информации, к сожалению, которую нельзя охватить в одном материале. Но все-таки хочется добавить, что многие участники рынка недвижимости далеко не в восторге от его появления, считают его недоделанным, и не без оснований, но это лучше чем ничего, все-таки до него не было вообще никаких законов либо постановлений, защищающих права участников долевого строительства и регламентирующих их отношения, а деньги дольщиков привлекались посредством договоров, заключаемых на основании статьи Гражданского кодекса о свободной форме договоров.

Но расслабляться не стоит и сейчас, если вы решили все-таки вкладывать деньги в недвижимость таким образом, проконсультируйтесь со специалистами. Злоупотребления возможны и в рамках этого закона, как бы и что ни было в нем красиво написано.
В 2005 году рост цен на московскую недвижимость составил от 20% до 30% - в зависимости от типа жилья и месторасположения. Причин такого явления много: и 214-ый Федеральный Закон, приведший к резкому сокращению количества продаваемых новостроек, и монополизация цементного рынка, и подорожание бензина, и интерес бывших арендаторов к ипотеке, и, наверное, самый важный психологический фактор. Бурный ажиотаж сильно подстегивал цены во второй половине года.

С наступлением 2006-го ситуация на рынке не изменилась. За первые два месяца темп роста цен сохранил свою динамику. По мнению Ирины Егоровой, маркетолога Корпорации ИНКОМ-Недвижимость, за первые 2 месяца 2006 года рост цен на новостройки составил около 10%.

Сейчас реализуются объекты, работа над которыми началась 1,5 2 года назад, до принятия закона о долевом строительстве. При этом уже на 2005 год сложилась такая ситуация, что количество новых объектов сократилось на 30% по сравнению с 2004 годом (по данным Корпорации ИНКОМ-Недвижимость). Данные подтверждает отчет Аналитического центра ирн.RU: на конец 2005 года на московском рынке было 700 новостроек, тогда как в 2004 году их было порядка 950.

Что же может изменить ситуацию? Поправки к закону? Предположить подобное было бы вполне логично. Однако даже если они будут приняты уже этой весной, после чего девелоперы начнут выводить на рынок новые проекты, в краткосрочной перспективе ситуация кардинальным образом не изменится. Дело в том, что с момента вступления закона в силу прошел почти год и за это время строительные компании новыми проектами рынок не баловали. И если сейчас появится сразу несколько десятков новых объектов (что маловероятно, т.к. застройщикам не выгодно стимулировать падение цен), сроки их сдачи будут в 2008-2009 годах, что устраивает далеко не всех покупателей. Поэтому последствия закона будут весьма ощутимы еще как минимум до начала 2007 года.

Если же ситуация усугубится принятием новых законов и нормативных актов, еще более ограничивающих возможности инвестиционно-строительных компаний, то рост цен может еще сильнее увеличится.

Так что вывод напрашивается один: цены будут увеличиваться и дальше.

В Корпорации ИНКОМ-Недвижимость на ситуацию смотрят более широко: В настоящее время причин для роста цен достаточно. Одна из них так называемый отложенный покупательский спрос: большинство потенциальных покупателей ждали стабилизации цен, снижения ставок по ипотечным кредитам, правительственных жилищных программ. Однако ситуация на рынке показала, что предложений по новостройкам с каждым днём становится всё меньше, поэтому начался ажиотаж: люди стали покупать то, что есть, - говорит Ирина Егорова. При сложившейся ситуации на рынке, можно прогнозировать рост цен в пределах 4-5% в месяц. Если же будут приняты поправки к закону и ситуация на рынке новостроек изменится в сторону стабилизации, то есть в продаже появятся новые объекты, то возможен рост цен в пределах инфляции. Причин для снижения цен пока нет.

Что можно сказать об игроках на рынке? Не секрет, что несколько достаточно громких обманов дольщиков в свое время сильно подорвало репутацию рынка новостроек. По большому счету, 214-ФЗ и был задуман для того, чтобы защитить интересы частных инвесторов. Как видим, немного не получилось.

Поэтому при принятии решения о приобретении квартиры необходимо прежде всего обращать внимание на репутацию риелтора, с которым ведется сотрудничество. Безусловно, объем базы объектов тоже немаловажное условие. При чем как в случае поиска квартиры с определенными параметрами в определенном районе, т.е. когда покупатель знает, что конкретно ему нужно, так и в случае желания инвестировать в недвижимость, когда задача найти наиболее перспективный, временно недооцененный объект.

Предложение новостроек от Корпорации ИНКОМ-Недвижимость.