Ипотека и недвижимость - Собственник сменился, арендатор остался

Хельсинки Инновационные прорывы Россия готовит за границей. Вчера в финской столице наши чиновники и предприниматели договорились с местной бизнес-элитой о совместной реализации проектов в области высоких технологий. В Санкт-Петербурге, Архангельске и Калуге появятся первые техно- и промышленные парки, в создании которых будут участвовать финские компании.

Россия крупнейший торговый партнер Финляндии, отметил финский премьер Матти Ванханен, открывая форум Дни российской экономики в Финляндии. До середины 2005 г. лидировала Германия, но во втором полугодии ее обошла Россия, экспорт которой по итогам года достиг $8,1 млрд (Финляндия экспортировала в Россию на $7,1 млрд). Но структура взаимной торговли Москву не радует на 3/4 это энергоносители. Для устранения сырьевого перекоса нужен прорыв в сфере высоких технологий, убеждали сами себя и финнов на форуме два десятка российских чиновников во главе с премьером Михаилом Фрадковым, представители 15 регионов. Финские бизнесмены готовы откликнуться.

Финская компания Technopolis вложит 200 млн евро в строительство технопарка в Нойдорфе близ Петродворца. Это будет аналог трех финских технопарков, рассказывает исполнительный директор Technopolis Пер Хуусканен. Технополис и два десятка ее клиентов предложили нам помощь, сказал министр связи и информтехнологий Леонид Рейман. Если правильно выстроить первый технопарк, можно избежать многих ошибок, а удачную схему тиражировать в технопарках Дубны и Новосибирска, где власти стоят на низком старте, говорит министр.

Акционеры Technopolis муниципалитеты Хельсинки, Оулу и Лапенранты, пенсионные, страховые и культурные фонды Финляндии, иностранным владельцам принадлежит 44,8%. Technopolis оказывает поддержку 700 компаниям, реализующим венчурные проекты в биотехнологиях, медицине, охране окружающей среды, гидротехнических исследованиях. Эта консалтинговая компания зарабатывает, сдавая в аренду помещения в технопарках, предоставляя телекоммуникационные услуги, защищая конфиденциальность информации, выводя клиентов на внешний рынок. Кроме того, Technopolis помогает в привлечении внешнего финансирования, подготовке бизнес-плана и превращении идеи в рыночный продукт, рассказывает Хуусканен. Большинство помещений в технопарках находится в собственности компании, а землю она арендует у муниципальных властей по 50-летнему договору. Индия и Китай при организации технопарков предпочли нас специалистам из Кремниевой долины в США, гордится Хуусканен.

Рейман уверен, что вскоре соглашение с Technopolis будет подписано. А губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко заверила, что в первом в России технопарке IT-технологий будет действовать, как и в Финляндии, льготный налоговый режим.

Высокий технологический уровень финнов пригодится не только в технопарках. Компания Новая площадь рассчитывает на них при создании в Архангельской области промпарка по глубокой переработке древесины. Замгендиректора компании Евгений Якубовский надеется на софинансирование Ассоциацией лесной промышленности Финляндии и компанией SRV Group производства склеенного бруса для домостроительства и выпуска мебельной фурнитуры. Вице-президент ОПОРы Алексей Кожевников уверен, что финнам выгодно возвести производство близко к лесным массивам, так как сейчас они несут значительные расходы на импортные пошлины и транспортировку древесины из России. Когда Россия введет заградительные пошлины на экспорт круглого леса и обнулит пошлины на ввоз оборудования, инвесторы убедятся, что поступили правильно, считает советник свердловского губернатора Эдуарда Росселя Игорь Борухов.

Здание Международного банковского института на Невском проспекте на вчерашнем аукционе нашло нового владельца. Компания Люка Инвест предложила за здание около $17,5 млн, превысив начальную стоимость почти в шесть раз. Эксперты говорят, что для объекта на Невском это недорого, однако новому собственнику еще предстоит договориться с институтом, который заключил договор аренды до 2041 г. и платит за аренду 360 руб. в год.

Городские власти летом прошлого года решили приватизировать здание, поскольку оно практически не приносило доходов бюджету, рассказал директор Фонда имущества Санкт-Петербурга Андрей Степаненко. В 1992 г. здание было арендовано сроком на 49 лет Международным банковским институтом по ставке 360 000 руб. С тех пор ставка не пересматривалась, только снизилась в 1000 раз во время девальвации до 360 руб. в год.

В прошлом году Комитет по управлению городским имуществом Петербурга (КУГИ) предложил арендаторам перейти на оплату в условных единицах, что облегчило бы индексацию арендной ставки. Однако руководство института отказалось пересматривать ставку. Институт, в свою очередь, перевел арендную плату до 2041 г. на счета КУГИ, однако платеж не был согласован с городом, и КУГИ вернул эти средства назад, говорит директор Фонда имущества. После этого было решено реализовать здание на торгах, рассказал Степаненко.

На вчерашнем аукционе на покупку здания претендовало около 10 компаний. В их числе, по словам председателя КУГИ Игоря Метельского, были дочерние структуры ПСБ, Газпрома, а также сам Международный банковский институт. Стартовая цена составляла 85 млн руб. В ожесточенной борьбе победителем вышло некое ООО Люка Инвест, предложившее за здание 479 млн руб. (около $17,5 млн), в 5,6 раза превысив стартовую цену.

Как заявил вчера представлявший Люка Инвест Александр Квашонкин, компания зарегистрирована в Петербурге и до сих пор не имела объектов недвижимости в городе.

Организаторам аукциона Квашонкин уже известен. В марте 2005 г. он от имени другой малоизвестной компании Центр инвестирования за $40 млн приобрел на торгах гостиницу Москва. Тогда он действовал в интересах холдинга Адамант, рассказал Ведомостям президент холдинга Адамант Игорь Лейтис.

Вчера Лейтис заявил, что Люка Инвест не представляет интересов Адаманта, а сам холдинг не участвовал в торгах. Квашонкин говорит, что поддерживает дружеские отношения с руководством Адаманта, однако также отрицает, что вчерашняя покупка сделана в интересах холдинга.

Учредителем Люка Инвест, по данным системы раскрытия информации СПАРК, является общественная организация Санкт-Петербургское благотворительное общество инвалидов Деловая помощь. Опрошенные Ведомостями участники рынка никогда не слышали названия Люка Инвест и ломают голову над тем, кто же стал собственником здания. За неизвестным ООО может стоять кто угодно, сейчас на петербургский рынок идет много платежеспособных компаний, в том числе и из Москвы, говорит начальник отдела маркетинга компании Петербургская недвижимость Николай Пашков.
Новому собственнику здание на Невском, 58, обошлось в $2900 за 1 кв. м. Директор петербургского офиса компании Colliers International Борис Юшенков говорит, что если объект имеет большое количество обременений, то, возможно, $2900 это адекватная цена. Цена на лучшие помещения на Невском давно перевалила за $10 000
за 1 кв. м, напоминает он.

Генеральный менеджер компании Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков также считает, что скорее всего новому собственнику здание достанется недешево. Цена для объекта на Невском и в таком хорошем состоянии не очень высока, но такое обременение, как долгосрочная аренда, означает, что новому собственнику придется договариваться с МБИ и, возможно, придется заплатить большие отступные, говорит Барков.

Старший юрист компании Reim Group Алексей Скворцов считает, что у собственника очень мало шансов через суд расторгнуть договор. Неоправданно низкую ставку аренды он называет вялым аргументом. Скорее всего владельцу здания придется договариваться с МБИ, например через предоставление им аналогичных или близких по уровню условий размещения, говорит юрист.

Барков также добавляет, что по расположению и планировке здание лучше всего подходит для размещения дорогого бизнес-центра, поэтому новому собственнику еще придется потратиться на решение проблемы парковки, перепланировки в условиях ограничений со стороны Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП).

Здание Международного банковского института (МБИ) площадью около 6000 кв. м расположено на Невском проспекте, 58а, напротив Екатерининского сада и Государственного академического театра драмы имени А. С. Пушкина (Александринский театр). Здание является памятником регионального значения.