Ипотека и недвижимость - Владимир яковлев: самое главное

Вчера банки делили будущее, пытаясь найти универсальное средство выживания в конкурентной борьбе за вкладчиков и заемщиков. Дискуссия шла в рамках банковского саммита, организованного Ассоциацией менеджеров. В центре внимания были перспективы отечественного рынка розничных банковских продуктов. Также был подведен некий итог первого года работы Национального бюро кредитных историй. Главный приоритет на ближайшие годы создание единой базы данных на основе составления персонального профиля о заемщиках, чтобы удовлетворить спрос кредитных организаций на объективную информацию о потенциальных клиентах. Сегодня партнерские отношения на основе договоров оформлены с 489 кредитными организациями, работающими на российском рынке.

Что же касается другой стороны, то в госреестре Бюро кредитных историй числится 14 организаций. Это много, убежден замначальника управления регулирования деятельности участников финансового рынка ФСФР Алексей Волков. По его мнению, эффективность каждого бюро кредитных историй в отдельности, величина, прямо пропорциональная их количеству. Чиновник хоть прямо и не призвал к чистке рядов, но высказался в том плане, что она была бы целесообразна, если бы не сложная, через суд, процедура избавления от лишних организаций, заявивших о себе на рынке.

Эта идея не встретила поддержки в банковском сообществе. В частности, прямо противоположное мнение у президента Ассоциации региональных банков Россия Александра Мурычева. Четырнадцать это столько, сколько диктуют потребности нарождающегося рынка, заявил он НГ. Я считаю, что это даже мало. Александр Мурычев напомнил, что закон позволяет создавать региональные и межрегиональные институты кредитных историй, что сейчас и происходит. В дальнейшем же рынок и только он определит, сколько бюро необходимо для удовлетворения потребностей банков в информации о заемщиках. Возможно, не исключил Мурычев, пойдет процесс объединения и консолидации. Сомнения ФСФР в эффективности некоторых бюро едва ли уместны, поскольку все только начинается, создается с нуля. И вообще, подчеркнул он, эффективность работы бюро кредитных историй зависит не от их количества, а от качества предоставляемых услуг.

Когда появляется какой-то новый институт, лучше дать ему развиваться сободно, в свою очередь, говорит заместитель гендиректора консалтинговой группы Банки. Финансы. Инвестиции Алина Ветрова. В чем проблема, если бюро кредитных историй будет 50? Главное, чтобы в течение ближайших трех лет они все вместе накопили достаточный массив информации о заемщиках. В любом случае, пока этот процесс не завершен, отметила она, кредитные бюро эффективно работать не смогут.

Если опираться на позицию ФСФР, то тогда вообще не имело смысла стимулировать появление коммерческих кредитных бюро. Можно было сделать так, как в некоторых странах, создать государственные институты регистрации кредитных сделок и обязать все банки направлять туда кредитные досье заемщиков. Таким путем можно было бы очень быстро накопить массив информации. Уменьшение численности бюро кредитных историй если и должно произойти, то пусть это произойдет эволюционным путем. Я не считаю, что в данном случае оправданны насильственные действия со стороны государства, подчеркнула Алина Ветрова. Чем больше будут пытаться администрировать, мешать, тем хуже будет для дела. Пусть у кредитных организаций останется свобода выбора партнера, а рынок сам все расставит на свои места.

Накануне своего выступления на заседании Совета при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов министр регионального развития Владимир Яковлев дал пресс-конференцию для представителей СМИ, где кратко рассказал о ходе работ по проекту Доступное и комфортное жилье гражданам России, а также ответил на многочисленные вопросы журналистов.

Во вступительном слове Владимир Яковлев подчеркнул, что подготовительный этап реализации национального жилищного проекта практически завершен. Утверждена Федеральная целевая программа Жилище, принято большинство законодательных актов и постановлений. Теперь проект переходит к этапу практической реализации на уровне исполнителей.

Два направления проекта составляют так называемый социальный блок, предусматривающий обеспечение жильем отдельных категорий граждан. В эти категории входят молодые семьи, переселенцы из районов Крайнего Севера, ветераны, инвалиды, военнослужащие. Приняты соответствующие постановления, определены методики выделения субвенций из федерального фонда компенсаций. Часть средств уже перечислена в регионы. Правда, выяснилось, что ранее составленные списки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не вполне отражают реальную картину. Так, в старом перечне по Ростовской области числилось 96 тыс. таких семей. После уточнения данных оказалось, что нуждаются в улучшении жилищных условий 46 тыс. семей. В связи с этим министерство поручило всем региональным руководителям проверить достоверность списков.

Что касается молодых семей, то их поддержат как на федеральном, так и на региональном уровнях. Государство компенсирует каждой молодой семье 40% от стоимости жилья (10% за счет федерального бюджета, 30% за счет регионального и муниципального). Получив квартиру, новоселы станут расплачиваться за нее в течение 20 27 лет. По расчетам, при ежемесячном совокупном доходе молодой семьи 15 тыс. руб. ей придется выплачивать по 3 тыс. руб. в месяц за двухкомнатную квартиру площадью 42 кв. м.

Еще два направления национального проекта носят рыночный характер и ориентированы на увеличение объемов строительства жилья и ипотечного кредитования.

Подготовка строительных площадок

Увеличения объемов строительства жилья предполагают достигнуть с помощью модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и инженерной подготовки территорий под застройку.

В ходе реализации обеих подпрограмм возникли серьезные трудности. Прежде всего это касается строительных площадок. Почти повсеместно их не хватает. Как известно, с 1 октября 2005 года регионы должны были перейти на выделение земель через аукционы. Однако к тому моменту наиболее ценные с точки зрения инвестирования участки уже распределили.

Теперь часть их владельцев пытается выждать, пока поднимутся цены на землю, чтобы затем выгодно реализовать участки. Если подобные спекуляции примут массовый характер, то осуществление национального проекта окажется под угрозой.

Вместе с тем В. Яковлев заявил, что дело не в разбирательстве: законно или незаконно распределены участки, а в том, чтобы быстрее включить их в оборот. Отсидеться и попридержать землю не получится! заверил министр. Владельцы участков должны быть нацелены на скорейшее строительство или продажу земли. Это сейчас один из принципиальных вопросов.

Сдерживающим фактором массового строительства жилья является также, по словам министра регионального развития, отсутствие генеральных планов городов, поселков, районных центров. Конечно, территориальное планирование и подготовка инженерной инфраструктуры строительных площадок требуют больших финансовых затрат. Поэтому правительству представлен проект о порядке и условиях выделения субсидий бюджетам субъектов Федерации. Согласно проекту, на обустройство площадок 40% субсидий дает федеральный бюджет, еще 40% местный и 20% банки или компании, ответственные за инженерную подготовку территорий. Кроме того, государство выделяет средства на частичное погашение процентов по кредитам, взятым для создания коммунальной инфраструктуры. С учетом таких гарантий застройщикам придется выплачивать не 14, а всего лишь 5 6% кредитной ставки. Федеральный бюджет предусматривает предоставление гарантий на сумму 68 млрд. руб. до 2010 года, в том числе 1,7 млрд. руб. на покрытие процентной ставки в 2006 году.

Строить: что, где и сколько

Один из вопросов, прозвучавших на пресс-конференции, касался инвестиционных покупок на рынке жилья, которые подстегивают рост цен на квадратные метры. Позволит ли удвоение объемов строительства уйти от спекуляции недвижимостью?

Прежде всего, интересно было бы понять, какова доля покупок квартир не для проживания, а для последующей перепродажи. По мнению В. Яковлева, она составляет около 30% всего рынка, хотя, как заметил министр, по другим данным этот процент значительно ниже.

Вообще, вложение денег в недвижимость во всем мире считается достойным способом инвестирования. В России же это еще и самая доходная и надежная схема сохранения капитала. Но возникает вопрос, можно ли заниматься недвижимостью как бизнесом в стране, где ее катастрофически не хватает и где на строительство объектов затрачивают большие государственные средства? С точки зрения бизнеса да, с моральной точки зрения не совсем правильно.

Видимо, поэтому в недрах министерства обсуждают предложение об изменении налогового режима для покупателей второй и последующих квартир.

Ставя задачу удвоения объемов строительства жилья, правительство должно представлять, где реально объекты возведут. Москве, например, это вряд ли нужно. Столица строит 5 млн кв. м в год. По мнению В. Яковлева, это тот потолок, выше которого подниматься не следует. Тем более что даже такие объемы пока еще не обеспечены необходимыми энергомощностями.

В таком же положении Московская область. В прошлом году здесь возведено больше жилья, чем в Москве. Еще 10 15 лет такого строительства, и дефицита жилья не будет. Сдерживает темпы сооружения жилых объектов и Санкт-Петербург. А в некоторых регионах вообще надо не строить, а переселять людей на ближайшие территории.

Отстает строительство в Приморском крае, в Сибири и на Дальнем Востоке. Численность населения на этих территориях существенно сократилась. Алтайский край вообще не понимает, надо ли ему участвовать в проекте.

Большой проблемой остается нехватка стройматериалов, необходимость ввозить их из других регионов, что повышает себестоимость возведения жилья. Отрасль нуждается в притоке дополнительной рабочей силы, модернизации, в том числе и за счет создания и использования новых материалов, компенсирующих недостаток цемента. Министр привел в качестве примера огромные массивы леса в Архангельской области, к которым давно уже прицениваются скандинавские страны, активно развивающие деревокаркасное домостроение. Продать лес нам не позволяет менталитет, а использовать лень, сетует В. Яковлев.

Конечно, запланированные к 2010 году объемы жилья из дерева не построишь, нужен новый виток индустриального домостроения на базе ДСК, потому что массовое жилье может быть только индустриальным. Но из 530 действующих по всей стране ДСК современным требованиям отвечает только 100. Вместе с тем не надо бояться того, что города и поселки застроят панельными зданиями старых серий, успокоил министр. Нужно более долговечное и качественное жилье, чем пятиэтажки первого домостроительного периода, потери тепла в них достигают 40%, что не может соответствовать современным требованиям. Обслуживание таких зданий может оказаться дороже, чем их строительство, отметил В. Яковлев.

Модернизация объектов ЖКХ

Подпрограмма модернизации объектов коммунального хозяйства одна из самых затратных, что объясняется высокой степенью износа оборудования, котельных, инженерной инфраструктуры. В сфере ЖКХ, финансирование которой осуществлялось по остаточному принципу, накопилась масса проблем. Авария энергосистем, произошедшая в прошлом году в Москве, показала это.

По новому законодательству, жилищно-коммунальным хозяйством распоряжаются местные органы власти. Министр В. Яковлев не считает это эффективной мерой: на данном этапе муниципалитеты вряд ли справятся с вопросами недоремонтов, ветхого жилья, изношенных теплотрасс без помощи федерального центра. Зато они согласно закону могут переложить расходы на плечи граждан в их собственности находится 70% всего жилищного фонда страны. А это уж совсем несправедливо.

Минрегион видит в ЖКХ огромное поле деятельности для малого бизнеса. В названной сфере есть деньги, но расходуют их нерационально. Чтобы переломить ситуацию, надо перейти от политики выравнивания к поляризованному развитию. Деньги следует вкладывать в точки роста. Они даже в депрессивных регионах дадут развитие, считает В. Яковлев.

Примеры тому уже есть: Пермский и Красноярский края, Свердловская и Липецкая области, Омск. Эти регионы разработали стратегию развития с опорой на точки роста.

Отдельная тема величина платы за жилищно-коммунальные услуги. Министр регионального развития напомнил, что с начала 90‑х годов тарифы росли в основном у естественных монополий. Только с 2001 года стали поднимать жилищные тарифы. Но к тому времени уже 90% предприятий отрасли работало с убытками. Сегодня их долг составляет 260 млрд руб.

За прошлый год тарифы выросли на 32%, но улучшения качества услуг никто не почувствовал. Ведь оборудование осталось тем же, технологии прежние, просто сказалась отложенная инфляция. Повышение тарифов неизбежно, но вот их структура и методики расчетов требуют изменений. Например, логичнее брать плату за обслуживание лифта не с квадратного метра, а с человека, пользующегося им. А тарифы за отопление рассчитывать от кубатуры помещений, а не их площади.

Бороться с отставанием российского коммунального хозяйства и произволом чиновников министр призвал вместе. Не платить за некачественные услуги, создавать ТСЖ, отдавать предпочтение успешным компаниям. А чтобы деятельность собственников домов была эффективной, государство должно создать для этого благоприятные условия.

Владимир яковлев: самое главное - включить земли в оборот