Ипотека и недвижимость - Землевладельцев хотят заставить строить жилье

Несколько лет назад на столичном рынке элитного жилья появился сегмент дизайнерских квартир, планировка и внутренняя обстановка которых больше нигде в мире не имеет аналогов. То есть, квартир уникальных, единичных, неповторимых.

Штучное жилье

По данным компании Penny Lane Realty, рынок дизайнерских квартир начал формироваться в конце 90-х вместе с появлением достойных специалистов в данной сфере и, соответственно, спроса успешных и состоятельных клиентов, которых не устраивало типовое жилье. Как понятно из названия, дизайнерская квартира - жилье, в котором все продумано и выполнено вплоть до мелочей умелыми руками дизайнера согласно вкусам и предпочтениям владельца. Такое жилье уникально.

Однако даже сегодня в условиях развивающегося рынка ответить на вопрос, что же все-таки такое дизайнерская квартира, - желание оформить жилье под себя или, наоборот, выделиться среди появляющихся тенденций элитного сектора, вряд ли возможно со стопроцентной точностью. Несмотря на то, что все специалисты отмечают в последнее время уверенный рост рынка элитной недвижимости, сегмент дизайнерских квартир остается самым немногочисленным. Причин этому несколько: и относительно недавнее возникновение, и кардинально изменившиеся в последние несколько лет критерии элитности, и долгие сроки отделки квартиры, и само нежелание владельцев редкого и необычного жилья афишировать его.

По мнению управляющего директора консалтинговой компании Blackwood Марины Маркаровой, по мере роста рынка дизайнерских квартир с каждым годом становится больше, но если говорить об эксклюзивно выполненных квартирах, - то это, скорее, исключение, нежели правило. Ведь эксклюзивный дизайнерский ремонт - это штучная вещь, подчеркивает специалист, он не тиражируется, не делается быстро, и он обязательно именной. Однако, как замечают специалисты компании Penny Lane Realty, для российского рынка недвижимости квартиры авторства известных дизайнеров, скорее, экзотика, чем привычная практика. Да и само понятие известный дизайнер, по словам экспертов, сегодня еще, к сожалению, относительно, поскольку их известность ограничивается узким кругом людей.

На кухне не экономят

В оформлении десятка-полтора существующих сегодня в Москве дизайнерских квартир сложно выделить какие-то преобладающие тенденции или стили. Несмотря на то, что акцент делается на дизайн помещения, не нужно забывать, что владельцу там жить, поэтому почти любую эксклюзивную квартиру можно охарактеризовать как грамотное сочетание красивого, необычного дизайна и функциональности. Как правило, работа начинается с того, что дизайнер делает проекты перестройки, занимается возведением дополнительных стен и их отделкой, заказывает материалы и мебель.

Надо сказать, что основные средства заказчики тратят на кухню, которую как самое функциональное помещение часто совмещают с холлом, а также гостиную и прихожую. Объяснение этому простое - именно здесь бывают гости, и только по общественной зоне они измеряют статус владельца квартиры. Как правило, мебель (если она не коллекционная) дизайнеры прячут - всегда опрятнее смотрятся встроенные шкафы или вовсе отдельные помещения (такие, как бытовка в холле, постирочная со стиральной машиной, сушилка, гардеробная в спальне).

Плюсы и минусы

На сегодняшний день основным барьером для развития сегмента дизайнерских квартир является непонимание того, что только профессиональный дизайнер может создать цельную концепцию интерьера. По мнению Максима Дмитриева, психолога Penny Lane Realty: Психология людей не всегда готова к тому, что необходимо пользоваться услугами дизайнеров. 60% покупателей элитной недвижимости привыкли полагаться на свой вкус и платить за это деньги (не всегда адекватные). Именно поэтому большая часть элитного жилья сегодня представляют собой пафосные квартиры, отделанные пусть дорого, из качественных материалов и по последнему слову инженерии, но эклектично, а нередко - и просто безвкусно.

Другим серьезным препятствием является недостаточно развитый уровень профессионализма дизайнеров, в том смысле, что многие из них при реализации своих творческих идей не слышат покупателя и не могут найти компромисс между своими взглядами и точкой зрения клиента. Тем не менее, несомненные плюсы приобретения дизайнерских квартир, по словам специалистов Penny Lane Realty, заключаются в том, что покупатель приобретает высококлассный продукт, в котором продуманы до мелочей: фактура, концепция дизайна и все детали интерьера. К сожалению, здесь присутствуют некоторые минусы: уже реализованные творческие идеи дизайнера не всегда практичны в быту.

По мнению М. Маркаровой, срок продажи квартир с авторским дизайном может колебаться от 1-2 месяцев до года, в зависимости от того, насколько концепция интерьеров близки к реалиям жизни, и в большинстве случаев такого рода апартаменты рассматриваются клиентами исключительно как возможная покупка для представительских целей. Эксперт добавляет, что недвижимость такого рода увеличивает количество запросов клиентов, но при этом никак не влияет на рейтинг риэлторской компании. Тонкость методики продаж таких квартир заключается в умении преподать дизайн-проект как огромный плюс, поскольку клиент зачастую рассматривает квартиру исключительно с практической точки зрения.

Кто создает

М. Маркарова отмечает, что раньше, в начале появления эксклюзивных квартир в России работали в основном зарубежные дизайнеры, сейчас же это направление получило развитие и у нас, появилось довольно много интересных дизайнерских бюро, которые качественно и со вкусом могут выполнить любой заказ. Но все же эксклюзивный уровень ремонта - это, скорее, прерогатива иностранных дизайнеров. На сегодняшний день российский покупатель отдает предпочтение квартирам со свободной планировкой, делает ремонт и оформление на свой вкус. Как правило, заказчик всегда фонтанирует идеями, но связать их в проект не может, а дизайнер уже интерпретирует все это в приложении к конкретному пространству.

В Penny Lane Realty отмечают, что имя известного дизайнера повышает изначальную стоимость квартиры на 5-10%, но со временем цена опускается до реальной рыночной стоимости. Например, сейчас в предложении компании Penny Lane Realty есть квартира в Алых Парусах авторства Дмитрия Кулиша и Анны Карповой. Апартаменты площадью 347,7 кв.м, объемно-пространственное решение квартиры предполагает восприятие интерьера как единого пространства, перетекающего из одного в другое, с рядом изолированных помещений (дом, кинотеатр, спальня, детская). В отделке использованы только эксклюзивные материалы.

В ближайшем будущем...

По мнению Александра Зиминского, директора Департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty: Молодым дизайнерам можно посоветовать начинать свою творческую карьеру с апартаментов бизнес- и экономкласса, не забывая при этом, что идеальный вариант дизайна для рынка недвижимости - это органичный баланс эстетики и практичности. Эксперт добавляет, что рынок дизайнерских квартир - довольно перспективный сегмент, который будет постепенно развиваться, хоть и без особых всплесков активности.
Для реализации нацпроекта Доступное и комфортное жилье государство должно заинтересовать владельцев пустующих сегодня участков земли, предложил на совещании с руководителями ряда регионов первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Площадки простаивают, потому что собственники ожидают роста цен на землю и строительные услуги, - уверен вице-премьер.

Беспокойство Медведева понятно: пока нацпроект ограничивается лишь развитием ипотеки, что только увеличивает спрос и, соответственно, цены на жилье. При этом застройщики жалуются на отсутствие площадок, а вокруг городов (в том числе и вокруг Москвы) пустует значительное количество земель бывших колхозов: вести на них сельское хозяйство невыгодно, а перевести земли в категорию поселенческих (на сельхозземле можно построить только дачу) очень сложно. По словам Медведева, до вступления в силу Земельного кодекса из оборота было выведено значительное количество земельных ресурсов.

Замначальника управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владимир Яхонтов уточняет, что только в зоне 30 км от Москвы больше половины сельхозземель - сотни тысяч гектаров - контролируется двумя десятками владельцев, которые рассматривают участки как долгосрочный, но низколиквидный актив. Дело в том что изменение целевого назначение земли, которое позволит осуществить на участке жилищное строительство, в Подмосковье стоит не меньше 200 долларов за сотку. По мнению эксперта, если выводить из сельхозоборота большие площади, то затраты сделают бизнес нерентабельным. Руководитель отдела загородной недвижимости компании Ваш финансовый попечитель (компания владеет около 40 тыс. га в Рузском районе) Роман Рыжков говорит, что основная проблема даже не в стоимости перевода, а в технических сложностях этого процесса: можно потратить несколько лет и получить отказ. При этом, по его мнению, местные власти не против изменения целевого назначения земель: Ведь ввод жилых объектов способствует развитию инфраструктуры района, а также увеличивает поступления в местный бюджет. Но они боятся прогневать вышестоящих чиновников, считает Рыжков: довольно долго бытовало мнение, что изымать землю у крестьян - грех.

Если в верхах настроения изменились, а судя по реплике Медведева, это так, чиновники на местах могут перестать чинить препятствия переводу земель под жилищную застройку. При этом ближайшие к Москве земли смогут снизить давление спроса на столичную недвижимость. Сегодня достаточно много сельхозугодий расположено в непосредственной близости к Москве, и в этих местах многоквартирные дома будут гораздо более востребованы, чем коттеджные поселки, - объясняет Рыжков.

Впрочем, часть экспертов скептически относится к тому, что стимулировать землевладельцев будут именно упрощением процедуры перевода земель. Скорее всего, дело закончится увеличением налогов на сельхозугодья, - предполагает Владимир Яхонтов. В этом случае он не исключает массового возврата купленных земель государству. И вряд ли после этого они перестанут пустовать.