Ипотека и недвижимость - Неуловимый мастерок

Каждый месяц на рынок выходит 3-4 новых поселка. При этом, как отмечают эксперты, земли под застройку, обладающей стопроцентной привлекательностью для клиента, на сегодняшний день очень мало. Поэтому каждый застройщик, дабы привлечь своего покупателя, вынужден придумывать все новые и новые фишки, позволяющие будущему владельцу загородного дома, чувствовать себя на природе, так же комфортно, как в городском жилье и реализовывать запрещенные в мегаполисе способы отдыха.

Немного статистики

Согласно данным экспертов, наибольшее число поселков в 2005 году - 44 штуки - зафиксировано по Новорижскому направлению, второе место с 27 поселками занимает Рублево-Успенское шоссе, на 3-м - Калужское (20 поселков), Дмитровское и Пятницкое имеет 13 и 12 поселков соответственно и 10 - Ярославское. По всем остальным направлениям насчитывается 7 и меньше коттеджных поселков, вплоть до нуля на Сколковском шоссе.

При этом, лишь 34 коттеджных поселения в радиусе 60 км от Москвы (от общего числа - 166, по данным на 2005 год) можно считать поселками с развитой инфраструктурой, которая, кроме административных зданий, службы охраны, всех необходимых коммуникаций, включает в себя торгово-развлекательные и спортивно-оздоровительные комплексы: фитнес-центр, сауны, бассейн, рестораны, кафе, бильярд, боулинг, гостиницу, а также нередко - яхт-клуб, детский сад, школу и пр.

В 38 поселках имеется необходимая инфраструктура, приближающая жизнь за городом к жизни в городе: административный центр, магазин, кафе-бар, спортивные и развлекательные объекты - детские и спортивные площадки

А в большинстве поселков (их более половины) - 94 штуки - имеется лишь минимальная инфраструктура: детская площадка, гостевой паркинг, минимальные службы эксплуатации и охраны.

В этом году Госкомиссии запланировано сдать 54 коттеджных поселка. Игроки рынка отмечают, что в целом, несмотря на придумываемые девелоперами фишки-завлекалки, покупатель сегодня все большее предпочтение отдает здоровому минимализму. Люди, хотя и не все еще, начинают понимать, что за любой изыск, тот же самый бассейн, впоследствии придется платить из своего кармана.

Комфорт ценою в

Стоимость создания разнообразной инфраструктуры всегда ведет к удорожанию самих коттеджей в поселке, - говорит Иван Воробьев, аналитик Корпорации ИНКОМ-недвижимость. - Расходы девелоперов при этом составляют примерно 5-10% от стоимости всего проекта, а себестоимость инфраструктуры может быть соизмерима с себестоимостью постройки нескольких коттеджей. Затраты бьются на всех.

Зная это, несложно подсчитать, в какую сумму обойдутся домовладельцам какие-либо блага. Для этого надо затраты девелоперов разделить на число домовладений. Например, строительство церкви оценивается приблизительно в $160 000, лыжная горка с подъемниками $300 000, озеро площадью 0,5 га $90 000, мост через реку - $100 000. И это не считая глобального и жизненно необходимого обеспечения электроэнергией, которое стоит несколько миллионов долларов, а еще - охрана, дороги

Не стоит также забывать о ежемесячных коммунальных платежах, которые растут в прямой пропорциональной зависимости от количества предложенных объектов. Поэтому, выбирая коттедж, необходимо поинтересоваться в какую сумму они будут обходиться. Известен случай, когда домик в эконом-классе стоит 60 тысяч долларов, а ежемесячные расходы владельцев таких домишек будут зашкаливать за 1,5 тысячи долларов, потому что на территории поселка возводится бассейн и аквапарк.

Самое дорогое в эксплуатации - это Рублево-Успенское направление - $428 в месяц в среднем. Чуть меньше - $400 будет стоить жизнь на Боровском шоссе и Осташковском. Самое дешевое направление - 100 долларов - Щелковское, менее 200 долларов - Новорязанское, Новосходненское, Ярославское и Волоколамское. Остальные находятся в средней ценовой категории от 200 до 400 долларов в месяц. Но, стоит заметить, что такие суммы - весьма условны, поскольку ценообразование зависит от многих факторов: количества объектов, класса поселка и пр.

Как правило, в элитных резиденциях сумма коммуналки начинается от 1000 долларов. Максимальная плата - в современных поселках, с максимальным набором и максимальной закрытостью. По мнению, Владимира Яхонтова из МИЭЛЬ-недвижимость, чем ниже стоимость эксплуатационных расходов, тем хуже поселок. Это может означать, например, что у загородных жильцов зимой, могут возникнуть проблемы с передвижением, поскольку снег здесь будут чистить не каждый день, а только по мере выпадения, - говорит он. - Комфортным такое проживание вряд ли можно назвать.

Фишки девелоперов

Новые идеи быстро устаревают и перестают привлекать внимание покупателей и перестают играть решающую роль в выборе. Поэтому девелоперам приходится постоянно придумывать что-то нестандартное. Ведь даже вертолетной площадкой сегодня уже мало кого удивишь. А буквально еще год назад, именно благодаря этому М.o.n.a.k.o.v.o. выделялся на общем фоне. Сегодня же подобное ноу-хау уже заявлено в Московском море, Княжьем озере и ряде других. Кроме вертолетной площадки в поселке Московское море планируются конюшни и собственная пасека. Такие завлекалочки не случайны - поселок находится в 107 км по Ленинградскому шоссе.

В Графской усадьбе будет построен каток и футбольное поле, а неподалеку конно-спортивная школа, в Cotton Way - собственная пивоварня.

В Резиденциях Бенилюкс строится ледовая арена и небольшая театральная студия типа Табакерки, при которой будет картинная галерея со сменной экспозицией. Для детей из Резиденций создают крестьянский дворик: здесь малыши смогут покормить свинку, козочку или курочек.

Времена года на Симферопольском шоссе, который не обладает уникальным природным ландшафтом, девелоперы, дабы сделать его более привлекательным, дополнили искусственным озером, сделанным из оврага и небольшого ручья.

Несмотря на все попытки разнообразить предложения по инфраструктуре, Иван Воробьев отмечает, что сегодня прослеживается явная тенденция к падению спроса на разнообразные инфраструктурные навороты. Покупатели становятся прагматичными, отдают предпочтение здоровому минимализму, и не желают платить за излишества, в необходимости которых не видят смысла. Тем более, что как показывает практика, пользоваться объектами инфраструктуры не всегда получается и хочется. Одни уже привыкли к своему московскому тренеру, другие не хотят делить воду бассейна с соседями

Девелоперы вынуждены все время балансировать между желанием нашпиговать проект фишками и страхом не окупить их. Поэтому в последнее время они начинают сотрудничать между собой. Так появляются общие гольф-клубы и хорошие школы, рассчитанные на несколько поселков.

Оригинальная архитектурная концепция - еще одно веяние времени, но сегодня поселков, претендующих на это, не так-то много. Эксперты выделяют Резиденции Бенилюкс, Агаларов village и Барвиху-Хиллз. Зачастую застройщики используют традиционные архитектурные стили - классику, неоклассику - так они уменьшают риски и сроки экспозиции объектов.

Эксперты отмечают, что сегодня покупатель предпочитает выбрать дом под отделку, а не под ключ, чтобы оформить его на свой вкус, учитывая потребности своей семьи. Да и коттедж под ключ стоит процентов на 30-35% дороже, чем аналогичный по параметрам коттедж под отделку. И реализовать его компании гораздо сложнее.

Зная правило торговли: каждый товар найдет своего покупателя, за застройщиков можно не волноваться, главное, чтоб мы - покупатели - были довольны результатом. А сегодня есть из чего выбрать

Мнение профи - опрос

Аналитический центр ирн.ru совместно с участниками проекта Эколэнд провел опрос экспертов загородного рынка, целью которого стало выявление оптимального набора инфраструктуры для поселков эконом-класса и бизнес-класса. Всего в опросе приняло участие 32 эксперта из 28 компаний, как строительных, так и риэлтерских, которые строят или продают достаточно большие поселки с инфраструктурой (не менее 50 домов).

К базовым элементам инфраструктуры поселка, которые необходимы в любом случае, все эксперты без исключения отнесли только здание администрации, включающее службы эксплуатации, охраны и уборки территории. Фактически эти службы - основа организованного коттеджного поселка, которая объединяет отдельные дома в единый социум. Наличие остальных элементов инфрастуктуры считают необходимыми не все эксперты, а только их часть, следовательно, целесообразность наличия этих объектов зависит от конкретного поселка, его местоположения, класса и локальных особенностей.

Тем не менее, по мнению большей части экспертов, даже в поселках эконом-класса должен присутствовать небольшой магазинчик или мини-маркет (88,9% респондентов), а также желательна аптека или аптечный киоск (74,1%). Помимо этого, в любом поселке желательная детская площадка (92,6% респондентов) и спортивная площадка, возможно, теннисные корты (85,2%). Конечно же, в поселках эконом-класса могут быть актуальны и другие объекты инфраструктуры, но это уже зависит от обстоятельств.

При переходе от поселка эконом-класса к поселку бизнес-класса, по мнению экспертов, должны появляться следующие улучшения инфраструктуры. Во-первых, в поселках бизнес-класса требуется более развитая спортивная инфраструктура - это спортивный зал/тренажеры (86,2% респондентов), фитнес-центр/ФОК (72,4% респондентов). Во-вторых, более развитая детская и медицинская инфрастуктура - детская комната/служба няни (72,4% респондентов), врач/медпункт (65,5% респондентов). Также в бизнес-классе более актуальны объекты питания - кофе/бар (93,1% респондентов), ресторан (65,5% респондентов). Впрочем, в поселках бизнес-класса в зависимости от обстоятельств могут оказаться целесообразными и многие другие элементы инфраструктуры.

В заключение этой темы следует также упомянуть те элементы инфраструктуры, которые, как правило, оказываются нецелесообразными для коттеджных поселков, если только речь не идет об эксклюзивных элитных проектах, или очень масштабной застройке. Это, в первую очередь, школа и детский сад - подобные объекты наиболее проблематичны с точки зрения профессионального управления, а также заполняемости.
Механизм передачи объектов оскандалившегося застройщика новым компаниям не определен.

В конце прошлого года столичные чиновники определи новых инвесторов на объекты скандально известной компании ООО Мастерок. Ими согласно постановлению правительство Москвы от 28 декабря 2005 года стали компании ЗАО М.О.Р.Е.- Плаза, ЗАО Гаранткапитал, ЗАО Веста-II и ЗАО Трест № 26. Старые инвестконтракты между городом и Мастерком должны быть расторгнуты до 4 января, а до 11 января 2006 года администрация должна представить проекты договоров с новыми инвесторами. Однако до сих пор эти пункты не выполнены.

Дело осложнилось тем, что похожих прецедентов в городе никогда не было, и как юридически правильно оформлять новые договоры, никто не знает. При этом, как объяснили новые застройщики на встрече с первым заместителем руководителя департамента градостроительства Александром Косованом, прошедшей 13 января, гендиректор Мастерка Александр Зайчук игнорировал все договоренности и не отвечал на телефонные звонки. В связи с этим было невозможно ни подписать договор, ни получить от старого застройщика строительную документацию.

С юридическими проблемами столкнулись и в районных администрациях. Как объяснил глава префектуры Восточного округа Москвы Николай Евтихиев, встал вопрос, что делать с деньгами, уплаченными ранее Мастерком в виде сборов.

Кроме того, пофамильный список частных инвесторов нигде не указан, - добавляет член инициативной группы обманутых пайщиков Мастерка Анастасия Антонычева. - И в результате квартиры могут достаться не всем. По словам гендиректора риелторской компании Инквартстрой Игоря Григоряна, получение квартир дольщиками может быть гарантировано, только если будет проведена учетная регистрация строящегося жилья в департаменте муниципального жилья. К тому же данная мера исключит ситуацию с двойными продажами, - добавил он.

Также дольщикам Мастерка непонятно, как оформлять отношения с новыми застройщиками. Заместитель гендиректора М.О.Р.Е. - Плаза Михаил Михайлов предлагает сделать трехсторонний договор, включив их компанию в старое соглашение: В этом случае соглашение Мастерка и с городом, и с физическими лицами останется в силе. Правда, этот вариант находится пока лишь в стадии разработки.

Впрочем, на днях ситуация вроде бы сдвинулась с мертвой точки. Представителям новых компаний-застройщиков удалось выйти на контакт с руководством Мастерка, нашелся и пропавший Зайчук. Как рассказал гендиректор Треста № 26 Михаил Ситников, в ближайшее время их компания должна получить необходимую документацию от старого застройщика. Однако рассчитывать на скорое решение вопроса не стоит. Нужно разобраться, проработать юридические стороны, - добавил он.

Нашлась замена Социальной инициативе

На прошедшем в министерстве строительного комплекса Московской области совещании были определены инвесторы для строительства жилых домов, возводимых Социальной инициативой: жилой комплекс в Железнодорожном будет достраивать ООО Ви Эм Пи Недвижимость, объекты в Люберцах готово взять на себя ООО Ареал, а два дома в Мытищах ООО Домстрой-1. Впрочем, это очень небольшая часть всех объектов компании. Всего она возводила около 400 объектов, собрав с физических лиц примерно 1 млрд. долларов. При этом около четверти всех объектов Социальной инициативы расположено в Подмосковье. С дольщиками других объектов в областном правительстве вообще не хотят общаться. Нас отсылают в суд, где мы должны доказать, что вложили средства в приобретение квартиры для жилья, а не для получения прибыли, - рассказал пайщик Социальной инициативы Сергей Королев, вложивший деньги в строительство жилого дома в подмосковном Тучково.