Ипотека и недвижимость - Стоимость эксплуатации объетов недвижимости. чем меньше издержки, тем больше доход

Mixed use development объект смешанного назначения в буквальном переводе с английского. Сочетание в рамках единого комплекса нескольких функциональных форм: офисы, торговля, гостиница. В российской практике часто используется термин многофункциональный. Для упрощения дальнейших согласований и уточнения концепции в рамки многофункциональности стараются включать все возможные виды коммерческого использования земли. Фактически же строят то, что соответствует наиболее эффективному использованию участка.

Все рынки, включая и рынок коммерческой недвижимости, имеют свои циклы и спирали поступательного развития. На определенном этапе компании диверсифицируют свой портфель, а потом начинают избавляться от непрофильных активов, концентрируясь на основной отрасли. Свойственно это и индустрии недвижимости. Объекты смешанного использования заставляют собственника отказываться от жесткой специализации и осваивать смежные специальности. Полагаю, что такая диверсификация свойственна (и теперь мы говорим именно о недвижимости) либо начальному, либо, напротив, высокому уровню развития отрасли на отдельно взятом рынке.

Логика состоит в том, что объект смешанного использования позволяет апеллировать к нескольким категориям потребителей (офисы, торговля, жилье), что особенно актуально, прежде всего, на ранней стадии развития рынка, когда нет просто ничего. С другой стороны, хорошо раз- витый рынок требует тонкого маневрирования в рамках функциональных использований и дополнительных гарантий эффективности. Это повышает актуальность объектов смешанного использования, которые позволяют диверсифицировать риски (то есть когда не все яйца в одной корзине). А посему от слов к делу.

У нас это было

Не считая торгового использования первых этажей жилых зданий, первые примеры объектов смешанного использования появились в Москве с началом развития рынка коммерческой недвижимости, то есть в 1990-е годы. (Исключение составит лишь комплекс Центра международной торговли, ЦМТ.) Качественного предложения, соответствовавшего международным стандартам, тогда фактически не было вообще, а спрос нарастал галопирующими темпами.

Одним из первых объектов стал проект Парк Плейс (Park Place) на Ленинском, 113 (общая площадь 76 тыс. кв.м, Государственная премия по архитектуре 1994 г., проект совместного творчества ГлавУпДК и компании Hines). Основными компонентами смешанной застройки являются офисы (класс А на момент постройки в 1992 г.) и 333 блока апартаментов. Парк Плейс фактически первый объект в городе с апартаментами длительного проживания.

Не забываем и ЦМТ (World Trade Center, около 200 тыс. кв.м, включая офисы, апартаменты, гостиницу, конгресс-центр и торговые объекты). В советские времена его называли Дом Хаммера. Теперь же ЦМТ это не просто продолжение традиций, но и объект, расположенный рядом с новым, огроменным комплексом смешанной застройки нового поколения, имя которому Москва-Сити. Сам же ЦМТ уже говорит о третьей фазе, в состав которой войдут офисная башня и гостиница.

Среди наиболее масштабных осуществленных проектов смешанного типа известны Смоленский пассаж, Берлинский Дом и Новинский пассаж. Все это детища 1990-х годов, и все они пережили кризисные и посткризисные ипостаси.

Новинский пассаж первоначально планировался под гостиницу, был заморожен после кризиса, и долгое время его мрачные стены не внушали доверия и отчасти напоминали другой несостоявшийся проект смешанного использования, а именно Зенит-Центр на Юго-Западе. Однако, в отличие от Зенита, Новинский выжил. Гостиничный компонент был аннулирован, офисы реанимировались первыми, а с торговлей процесс шел сложно и медленно. Долгое время атриум торговой части Новинского был пуст в любое время дня. Но местоположение взяло свое, и торговая часть объекта также заработала. Основной якорный арендатор Рамстор. Значение грамотного сочетания функциональных блоков для создания сбалансированной концепции подчеркивает Юрий Юдаков, компания SGY, YudakovPartners, приводя также в пример Олимпик Плаза-2 на проспекте Мира.

Непросто пришлось и Смоленскому пассажу, якорный арендатор торговой части которого Стокманн подписал договор аренды еще до кризиса (1996) и вынужден был приспосабливаться к потере своего основного потребителя среднего класса в посткризисный период.

В торговой галерее продолжали страдать и меняться арендаторы, ну а офисы в принципе чувствовали себя неплохо.

Предсказуем сценарий Берлин Хауса со сложностями адекватной концепции торговой части, каковая устоялась, пожалуй, только с появлением Escada.

Мораль проста: офисная недвижимость представляет меньшие риски, чем торговая. И не только кризис тому виной. Еще один пример. Часть торговых помещений здания Арбат 1 (офисные помещения заняты ТНК-BP и являются ее собственностью) до сих пор свободны, хотя здание на рынке уже не первый год. Одна из особенностей объекта это дырка в собственности. Так называют наличие нескольких собственников, что неминуемо снижает стоимость объекта. В здании Арбат 1 торговые помещения предлагаются на продажу, в отличие от Берлин Хауса и Смоленского, где торговые операторы работают на условиях аренды.

Это еще один урок, на этот раз негативный, сложность эксплуатации и управления зданием в условиях наличия нескольких собственников на фоне различных форм использования.

Все это было, и неплохо известно. Что же дальше? Как говорят люди знающие, рынок недвижимости России на 20 лет отстает от рынка США, примерно на 10 лет Западной Европы и ориентировочно на 5 7 от Центральной. О цифрах можно спорить, суть остается. Так что давайте поговорим о том, что происходит с объектами смешанной застройки в Штатах.

У них это актуально

Были времена, когда смешанная форма застройки ушла здесь в тень. В 1920-е годы началось движение за полную сегрегацию отдельных видов функционального использования, чему способствовали растущая автомобилизация народа и глобальный исход населения из городов. Течение нового урбанизма, которое обозначило некую форму обратной волны из пригородов обратно в города, помимо прочих факторов, привело к росту актуальности смешанной застройки.

Небольшое уточнение. Приведенные выше примеры объектов смешанного использования в большинстве случаев (кроме ЦМТ) подразумевали их сочетание в рамках одного здания. Однако возможна и более широкая трактовка понятия, когда смешанная застройка рассматривается в пределах целого участка, о чем и пойдет речь ниже.

По местоположению смешанные объекты популярны и целесообразны как в пригородном, так и в городском форматах.

Фактически каждый населенный пункт пригородного типа в США горит желанием заиметь собственный проект смешанной застройки, отмечает, в частности, Джон Бретингер, вице-президент и генеральный директор отдела недвижимости компании United Properties. Офисы создают рабочие места и увеличивают потенциал покупательной способности для магазинов и вспомогательных отраслей. Жилье в формате домов на несколько семей стимулирует спрос на торговлю и развлечения.

Помимо этого, смешанная застройка хорошая основа концепции участка, расположенного в рамках уже освоенной территории. Это тип infill developments (то есть заполняющая застройка на фоне уже существующей высокой освоенности территории). В формате городского варианта это, как правило, импонирует населению районов с уровнем достатка выше среднего.

В чем же смысл? Устал народ американский от пробок и многочасовых ежедневных миграций с и на работу. Женщины хотят водить детей в школу пешком, а не работать у них персональным шофером, а городские власти просчитали, что такой подход дает экономию на инфраструктурных затратах.

Хорошо известный в России Urban land Institute (Институт градостроения) провел исследование, которое показало, что, учитывая затраты налогоплательщиков на дороги, коммунальные услуги, школы и т.д., дом в 10 милях от центра стоит налогоплательщикам в среднем $69 тыс., а такой же домик в городе обходится им всего $34 тыс.

Тамошняя экономика свидетельствует о высокой коммерческой эффективности пригородных объектов смешанной застройки. Торговые операторы Newhall Land and Farming Co Town Center (пригородный объект, Калифорния) платят почти в 2 раза больше за квадратный метр, чем аналогичные магазины в соседнем городе Santa Clarita Valley.

В Columbus (модный объект смешанной застройки, штат Огайо) ставки аренды почти в 3 раза превышают средние по району. По жилью превышения составляют около 25%.

Несколько конкретных примеров из американской реальности
Columbus, штат Огайо, проект городского формата. Объем застройки 150 тыс. кв.м с акцентом на жилье. Инвестиции составляют $500 млн. Среди основных дополнительных компонентов хоккейная площадка, 8-зальный мультиплекс, торговля.

Лос-Анджелес, штат Калифорния. Объем застройки 57 тыс. кв.м (6 участков), включая 22 тыс. кв.м торговли и 62 апартамента. Парадокс состоял в том, что квартиры над магазинами раскупались в первую очередь. Причина? Людям хочется быть поближе к местам, где жизнь активнее и наряднее.

Говоря о торговле (в первую очередь, в рамках пригородных объектов), запомним один совет акцент на высокие марки вряд ли нецелесообразен. Опыт показывает, что даже в среде обеспеченного населения района важнее всего качественные продуктовые магазины, фитнес- центр, книжный магазин, кофейни, а не элитные рестораны и отнюдь не дорогие марки одежды. Обращаю на это особое внимание российских девелоперов, наиболее очевидное предпочтение которых почти всегда категория люкс и выше. В США этот путь уже пройден. Одно время слишком многие проекты пытались повторить концепцию городской площади (town square), в то время как другие идеализировали магнетичность варианта развлекательного центра. Не будем повторять чужих ошибок.

Американские девелоперы говорят о синергетике жилья и торговли. Однако (и снова прошу обратить на это внимание российских коллег) торговля не сможет ориентироваться исключительно на обслуживание местного населения. В торговле самое главное подбор профилей арендаторов, каковой должен осуществляться с учетом национальных особенностей.

И еще один пример объект, который считается на текущий момент крупнейшим в США в типе смешанного использования. Это Time Warner Center, Манхэттен, Нью-Йорк. Объем застройки свыше 200 тыс. кв.м. Этажность 69, бюджет проекта $1,7 млрд. Проект завершен в 2004 г. Первым шагом к его созданию стало слияние AOL и Warner, и потребности в размещении штаб-квартиры компании составили ядро проекта. Помимо этого, в здании располагаются студии CNN, гостиница категории люкс Mandarin Oriental Hotel, рестораны, концертный зал и 225 кондоминиумов. Пентхаусы на момент завершения строительства были проданы по ценам $25 35 млн за штуку при площади свыше 1200 кв.м каждый.

Основные преимущества объектов смешанного использования:

предложение участков сокращение предложения земли ведет к необходимости более тщательного анализа наиболее эффективного использования каждого участка;
снижение рисков застройка смешанного типа делает проект потенциально интересным для более широкого круга потребителей;
24 часа и 7 дней в неделю объекты в рамках смешанной застройки не закрываются после окончания работы в офисах. В рамках успешных объектов каждый функциональный вид помогает другому. Например, работники офисов могут остаться в ресторане на ужин;
спрос рынка дополнительные гарантии в отношении спадов в отдельных сегментах рынка. В США, например, спрос на офисные помещения на северо-востоке сокращается, а объекты смешанной застройки позволяют девелоперам нивелировать риски и сокращать убытки.
В конечном итоге любая недвижимость работает для людей, хотя доходы она приносит девелоперам и операторам. А пирамида потребностей указывает на то, что с ростом доходов все большее значение для людей приобретает качество жизни, качество времени. И, соответственно, целесообразными и востребованными становятся проекты сочетания в рамках одного местоположения работы, жительства и проведения досуга.

Что же будет у нас

Пока еще многие люди проводят время будних дней в пробках, а выходные почти целиком тратят на поездки в торговые центры на МКАДе. А это часы и дни жизни. И часто мы завидуем тем, кто может ходить на работу пешком.

Да, на текущий момент в рамках категории объектов смешанного использования мы видели почти исключительно здания торгово-офисного или торгово-офисно-гостиничного использования. Причина масштабной дифференцияции по сравнению с теми же Соединенными Штатами состоит в недостатке капитала на многогектарные объекты. Однако ситуация меняется. Накопление собственного капитала, а также наличие кредитного ресурса позволяют говорить о крупных объектах (схемах) смешанного использования.

Среди городского формата можно, например, выделить проект на станции метро Войковская (бывшая территория чугунно-литейного завода им. Войкова). Здесь на площади свыше 13 га планируется создание бизнес-парка класса А (около 80 тыс. кв.м) и торгового центра площадью свыше 80 тыс. кв.м арендуемых площадей. Другим примером является проект развития так называемого 5-го квартала Китай-города, в состав которого входят офисы, торговля (по Никольской улице) и два объекта гостиничного использования, включая апарт-отель.

Наиболее заметен проект Сити. Огромная территория (100 га), развитие которой включит офисы, торговлю, гостиницы, и резиденции (60 га под застройку). На текущий момент наиболее рискованным представляется торговый сегмент. Каждый застройщик планирует некое (и немалое, в несколько десятков тысяч квадратных метров) количество торговли. Да помимо прочего есть еще и центральное ядро под 100 тыс. кв.м (концепция разрабатывается компанией ECE). Проблема та же где набрать нужное число операторов. Помимо этого, территория разделена между несколькими очень серьезными и амбициозными девелоперами, однако успех проекта в целом будет зависеть от их способности синхронизировать отдельные концепции. Отчасти аналогична ситуация с гостиницами. По мнению Александра Захарова (компания Отель Технологии), наиболее интересен проект Mirax Group, включающий гостиницу, которая, скорее всего, будет работать под маркой Hyatt, а также офисы, апартаменты и жилье. Собирается в Сити и концерн Accor c марками Novotel и Sofitel, отмечает Захаров. Как это все будет работать время покажет.

Среди иных проектов городского расположения отмечу торгово-деловой центр корейской компании Lotte (22 этажа, свыше 70 тыс. кв.м) и вторую фазу Смоленского пассажа (свыше 90 тыс. кв.м).

Да и в ближайшем Подмосковье проекты множатся. Это разработки на Новой Риге, включающие жилье, офисы, торговлю и развлечения (вплоть до ипподрома), на Старокалужском шоссе и другие.

Россияне люди шустрые по части постижения зарубежного опыта и изобретательные в его творческой интерпретации к собственным реалиям. Может быть, мы и раньше (чем за десятки лет) сумеем преодолеть разрыв с наиболее цивилизованными по части торговой недвижимости странами.
Собственники коммерческой недвижимости сегодня озадачены тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в целости и сохранности. Но для того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы на эксплуатацию.

Доходный метод расчета затрат

Часто цифры, которые преподносятся некомпетентными специалистами, берутся с потолка, рассказывает Евгений Якушин, директор по эксплуатации Управляющей компании Бекар. Такие цифры не отражают реальной картины и вводят собственников в заблуждение. Для того чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов.

Чтобы обеспечить планируемую доходность объекта, надо прежде всего уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию офисного или торгового центра. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. По мнению Алексея Самсонова, директора по развитию компании ITF Development, в среднем расходы на эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости составляют 10 12% от валового дохода собственника. В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объема затрат на электроэнергию и тепло.

Евгений Якушин для определения эксплуатационных затрат приводит следующие расчеты.

Расходы для бизнес-центров классов В и С

На безопасность бизнес-центра собственник тратит порядка 4 5% от валового дохода, отплата коммунальных услуг (водоснабжение, газ, электричество, теплоснабжение) отнимает около 5 7% валового дохода. Расходы на управление объектом (вознаграждение УК), как правило, доходят до 6 8% от валового дохода.

Стоимость эксплуатации объекта складывается из оплаты технического обслуживания, текущего ремонта, уборки, зарплаты персонала, накладных и обеспечивающих расходов. На практике стоимость эксплуатации объекта класса А составляет до 10% от валового дохода, объект класса В дороже в эксплуатации 12 14%. Самый затратный с точки зрения эксплуатации объект класса С: он обходится собственнику в 14 16%.

По данным аналитиков компании Blackwood, обычно в затраты на эксплуатацию здания включаются расходы на заработную плату технического персонала, обслуживающего здание, а также расходы на охрану, сюда же входит оплата услуг клининговой и управляющей компании.

В общей сумме расходов на эксплуатацию вознаграждение УК составляет 20%. Если компания имеет серьезное имя на рынке (например, Hines), ее доля может вырасти до 30 45%.

В итоге владелец здания вынужден тратить на эксплуатацию порядка 12% своего валового дохода. Не все собственники объектов коммерческой недвижимости готовы столько платить, поэтому каждый по-своему решает проблему снижения затрат на эксплуатацию, при этом стараясь сохранить достойное качество обслуживания. Ведь от условий эксплуатации зависит срок службы здания.

В компании Blackwood в качестве примера приводят структуру расходов на эксплуатацию здания площадью 11 620 кв.м. Общие затраты арендатора на обслуживание составляют около $70/кв.м/год. Из них реальные эксплуатационные расходы по смете составляют около $36/кв.м. Такая разница связана не только с оплатой услуг управляющей компании, но и рациональным использованием площади бизнес-центра. Дело в том, что арендатор платит лишь за ту площадь, которую он реально занимает, а в ведении управляющей компании обслуживание всего комплекса. Таким образом, стоимость эксплуатации площади общего пользования пропорционально распределена между всеми арендаторами.

По наблюдениям Евгения Якушина, часто именно девелоперы считают доходный метод наиболее целесообразным для расчета стоимости эксплуатации. Этот способ при фиксированной доходности обеспечивает девелоперам максимальный набор услуг по эксплуатации. При этом расходы на эксплуатацию определенная доля от валового дохода, которую сам собственник готов затратить. Поскольку девелопер чаще всего не собирается эксплуатировать объект недвижимости до окончания его срока службы, то и на эксплуатацию ему выгодно тратить фиксированную сумму. С одной стороны, он может выделить ее из валового дохода, а с другой этой суммы достаточно, чтобы обеспечить нормальное функционирование объекта коммерческой недвижимости. Девелоперу важно также, чтобы его расходы на эксплуатацию не превышали расходы соседей (других собственников офисных или торговых центров).

Затратный метод

Как утверждают эксперты Бекара, не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него существует также затратный метод расчета эксплуатационных расходов. Этот метод основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов в расчете на единицу объема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости. Независимо от объема валового дохода офисного или торгового центра, та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину, принятую для БЦ или ТЦ данного класса.

Например:
Как правило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для таких собственников важен не только фиксированный доход от объекта, но и само состояние здания и его инженерии. Главное в этом случае, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше. При этом собственник также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцы коммерческой недвижимости. Желание не переплачивать вполне естественно. Поэтому чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую часть от валового дохода на эксплуатацию, можно применить еще один метод расчета стоимости эксплуатации сравнительный.

Сравнительный метод: не дороже, чем соседи

Сравнительный анализ объектов-аналогов заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. По мнению Евгения Якушина, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно. Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем они и важнее, потому что позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которые позволяют себе коллеги. Например, если планируются расходы на эксплуатацию для бизнес-центра класса В, то можно в качестве примера взять аналогичный объект (допустим, БЦ Нобель, который находится в собственности ГК Бекар).

Бизнес-центр Нобель
Общая площадь 5 411 кв.м.
Арендопригодная площадь 4 058 кв.м.
Арендная ставка 28 у.е./кв.м/месяц.
Валовый ежемесячный доход 21 у.е./кв.м/месяц.
Реальные затраты 2,6 у.е./месяц.

Какой метод выбрать

Таким образом, если пользоваться разными методами при расчете затрат на эксплуатацию, то для БЦ Нобель специалисты Бекара выявили следующие величины:

при доходном методе 2,5 у.е (12% от валового дохода);
при затратном методе 2,7 у.е.;
при сравнительном методе 2,6 у.е.
Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону в августе-сентябре расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию например, $2,5/кв.м в месяц. Но всегда стоит помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $4,5/кв.м/месяц.

Точно сказать, какой метод эффективен и какого придерживаются собственники, нельзя ввиду множества факторов, влияющих на расчет затрат (сезонность, перечень обслуживания оборудования, классность объекта и т.д.), уверен Алексей Самсонов, директор по развитию ITF Development. Как правило, все показатели объединяются по разным методам оценки, и выводится общий знаменатель, удовлетворяющий собственника.

Выбор метода расчета стоимости эксплуатации исключительно прерогатива собственника объекта коммерческой недвижимости на основе данных, прогнозов и документов, составленных профессиональной эксплуатирующей компанией. Выбор метода зависит от многих параметров. Скажем, девелоперы готовы выделить на эксплуатацию своего объекта из валового дохода строго определенную сумму и поэтому чаще всего выбирают доходный метод определения затрат. При этом девелоперы не готовы платить больше, чем коллеги (сравнительный метод). Собственникам коммерческих объектов, которые предполагают, что будут сами использовать объект, и заинтересованы в том, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше, чаще всего выбирают затратный метод. Однако здесь также есть некоторые нюансы.

Дело в том, что сегодня сплошь и рядом получается так, что на стадии строительства в проекте постоянно возникают изменения, используются другие материалы и оборудование вместо тех, которые запланировал собственник. Возникает проблема: на эксплуатацию, например, зарезервирована одна величина, однако на деле оказывается, что платить придется гораздо больше.

Допустим, собственник собирался тратить на эксплуатацию 2,3 у.е. на 1 кв.м в месяц, но поставили более дорогую систему кондиционирования, и теперь эксплуатация будет стоить 2,5 у.е. за 1 кв.м в месяц. И здесь каждый владелец коммерческой недвижимости самостоятельно определяет, что для него важнее сэкономить на эксплуатации и сохранить планируемую доходность объекта либо, уменьшив доходность, тратить на эксплуатацию столько, сколько необходимо. Кроме того, собственник также не желает переплачивать и готов платить не больше, чем соседи.

Таким образом, панацеи для собственника не существует определять затраты на эксплуатацию нужно в каждом конкретном случае отдельно. Помочь же сократить эти расходы и повысить эффективность использования имеющихся ресурсов дело профессиональной эксплуатационной компании. По мнению Евгения Якушина, благодаря качественно оказанным услугам по эксплуатации недвижимости можно сэкономить 10 20% от затрат на эксплуатацию.

Наибольший эффект при этом достигается тогда, когда эксплуатирующую компанию привлекают еще на стадии бизнес-планирования. Грамотные консультации помогут собственнику снизить будущие эксплуатационные затраты за счет правильного выбора инженерных систем здания, рекомендаций по стандартному режиму и технологиям эксплуатации, а также прогнозирования оптимальных затрат на эксплуатацию.