Ипотека и недвижимость - Самая популярная сделка этого года - покупка жилья под залог имеющейся недвижимости

Решить для себя гаражный вопрос раз и навсегда способны или очень богатые, или очень бедные московские автовладельцы. Первые могут вложить средства в строительство коммерческого гаража, вторые - получить место на муниципальном паркинге. Для автомобилистов, принадлежащих к среднему классу, власти города разработали программу Народный гараж. Правда, чтобы получить качественное хранилище для машины по сходной цене, придется проявить инициативу снизу.

По данным агентства ABARUS Market Research, за последние 10 лет автопарк России увеличился в 2.5 раза и по состоянию на осень 2005 года насчитывал более 25 млн. автомобилей. Особенно наглядно тенденция к быстрому росту числа автомобилей видна в Москве. За последние годы автопарк столицы увеличился в 10 раз и превысил 3 млн. автомобилей. Неудивительно, что гаражный вопрос в Москве по остроте почти сравнялся со знаменитым квартирным.

До недавнего времени наиболее популярным способом хранения машин в столице считалась установка ракушки - их в городе, по разным оценкам, от 300 до 700 тыс. Однако жестяные тенты породили проблему нерационального использования дефицитных земель и перегруженности дворов, в результате чего столичные власти несколько лет назад объявили крестовый поход против ракушек. По данным опроса, проведенного по заказу ОАО Московские информационные технологии, лишь около четверти респондентов паркуют автомобиль на платной парковке, десятая часть - в гаражах, 13% - в ракушках. Примерно половина оставляет машину во дворе. При этом поиск места для ночевки автомобиля отнимает все больше сил и нервов.

Московские власти пытаются решить проблему, активизируя строительство гаражей. По словам главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, в нынешнем году объемы гаражного строительства увеличатся с 70 тыс. машино-мест до 100 тысяч. Главным вопросом остается один - кто заплатит за новые гаражи? У правительства Москвы есть программа строительства муниципальных гаражей. Машино-места в них будут сдаваться в аренду по минимальным ставкам представителям льготных категорий. Фактически городские власти используют ту же схему, что и при решении жилищного вопроса. Но в случае с гаражами они предложили любопытное новшество - программу Народный гараж. Предполагается, что стоимость гаража в рамках программы будет существенно ниже, чем в стандартных многоэтажных гаражах. Городские власти будут предоставлять будущим владельцам народных гаражей льготы по ставкам земельной аренды и по плате за подключение к инженерной инфраструктуре.

Пока программа Народный гараж делает первые шаги - недавно к ее реализации приступили в Центральном округе, завершив разработку предпроектной документации для строительства сразу трех таких паркингов. Гаражи появятся по адресам: ул. Госпитальный Вал, вл. 5, к. 3, 4 и ул. Покровка, 40. Кроме того, идет строительство первого народного гаража в Северо-Восточном округе. Однако программа - и в этом заключается едва ли не главная новация Народного гаража - рассчитана на инициативу снизу. Если строительство муниципальных гаражей инициируется и ведется полностью городскими властями, то народные гаражи будут строиться, что называется, по заявкам трудящихся.

Именно жители - будущие инвесторы и владельцы народных гаражей - будут выступать с инициативой строительства паркингов в своем районе. От них власти ждут предложений по расположению будущего гаража. Для подачи заявки жители должны организовать инициативную группу - что-то вроде кооператива. Именно она будет иметь дело с чиновниками, проектировщиками и подрядчиками. Пока первые народные гаражи строятся по инициативе окружных властей. Но в будущем мэрия сделает ставку именно на самоорганизацию граждан.

Вопрос - насколько москвичи воспримут предложенную правительством Москвы новацию. Результаты опроса дают основания надеяться, что идея народного гаража будет пользоваться спросом. Многие москвичи уже сейчас осознают, что покупка гаража - единственный способ раз и навсегда решить проблему парковки. Так, около трети респондентов, имеющих в семье автомобиль, выразили готовность приобрести гараж в течение ближайших 5 лет. Многим близка и идея инвестиционного строительства гаражей. По данным опроса, порядка 40% респондентов, выразивших готовность приобрести гараж в ближайшую пятилетку, готовы инвестировать сбережения в строительство своего гаража.
Участники рынка называют такие сделки альтернативной ипотекой. Комбинация позволяет взять кредит на новое жилье под залог старого, а значит, решить жилищный вопрос, не имея денег на первоначальный взнос. Какую же недвижимость можно заложить и сколько придется платить по кредиту?

- Ипотечные сделки, в которых заемщик, не имея достаточной суммы собственных средств на первоначальный взнос, требуемый банками, продает имеющуюся у него квартиру или получает кредит под ее залог, сегодня занимают значительную долю в общем количестве ипотечных сделок, - говорит Елена Панова, директор центра ипотечных программ МИЭЛЬ. - Покупатели, использующие такую схему, как правило, уже имеют собственную квартиру, однако желают улучшить жилищные условия - например, разъехаться с родителями.

Банки все охотнее идут навстречу таким заемщикам. В начале этого года, например, программу Ипотечный ломбард запустил Росбанк. Семья хочет улучшить жилищные условия и для экономии приобрести квартиру в новостройке, поскольку это дешевле, при этом денег на первоначальный взнос у них нет. Они могут взять кредит на первоначальный взнос под залог имеющейся квартиры, дополнительно стандартный кредит на строящуюся квартиру - таким образом, появляется возможность, не выложив ни копейки на первоначальный взнос, участвовать в ипотечной программе, - объясняет Елена Шилина, заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка. - Пока новая квартира строится, семья продолжает жить в старой, а когда новая квартира готова, существующая квартира, при желании, продается, и ломбардный кредит закрывается.

Часто встречается и другая ситуация - молодая семья имеет хороший доход, но деньги на первоначальный взнос по кредиту накопить не успела и поэтому живет у родителей. В этом случае они могут взять ипотечный ломбард под залог квартиры родителей на сумму первоначального взноса и обычный ипотечный кредит и таким образом приобрести собственную квартиру, - продолжает Елена Шилина. - То, что сделка оформляется как два отдельных кредита, позволяет заемщику быстрее погасить ломбардный кредит и освободить квартиру родителей из-под залога до того, как он выплатит основной кредит.

Условия ломбардного кредита на первоначальный взнос в Росбанке такие: сумма - не более 55% от стоимости закладываемой квартиры и не более первоначального взноса на приобретаемую квартиру, базовые ставки 12.5% годовых в валюте и 17% годовых в рублях, срок - до 11 лет.

С прошлого года предлагает своим клиентам в Москве и Санкт-Петербурге программу кредитования под залог имеющейся недвижимости и Международный московский банк. Кредит выдается под залог квартиры, находящейся в собственности заемщика. Размер кредита - $20-500 тыс. и 500 тыс. - 10 млн. руб. Срок кредитования - до 10 лет. Сумма кредита может достигать 70% от оценочной стоимости закладываемой квартиры. Процентные ставки по кредиту составляют от 9.9% годовых по кредитам в долларах и от 15% годовых по кредитам в рублях. При получении кредита в ММБ заемщик не платит за рассмотрение заявки, открытие и ведение счетов и снятие наличных, - говорит начальник управления розничных продуктов и услуг ММБ Алексей Аксенов. - Единственная комиссия, которую заемщик оплатит банку, - это комиссия за организацию кредита. Мы принимаем к рассмотрению справки о доходах как по форме 2-НДФЛ, так и в свободной форме. Мы можем рассмотреть и совокупный доход семьи.

Банкиры отмечают рост интереса к альтернативной ипотеке. Как сообщает Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования БИН-банка, сегодня около 40% клиентов банка интересуется получением кредита под залог имеющейся недвижимости. Главная причина в том, что получить кредит на приобретение строящегося жилья сегодня по-другому сложно из-за скандалов со строительными пирамидами. Принимая в залог уже построенные квартиры, банки рискуют не в пример меньше. Если год назад таких сделок было очень мало, то сегодня данный вид обеспечения возврата кредита достаточно распространен, - говорит руководитель клиентского управления ипотечной компании Мой Дом Юлия Пузакова. Однако банкиры предъявляют к квартирам, под залог которых выдают кредиты, определенные требования, а им соответствует далеко не все столичное жилье.

Квартира должна иметь отдельную кухню и санузел, т.е. комнаты в коммунальных квартирах или доли квартир в залог не принимаются. Коммунальные квартиры принимаются в залог полностью, если квартира в результате сделки перестанет быть коммунальной, т.е. коммунальные комнаты, существующие как самостоятельные объекты недвижимости, в результате ипотечной сделки будут объединены, - объясняет Елена Панова. - Кроме того, квартира должна быть подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; обеспечена горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне; иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (если расположена на последнем этаже), а также не иметь незарегистрированных перепланировок.

Здание, в котором расположен предмет залога, не должно находиться в аварийном состоянии, состоять на учете по постановке на капитальный ремонт или снос. Также здание должно иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент, металлические или железобетонные перекрытия и не менее трех этажей.

Но главным препятствием на пути к заветному кредиту могут оказаться прописанные в квартире дети. У заемщика могут возникнуть проблемы в случае невыполнения взятых на себя обязательств по возврату кредита. Тогда взыскание обращается на предмет залога (квартиру), и заемщику придется решать вопрос переселения его семьи, - предупреждает Дмитрий Галкин. - Чтобы снизить риски, закладываемая квартира проверятся еще до выдачи кредита на предмет возможности обращения взыскания. При понимании, что с взысканием могут возникнуть серьезные проблемы, банк может принять решение об отказе в предоставлении кредита под залог данной квартиры.

Одним из таких препятствий является собственность, оформленная на несовершеннолетних. Банки практически никогда не предоставляют кредиты под залог недвижимости, находящейся в собственности (полностью или частично) лиц, не достигших 18 лет, даже при возможном разрешении на такую сделку органов опеки и попечительства.

- Ипотечные сделки, в которых заемщик, не имея достаточной суммы собственных средств на первоначальный взнос, требуемый банками, продает имеющуюся у него квартиру или получает кредит под ее залог, сегодня занимают значительную долю в общем количестве ипотечных сделок, - говорит Елена Панова, директор центра ипотечных программ МИЭЛЬ. - Покупатели, использующие такую схему, как правило, уже имеют собственную квартиру, однако желают улучшить жилищные условия - например, разъехаться с родителями.

Банки все охотнее идут навстречу таким заемщикам. В начале этого года, например, программу Ипотечный ломбард запустил Росбанк. Семья хочет улучшить жилищные условия и для экономии приобрести квартиру в новостройке, поскольку это дешевле, при этом денег на первоначальный взнос у них нет. Они могут взять кредит на первоначальный взнос под залог имеющейся квартиры, дополнительно стандартный кредит на строящуюся квартиру - таким образом, появляется возможность, не выложив ни копейки на первоначальный взнос, участвовать в ипотечной программе, - объясняет Елена Шилина, заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка. - Пока новая квартира строится, семья продолжает жить в старой, а когда новая квартира готова, существующая квартира, при желании, продается, и ломбардный кредит закрывается.

Часто встречается и другая ситуация - молодая семья имеет хороший доход, но деньги на первоначальный взнос по кредиту накопить не успела и поэтому живет у родителей. В этом случае они могут взять ипотечный ломбард под залог квартиры родителей на сумму первоначального взноса и обычный ипотечный кредит и таким образом приобрести собственную квартиру, - продолжает Елена Шилина. - То, что сделка оформляется как два отдельных кредита, позволяет заемщику быстрее погасить ломбардный кредит и освободить квартиру родителей из-под залога до того, как он выплатит основной кредит.

Условия ломбардного кредита на первоначальный взнос в Росбанке такие: сумма - не более 55% от стоимости закладываемой квартиры и не более первоначального взноса на приобретаемую квартиру, базовые ставки 12.5% годовых в валюте и 17% годовых в рублях, срок - до 11 лет.

С прошлого года предлагает своим клиентам в Москве и Санкт-Петербурге программу кредитования под залог имеющейся недвижимости и Международный московский банк. Кредит выдается под залог квартиры, находящейся в собственности заемщика. Размер кредита - $20-500 тыс. и 500 тыс. - 10 млн. руб. Срок кредитования - до 10 лет. Сумма кредита может достигать 70% от оценочной стоимости закладываемой квартиры. Процентные ставки по кредиту составляют от 9.9% годовых по кредитам в долларах и от 15% годовых по кредитам в рублях. При получении кредита в ММБ заемщик не платит за рассмотрение заявки, открытие и ведение счетов и снятие наличных, - говорит начальник управления розничных продуктов и услуг ММБ Алексей Аксенов. - Единственная комиссия, которую заемщик оплатит банку, - это комиссия за организацию кредита. Мы принимаем к рассмотрению справки о доходах как по форме 2-НДФЛ, так и в свободной форме. Мы можем рассмотреть и совокупный доход семьи.

Банкиры отмечают рост интереса к альтернативной ипотеке. Как сообщает Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования БИН-банка, сегодня около 40% клиентов банка интересуется получением кредита под залог имеющейся недвижимости. Главная причина в том, что получить кредит на приобретение строящегося жилья сегодня по-другому сложно из-за скандалов со строительными пирамидами. Принимая в залог уже построенные квартиры, банки рискуют не в пример меньше. Если год назад таких сделок было очень мало, то сегодня данный вид обеспечения возврата кредита достаточно распространен, - говорит руководитель клиентского управления ипотечной компании Мой Дом Юлия Пузакова. Однако банкиры предъявляют к квартирам, под залог которых выдают кредиты, определенные требования, а им соответствует далеко не все столичное жилье.

Квартира должна иметь отдельную кухню и санузел, т.е. комнаты в коммунальных квартирах или доли квартир в залог не принимаются. Коммунальные квартиры принимаются в залог полностью, если квартира в результате сделки перестанет быть коммунальной, т.е. коммунальные комнаты, существующие как самостоятельные объекты недвижимости, в результате ипотечной сделки будут объединены, - объясняет Елена Панова. - Кроме того, квартира должна быть подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; обеспечена горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне; иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (если расположена на последнем этаже), а также не иметь незарегистрированных перепланировок.

Здание, в котором расположен предмет залога, не должно находиться в аварийном состоянии, состоять на учете по постановке на капитальный ремонт или снос. Также здание должно иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент, металлические или железобетонные перекрытия и не менее трех этажей.

Но главным препятствием на пути к заветному кредиту могут оказаться прописанные в квартире дети. У заемщика могут возникнуть проблемы в случае невыполнения взятых на себя обязательств по возврату кредита. Тогда взыскание обращается на предмет залога (квартиру), и заемщику придется решать вопрос переселения его семьи, - предупреждает Дмитрий Галкин. - Чтобы снизить риски, закладываемая квартира проверятся еще до выдачи кредита на предмет возможности обращения взыскания. При понимании, что с взысканием могут возникнуть серьезные проблемы, банк может принять решение об отказе в предоставлении кредита под залог данной квартиры.

Одним из таких препятствий является собственность, оформленная на несовершеннолетних. Банки практически никогда не предоставляют кредиты под залог недвижимости, находящейся в собственности (полностью или частично) лиц, не достигших 18 лет, даже при возможном разрешении на такую сделку органов опеки и попечительства.