Ипотека и недвижимость - Форма для монолита

Московское правительство в числе самых перспективных направлений называет высотное строительство. По задумке чиновников через 20 лет в городе будет возведено более 60 небоскребов зданий высотой свыше 75 м. Есть уже и первые построенные объекты. Однако единых строительных норм и правил (СНиПов) до сих пор нет. В прошлом году ЦНИИЭПЖилища разработал московские городские строительные нормы для высотных зданий (МГСН). Но они оказались временными их принятие вновь отложено на несколько месяцев.

Только вверх

Развитие Москвы никогда не предусматривало рост города вверх, как в американских и азиатских мегаполисах. Земли в столице России и в ее окрестностях до определенной поры было много, а ее стоимость никак не определялась рыночными механизмами.

В 1990-е годы, когда бизнес приучил строителей считать деньги, возникла идея уместить на одном гектаре 40 тыс. кв. м жилья, для чего прежде им пришлось бы возвести восемь стандартных 16-этажек. А в новом веке к их желанию отбить побольше денег прибавился дефицит земельных площадок строить, как и прежде, надо много, только резервов для рекордов, как того желало правительство Москвы, практически не осталось.

Разумеется, как всякая инвестиционно емкая программа, строительство высоток перешло под патронат московского правительства. Городская комплексная инвестиционная программа Новое кольцо Москвы была подготовлена на основе Концепции размещения многофункциональных высотных комплексов в срединном и периферийном поясе Москвы, разработанной в 1995-1996 годах НИИГенплана города. Концепция была рассмотрена и одобрена президиумом архитектурного совета Московского комитета по архитектуре и градостроительству в марте 1996 года. Эта программа предусматривала строительство в столице 60 высотных жилых домов, затраты на которые должны составить $5 млрд. Программу разработала девелоперская компания Конти, однако московские власти позднее объявили программу муниципальной и передали функции заказчика специально для этой цели созданному ОАО Новое кольцо Москвы (НКМ, 100% акций принадлежит городу). На сегодняшний день в рамках этой программы возведена только одна высотка Эдельвейс (175 м высотой) на Давыдковской улице. Второй объект жилой комплекс Континенталь на проспекте Маршала Жукова (застройщик компания Конти) только что начал строиться. Строительство третьей высотки Вертикаль на Ленинском проспекте (Спецвысотстрой) заморожено в октябре прошлого года, как было официально объявлено, из-за необходимости внесения изменений в проектную документацию.

Это, собственно говоря, весь результат деятельности Нового кольца Москвы за семь лет существования ОАО и одноименной программы.

Однако при этом высотное строительство в городе развивалось без всякого участия НКМ. Более десятка высоток было возведено строительными компаниями вне рамок программы Новое кольцо Москвы. Это Триумф-палас самое высокое жилое здание в Европе от компании Дон-строй (264 м), ее Алые паруса и Воробьевы горы, жилые комплексы Тимирязевский и Соколиное гнездо от компании Капитал Групп, жилые комплексы от компании Крост и т. д.
Успех на непостоянной основе

Все эти объекты со скрипом входили в жизнь. В частности, главной проблемой при их возведении стало отсутствие единых СНиПов. Для наглядности проблемы стоит добавить, что проектирование всех жилых зданий высотой менее 75 м (это в среднем 25 этажей) проходит в рабочем порядке вся техническая документация на такие дома унифицирована. Действия застройщиков в данном случае просты оплачивай получение документации и строй. В случае с московскими высотками наблюдается прямо противоположная ситуация.

Каждый наш высотный проект при согласовании получал индивидуальное техническое сопровождение ведущих институтов, говорит заместитель генерального директора компании 'Дон-строй' Владислав Иванов. Для того чтобы пройти согласование проекта, в каждом из них компания получает все необходимые заключения по фасадам, фундаменту, конструкциям, гидроизоляции кровель и стилобатов. Все наши разработки, получившие одобрение институтов и прошедшие согласование, впоследствии учитываются при составлении новых норм и правил. Так, на сегодняшний день с подачи компании в СНиПах закреплено следующее правило, относящееся ко всем без исключения эксплуатирующим компаниям: они теперь обязаны заключать договоры на мониторинг конструкций, фасадов, фундамента эксплуатируемых зданий со специализированными институтами на срок не менее пяти лет.

Для каждого из проектов, который ведет та или иная компания, стандарты проектирования и возведения высоток разрабатывают специализированные институты, а утверждаются они на федеральном уровне управлением стандартизации и технических норм в строительстве Росстроя.

Каждый проект мы согласовываем индивидуально, при этом с учетом зарубежного опыта, говорит президент Mirax Group Сергей Полонский. Представителей противопожарной службы, которые курируют башню 'Федерация', мы специально возили в Нью-Йорк для ознакомления с противопожарными системами их небоскребов. Безопасность высоток вообще один из главных моментов. Вот только один пример. В башне 'Федерация' колонны закрыты 70-миллиметровым слоем бетона, благодаря этому в случае пожара будет четыре с половиной часа форы, пока огонь доберется до арматуры. Для сравнения: башни ВТЦ рухнули через полчаса после возгорания.

Никакие ноу-хау застройщиков не избавляют их от многоуровневого контроля. Москомархитектура и его подразделения выдают исходно-разрешительную документацию на проект, согласовывают и утверждают задание на его разработку, согласовывают технический регламент проекта, осуществляют регулирование земельных отношений в системе заказчик застройщик. Анна Шакина, специалист по строительным материалам инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век (компания сейчас возводит высотный жилой комплекс Лазурный блюз), рассказывает: На этапе строительства контроль за проведением работ и соблюдением всех действующих норм помимо авторов проекта и специалистов компании осуществляют уполномоченные государственные организации и их подразделения Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы (ИГАСН), Управление государственной противопожарной службы города Москвы МЧС России (УГПС Москвы) и т. д. Кроме того, к проектированию, изыскательским работам, строительству и эксплуатации высотных зданий допускаются в соответствии с постановлением правительства Москвы от 29 июня 2004 года #428-ПП организации, имеющие специальные допуски на проведение упомянутых работ, выданные ИГАСН.
Неудивительно, что от такой регламентации застройщики, мягко говоря, не в восторге. Только разработка и утверждение документации на высотку занимали до двух лет.

И вот, кажется, приходит спасение для строителей. Для частичного решения проблемы проектирования высоток ЦНИИЭПЖилища разработал московские городские нормы строительства для высотных зданий (МГСН). По этому документу застройщик обязан решать вопросы устойчивости здания к ветровым, температурным и сейсмическим нагрузкам, проблемы безопасности и эксплуатации инженерных систем еще на стадии проекта. Но строителям праздновать победу пока рано. Департаментом градостроительства Москвы перед ЦНИИЭПЖилища поставлена задача к 2008 году завершить доработку МГСН.

Все как раньше

Получается, что, как и раньше, строителям придется часть проектных работ все же делать самостоятельно. Новые МГСН дают лишь некий ориентир для застройщиков: каких параметров стоит им придерживаться. О сложности возведения высоток говорят все строители. Одна из проблем нехватка профессиональных кадров. Только в прошлом году в Московском государственном строительном университете была открыта кафедра высотного строительства. Кроме того, российские специалисты регулярно участвуют в программах изучения зарубежного опыта высотного строения. Такие программы реализуются правительством Москвы, руководство города активно занимается вопросом привлечения иностранных специалистов как проектировщиков, так и строителей в область высотного строительства. В частности, 'Моспроект-2' подписал соглашение о создании центра высотного строения совместно с американскими специалистами, говорит вице-президент группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов. Остается только догадываться, во сколько обходится приглашение в Москву американских проектировщиков. По слухам, речь идет о десятках тысяч долларов ежемесячных выплат иностранным специалистам.

Тяжелая материя

Материалы для высотного строительства отдельная тема. Строителям часто на ходу приходится изобретать приспособления или конструкции, позволяющие вести высотные работы. Например, сегодня проектировщики задумываются о введении нового варианта конструктивных схем с колоннами из трубобетона. В отличие от традиционных конструкций трубобетон обладает повышенной несущей способностью. Трубобетонные колонны, например, для 30-этажного здания можно выполнить из труб диаметром 245 мм, тогда как при традиционном монолитно-каркасном способе строительства пришлось бы выполнять колонны сечением 50 х 50 см. Трубобетонные колонны обладают значительным запасом прочности, так как толщину стенок стальной трубы можно увеличивать до 50 мм.

Кроме того, московская себестоимость строительства небоскребов оказывается выше, чем аналогичный показатель для США и Азии. Например, Анна Шакина указывает, что отечественные нормы строительной теплотехники (СНиП II-3-79), требования по пожарной безопасности (СНиП 21-01-97), требования, предъявляемые к применяемым строительным материалам и конструкциям (нормы по теплоизоляции), требования по коррозионной стойкости металлоконструкций выше, чем в других странах.

Временные нормы высотного строительства не решили основных проблем при проектировании (в частности, унификации предпроектной документации, регламентации строительных материалов и типа конструкций и т. п.). Зато строителям кстати, во благо покупателей квартир в высотках новые МГСН навязали немало ограничений. Например, пункт 14.3 этих временных правил гласит, что здания высотой до 100 м могут проектироваться при условии их размещения на расстоянии до 2 км, а здания высотой свыше 100 м на расстоянии не более 1 км от пожарного депо, оснащенного автонасосом высокого давления, а также пожарной автолестницей или коленчатым подъемником высотой не менее 50 м. При несоблюдении этих расстояний, а также при высоте здания более 100 м в составе проектируемого комплекса необходимо предусматривать пожарное депо или пожарный пост с организацией пожарной охраны. Кроме того, пункт 14.4 обязывает застройщиков создавать наземные вертолетные площадки на расстоянии не более 500 м от здания. Вертолетная площадка должна быть и на крыше высотки. Как отразятся эти и другие обременения на бизнесе строителей, возводящих высотные здания, сами участники рынка пока не комментируют, лишь упоминая о том, что временные правила на то они и временные.

Скребущие небеса

Нынешний рекордсмен среди небоскребов родом из Тайваня. Это 509-метровый финансовый центр Taipei, построенный в 2004 году в городе Тайбэй. В недалеком будущем его может перерасти Independence Tower в Нью-Йорке (541,3 м), хотя его строительство на месте печально известного Всемирного торгового центра до сих пор вызывает массу негодований.
Через два года самым высоким зданием в мире обещает стать 705-метровая 160-этажная громадина Burj Dubai, которую как раз достроят в ОАЭ. Подъем на самую высоту обещает быть стремительным и захватывающим. Как того и требуют нормы высотного строительства, лифты, которыми будет оснащено здание (а всего их предполагается 58 штук), будут взлетать со скоростью 1010 м/мин. Проект гиганта выполняет чикагская компания Skidmore, Owings Merrill, а контракт на строительство получила Samsung Corp. New York`s Turner Construction International.

Возводимый сейчас в Москве комплекс Федерация (высота башни А вместе со шпилем 432 м) в призовую тройку высоток мира не войдет, зато станет самым высоким зданием Европы. Он отвоюет это место под солнцем у 300-метрового здания Коммерцбанка (Commerzbank) во Франкфурте-на-Майне.

Есть в Москве и еще один европейский рекордсмен (занимает в общемировом рейтинге высоток 59-ю строчку). Это 61-этажный 264-метровый Триумф-палас, получивший от Российского комитета регистрации рекордов планеты титул самого высокого жилого здания Европы.

Покупатели квартир в новых домах бизнес-класса редко интересуются, какое опалубочное оборудование было применено при выполнении монолитных работ. Однако для строителей выбор опалубки вопрос важный. От его решения зависят объем инвестиций, качество строительства и, соответственно, продвижение недвижимости на рынке. Импортная опалубка по всем показателям выгодна крупным компаниям с большим объемом строительства. Небольшим компаниям лучше арендовать дорогую или покупать дешевую опалубку.

Цена качества

Исторически сложилось так, что советские престижные дома строились из кирпича. Производство опалубки для монолитных работ в отечественной строительной индустрии вещь относительно новая. Поэтому неудивительно, что значительная часть опалубочного оборудования на московском рынке представлена зарубежными производителями. Это такие компании, как Peri, Doka, Aluma Systems, Dalli, Faresin, Meva, Noe. Однако над производством опалубки работают и отечественные компании. Среди российских производителей известностью пользуются Старооскольская опалубка,

Стройметалконструкция, НТЦ Стройопалубка, Крамасал, Сталформ и ряд других компаний.
На московском строительном рынке импортная и отечественная опалубки представлены примерно поровну. Первое отличие импортного оборудования его стоимость. Комплект европейского опалубочного оборудования, необходимый для монолитных работ при строительстве дома площадью около 20 тыс. кв. м, обойдется примерно в €500 тыс., отечественного в 2-2,5 раза дешевле.

Ценовой уровень опалубочного оборудования можно сопоставить, взяв, к примеру, такой элемент, как телескопические стойки, на которых держится опалубка перекрытий. Стойка, предлагаемая компанией Doka, с несущей способностью 2 тонны обойдется в €50. Чтобы охватить площадь 300 кв. м при толщине перекрытия 30 см, потребуется порядка 200 стоек, что обойдется в €10 тыс. Для сравнения: отечественная компания Проммонолит предлагает аналогичные телескопические стойки, выдвигающиеся на расстояние до 4,2 м, с заявленной нагрузкой до 3 тонн по $21,5 за штуку. На те же 300 кв. м перекрытия необходимый комплекс стоек обойдется примерно в $3,8 тыс.

Впрочем, сторонники импортной опалубки утверждают, что выгода здесь кажущаяся. Европейское оборудование производится десятки лет, оно испытывается и сертифицируется Союзом производителей опалубки (GSV), оно точно соответствует заявленным техническим характеристикам. Этого нельзя сказать о российской опалубке. Когда речь идет об опалубке отечественного производства, невозможно однозначно судить о максимальной несущей способности конструкций, поэтому строители, работающие с ней, иногда на всякий случай ставят конструкций больше, чем необходимо по расчетным нормам.

Европейская экспансия

Применение опалубки европейского производства, несмотря на высокую стоимость оборудования, оправдано по нескольким причинам. Она позволяет получить ровные и гладкие поверхности монолитных конструкций, которые не требуют (или почти не требуют) доработки. В экономике строительных работ это важно, поскольку смеси, применяемые при выравнивании стен, стоят чуть ли не на порядок дороже, чем собственно бетон. Другое, не менее существенное преимущество европейской опалубки гораздо больший в сравнении с российской срок службы оборудования. По словам специалистов компании Doka, отечественная опалубка работает обычно в течение двух лет, после этого времени оборудование может повести, и оно потребует замены. Европейскую опалубку можно использовать без ущерба для качества строительства в течение шести-восьми лет.

Это касается не только опалубочного оборудования, но и расходных материалов, применяемых при строительстве. Так, ламинированная фанера, выпускаемая фабрикой в Чудове Новгородской области по финской технологии, выдерживает 40 циклов применения, в то время как импортная фанера Framax XLife способна выдержать 250 циклов. Правда, встречаются строители, утверждающие, что чудовская фанера запросто, если хорошо обращаться, выдерживает и 100 производственных циклов. По мнению же директора украинской строительной компании Типро-М Василия Стасюка, многослойное лакокрасочное покрытие, которое производит компания, способно надолго защитить поверхности опалубочных материалов, которые в этом случае выдерживают до 100 формовок.

В итоге смысл использования дорогой опалубки и расходных материалов сводится к тому, что, выложив €400 за кв. м опалубки, можно получить оборудование, которое прослужит гораздо дольше, чем аналогичное с затратами €200 за метр, и будет экономичнее. Например, три смены фанеры вместо одного комплекта импортной в ходе строительства обойдутся в сумму до €160-200 тыс., что соответствует половине бюджета дорогой импортной опалубки.

По этим причинам многие столичные компании, работающие преимущественно с дорогой недвижимостью, используют опалубку европейского производства. Так, оборудованием компании Peri пользуются такие столичные застройщики, как МФС-6 и Интеко. Компании Doka удалось привлечь компании Дон-строй, Квартал, ПИК, Монарх, Штрабаг, Монарх.

Российский ответ

Европейские производители постоянно работают над улучшением характеристик опалубки. Однако и отечественные компании не стоят на месте и создают востребованное строителями оборудование. По словам руководителя сектора монолитного домостроения НИИМосстрой Ларисы Лазопуло, не вся отечественная опалубочная продукция качественная, однако в настоящее время уже появляется оборудование российского производства, способное конкурировать с импортными аналогами.

Опалубки могут изготавливаться из стали, алюминия или в комбинации с элементами из других материалов. К примеру, в Латинской Америке применяется опалубка из пластика. В отечественной практике часто используется опалубка из алюминия. Ее преимущество в том, что она примерно в три раза легче стальной. За счет веса такое оборудование проще доставлять на стройплощадку, при этом увеличивается и скорость монтажа. Однако существенный недостаток алюминиевой опалубки заключается в том, что она гораздо больше, чем стальная, подвержена деформации.

Тем не менее, по словам коммерческого директора компании Фаворит-ДАК Натальи Филипповой, поставляющей на стройки опалубку (компания входит в группу Сибирский алюминий), отечественное оборудование из алюминиевых сплавов работает до пяти лет. И не в последнюю очередь за счет того, что российская опалубка в 2-2,5 раза дешевле даже бывшей в употреблении импортной, она завоевала достойное место на строительном рынке.

Сторонники западной опалубки рекомендуют компаниям, имеющим ограниченный бюджет на закупку оборудования, брать из импортных предложений только ключевые позиции по оборудованию, обходясь в остальном российской продукцией. Однако это все равно увеличивает затраты застройщика, причем результат иногда получается довольно занятный. В Москве можно встретить дорогие жилые комплексы, где контрастом к гладкому бетону стен служат потолки. На них от монолитных работ с использованием разноформатных кусков фанеры остаются следы причудливой геометрической формы.

Отечественная опалубка часто оказывается востребованной на региональных рынках, где стоимость недвижимости и, как следствие, экономика строительства принципиально отличны от московских условий.

Философия площадки

Выбор импортной или российской опалубки во многом связан не только с качеством создаваемой недвижимости, но и с самим подходом к процессу строительства.

В западной практике смета опалубочных работ подразумевает 20% затрат на оборудование и 80% на оплату труда строителей. Опалубка высокого качества и работа квалифицированного персонала позволяют возводить новый этаж за два-три дня. В России такие темпы работ пока не являются нормой жизни застройщиков, хотя на рынке появляются прецеденты западного подхода к стройке. Так, восемь этажей элитного дома на Большой Никитской улице, построенного в прошлом году, были возведены всего за полтора месяца.

Нормой отечественного строительства до сих пор остается возведение трех-четырех этажей в месяц. При этом на площадках во многих случаях работают представители стран ближнего зарубежья, чей труд гораздо дешевле, чем труд европейских рабочих. Однако разница в темпах строительства компенсируется другими затратами.

Прежде всего это расходы на аренду башенных кранов (примерно $1 тыс. в день). При медленном выполнении монолитных работ кран способен поглотить фактическую разницу стоимости отечественной и импортной опалубки. В этих условиях приобретение дорогого европейского оборудования становится гораздо менее актуальным.

Впрочем, в мировой практике встречаются прецеденты ведения монолитных работ без использования крана. Один строитель рассказал, что наблюдал в столице Непала площадку, на которой по лебедке подавалась арматура, а бетон доставлялся наверх по цепочке в больших тазах. Но это все же нехарактерная для российского строительства экзотика.

Сложности штучных проектов

Приобретение импортной опалубки целесообразно для компаний, ведущих строительство в больших объемах и имеющих далеко идущие планы по созданию новых объектов недвижимости. Опалубка окупится через год-полтора на втором, от силы третьем строительном объекте.

В гораздо более сложной ситуации оказываются компании, у которых объем монолитного строительства невелик. Возможно, для таких участников строительного рынка имеет смысл взять оборудование в аренду. Цена аренды опалубки достаточно высока в среднем $15 в месяц за кв. м опалубочной поверхности. При этом арендатор несет ответственность за сохранность оборудования, которое в условиях отечественных строительных площадок и с учетом квалификации работающих на них строителей может запросто прийти в негодность.

Покупать дорогое опалубочное оборудование для работ на одной-двух площадках не всегда целесообразно. При этом в случае разовых проектов возникают накладные расходы. Опалубку, отличающуюся серьезными объемными характеристиками, надо где-то размещать нанимать склад, на котором будет храниться неэксплуатируемая (то есть не приносящая в это время доходов) техника. В таких условиях экономия на использовании отечественных моделей опалубочного оборудования и расходных материалов оказывается вполне осмысленной.

Иногда ее надувают

Помимо оборудования из стали и алюминия в строительстве используется надувная резиновая опалубка, называемая обычно пневматической. Эта технология, разработанная ленинградскими военными строителями еще в 1980-е годы, применяется для строительства бетонных купольных конструкций различной формы. Конструкции представляют собой тонкостенные оболочки (толщина 45-60 мм), причем высота купола может достигать 3,4-6 м. Они могут сооружаться непосредственно на фундаменте. На разостланную пневмоопалубку последовательно укладывают слои облицовки, паро-, тепло- и гидроизоляции, сварную сетку и бетонную смесь. До начала схватывания цемента (но не сразу, чтобы материалы не сползли по краям) в пневмоопалубку подается вентиляторами воздух до создания в ней избыточного давления. За счет последнего опалубка вздувается и принимает проектную форму. Швы между лепестками купола заделываются сразу после окончания подъема пневмоопалубки в проектное положение.

В настоящее время подобная технология известна под названием экобетон, а величина конструкций за прошедшие десятилетия увеличилась. В современных условиях диаметр купола может доходить до 65 м, а при использовании поддерживающих конструкций можно создать купольное сооружение диаметром до 100 м. Для сравнения: диаметр купола собора Святой Софии в Константинополе составляет 31,4 м.