Ипотека и недвижимость - 100% годовых прибавляют в цене московские квартиры

Вопросы регулирования в строительстве обсуждались на днях в Совете Федерации. До сих пор контроль над строительной отраслью в основном осуществляло государство. Именно оно занимается лицензированием строительной, проектной и инженерной деятельности, сертификацией строительных материалов. Однако с 1 января 2007 года лицензирование строительной деятельности будет отменено. Депутаты Госдумы убеждены, что лучшая альтернатива государственному регулированию отрасли саморегулирование. В июне законопроект о переходе от государственного регулирования к саморегулированию строительной деятельности планируется внести на рассмотрение в Госдуму.

Председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский убежден, что система государственного регулирования строительства избыточна и несовершенна. Из более чем 240 тысяч выданных лицензий за период с 2004 по 2006 год аннулировано всего лишь 103, сказал он. Практика показывает, что монопольное государственное регулирование строительной деятельности не в состоянии обеспечить ее эффективность. В результате мы имеем обрушения купола над бассейном в Трансвааль-парке, обрушение крыши на Басманном рынке и многие другие серьезные последствия, уточняет Виктор Плескачевский. Фактически отсутствуют механизмы материальной ответственности проектировщиков и строительных компаний по завершении строительства. По его словам, нередко под именем крупной строительной компании работу выполняет генподрядчик с уставным капиталом в 10 тыс. руб. Новый законопроект предполагает создание некоммерческой структуры саморегулируемой организации, которая будет заниматься разработкой стандартов и выполнять функцию контроля и дисциплинарной ответственности. По сути, эта организация будет осуществлять общественный контроль и нести ответственность за собратьев по цеху. Основным элементом контроля станет материальная ответственность за причиненный ущерб.

Однако законопроект не вызвал единодушного одобрения. Сенатор Олег Толкачев отметил, что данный проект может быть дополнительной формой регулирования отрасли, но не революционной заменой всей существующей системы. Сегодня нарастает рыночная экономика, если законы не будут это учитывать, то они не будут работать, заявил вице-президент Ассоциации строителей России Леонид Казинец. Он считает, что законы должны быть выгодны строительным компаниям, иначе получается, что государство перекладывает на них свою ответственность. Председатель Деловой России Борис Титов убежден, что надо внедрять механизмы стимулирования стройкомплекса, важно снижать себестоимость жилья за счет внедрения новых технологий.
Цены на жилье в Москве растут удивительными темпами. Регионы подтягиваются к столице. При этом купить квартиру даже за большие деньги трудно: выбор сильно сократился. Что происходит?По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн.ru), за год (с марта по март) цены на столичные квартиры выросли на 50%. Причем рост ускоряется: 7,5% в марте и 2,5% за последнюю неделю (4-10 апреля). Средняя цена 1 кв. м достигла $2882, а типовой квартиры средней площади (около 60 кв. м) зашкалила за $170 000. Это астрономические цифры даже на фоне зарплат столичного среднего класса, комментирует руководитель ирн.ru Олег Репченко.

Но застройщики не останавливаются. Минимальная цена 1 кв. м в жилом комплексе Аэробус в декабре 2005 г. составляла $1360, а сейчас $2320 (+71%); в ЖК Авеню, 77 $1260, а сейчас $2230 (+77%), рассказывает коммерческий директор Капитал груп Алексей Белоусов. По сравнению с декабрем прошлого года S. Holding (строит панельное жилье) увеличил цены на 37% (1 кв. м стоит $2600). Аналогичная ситуация в Подмосковье, где, по оценкам Нины Кузнецовой, гендиректора МИАН Агентство недвижимости, жилье за I квартал подорожало на 30%.

Рост сопровождается ажиотажным спросом: риэлторы говорят, что срок экспозиции объектов с осени 2005 г. уменьшился вдвое и составляет в среднем три недели. Спрос такой, что покупатели готовы подписывать договоры с открытой ценой, утверждает Оксана Басова из S. Holding. Чтобы купить квартиры, которые ПИК-Регион строит в Новокуркине, приходится записываться в очередь, сетует покупатель.

Участники рынка связывают такой рост с сокращением предложения. 1 апреля 2005 г. вступил в силу закон о долевом строительстве. Он запретил компаниям заключать договоры с инвесторами (фактически покупателями) и брать у них деньги до получения всех разрешительных документов на строительство. Это ударило по тем компаниям, которые достраивали дома на средства, собранные под строительство следующих. Также закон установил, что риски невыполнения обязательств перед инвестором ложатся на застройщика и кредитующие его банки. В результате Сбербанк, главный кредитор строителей, перестал выдавать им займы.

Сейчас Госдума рассматривает поправки к закону, но свое дело он уже сделал. Предложение на первичном рынке уменьшилось почти на 40%, жалуется Кузнецова из МИАНа. А Белоусов из Капитал груп говорит, что те, кто мог предложить 5-6 новых адресов, вывели на рынок в лучшем случае 1-2 проекта. В Mirax Group утверждают, что в ожидании поправок компания принципиально не открывает продажи по новым адресам. По оценкам ирн.ru, за 2005 г. количество продающихся новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД сократилось на 30% с 368 до 259. Меньше стало и новых квартир на продажу по данным МИАН-Реалти, их число сократилось с 25 760 в январе до 19 289 в декабре (-25%).

Многие застройщики решили воспользоваться ситуацией и искусственно создают дефицит, придерживая продажи, считает руководитель департамента недвижимости Mirax Group Андрей Титюник. Для застройщика выгоднее получить кредит в банке под 10-16% годовых и выиграть на продаже жилья до 30% в год, подтверждает Илья Шкабара, замгендиректора девелоперской компании КВ Инжиниринг. К примеру, ДОН-Строй, обычно начинавший продажи на нулевом цикле, Дом на Беговой выставил на рынок, когда тот был наполовину построен. При повышенном спросе на наши объекты мы стараемся регулировать предложение, иногда сдерживая его, признается Сергей Канаев, гендиректор ПИК-Региона.

Сокращение предложения на первичном рынке вытолкнуло покупателей на вторичный, где они начали скупать в первую очередь свободные квартиры (продажа которых не связана с цепочкой разъездов). Началось быстрое вымывание квартир с рынка, говорит научный руководитель аналитического консалтингового центра Миэль-Недвижимость Геннадий Стерник. Кроме того, объясняет он, резко упало количество альтернативных сделок (когда приобретение квартиры связано с цепочкой разъездов). При стремительном росте цен проводить альтернативу становится сложно: на построение цепочки у риэлтора может уйти несколько месяцев, а продавец поднимает цену и рушит цепочку уже через неделю. По информации Миэль-Недвижимости, в феврале 2006 г. предложение на вторичном рынке составило 18 055 квартир. Для сравнения: в феврале 2005 г. 23 000 квартир, а в марте 2005 г. 35 000.

Спрос растет и за счет ипотеки, постепенно переходящей в разряд чуть ли не основных инструментов приобретения жилья, отмечает представитель ВТБ-24 Мария Серова. В 2005 г., по данным ЦБ, банки выдали 35 млрд руб. ипотечных кредитов (за год задолженность граждан перед банками по ипотеке утроилась). Еще 60,8 млрд руб. в 2005 г. граждане одолжили у банков, указав, что собираются потратить их на покупку жилья. В СУ-155 и компании в 2005 г. по ипотечному кредиту приобретал квартиру каждый 20-й покупатель, а в 2006 г. уже каждый 8-9-й. По данным Главного управления Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС), в столице за I квартал 2006 г. из 13 900 зарегистрированных на вторичном рынке сделок на ипотеку пришлось 1608, или 11,6% (в I квартале 2005 г. 535 из 12 152, 4,4%).

Об интенсивности спроса можно судить по тому, что, несмотря на резкое сокращение предложения и рост цен, количество заключаемых сделок изменилось мало. По данным ГУ ФРС, на вторичном рынке в I квартале 2005 г. зарегистрировано 12 152 сделки, а в I квартале 2006 г. 13 900. По расчетным данным аналитического центра Миэль-Недвижимость, в 2004 г. было продано 35 300 квартир в новостройках, а в 2005 г. 36 200.

По мнению большинства экспертов, планку в $3000 за 1 кв. м московское жилье преодолеет очень скоро. Средняя цена достигнет $3200-3500 за 1 кв. м, говорит Репченко из ирн.ru, который ожидает стабилизации цен к концу 2006 г. Ее не будет до тех пор, пока на рынке не появится товар, т. е. минимум до конца года, возражает независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов, по мнению которого за год жилье подорожает на 40%, а то и больше.