Ипотека и недвижимость - Жилье в аренду дорожает медленно

Бум на мировом рынке недвижимости сделал мечту о собственном доме практически нереализуемой не только для многих москвичей, но и для жителей других городов мира. Но все же с учетом среднего дохода семьи московские дома возносятся выше, чем, например, в Лондоне и Берлине.

Ведомости решили сравнить доступность жилья в Москве и других столицах. Однако сделать такое сравнение в лоб невозможно хотя бы потому, что почти все москвичи живут в многоквартирных домах, а в западных странах даже семьи со средним достатком стараются приобрести собственный дом с участком земли. Также на Западе популярны сблокированные дома, или таун-хаусы, где квартиры имеют несколько этажей и отдельный вход. Наконец, как оценить площадь жилья? Например, британский эксперт по недвижимости в разговоре с Ведомостями затруднился это сделать: в Великобритании, как и в США, принято говорить не о метрах, а о количестве спален.

Чтобы получить представление о доступности жилья, нужно соотнести его среднюю стоимость со средним заработком семьи (price/earnings ratio, P/E).

Москва 8,1

Официальных данных о средней стоимости квартир в Москве нет. Оценка аналитического центра ирн.ru на 10 апреля $2882 за 1 кв. м. Средняя площадь покупаемых в Москве квартир составляет около 60 кв. м, говорит гендиректор агентства недвижимости Золотоцвет Фарит Байбиков.

Достоверных данных о доходах московских семей тоже нет, тем более что зарплаты часто платятся вчерную. По данным Мосгорстата, среднемесячный доход на душу населения составил в 2005 г. 24 886 руб. ($890). Если предположить, что в семье из двух работающих взрослых каждый имеет доход $890, то P/E для Москвы составит 8,1 ($172 920 60-метровая квартира, $21 360 доход).

Лондон 6,94

Из-за роста цен в последние годы купить жилье молодым лондонцам так же непросто, как и москвичам. Они практически не могут себе позволить приобрести отдельно стоящий дом, а также квартиру более чем в половине из 32 округов города.

Сейчас одно из самых популярных среди молодых семей мест в Лондоне это Далвич (район в юго-восточном округе Саутварк, примерно на полпути от центра к окраине), рассказывает Джон Кюпей, региональный менеджер Halifax Estate Agency, которое рассчитывает индексы стоимости жилья в Великобритании. Обычно молодая семья может купить квартиру с одной спальней (т. е. две комнаты и кухня. Ведомости), доступные же по цене квартиры с двумя спальнями или недорогой дом расположены на окраинах или в пригородах, добавляет главный экономист Мартин Эллис.

По данным Halifax, в IV квартале 2005 г. средняя цена объекта жилой недвижимости в Лондоне составила 257 120 фунтов стерлингов ($450 405), а лондонская семья, по данным городских властей, заработала в прошлом году 37 073 фунта ($64 925). Таким образом, P/E составил 6,94.

Нью-Йорк 8,32

Жилье в Нью-Йорке одно из самых недоступных в стране. Цены, а в последние месяцы и ставки по кредитам растут быстрее среднего заработка, говорит Уолтер Молоуни из Национальной ассоциации риэлторов. Средняя цена дома на одну семью выросла за год на 19,2% до $537 000.

По данным Национальной ассоциации строителей жилья США (NAHB), средняя цена жилья в Нью-Йорке и пригородах Уэйн и Уайт-Плейнз составила в IV квартале 2005 г. $480 000, тогда как годовой заработок семьи $57 650 (P/E 8,32). Индекс доступности жилья NAHB/Wells Fargo показывает, что в Нью-Йорке лишь 5,7% продаваемых домов доступны семье со средним достатком (индекс рассчитывается исходя из того, что семья тратит 28% дохода до уплаты налогов на оплату 90% стоимости жилья по 30-летнему ипотечному кредиту).

Берлин 5,89

В Берлине москвич мог бы себе позволить квартиру попросторнее, чем в своем родном городе. Средняя цена квадратного метра, по данным аналитической компании BulwienGesa, составила в 2005 г. 2100 евро ($2540) 1650 евро на вторичном рынке и 2550 евро на первичном. Берлинская недвижимость сегодня стоит примерно столько же, сколько в начале 1990-х гг., избыточные объемы строительства привели к тому, что многие здания стоят пустыми. Кроме того, в Берлине лишь 13% квартир находятся в собственности. Жители Восточной Германии после падения социализма не получили возможность бесплатно приватизировать квартиры, как в России, объясняет старший экономист Deutsche Bank Тобиас Юст.

Не очень дешевое, но все же достаточно приемлемое по цене жилье можно найти в центральном районе Тиргартен, рассказывает Юст. Если двигаться на юго-восток Берлина, то в районе Трептов расположены дома с квартирами средней цены и качества, а уже совсем дешевые и простые квартиры в Нойкельне, но там живет много безработных и семей с низким достатком.

Среднее жилье это, как правило, 2-3-комнатная квартира площадью около 80 кв. м со всеми удобствами, говорит Юст (в дешевых домах что-то может отсутствовать, например центральное отопление). Такая квартира обойдется в 168 000 евро ($203 310). Р/Е составляет 5,89 при среднем доходе в 2003 г. 28 512 евро (последние из имеющихся данных).

Варшава 4,62

Как и в Москве, в Варшаве цены на недвижимость растут быстрее, чем доходы. Причина удорожания инвестиционный спрос и нехватка предложения в сегменте экономкласса. Главная группа покупателей жилья молодые семьи в возрасте 25-35 лет, поэтому наибольшим спросом пользуются двухкомнатные (45-60 кв. м) и трехкомнатные квартиры (60-80 кв. м), отмечают аналитики REAS Konsulting. По данным польского подразделения Knight Frank, квартиры экономкласса на окраинах стоят $800-1160 за 1 кв. м, а в более престижных районах, расположенных на юго-восток от центра вдоль берега Вислы, $1100-1700.

В REAS утверждают, что средний размер квартиры равен 72,6 кв. м, а цена 4788 злотых/кв. м ($1465); итог $106 360. По данным госстатистики, заработок семьи из двух человек в Мазовецком воеводстве, столицей которого является Варшава, составляет около $23 000. Таким образом, Р/Е равно 4,62.

Ставки аренды столичных квартир растут медленнее, чем повышаются цены на жилье. За 2005 г. московские арендодатели подняли цены в среднем на 15%. больше всех от увеличения ставок на 20% пострадали наниматели недорогого жилья. Элитный сегмент, утверждают риэлторы, и так переоценен, поэтому не дорожает больше чем на 5-10% в год. Из-за ажиотажа на рынке недвижимости инвесторы, ранее покупавшие квартиры для перепродажи, сейчас предпочитают их сдавать. Интерес арендодателей подогревают риэлторы, прогнозирующие увеличение спроса на квартиры внаем со стороны все увеличивающейся армии мигрантов.

Доходность арендного бизнеса в столице регулярно падает, несмотря на растущий спрос. Михаил Гороховский подсчитал, что в 2004 г. квартира экономкласса окупалась при сдаче ее в аренду за 12 лет, элитная за пять лет, а в 2005 г. срок окупаемости в сегмете дорогого жилья увеличился вдвое до 10 лет, жилья экономкласса до 15 лет. Для наймодателей это не слишком выгодный бизнес, их ожидания чаще всего не оправдываются, говорит Гороховский. И это несмотря на регулярный пересмотр ставок аренды. К примеру, в 2006 г. мы прогнозируем 22%-ное подорожание типовых квартир.

Цены на аренду элитного жилья гораздо более инертны вне зависимости от желания его владельцев. Арендодатели считают свою квартиру эксклюзивной и зачастую выводят ее на рынок по завышенной цене, отмечает Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood. Они хотят как можно быстрее окупить свои затраты на ее приобретение. В такой ситуации брокеру сложно объяснить хозяину квартиры, что сейчас отбить затраты менее чем за 12-14 лет невозможно. Срок экспозиции квартир растет. Альбина Якушенкова, директор отдела аренды компании Beatrix, говорит, что избыток предложений дорогих квартир в центре приводит к тому, что они ждут нанимателей месяц-полтора, но арендный бизнес не любит больших простоев. Определяющим является правило цены задирать нельзя, считает Якушенкова. Спрос на дорогие квартиры меньше, чем их предлагается на рынке, подтверждает заместитель директора управления аренды компании Миэль-недвижимость Мария Жукова. Клиенты имеют возможность выбора альтернативных вариантов. При сдаче таких квартир их владельцам от вложенной при покупке суммы удается получать от 0,8-1,2% ежемесячно.

Одной из основных тенденций 2005 г. генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев называет насыщение рынка аренды дорогих квартир предложениями, не соответствующими заявленному классу. В среднем, по оценке Александры Косаревой, начальника отдела аренды компании Soho Realty, в старых сталинских домах, в которых отсутствует соответствующая инфраструктура, месячная аренда двухкомнатной квартиры обойдется в сумму от $1500 до $3000 в месяц, трехкомнатной от $2000 до $4000, четырехкомнатной от $2500 до $5000 в месяц и выше. Аренда квартир в новых домах с охраной и подземной парковкой стоит от $3000-6000 в месяц для двухкомнатных квартир, трехкомнатные предлагаются по цене от $4000 до $8000 и выше, четырехкомнатные от $5000 до $10 000 в месяц и выше.

Наиболее дорог центр столицы, констатирует Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир корпорации Инком-недвижимость. Стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры составляет здесь от $650 в месяц. Двухкомнатная квартира оценивается от $750, наем трехкомнатных апартаментов обойдется в сумму не меньше $1000.

Второе и третье места в рейтинге популярности арендодателей, по словам риэлтора, занимают Западный и Юго-Западный административные округа. По данным Инкома, в этих районах минимальная стоимость найма однокомнатной квартиры составляет около $550 в месяц, двухкомнатной $900, цена аренды трехкомнатной квартиры $1200. Наиболее дешев восток столицы и удаленные новые районы единичка здесь стоит от $500 в месяц.

Наиболее востребованными предложениями на рынке были и остаются квартиры с арендными ставками от $400 до $1000 в месяц, расположенные в шаговой доступности от метро, в этом сходятся все опрошенные эксперты. Самый ликвидный товар на рынке аренды это однокомнатные квартиры с минимумом мебели и даже иногда без телефона, которые сдаются по $450-600 в месяц, уточняет Александр Скобкин, аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости Doki. Предложение таких квартир на рынке минимально, спрос на них превышает предложение в несколько раз. Как правило, арендаторы это приезжие: рабочие, служащие, студенты; у них нет больших средств, и они непривередливы, не обращают внимания на качество ремонта и готовы жить в спальных районах. Главное для указанной категории нанимателей низкая цена. Однако, отмечает Леонтьев, более 60% предложений в листингах агентств гораздо дороже.

По оценкам экспертов, лишь 15-20% сдающих свои квартиры делают это официально, с соблюдением всех необходимых формальностей и уплатой налогов. Больше всего законопослушных наймодателей в сегменте дорогого жилья. Новые квартиры, особенно дорогие, как правило, сдаются по безналичному расчету, говорит Якушенкова. Владельцы доступной недвижимости не испытывают проблем со спросом и предпочитают искать клиентов через знакомых, в то время как процесс сдачи дорогой квартиры без агентства, обладающего обширными клиентскими базами и раскрученным брэндом, может значительно затянуться, считает Леонтьев. Эксперты из Миэль-недвижимости добавляют, что сейчас на рынок попадает все меньше дешевого жилья, так как при повышении арендной платы квартиросъемщики, прожившие в квартире год и более, не ищут другие варианты, как раньше, а соглашаются с изменившимися условиями. Новые предложения поступают на рынок по более высоким ценам.

Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды МИАН агентство недвижимости, отмечает, что арендаторы предпочитают снимать квартиры на длительный срок. Практически вся официальная аренда долгосрочная, утверждают в АН Дельта Эстейт.

Пока в Москве снимать квартиру выгоднее, чем покупать, заявляет Гороховский. В прошлом году была надежда, что цена аренды сравняется с ценой ипотеки (т. е. выплатами по кредиту за приобретенное жилье) и тогда снимающие квартиру предпочтут ее купить, но этого не произошло. Чтобы приобрести квартиру, необходима все большая сумма денежных средств либо высокая зарплата, покрывающая проценты по ипотечному кредитованию, подчеркивают в Дельта Эстейт, а оплата аренды вполне доступна менеджеру среднего звена. Благосостояние людей в столице за последнее время заметно улучшилось, сейчас в Москве многие могут позволить себе снять квартиру за $1000 в месяц и более, хотя еще 3-4 года назад ситуация была иной.

По данным компании Миэль-недвижимость, средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры на конец марта составила $547 в месяц, двухкомнатную квартиру можно было снять в среднем за $651, аренда трехкомнатной квартиры в среднем обходилась в $796 в месяц. По сравнению с февралем эти показатели выросли несущественно: однокомнатные квартиры подорожали всего на $1, трехкомнатные на $12, в выигрыше оказались те, кто предпочел снять двухкомнатные в этом сегменте произошло снижение средних ставок на $9. По оценке Михаила Гороховского, вице-президента компании Бест-недвижимость, за каждый последующий год парк сдаваемых квартир увеличивается примерно на 5% (т. е. 6000 квартир). Сейчас, по данным Бест-недвижимости, в Москве сдается 80 000 объектов.