Ипотека и недвижимость - Арендаторы привередничают

Нижний-Новгород Рынок найма жилья в большей степени, чем рынок продаж, зависит от сезона. До пиковых по спросу августа и сентября еще далеко, поэтому стоимость аренды растет плавно, без резких скачков.

Доход по осени считают

Цены найма растут постепенно, примерно на 10% ежегодно, констатирует Антон Кузнецов, менеджер риэлторской фирмы Чекни. Наиболее заметно плата за аренду вырастает в период наибольшего спроса с августа по октябрь: ажиотажный спрос дает наймодателям возможность диктовать условия. Еще один фактор роста повышение стоимости коммунальных платежей, но он справедлив только для недорогого жилья. Как правило, коммунальные платежи наниматели дешевых квартир оплачивают дополнительно, но в этом случае повышение стоимости аренды составляет не более 2-3%.

В 2005 г. в расчетах за квартиру собственники практически полностью перешли на рубли и даже в объявлениях чаще всего называют рублевую цену. Если в объявлении стоит $500, наниматель чаще всего считает по текущему курсу и хочет заплатить 14 000 руб., а собственник рассчитывает получить с него 15 000 руб. по курсу 30 руб. за 1 у. е. Эти разночтения вместе с неустойчивостью доллара привели рынок найма к рублевым расчетам, поясняет Ольга Петрова. Рублевые цены вывешиваются даже в Интернете на московском сайте, где публикуются предложения по аренде элитного жилья в Нижнем Новгороде, квартиры оценены в национальной валюте и сдаются от 60 000 до 80 000 руб. в месяц.

Дефицит доступного жилья

Рынок аренды квартир пополняется новыми предложениями столь же медленно, хотя и постоянно. На рынок найма попадает часть квартир, полученных по наследству, и часть инвестиционных квартир в новостройках, поясняет Романчева. Несмотря на такую подпитку, предложение отстает от спроса. В числе основных нанимателей риэлторы называют иногородних студентов нижегородских вузов, приезжих из других регионов и районов области, которые ищут в Нижнем Новгороде работу, менеджеров московских и российских компаний, направленных для работы в филиалах, молодые семьи, не имеющие своего жилья, и семейные пары, снимающие жилье на период ремонта или строительства своей квартиры.

Спрос и цены на наемное жилье распределяются по районам и сегментам, говорит Кузнецов. Наибольшим спросом пользуется жилье в Нижегородском районе, в центральной части города, здесь и цены выше. Самые низкие цены на окраинах Автозаводского и Сормовского районов.

Территориальные предпочтения нанимателей объясняются просто, если учитывать, что большинство из них приезжие: практически все вузы сосредоточены в нагорной части города, здесь расположены и офисы крупных компаний, в которые приезжают на работу менеджеры.

Однако, по мнению Романчевой, жилье в заречной части города сдается быстрее. Здесь дисбаланс между спросом и предложением проявляется особенно явно. Дешевых квартир мало, а спрос на них большой. Наниматели таких квартир готовы заключить договор при первом же просмотре. Наниматель жилья элитного или бизнес-класса обязательно посмотрит несколько вариантов, делится наблюдениями Петрова из Триумфа.

Ирина Безносик, менеджер компании Содружество-НН, считает, что наибольшим спросом пользуются недорогие однокомнатные квартиры. Этот вариант предпочитает самая массовая категория нанимателей студенты и молодые пары. Но, по данным НЦНЭ, таких квартир в Нижнем предлагается меньше, чем двухкомнатных. Структура предложения на рынке аренды выглядит так: 45% предлагаемых к найму квартир двухкомнатные, 39% однокомнатные, остальные трех- и четырехкомнатные.

По информации НЦНЭ, центральные районы города являются лидерами по объему предложения квартир для арендаторов: практически все инвестиционные квартиры сосредоточены в Нижегородском и Советском районах. Предложение в заречной части ниже, чем в нагорной, а спрос есть как среди тех, кто хотел бы снять жилье именно в этой части города из-за близости к месту работы, так и среди тех, для кого критерием выбора является доступная цена.

Без мебели не предлагать

Более 90% нанимателей, по данным НЦНЭ, хотят снять квартиру с обстановкой. Любая обстановка, даже без претензий, говорят риэлторы, может повысить стоимость сдаваемой квартиры в два раза. В одном и том же районе мы сдавали квартиры примерно одинакового качества в новостройках. Квартиру без мебели мы сдали студентам за 5500 руб. в месяц, такую же квартиру, но полностью обставленную, приезжий специалист с удовольствием снял уже за 12 000 руб., рассказала Безносик.

Жилье экономкласса в основном находится в заречной части города, но есть и в центральных районах здесь оно стоит дороже. Жилье бизнес-класса есть везде, но преимущественно располагается в районах, близких к центру. Такие квартиры могут арендовать и в пролетарском районе, например в Автозаводском здесь они будут востребованы специалистами, приезжающими для работы на Горьковском автозаводе на достаточно длительный срок. По данным НЦНЭ, 70% элитного жилья, сдаваемого внаем, находится в центре Нижегородского района, остальные 30% в Советском районе Нижнего Новгорода.

Романчева отмечает: Разница в цене двух одинаковых квартир может быть существенной за счет хорошего ремонта и обстановки, а разница в цене аналогичных по качеству одно- и двухкомнатной в одном районе минимальной. В типовых домах в Нижегородском или Советском районе похожие квартиры могут сдаваться и по 6000 руб., и по 20 000 руб. в месяц. В первом случае это квартира без обстановки, которую собственник сдает, чтобы компенсировать затраты на ее содержание, во втором случае это бизнес, который требует начальных инвестиций в отделку квартиры, в обстановку и только потом дает отдачу, говорит Петрова.

Бизнес этот становится все более популярным у физических лиц. Петрова сообщила, что в Нижегородском и Советском районах есть дома, в которых сдается очень много квартир (на ул. Белинского, Горького, Ошарской). В основном это относится к бизнес-классу и элитному жилью, инвестиции в экономкласс, по мнению Романчевой, окупаются слишком медленно. Доходных домов в Нижнем Новгороде еще нет, крупные инвесторы отдают предпочтение офисному и торговому рынкам. Когда сроки окупаемости объектов коммерческой недвижимости удлинятся, можно будет ожидать, по мнению Романчевой, и инвестиций в строительство доходных домов.

В настоящее время, по данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), минимальная цена найма однокомнатной квартиры составляет 4000 5000 руб. в месяц, двухкомнатная обойдется нанимателям от 6000 до 7500 руб., за трехкомнатную придется заплатить 8000 9000 руб. Индекс средней стоимости найма элитной квартиры, по данным Татьяны Романчевой, директора НЦНЭ, составляет $1400. Но цена аренды квартир, расположенных в престижном месте и хорошо оборудованных, по словам Ольги Петровой, агента риэлторской компании Триумф, может достигать $2000 3000.

Ростов-на-Дону Рынок аренды жилья оживает после зимнего затишья, активного увеличения спроса на квартиры риэлторы ожидают к середине апреля. Но и в этот период, говорят эксперты, ставки аренды вряд ли будут подниматься, ведь с января они и так увеличились на 15-20%, а платежеспособность арендаторов не бесконечна.

В ожидании арендатора

В конце марта рынок аренды жилья начал медленно, но верно оживать после зимнего спада, говорит гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. По его словам, сейчас выбор объектов достаточно велик и арендаторы стали более привередливы: прежде чем определиться, смотрят по 5-10 квартир. Предложений много, спрос не слишком активен, но рынок меняется практически каждую неделю, отмечает начальник отдела аренды АН Нирлан Сергей Белоусов. Менеджер компании Гражданпромстрой Евгений Тенишев ожидает увеличения спроса с середины апреля до середины мая. В это время многие наниматели стараются поменять квартиру, соглашается руководитель отдела аренды компании Дон-МТ Алексей Павленко.

Но активность нанимателей в этот период вряд ли повлияет на рост ставок аренды, единодушно отмечают участники рынка. По их мнению, большинство арендаторов просто не в состоянии платить больше. Постепенное повышение ставок аренды началось в январе текущего года из-за роста цен на коммунальные платежи, говорят риэлторы, и к концу марта составило 15-20%. Самую дешевую квартиру гостиничного типа площадью 12 кв. м сейчас сдают по 5500-6000 руб. в месяц, констатирует завотделом аренды жилой недвижимости компании Риэлти Елена Семенихина. Для сравнения: осенью прошлого года аренда такой квартиры оценивалась в 4500-5000 руб. в месяц. Ставка аренды за комнату в многокомнатных квартирах составляет 3000-4000 руб. в месяц, добавляет агент по аренде жилья АН Квартал Диана Атабекян. Правда, сейчас спроса на такое жилье практически нет. Обычно на совместное проживание согласны студенты или абитуриенты, так что спрос появится не раньше августа-сентября, прогнозирует Атабекян.

Изолированные однокомнатные типовые квартиры со старой мебелью и не слишком свежим ремонтом в спальных районах сдаются по 7000-7500 руб. в месяц, двухкомнатные по 8000-9000 руб. в месяц, а трехкомнатные по 9000-10 000 руб. в месяц, говорит Семенихина. Но такое жилье все меньше прельщает арендаторов, которые хотят жить в новых домах недалеко от остановок и магазинов, на средних этажах, в квартирах с улучшенной планировкой. Аренда подобной однокомнатной квартиры в Северном или Западном микрорайонах составит от 8500-9000 руб. в месяц, говорит Тенишев.
В 8000-8500 руб. в месяц оценивается аренда типовой квартиры, расположенной в центре города, добавляет Атабекян. Улучшенная планировка, качественный ремонт, наличие новой мебели и бытовой техники увеличивают оплату как минимум вдвое. В центре города в новых домах однокомнатные квартиры сдаются по 14 000-15 000 руб. в месяц, двухкомнатные по 19 500-22 500 руб. в месяц, а трехкомнатные от 25 000 руб. в месяц и выше, соглашается с коллегой Тенишев. Для получения максимальной прибыли многие собственники готовы нести затраты хотя бы на косметический ремонт, покупку бытовой техники и мебели. Вложения небольшие, зато доходность сразу увеличивается, говорит Тенишев. Правда, среди собственников много и таких, которым лишь бы сдать жилье, напоминает Атабекян.

Отличительной особенностью этого года на рынке аренды стало сокращение сроков договоров найма с одного года до шести месяцев, отмечают риэлторы. С такой периодичностью обычно растут тарифы на коммунальные услуги, и собственники опасаются снижения своих доходов, объясняет Павленко. А через полгода арендодатель гарантированно может поднять ставку аренды, говорит Семенихина.

Рост арендных ставок на жилье один из серьезных аргументов в пользу покупки собственной квартиры с помощью ипотечных кредитов, но пока, по словам Сосницкого, перетекание клиентов из одного сегмента в другой незначительно. По мнению Семенихиной, основная часть арендаторов ориентирована на временное проживание это наемные работники, которые связаны определенным сроком трудового контракта и оставаться в городе по его истечении не собираются. Не стоит забывать, что требования к платежеспособности при получении займа другие: при зарплате около 15 000 руб. в месяц можно тратить 6000-7000 руб. на аренду жилья, но получить кредит с таким доходом вряд ли возможно, уверяет Сосницкий. А Павленко, наоборот, считает, что развитие ипотечного кредитования может снизить поток нанимателей на 20-25%.

Вне сезона

Не зависит от сезонных колебаний спроса сегмент дорогого жилья. Объектов класса люкс катастрофически не хватает, есть заявки, которые мы не можем удовлетворить по 2-3 месяца, сетует Сосницкий. О небольшом предложении элитных квартир и домовладений говорит и Павленко. По его данным, зачастую на один объект претендуют как минимум три клиента и такое жилье сдается быстро. Например, недавно дом площадью 200 кв. м с евроремонтом, новой мебелью, бассейном, сауной был сдан за 70 000 руб. в месяц, рассказывает Павленко. Есть клиенты, готовые снять загородный дом за $5000-6000 в месяц, говорит он. По словам Семенихиной, нанимателями элитных квартир и домовладений становятся иностранные и столичные топ-менеджеры, а также спортсмены.

Квартира как гостиница

Риэлторы отмечают еще одну тенденцию развитие сегмента посуточной аренды. По словам Тенишева, сейчас активно скупаются малогабаритные квартиры для сдачи в краткосрочную аренду. Большинство их собственников регистрируются в налоговых органах как предприниматели и стараются искать клиентов самостоятельно, говорит он. Сосницкий тоже признает, что количество предложений посуточной аренды растет, но риэлторы стараются не работать в этом сегменте: Усилия такие же, как при обычной сделке, а брать комиссионные в размере одной арендной ставки неинтересно, объясняет он.

По данным Атабекян, однокомнатные изолированные квартиры в центре сдаются в среднем по 800-1000 руб. в сутки, в спальных районах по 300-500 руб. в сутки. Доходность от посуточной аренды выше в 2-2,5 раза, чем от сдачи квартир на полгода, считает Тенишев. Правда, Семенихина напоминает, что и риски собственников выше: увеличиваются расходы на поддержание чистоты и порядка и есть вероятность, что квартира будет простаивать. Но Атабекян уверяет, что квартиры не пустуют, ведь гостиниц в Ростове немного и их услуги дороже.