Ипотека и недвижимость - Арендодатели не ждут больших денег

Новосибирск Сдача квартир внаем в городе малодоходна и меркнет на фоне прибылей арендодателей офисной и торговой недвижимости. Собственники получают от арендаторов плату, которая лишь немного превышает их затраты на содержание квартиры, но этот бизнес привлекает тех, кто согласен получать небольшую прибыль при невысоких рисках.

Безрисковый доход

Для частных инвесторов бизнес по сдаче в аренду квартир менее рискован по сравнению с арендой коммерческой недвижимости, отмечает Олег Луговой, президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости. Жилье ликвиднее, чем офисы и магазины. Нанимателей квартир намного больше, чем компаний арендаторов офисов и торговых помещений, поясняет он.

Несомненным плюсом для арендодателей квартир генеральный директор АН Дельта Владимир Затримайлов считает довольно низкую стоимость входного билета в этот бизнес. Однокомнатную квартиру площадью чуть более 30 кв. м на окраине Новосибирска можно купить за 650 000 руб., т. е. 1 кв. м обойдется примерно в 20 000 руб. Стоимость же офисных площадей начинается от 30 000 руб. за 1 кв. м, цена 1 кв. м торговых помещений, расположенных в хорошем месте, может доходить до 195 000 руб. В долгосрочной перспективе инвестирование в жилье и сдача его в аренду один из наиболее надежных вариантов для консервативных инвесторов, ведь за последние пять лет стоимость квартир выросла в 4-5 раз, говорит Затримайлов. По оценке эксперта, сдаваемые в аренду квартиры окупаются за 8-12 лет. Для сравнения: офисы окупаются за 3-4 года, их доходность составляет 25-30%. Например, говорит Затримайлов, 1 кв. м офиса в центральной части города, который обошелся собственнику в 50 000 руб., может сдаваться по 800-900 руб. в месяц, что составляет 1,7% от его цены, в то время как однокомнатная хрущевка на окраине общей стоимостью 900 000 руб. (т. е. около 30 000 руб. за 1 кв. м) не будет востребована дороже чем по 200 руб. за 1 кв. м в месяц, что составляет 0,6% от цены.

Инвестировать в жилье имеет смысл лишь в условиях роста цен, соглашается генеральный директор риэлторской компании Эрмитаж Тимур Тагиров, но сейчас сдача квартиры в аренду приносит не слишком большой доход. Это относится к любым квартирам, даже к тем, которые сдаются дороже $2000 в месяц, добавляет эксперт. Такие квартиры сдаются с хорошим ремонтом, укомплектованные всей бытовой техникой. Но амортизационные расходы собственника высоки ему приходится каждые три года полностью обновлять технику и снова делать дорогостоящий ремонт. После вычета всех затрат арендодатель может обнаружить, что его доходы ниже или в лучшем случае сопоставимы со ставкой инфляции, т. е. не более 12-13% годовых, добавляет Тагиров.

Из гостиницы в квартиру

Риэлтор агентства Доктор Ключ'' Елена Шатурская говорит, что в течение 2005 г. ставки аренды по городу возросли примерно на 15-20%. Больше всего на 20%, до 6500 руб. в месяц подорожали однокомнатные квартиры в окраинных районах: Первомайском, Затоне, на улице Мира, несмотря даже на их плохую транспортную доступность. Спрос на хорошее жилье в центральной части города вырос за 2005 г. на 20-25% главным образом за счет сотрудников столичных компаний, начинающих свой бизнес в Новосибирске и снимающих здесь жилье, говорит риэлтор агентства Сибакадемстрой-недвижимость Елена Куус. Уютная квартира стоит дешевле, чем номер не лучшего качества в новосибирской гостинице. Однокомнатную хрущевку в Центральном и Железнодорожном районах можно снять за 20 000-30 000 руб. в месяц, двухкомнатная обойдется в 25 000-35 000 руб., поясняет Куус.

Риэлтор агентства Жилфонд Артем Семенов подтверждает, что в 2005 г. сделок по дорогим квартирам стало больше. Например, трехкомнатные в Центральном и Железнодорожном районах за 70 000 руб. в месяц с легкостью снимают приезжие москвичи, замечает он. Ранее это были единичные сделки, сейчас их число выросло на порядок. Особой популярностью у представителей московских и иностранных компаний, приезжающих работать в Новосибирск, пользуются квартиры в новостройках престижного Академгородка, рассказывает риэлтор агентства Дельта Наталья Овсянникова.

Такие арендаторы ценят современную планировку, наличие хорошей мебели и бытовой техники. Двухкомнатную квартиру в дорогой новостройке Академгородка можно сдать за 30 000 руб. и выше, добавляет Овсянникова.

На дешевое жилье ориентируются желающие снять квартиру в спальном районе, но действующие на рынке ставки оказываются выше их ожиданий, рассказывает риэлтор агентства Акрополь Елена Кузнецова. Примерно 70% заявок на квартиры в районах средней удаленности от центра и окраинах трудно удовлетворить из-за завышенной цены предложения по аренде. Сейчас арендодатели могут диктовать свои условия и цены реальных сделок оказываются выше ожидаемых нанимателями примерно на 2000-3000 руб., добавляет она.

По данным агентства Жилфонд, ставки аренды в центре города для однокомнатных квартир начинаются от 11 000 руб. в месяц, для двухкомнатных от 13 000 руб., для трехкомнатных от 17 000 руб. в месяц. По информации АН Дельта, однокомнатные квартиры в Академгородке (престижная окраина Новосибирска) сдаются от 7000 руб. в месяц в хрущевках и от 10 000 руб. в более современных домах, двухкомнатные в хрущевках сдаются по цене от 8500 руб. в месяц и от 10 000 руб. в месяц в остальных домах, минимальная ставка аренды трехкомнатных квартир начинается от 16 000 руб. в месяц.

Екатеринбург Жилье в Екатеринбурге в основном сдается неофициально. К цивилизованным отношениям понемногу приходят арендодатели и наниматели в сегменте бизнес-класса. Покупка квартир с целью их последующей сдачи в аренду непопулярный бизнес среди екатеринбуржцев, так как не приносит большого дохода.

Спрос со стороны арендаторов на жилье экономкласса остается высоким. По словам одной из посредниц, попросившей не упоминать ее имени, в день к ней поступает пять-шесть заявок на подобные квартиры. Как говорят маклеры, в основном спрос формируют молодые пары, которые ищут жилье для совместного проживания на длительный срок. В августе-сентябре к ним обычно добавляются студенты. Жилье снимают также приезжие специалисты и те, кто купил квартиру в новостройке и делает ремонт, добавляет управляющий партнер БК-Недвижимости Павел Кузнецов.

До цивилизованного рынка аренды жилья экономкласса в Екатеринбурге еще далеко, говорят в риэлторском центре Недвижимость.Ру. Как правило, собственник жилья, даже подписывая договор с нанимателем, не хочет гарантировать тому соблюдения сроков аренды. Поэтому большинство арендодателей предпочитают не обращаться в агентства недвижимости, а самостоятельно или через частных посредников ищут арендаторов, чтобы не оформлять никаких бумаг, объясняют в риэлторском центре. Посредники берут за свои услуги от 1000 до 3000 руб.

На рынке превалирует долгосрочная аренда жилья (от шести месяцев и более), на долю краткосрочной аренды приходится всего 20% сделок, отмечает Кузнецов. Наиболее востребованы однокомнатные квартиры, на их долю приходится 50% спроса, на долю двухкомнатных 30%, 20% арендаторов ищут 3-4-комнатные квартиры. Примерно в такой же пропорции объекты представлены на рынке: по 40% 1-2-комнатных квартир и 20% 3-4-комнатных. Сейчас на рынке существует баланс между спросом и предложением, всегда можно найти подходящий объект, уверен Кузнецов.

По словам маклеров, в среднем квартиры экономкласса можно снять за 10 000 руб. в месяц. Если квартира выставляется по цене 7000-8000 руб., то она уходит за несколько часов. Подобные варианты появляются на рынке всего один-два раза в месяц. В основном 1-2-комнатные квартиры сдаются по цене 9000-10 000 руб. в месяц и они расходятся примерно за два дня, утверждают маклеры. Цена аренды зависит не от количества комнат, а от того, сделан ли в квартире ремонт и как она обставлена. В зависимости от этих факторов разница в стоимости аналогичного жилья может доходить до нескольких тысяч.
Некоторые агентства недвижимости предлагают услуги по аренде жилья экономкласса, но в основном они рассматривают это как побочный бизнес. Отношение к нему соответствующее: риэлторы не готовы решать проблемы между арендодателем и арендатором. Серьезно занимаются этим вопросом не более трех агентств. Цивилизованным можно назвать рынок аренды дорогого жилья, от 30 000 руб. в месяц и выше. Объявление о сдаче такой квартиры не повесишь на заборе, поэтому клиент обращается в зарекомендовавшие себя агентства, хотя они берут за свои услуги с арендатора, а иногда и с арендодателя примерно 50% от месячного взноса, обрисовывает ситуацию специалист центра недвижимости Кит Юлия Славенко. В основном такое жилье востребовано у руководителей филиалов крупных компаний, открывших свои отделения в Екатеринбурге, сотрудников дипмиссий и торговых представительств. Арендодатели высококлассного жилья, по словам Славенко, обычно имеют несколько квартир, сдачу которых внаем сделали дополнительным источником дохода.
Часть арендодателей это люди, которые приобрели квартиры по ипотеке и расплачиваются с банком-кредитором деньгами нанимателей. Таких квартир на рынке примерно 20%, считает Славенко. Наймодатели сдают их для погашения процентов по ипотечному кредиту.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков убежден, что люди покупают жилье с целью его дальнейшей перепродажи в условиях постоянно растущих цен на рынке недвижимости, а не потому, что хотят извлекать постоянный доход из сдачи его в аренду. Кузнецов объясняет это низкой рентабельностью арендного бизнеса.

Этот аргумент справедлив и в отношении крупных инвесторов, которые вкладывают деньги в строительство офисных центров, а не доходных домов. Однако Хорьков считает проекты апарт-отелей или доходных домов перспективным направлением развития рынка и приводит в пример вторую очередь Центра международной торговли Екатеринбурга (ЦМТЕ), где предусмотрены апартаменты для длительного проживания. Хотя в самом ЦМТЕ говорят, что эти квартиры мало чем будут отличаться от гостиничных номеров и назвать проект новаторским нельзя. В них просто будет еще и кухня. Цена, сроки и условия аренды пока не определены, так как строительство не завершено, объясняют в отделе инвестиций ЦМТЕ.

По сравнению с прошлым годом стоимость аренды квартир в Екатеринбурге выросла на 30%. По данным компании БК-Недвижимость, в центре города аренда двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м с мебелью обойдется от 15 000 до 30 000 руб. в месяц. В районах рядом с центром разброс цен может составлять от 10 000 до 25 000 руб. в месяц. На окраинах арендная плата за аналогичное жилье составит 9000 12 000 руб. в месяц. Риэлторы отмечают, что количество комнат не слишком влияет на стоимость аренды наниматели в основном обращают внимание на состояние квартиры и ее укомплектованность.