Ипотека и недвижимость - Что нам стоит дом построить

Пермь Число предлагаемых в аренду квартир в Перми превышает количество потенциальных арендаторов, однако спрос на рынке не удовлетворен не все жилье доступно по цене. За квартиры в новостройках их владельцы запрашивают слишком дорого. Спрос постоянно растет за счет экспансии столичных компаний в Пермский край, которые арендуют квартиры для своих сотрудников. Однако рынок аренды остается преимущественно нецивилизованным по оценкам экспертов, лишь от 20% до 50% сделок проводятся через агентства недвижимости.

Спрос на аренду остается высоким на протяжении нескольких лет. Наиболее востребованными являются недорогие квартиры для командированных сотрудников и иногородних студентов, проходящих обучение в Перми. В связи с этим, говорят риэлторы, на рынке аренды ярко выражена сезонность: в конце лета начале осени квартир сдается больше на 20-30%. Срок экспозиции квартир составляет в среднем 2-3 недели, арендаторам есть из чего выбирать.

По словам генерального директора АН Тереза Олега Гущина, сдаваемое внаем жилье четко разделяется на сегменты в зависимости от качества квартир и платежеспособности потенциальных арендаторов. Дешевые комнаты ищут студенты и люди, не располагающие большими финансами. Квартиры по средним ценам чаще всего снимают молодые семьи. Наконец, обеспеченные люди хотят жить в элитном жилье. Правда, до сих пор точно не определено, что это такое: то ли хорошо обставленная квартира, то ли квартира большой площади, говорит эксперт. Другие риэлторы отмечают, что элитность обеспечивают евроремонт, качественная меблировка, наличие бытовой техники. Нередко сдача такой квартиры внаем сопровождается дополнительным сервисом услугами горничной, повара и водителя.

По словам директора компании Пермская недвижимость Дмитрия Першикова, элитное жилье пользуется повышенным спросом среди людей, находящихся в долгосрочных командировках. В среднем двухкомнатная элитная квартира, полностью меблированная, с техникой, плюс услуги горничной стоит 30 000 руб. в месяц. В пересчете на сутки получается 1000 руб., что гораздо дешевле гостиничных расценок: номер подобного уровня за такую цену в городе не найти, говорит Першиков.

Одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость аренды, является местоположение квартиры. По словам Регины Давлетшиной, маркетолога-аналитика корпорации Перспектива, наиболее востребованным является жилье в центральном районе Перми Ленинском. Здесь в аренду предлагается самое дорогое жилье. В районах, приближенных к центральному, Мотовилихе, Индустриальном, Дзержинском комнаты среднего уровня без особой отделки стоят от 3000 руб. в месяц, однокомнатные квартиры от 6000 руб., двухкомнатные от 7000-8000 руб., а трехкомнатные от 10 000 руб. Стоимость аренды в отдаленных городских районах самая низкая: в Кировском в среднем 4000-5000 руб. в месяц за однокомнатную квартиру, в Орджоникидзевском районе 3000-4000 руб. в месяц. Стоимость аренды элитного жилья вне зависимости от района гораздо выше: месячная плата за однокомнатную квартиру может достигать 30 000 руб., за двухкомнатную доходить до 40 000-45 000 руб., за трехкомнатную до 70 000-80 000 руб. Иногда арендодатель может запросить и по 100 000-150 000 руб., но такие случаи редки.

По словам Давлетшиной, основная масса арендаторов хотела бы снять недорогую комнату. Дальше в рейтинге предпочтений нанимателей идут одно- и двухкомнатные квартиры. Гораздо меньший интерес арендаторы предъявляют к трех- и четырехкомнатным квартирам такое жилье в 2005 г. подешевело более чем на 20%.

На 2006 г. специалисты Перспективы прогнозируют рост ставок аренды примерно на 15%. Резкого увеличения цен ожидать не стоит, рынок будет развиваться поступательно, считает Давлетшина.

Жилой фонд Перми превышает 19 млн кв. м. По информации корпорации Перспектива, сейчас предлагается в аренду или снимается менее 1% квартир.

Сколько стоит построить дом, квартиры в котором продаются от $2500 за 1 кв. м дешевле купить жилье в Москве уже практически невозможно? Изучив несколько реальных проектов, Ведомости выяснили, что строителям 1 кв. м обходится в $1000-1500 и уж никак не дороже $1900 даже с учетом компенсации городу.Пока аналитики говорят о пузыре на рынке недвижимости, а чиновники пытаются обеспечить население доступным жильем, квартиры становятся все менее доступными: только за последнюю неделю они подорожали на 2,5% (см. статью на стр. А6). Как выяснили Ведомости, затраты на строительство составляют лишь половину этих поражающих воображение цифр, остальное доход застройщиков. Мы изучили сметы строительства пяти жилых домов, которые уже возводятся или скоро начнут возводиться в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (см. таблицу). Эти сметы нам предоставили инвесторы, управляющие компании, вкладывающие средства в недвижимость, и независимый оценщик, проводивший экспертизу проекта по заказу кредитора, но не строители.

Затраты на строительство дома складываются из пяти частей: это плата за землю, на которой будет стоять дом, разработка проекта и его согласование, подготовка участка к стройке, собственно возведение дома, включая подводку коммунальных сетей, и, наконец, расходы на продажу квартир (см. рисунок). Еще есть разные другие затраты в каждом проекте они свои, мы объединили их в статью прочие.

Не во всех проектах указана полезная площадь собственно квартир, гаражей и офисных помещений. Тогда мы брали ее как 80% от общей площади средняя, по словам строителей и независимых экспертов, доля полезной площади в общей. Суммарные затраты мы делили на нее или ту ее часть, которая остается в распоряжении застройщика после расчетов с городом, ведь именно эти квадратные метры продают нам строители.

Земля

Строительный проект начинается с получения земли. Участками распоряжаются местные власти и компенсация им одна из основных составляющих себестоимости 1 кв. м жилья, говорит директор департамента маркетинга Инком-Недвижимости Сергей Елисеев. Форма расчетов бывает разной деньгами, передачей части квартир в собственность города или дополнительными обременениями, например обязательством построить школу или детский сад. Так, за право построить монолитный дом полезной площадью 16 760 кв. м (общая 25 000 кв. м) на окраине Северо-Восточного округа столицы компания заплатила около $4 млн. В пересчете на 1 кв. м полезной площади это составляет $236, или 16,4% сметы. По мнению Елисеева, это очень выгодные условия. Значительно сложнее сложились отношения с городом у строителей монолитного дома общей площадью 25 100 кв. м, возводимого в Северном округе, недалеко от центра. Им пришлось заплатить городу компенсацию за пользование сетями и отдать часть квартир около 30% жилой площади, 40% нежилых помещений и 16% гаражей в подземном паркинге. В результате из 18 220 кв. м полезной площади инвестору досталось только 12 700 кв. м. Неудивительно, что себестоимость 1 кв. м в этом проекте оказалась самой высокой среди изученных Ведомостями $1897, а расчеты с городом заняли в ней $621, или 33%. Впрочем, квартиры в этом доме продаются по $3500-4000 за 1 кв. м.

Чтобы получить землю в Санкт-Петербурге, с 2003 г. нужно заплатить городу $80 за 1 кв. м общей площади возводимого жилья. Но на деле застройщики могут получить участок и дешевле. Компании, строящей два дома в Северной столице, земля обошлась примерно в $14 за 1 кв. м общей площади. Просто это были участки на свалке, объясняет источник, знакомый с подробностями проекта. При этом условием проекта была ликвидация свалки, а расходы на это включены в затраты на строительство. Почва на местах свалок непригодна для строительства и придется вложить немало средств в подготовку этой площадки, говорит старший инженер департамента контроллинга капитальных инвестиций компании 2К Аудит Деловые консультации Мария Жданова. К тому же потенциальных покупателей может отпугнуть перспектива жить на месте бывшей свалки, отмечает Владимир Свиньин, гендиректор УК Свиньин и партнеры, реализующей проекты в области недвижимости в Питере.

Проект

Получив землю, можно заказывать разработку проекта и согласовывать документацию. Эти затраты у всех примерно одинаковы по словам Елисеева, примерно $35-40 за 1 кв. м общей площади. В пересчете на 1 кв. м продаваемых квартир в сметах, с которыми удалось ознакомиться Ведомостям, эта статья составила 1-5% расходов. Еще до 2% сметы заложено на подготовку участков к застройке снос зданий, вырубку деревьев и проч.

Стройка

Строительные работы главная и самая постоянная составляющая сметы, отмечает первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский. Его компании наземная часть панельных домов серии П-44М обходится в 12 000-14 000 руб. на 1 кв. м общей площади. В проектах, которые проанализировали Ведомости, затраты на строительство составили более половины всех расходов.

Заметный вклад в себестоимость вносят и инженерные сети, но расходы на них очень сильно варьируются. Если не повезет, их цена оказывается сопоставима со стоимостью коробки, говорит Паньковский. В питерских домах на наружные и внутренние сети приходится более 30% стоимости дома вблизи бывшей свалки нет коммуникаций. Покупая участок, сложно спрогнозировать, во сколько обойдется инфраструктура, говорит Паньковский. Покупаешь кота в мешке, вторит Жданова: сложно предположить, сколько кабеля надо проложить до той подстанции, к которой тебе позволят подключиться, а то и вовсе придется раскошелиться на новую подстанцию.

В среднем строительство монолитного дома с инфраструктурой в Москве обойдется в $750-800 на 1 кв. м общей площади, резюмирует Елисеев, или в $900-1100 в пересчете на полезную.

И прочие продажи

Когда дом наконец построен, квартиры в нем надо продать. Впрочем, на практике продажи начинаются раньше. Это также требует денег на рекламу, маркетинг, комиссии риэлторам и проч. и увеличивает себестоимость 1 кв. м на $30-70.
Остальное страхование объекта, оформление его в собственность, разные резервы, плата компании, управляющей строительством, мы объединили в категорию прочие, добавившую в стоимость 1 кв. м $15-60.
Итого 1 кв. м в продаваемых квартирах обходится строителям от $926 в Питере до $1897 в Москве.

Доходность

Но эти затраты не очень-то беспокоят застройщиков. Во всех сметах указана ориентировочная цена реализации: 1 кв. м в московской новостройке продается по $2500-4000, в подмосковной и питерской по $1200-1320. Так что расходы окупаются порой более чем вдвое. Мы редко беремся за проекты рентабельностью ниже 100%, признается Елисеев.
Но эти цифры не дают представления о рентабельности строительного бизнеса. Сметы не позволяют оценить денежный поток застройщика, он во многом зависит от хода и цены продаж. Например, расчетные цены одного из московских проектов уже сильно выросли. Если 1 кв. м обошелся застройщику в $1000, а продает он его за $2000, по балансу рентабельность составит 100%, но, если вложено только $100, а достроен объект за счет средств от продаж, рентабельность будет почти 1000%, объясняет один из инвесторов. Но Жданова напоминает о провалах: многие дома не были достроены в том числе потому, что застройщики продали сразу много квартир и им не хватало денег на достройку, ведь вместе с ценами на жилье росла и себестоимость.

Себестоимость ни при чем

Есть ли у строителей резерв снижения себестоимости? Минимальный, категоричен Елисеев: рабочая сила и так дешева до предела, а с учетом инфляции на рынке стройматериалов говорить о снижении себестоимости за счет этой строки не приходится. Не видит подушки и Свиньин.

Аркадий Дроздовский, заместитель гендиректора инжиниринговой компании 2К, которая анализирует строительные проекты, придерживается другого мнения. Резерв есть на каждом этапе, уверен он. Уже в смете строительства заложена рентабельность в среднем 15%. В частности, материалы достаются строителям до 15% дешевле сметной стоимости, ведь покупаются оптом и у постоянных поставщиков, уверен он. Часто бывает, что даже в актах выполненных работ фигурируют резервы на непредвиденные расходы, продолжает Дроздовский, недоумевая, какие могут быть резервы, когда работы выполнены. Правда, в смете не указываются так называемые откаты чиновникам и техслужбам, которые, по его словам, могут составлять до 20% всех расходов.

Впрочем, эта дискуссия носит сугубо теоретический характер: если себестоимость сократится, квартиры дешевле не станут. Даже если затраты упадут до $500 за 1 кв. м, цены не снизятся, убежден Елисеев. Они растут из-за того, что спрос сильно превышает предложение. Снижение себестоимости жилья приведет лишь к появлению инвесторов, которые выкупят его дешевле, но продавать будут все равно по рыночным ценам, соглашается Паньковский.