Ипотека и недвижимость - Жилье на побережье приглядывают себе состоятельные россияне

Совет Федерации одобрил поправки в Земельный кодекс РФ и в Закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Данный закон направлен на упрощение действующей в настоящее время процедуры разграничения государственной собственности на землю и сокращения сроков ее реализации от стадии формирования сведений о земельном участке до стадии государственной регистрации права собственности на земельный участок. Вступление поправок в силу планируется с 1 июля 2006 года.

С даты вступления в силу нового закона все земли в Российской Федерации будут отнесены к той или иной форме собственности. В результате отпадет необходимость в регулировании отношений в сфере определения компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками до разграничения государственной собственности на землю.

Новым законом определены земельные участки, которые являются собственностью Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Итак, к федеральной собственности будут отнесены участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации. А к собственности субъектов РФ и муниципальных образований будут относиться собственно земли, на которых расположены здания и сооружения, находящиеся в собственности субъекта и муниципалитета. Другими словами, все участки, которые не являются собственностью РФ или субъекта Федерации, будут переданы муниципальным образованиям. Причем к собственности Москвы и Санкт-Петербурга будут относиться земельные участки не просто под зданиями, находящимися в их собственности, но и расположенные в границах этих субъектов РФ.

Надо отметить, что закон предусматривает, что государственная собственность на землю не подлежит разграничению в отношении земельных участков, занятых зданиями и строениями, находящимися в частной собственности, а также в отношении участков, подлежащих предоставлению гражданам или юрлицам бесплатно. Решения относительно таких земельных участков будут принимать органы местного самоуправления, на территориях которых находятся указанные земельные участки.

Для разрешения споров по разграничению госсобственности на землю, возникающих между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, используются согласительные процедуры. Порядок проведения таких процедур устанавливается правительством. Срок проведения согласительных процедур не может превышать два месяца.

Распоряжение земельными участками осуществляется после госрегистрации права собственности на них. А распоряжаться ими смогут уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления. В столицах российских регионов распорядителями будут органы исполнительной власти субъектов. А в Москве и Санкт-Петербурге такие полномочия могут осуществлять органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований, если это предусмотрено законом. Здесь надо отметить, что новый законопроект позволяет каждому уровню власти самостоятельно определять земельные участки, право собственности на которые необходимо зарегистрировать в первую очередь в целях управления и распоряжения ими.

Что же касается самой процедуры государственной регистрации, то она достаточно проста. Госрегистрация права собственности на земельный участок осуществляется на основании заявления исполнительного органа власти или органа местного самоуправления. Перечень документов, необходимых для регистрации, будет утвержден правительством РФ.

Как считают разработчики данного закона, внесение предлагаемых законопроектом изменений обусловлено неэффективностью действующей в настоящее время процедуры разграничения государственной собственности на землю, предусмотренной Федеральным законом О разграничении государственной собственности на землю и постановлением Правительства Российской Федерации от 04.03.2002 N 140 Об утверждении Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Предусмотренные указанными нормативными правовыми актами правила сложны и определяют объективно длительные сроки завершения процесса. Так, подготовка одного перечня земельных участков в случае отсутствия спора по земельному участку и при наличии всех необходимых документов в среднем занимает 7-9 месяцев. Перечни земельных участков пересылаются в различные инстанции шесть раз, причем делаются три копии всех документов, что влечет за собой высокие материально-технические затраты.

Неэффективность процедуры разграничения государственной собственности на землю подтверждается существующим в настоящее время разрывом между количеством сформированных сведений о земельных участках и количеством зарегистрированных земельных участков. Поэтому введение в действие нового закона существенно упростит процедуру регистрации, что позволит зарегистрировать новые земельные участки.
Россияне вновь стали поглядывать в сторону теплых мест с мыслью о приобретении дополнительного жилья на курортах, где можно было бы проводить лето. Но строители пока не готовы предложить потенциальным покупателям большой объем многоквартирных домов, предпочитая либо возведение коттеджей по конкретным заказам, либо инвестиции в гостинично-пансионатный бизнес. Это считается менее рискованным - если количество покупателей квартир (людей с относительно высоким достатком) исчисляется сотнями или в лучшем случае тысячами, то количество туристов, выбирающихся летом на море, - миллионами.

По словам замглавы администрации Краснодарского края по развитию Азово-Черноморского побережья, санаторно-курортного комплекса и туризма Юрия Барзыкина, в прошлом году Краснодарский край посетило 5,3 млн человек, а в этом ожидается увеличение туристического потока примерно на 7%. Из них 3,2 млн человек - это неорганизованные туристы, которые приезжают без путевок. Для их обслуживания активно развивается частный сектор - численность небольших гостиниц и пансионатов (от 20 до 100 мест) уже фактически сравнялась с количеством более крупных, оставшихся с советских времен. В Краснодарском крае уже легально зарегистрировано порядка 20 000 квартиросдатчиков.

Александр Удалов, президент компании UMACO, разработавший по заказу администрации Сочи концепцию размещения объектов гостиничной инфраструктуры, рассчитанную на 20 лет, подтвердил, что сейчас в Большом Сочи бум строительства гостиниц и пансионатов. "Если проехать по побережью, краны стоят везде", - отмечает он. Однако это либо маленькие проекты, либо реконструкция существующих пансионатов и отелей. В каждом случае владельцы ищут средства самостоятельно и о какой-либо четкой программе привлечения инвестиций говорить не приходится, отмечает Удалов.

"Первые три участка, рассчитанные на проекты дороже $10 млн, мы представим инвесторам этой осенью", - сказал президент UMACO. По его словам, к инвестициям в коммерческую недвижимость в Большом Сочи проявляют интерес много крупных компаний. Однако сейчас потенциальные инвесторы встревожены появлявшимися в печати сообщениями о том, что Южная окружная инспекция Главного контрольного управления президента РФ запретила строительство в прибрежной зоне (первая зона, 100 м прибрежной полосы) из-за многочисленных нарушений. "У нас до сих пор нет официального подтверждения этого запрета в виде каких-либо документов, - говорит Удалов. - Мы направили запрос в соответствующие инстанции, но ответа на него еще не получили".

Однако жилье в Сочи располагается не только на узкой 100-метровой полоске. По словам заместителя генерального директора агентства "Шанс-Мобил" Дмитрия Гайдука, в целом в городе стало больше новостроек по сравнению с прошлым годом. Чаще всего инвестируют в строительство компании из Москвы и Санкт-Петербурга. Например, сейчас московский инвестор - компания "Декра" - ведет строительство монолитного жилого дома на ул. Красноармейская. По словам гендиректора "Декры" Сергея Семенова, 12-этажный монолитный дом "Декры" строится близ парка "Ривьера" и моря, в самом центре Сочи. Цена квартир - $800 - 850 за 1 кв. м.

Ситуация со спросом на недвижимость в Сочи по сравнению с прошлым годом не изменилась. По-прежнему основные покупатели квартир в городе приезжают из Москвы, Санкт-Петербурга, северных регионов. "Несмотря на активный спрос, квартиры первичного и вторичного рынка сейчас не растут в цене, ситуация стабилизировалась, - говорит Гайдук. - Однако на высоколиквидную недвижимость цены значительно превышают средний уровень". Стандартную однокомнатную квартиру сейчас можно приобрести минимум за $15 000 - так оценивается недвижимость в непопулярном у покупателей районе "Веселое" (на границе с Абхазией). Такая же квартира, но в центре Сочи (ул. Виноградная, ул. Островского, ул. Воровского) может стоить порядка $50 000. Цена трехкомнатных квартир - $25 000 - 90 000, а в высотных новостройках - более $100 000.

Учитывая активное частное строительство, на рынке много предложений о продаже коттеджей. "Спрос на дома не так активен, как на квартиры, - говорит Гайдук. - Приезжие покупатели ориентированы именно на приобретение квартиры, которую можно использовать летом, а затем спокойно оставить на долгий период". Частный дом в любом случае нуждается в охране. Решившимся купить коттедж предоставляется большой выбор: в Сочи, протянувшемся на 154 км вдоль берега, можно найти дом ценой от $10 000 до 1 млн. В отличие от рынка городских квартир, где риэлторы почувствовали стабилизацию цен, земля, по словам Гайдука, дорожает постоянно. В престижном районе цена за сотку доходит до $30 000.

А вот на южном побережье Крыма отмечается, наоборот, новый взлет цен, начавшийся в конце прошлого года, хотя доля россиян среди покупателей уменьшилась примерно до 40%. "Украина вспомнила про Крым, - говорит Александр Вакулов, гендиректор Южно-Крымской строительной компании (в основном она ведет риэлторские операции). - Стали и украинские деньги возвращаться из Канады". По его словам, в ближней к морю части Ялты (внутри троллейбусного кольца) цены на вторичном рынке поднялись с $400 - 500 за 1 кв. м до $800 - 900. А стоимость новостроек, которые скупаются на корню, практически не опускается ниже $1000 за 1 кв. м. Аналогичные цены в ближних местах Большой Ялты - например, в Мисхоре "двушка" в старом доме будет стоить примерно $25 000 - 26 000, а в новом - не менее $30 000.

Коттеджей строится в районе Ялты много, но организованных поселков высокого класса мало. Самый яркий пример - в Ливадии, где территория поселка из 12 домов огорожена и охраняется, да неподалеку от Артека одну деревню почти целиком расселили, говорит Вакулов. Среди новых жителей - москвичи, питерцы и двое из Днепропетровска.