Ипотека и недвижимость - Феномен интеко

Подъем рынка недвижимости, похоже, ударил в головы его участникам. И не только им уже и во властных структурах раздаются голоса, что нужно осторожнее работать с иностранными компаниями, а привлекать инвестиции со стороны местных предпринимателей спокойнее и надежнее.

Да и денег в России можно собрать немало. Если взять заявленные на ближайшие год-два отечественные проекты, легко насчитать не $1 млрд и даже не $2 млрд планируемых инвестиций.

В России огромное количество великолепных архитекторов, заявил на недавней международной конференции по высотному строительству, организованной Ведомостями, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Я считаю, что зарубежные звезды должны обязательно делать здесь, в колоссальном мегаполисе, какие-то звездные проекты, но основную массу работы нужно доверить россиянам. Они с ней справятся не хуже. А может, и лучше, читалось на лице человека, имеющего серьезный опыт анализа градостроительных проектов как российских, так и зарубежных.

Правда, он сделал важную оговорку: У меня нет рычагов давления на иностранных строителей и инвесторов, чтобы они выполняли работы в согласованные сроки. Аналогичный подход у российских руководителей и к инвесторам.

В принципе, такое представление о балансах интересов и является примером разумного и взвешенного подхода к делу. Но, похоже, Россия в некоторой эйфории от притока нефтедолларов, колоссального спроса на объекты жилищного и коммерческого строительства стала забывать, что Земля все-таки едина и, более того, не очень велика. Можно спорить о преимуществах и недостатках глобализации. Но от Москвы до Нью-Йорка 7500 км, а длина окружности Земли по экватору 40 000 км. Если оправдаются разработки конструкторов гиперзвуковых летательных аппаратов (самолетами их назвать язык не поворачивается, они должны вроде за пределы атмосферы выходить), то от Москвы до Нью-Йорка можно будет долететь за 1,5 часа. Не стоит думать, что деньги перемещаются медленнее.

По традиции с конца 1980-х гг. в России привыкли твердить о необходимости привлечения иностранных инвестиций. Тогда это, правда, походило на блеянье Люди добрые, посочувствуйте, хотя вместо гармошки аккомпанементом служило бряцание ржавыми баллистическими ракетами.

Но частные инвестиции осуществляют люди, и для этого им нужно общение. Где еще можно предоставить возможность встретиться тысячам людей, заинтересованных в новых возможностях, как не на профессиональных, отраслевых выставках и конференциях? MIPIM-2006, крупнейшая выставка по недвижимости, собрала в марте более в Каннах 21 000 участников, а уже в сентябре впервые будет организована новая MIPIM-Asia в Гонконге.

Правда, их цели различны. Первая площадка для всех заинтересованных профессионалов. Вторая ставит перед собой конкретную задачу привлечь инвестиции в Юго-Восточную Азию. Гонконг находится прямо посередине региона. Если взять компас и карту, то вы увидите, что Гонконг находится в 4 часах лета от любого делового центра в Азии вы можете посетить Токио, Осаку, Сеул, Пекин, Шанхай, Тайбей, Бангкок, Куала-Лумпур, Сингапур, Манилу, говорит Майк Роуз, бывший журналист, вошедший в администрацию Гонконга еще в 1980 г. Сейчас он занимает пост генерального директора по привлечению инвестиций должность, которую он сам придумал.

По словам директора MIPIM-Asia Жиля Сен-Жоржа Шоме, российские инвесторы, желающие вложить деньги в строительство в Азии, будут встречены аплодисментами. Но если экспоненты захотят представить проекты в Тюмени, Екатеринбурге или Твери, то их участие в выставке менее привлекательно. Хотя владивостокские проекты не возбраняются.

Учитывая, что более половины описанных земель занимает Китай, считающийся в мире весьма перспективным рынком для девелоперских проектов, подобными идеями можно лишь восхищаться. Мы надеемся, что выставка укрепит нарастающую тенденцию политики юго-восточных компаний, работающих в сфере недвижимости, расширять деятельность за пределы национальных границ, говорит Шоме.

Выбор места необычайно точен. Канны, где проходит ежегодно обычный MIPIM, всего лишь маленький городок на Лазурном Берегу во Франции, построивший у себя Дворец фестивалей и научившийся существовать за счет нескольких подобных мероприятий на протяжении целого следующего года.

Он не отличается ни сверхкрасотами, ни отсутствием неприятных кварталов. А вот в Гонконге ситуация иная. Примерно 40% его территории национальные парки, охраняемые государством. Это красивейший город небоскребов на фоне гор (если смотреть со стороны моря), один из самых безопасных в мире даже по ночам.

В привлечении денег заинтересованы все. Но несмотря на в целом представительный состав московской делегации (руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, президент ГАО Москва Андрей Кривошеин, многие руководители девелоперских компаний), мэр Москвы Юрий Лужков не приехал, хотя посетить Канны не побрезговали мэры Лондона и Парижа, например.

Впрочем, это понятно. В Москве крутится достаточно инвестиционных денег, чтобы круглосуточная стройка не останавливалась. Но неужели российские регионы захлебываются в деньгах, например, по сравнению с Объединенными Арабскими Эмиратами, которые вовсю представляли дубайские проекты, привлекая зарубежные вложения? С их-то нефтедолларами

Неужели российские регионы не думают о привлечении денег в собственное развитие? Неправда, думают. Но пока первый шаг сделал только Краснодарский край, представивший свои проекты в самом выгодном свете на MIPIM-2006. С одной стороны, во все просторы России за 4 часа лета добраться, наверное, проще всего из Екатеринбурга или Новосибирска, с другой климат в Сочи, мягко говоря, приятнее. Но будет ли международная выставка называться MIPIM-Тюмень или MIPIM-Адлер, она нужна. Если, конечно, не будет проводиться для галочки, как большинство московских, по которым бродят люди, озабоченные вопросом покупки квартиры. Неужели организаторы не понимают разницы между инвестиционной и потребительской выставкой?

Альтернатива опять доиграться до того, что и деньги потекут из России, и девелоперы поедут в другие страны. Петербургский Строймонтаж уже начал работать в пригороде Парижа, а значительная доля инвестиций в дубайские проекты, по оценкам местных специалистов, русская (хотя так называют любые деньги из постсоветского пространства).
В марте чуть ли не главной новостью из Каннов для московского рынка недвижимости стали представленные на выставке MIPIM-2006 проекты офисных и многофункциональных комплексов компании Интеко на 1 млн кв. м общей площади. Еще раньше информагентства сообщали: Интеко взялась за несколько проектов бизнес-центров в регионах РФ и один в Казахстане. Заявленные объемы площадей прямо на глазах превращают крупного игрока жилищного строительства Москвы в девелопера коммерческой недвижимости.

Объявление о целом ряде масштабных проектов (как жилых, так и нежилых, включая даже участие в строительстве транспортных магистралей и развязок) для столичных игроков рынка коммерческой недвижимости было не шоком, но неожиданностью. Интеко, название которой закрепилось в общественном сознании как название лидера жилищного строительства, теперь будет строить огромные офисные комплексы. Однако переключение Интеко на девелопмент коммерческой недвижимости планировалось задолго и является лишь одним из ходов в длинной цепочке подобных же событий.

От небольшой и сначала известной лишь в узких кругах компании под управлением активной бизнес-леди и жены мэра Москвы Елены Батуриной Интеко за короткие сроки достигла строительного олимпа. Она реализовала проекты на лучших участках столицы не меньше чем 30 объектов общей площадью 5 млн кв. м. Одновременно успела освоить другие секторы экономики, например нефтехимию и агробизнес. В 2004 г. оборот компании составил около $1 млрд. Компания приобрела известность и за пределами России. Личное состояние Батуриной, по оценке журнала Forbes, достигает $2,3 млрд.

Активный рост и освоение рынка для молодой структуры, особенно обладающей мощным административным ресурсом поддержкой со стороны сильных мира сего, является логичным. В России такие феномены случаются чаще всего при наличии связей в администрациях. Чем качественнее и выше эти связи, тем у предпринимателя больше шансов на успех. В кругах столичных девелоперов по объемам работ и популярности с Интеко сейчас могут сравниться разве что Группа компаний ПИК, Система-Галс или СТ Групп. Вообще, похожих мало.

Но громкое выступление в Каннах, как и ряд других шагов Интеко, приводит к интересным выводам. Некоторое время назад Интеко продала свои цементные заводы Евроцемент групп, а Домостроительный комбинат № 3 (основная серия домов П3М) группе ПИК. Эти сделки, похоже, и были предвестниками серьезных реформ как внутри самой Интеко, так и в структуре московского правительства. Там, где кончается административный ресурс, начинается рынок. Ведь и 2007 год, когда президент РФ должен будет предложить кандидата на должность мэра Москвы, не за горами.

Итак, коммерческая недвижимость и офисный сектор как наиболее освоенный и понятный стали одной из новых ниш для Интеко. Несколько месяцев назад Интеко объявила о строительстве бизнес-центра с символичным названием Москва на 75 000 кв. м в казахской столице (этот проект напоминает аналогичную идею культурно-делового центра Астана в Москве, который возводит Казахская строительная компания). В Каннах же были представлены бизнес-парк Сетунь-Хиллс общей площадью 570 000 кв. м, который появится на пересечении Минской и Староволынской улиц и оценивается в $700 млн, и гостинично-офисный комплекс Авиапарк, запроектированный на Ходынском поле (около $600 млн). Офисы займут там 90 000 кв. м, гостиницы 40 000 кв. м, апартаменты 70 000 кв. м. Оба стартуют в конце 2006 г. Помимо этого Интеко участвует в строительстве делового центра Москва-Сити. Бизнес-паркам, придуманным Интеко, пока в столице аналогов нет. В строительство офисной недвижимости, а также развитие гостиничной сети компания хочет вложить до 2012 г. около $2,2 млрд.

Интеко не единственный девелопер жилья, сделавший серьезную ставку на офисную недвижимость. Компания Capital Group, например, занялась этим в числе первых (214-й федеральный закон о долевом строительстве в прошлом году вызвал ажиотаж и страх предположительным его последствием считают сокращение объемов инвестиций в многоквартирное жилье). Но это не значит, что жилищные монстры будут полностью переключаться на офисы. И тем не менее одними квартирами да при ослабленном административном ресурсе сыт не будешь.

Параллельно с освоением офисного рынка Интеко продолжает самореформирование. Частично деньги, вырученные от продажи цементных владений, президент Интеко решила разместить в акциях Газпрома и Сбербанка. Как показывает практика, в финансовые инструменты склонны вкладывать те предприниматели, чей бизнес связан с высокими рисками. Недавно произошло увольнение Виктора Батурина, брата Елены Батуриной, с поста вице-президента компании. За увольнениями топ-менеджмента следует обычно смена стиля работы всей компании. Не исключено, что президент Интеко в скором времени заменит прежний состав на новых преуспевающих топ-менеджеров, которые смогут вести компанию вперед в стандартных рыночных условиях.

Бывает, что и мощная административная поддержка помогает только на старте. Среди девелоперов коммерческой и жилой недвижимости, обладающих феноменом, похожим на интековский, те же СТ Групп, Система-Галс, ПИК. Распознать такие компании несложно: где лучшие участки и крупнейшие проекты там они.

Перемены начались и в структурах других крупнейших девелоперов жилья. ПИК готовится выйти на международные финансовые рынки: будет либо проводить IPO, либо выпускать бонды. Нынешний менеджмент в компании собираются заменить на независимых директоров. Еще раньше о своей программе офисного строительства заявил ДОН-Строй. По слухам, новый хозяин Главмосстроя Олег Дерипаска наводит порядок в рядах сотрудников. Если так пойдет и дальше, инвестиции и кадры еще активнее потекут в офисный сектор и он наконец насытится долгожданным предложением кабинетов А и В-класса, а ставки, к радости арендаторов, пойдут вниз.