Ипотека и недвижимость - Почему дорожают метры

Ради чистки русла Москвы-реки будут снесены дорогие коттеджи в поселке Речник в московском районе Крылатское. Этого с помощью прокуратуры сейчас добивается Росприроднадзор. Правда, и сопротивление может быть нешуточным, ожидает замруководителя службы Олег Митволь, ведь в поселке кроме крупнейших бизнесменов обосновались и сотрудники прокуратуры.

Прокуратура Москвы подала в арбитражный суд три первых иска о сносе незаконно построенных коттеджей в элитном поселке Речник, сообщил вчера замруководителя Росприроднадзора МПР РФ Олег Митволь. Теперь он ожидает серьезного сопротивления, поскольку среди жителей поселка достаточно много широко известных и влиятельных людей. Речник редкое для Москвы место коттеджной застройки, да еще в пойме реки и недалеко от престижного Рублевского шоссе. Правительственный чиновник на условиях анонимности рассказал, что в этом месте находятся дома губернатора Тверской области Дмитрия Зеленина, президента Уральской горно-металлургической компании Искандера Махмудова, президента спортивного клуба Новая лига Дмитрия Свищева, а также нескольких прокурорских работников. Эту информацию Ведомостям подтвердил и Митволь. Однако связаться ни с одним из знаменитых жителей не удалось, а пресс-секретарь Зеленина Андрей Иванов сообщил, что его шеф живет на Николиной Горе.

В прокуратуре Москвы слова Митволя о поданных исках Ведомостям не подтвердили. Официальных данных у нас пока нет, говорит пресс-секретарь Светлана Петренко. Правда, в самом поселке об исках уже знают, и в управлении Речника Ведомостям пояснили, что речь идет о домах на первой береговой линии у самой воды. По словам жителей поселка, коттеджи в Речнике стоят от $400 000 до $1 млн.

Здания находятся в водоохранной зоне в нескольких метрах от шлюза, в ближайшее время в суд будет подано еще около 100 подобных исков о сносе коттеджей в поселке Речник, сообщил Митволь. Постройки нужно сносить, поскольку без этого не удастся провести очистку Москвы-реки, намеченную на весну 2006 г. Этих плановых мероприятий не было как раз в связи с тем, что в зоне возможного затопления понастроили домов без документов, уточнил чиновник. Пресс-секретарь префектуры ЗАО Алексей Аносов говорит, что с префектурой и управой Крылатское вопросы функционирования этого кооператива не согласовывались.

Земля сладкая, поэтому землю у нас пытаются отнять давно, заявил Ведомостям один из жителей Речника на условиях анонимности. В $8 млн за 1 га оценивает эту землю директор отдела консалтинга компании Knight Frank Константин Романов. Житель Речника обещает подать совместно с соседями встречные иски: Просто так не отдадим, вплоть до гражданской войны. Сейчас зданиями в Речнике владеют по садоводческим книгам (датированы 1956 г.) или по договорам уступки прав. Все правоустанавливающие документы у нас есть постановление Совета Министров СССР от 24 февраля 1949 г. и от 16 декабря 1955 г., на основании которого эта земля, находящаяся в зоне отчуждения канала им.

Москвы, была передана Хорошевским сельсоветом объединенному правлению садоводов в бессрочное пользование с правом строительства построек летнего типа, говорит один из владельцев коттеджа в поселке Всеволод Мархинин.
Если дома появились до 90-х гг., то тогда экологической экспертизы еще не было, а закон обратной силы не имеет, разъяснил партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. Впрочем, дачные домики являются временными постройками, и если вместо них там появились капитальные строения, то это может стать уже поводом для претензий со стороны правоохранительных органов.

Чиновники из МПР уже имеют опыт сноса коттеджей. Так, в августе 2005 г. начался снос коттеджей в поселке Екатерининские валы на берегу подмосковного Истринского водохранилища. Росприроднадзор уже запланировал снос еще нескольких поселений. В их числе строящийся коттеджный поселок возле деревни Бродки-Грибово в Одинцовском районе, 10 жилых домов на берегу Истринского водохранилища в районе деревни Ламишино, строящийся поселок на 128 коттеджей в Истринском районе, загородный клуб Раздолье в пойме реки Клязьма Пушкинского района.

Поселок Речник был образован в 1956 г. работниками речного транспорта СССР. В 1985 г. образовано садовое товарищество. Поселок занимает 20 га в пойме реки Москва в районе Крылатское. Численность поселка составляет 3000 человек, всего построено около 400 коттеджей.

К концу нынешнего года стоимость квадратного метра в квартире экономического класса в Москве превысит 3 тысячи долларов.

Таким прогнозом обрадовал участников Международного конгресса по строительству IBC-2006, посвященному вопросам формирования рынка доступного жилья в России, советник министра регионального развития Павел Горячкин. По стране в среднем, считают специалисты минэкономразвития, цены на недвижимость вырастут за год на 18 процентов. В некоторых регионах - гораздо больше. Причем в ближайшее время никто не ожидает, что подорожание жилой недвижимости прекратится. Генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров, ссылаясь на выводы некоторых экспертов, говорил о 50-процентном удорожании жилья в 2007 году. Такая вот получается доступность. Рост цен на недвижимость съедает все те плюсы, которые могло бы получить население в результате реализации национального проекта, реальные располагаемые доходы подавляющей части россиян за ценами на жилье просто не поспевают и долго еще поспевать не будут, - с тревогой отмечали участники конгресса.

Строим все меньше

Чтобы остановить (или хотя бы снизить) удорожание квартир, нужно сперва выяснить, чем оно вызвано. А потом уж предлагать пути решения проблемы. Именно этим участники конгресса в Петербурге и попытались заняться.

Владимир Пономарев предложил посчитать. В стране около 145 миллионов жителей. Процентов семь из них - люди богатые и спокойно могли бы свои жилищные проблемы решать сами. Но... в прошлом году в строй было введено 43,6 миллиона квадратных метров жилья. Исходя из социальной нормы, этого хватает только на 2,5 миллиона человек. Притом что в стране около 40 миллионов проживает в неблагоустроенных квартирах, а 5 миллионов - в домах, подлежащих сносу.

Понятно, что вводимых площадей не хватает, чтобы удовлетворить спрос. И, по мнению вице-президента Ассоциации строителей России, любое, самое незначительное улучшение условий для приобретения квартир людьми менее состоятельными ведет к немедленной реакции со стороны богатых: они соглашаются взять жилье по более высоким ценам. Что и произошло после того, как начала действовать система ипотечного кредитования. Владимир Пономарев обратил внимание собравшихся на цифры, приведенные Павлом Горячкиным: в минувшем году цены на первичном рынке возросли на 13,9 процента, а на вторичном - на 18 процентов. А ведь ипотека-то на 80 процентов направлена как раз на вторичный рынок.

Кроме того, на ситуацию влияют перманентные ожидания. Попросту говоря, если в прошлом году ждали покупатели (когда государство предоставит им какие-то очень выгодные условия кредитов и тому подобное), то теперь ждут продавцы.

- У нас количество заявок на получение ипотечного кредита растет быстрее, чем объемы реально заключаемых сделок. Люди получают согласие на выделение денег и не могут найти квартиру, поскольку потенциальные продавцы рассчитывают через некоторое время получить за свою недвижимость больше, поскольку видят, что спрос есть, а предложение серьезно не увеличивается, - констатировал Владислав Назаров.

Ситуация, кстати, ухудшается. Начальник управления строительных программ Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Малышев сообщил, что за первые два месяца 2006 года ввод жилых домов составил по России всего 82 процента от уровня аналогичного периода прошлого года, по Северо-Западному федеральному округу - 52 процента, а по Петербургу так и вообще 43 процента. Идет откровенное падение объемов, в то время как требуется их увеличение.

В общем, пока мы не ликвидируем дисбаланс между спросом и предложением, доступность жилья не повысится.

- Мы уже видим, что при составлении программы Жилище получился перекос, - признал Малышев. - На увеличение предложения направлена всего одна подпрограмма, а на стимулирование спроса - три. Очевидно, надо менять акценты.

Как менять? Определенную программу предложил от имени Ассоциации строителей и Национальной ассоциации участников ипотечного рынка все тот же Пономарев. По его словам, с самого начала работы над национальным проектом предполагалось, что мероприятия по стимулированию спроса и предложения будут между собой увязаны. Но получилось, что ипотечная программа и строительство существуют независимо друг от друга. На ипотеку, к примеру, в 2006 году выделено 14 миллиардов рублей. Столько же - на поддержку строительства (через государственные гарантии и инженерную подготовку территорий). Но последние-то вложения начнут давать отдачу года через 2-3, а первые деньги поступят на рынок уже в этом году. И опять вызовут рост цен.

Стало быть, нужно строить ипотечные дома и кварталы, - считают участники ипотечного рынка. То есть в каждом регионе увязывать между собой программы выделения государственных средств на строительство нового жилья и на ипотеку, которую опять-таки направлять на первичный рынок. Госгарантии могут служить источниками получения средств для докредитования строительства зданий, квартиры в которых будут приобретаться по ипотеке. По словам Пономарева, уже идут переговоры с представителями минэкономразвития о возможности такого использования гарантий. А Саратовская область, не ожидая решения на федеральном уровне, приняла его на своем уровне. И согласилась предоставлять областные гарантии федеральному Агентству ипотечного жилищного кредитования, исходя из объемов приходящих в область ипотечных денег.

Обложили нас, обложили

Еще об одной возможности понизить стоимость квадратного метра нового жилья (что, естественно, скажется и на падении цен на вторичном рынке) говорили сразу несколько выступавших на конгрессе.

- Себестоимость строительства вдвое ниже тех расходов, которые приходится в итоге нести застройщикам, - заявил председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Ефим Басин. - Столько же, сколько на само строительство, приходится тратить на оплату разного рода согласований.

По исследованиям минрегиона, в целом расклад тут такой: на собственно работы по проектированию, подготовке, возведению здания и благоустройству территории приходится 68 процентов средств. Еще 13 процентов - расходы на получение прав на земельный участок (в основном аренду, которую теперь можно получить лишь на конкурсной основе). 8 процентов - плата за инфраструктуру муниципальному образованию или стоимость квартир, предоставляемых ему по инвестиционному договору. 6,5 процента - оплата услуг различных государственных органов за получение согласования. Таких инстанций в разных регионах от 40 до 120. Причем, как справедливо отметил Павел Горячкин, тарифы на эти услуги государство не устанавливает. И вообще, большинство согласующих инстанций финансируется из бюджета и никаких денег за свою работу брать не должно. Наконец, 4,5 процента - плата за получение технических условий по подключению к инженерным сетям.

Вот тут непаханое поле для снижения себестоимости строительства. Практически все эти расходы, по единодушному мнению выступавших на конгрессе, можно существенно понизить. К примеру, сократить число согласующих организаций. Если инфраструктура участков под строительство будет создаваться с привлечением федеральных денег, вполне можно было бы снизить и плату за инфраструктуру. О взаимоотношениях с естественными монополиями и говорить нечего.

Ситуацию, когда монополист берет деньги за выдачу технических условий, потом за подключение, и при этом требует бесплатно передать на свой баланс построенные инвестором сети, нормальной признать никто не решится. Наконец, не факт, как оказалось, что пользу с точки зрения цен на недвижимость принес и переход от целевого распределения земель к торгам. Дольше всех занимавшийся этим Роман Филимонов из Петербурга (здесь земельные аукционы начаты еще два года назад), хотя сам и является сторонником торгов, но признал, что рост объемов строительства в городе на Неве был достигнут за счет целевого распределения. А с момента перехода к торгам число выделенных участков резко упало, поскольку пока у местных властей нет мощностей, чтобы самим готовить участки под торги, и достаточного числа крепких фирм-строителей для участия в таких торгах.

Время сместить акценты

И все же, как ни снижай бюрократические и прочие издержки, проблему это кардинально не решит. Ведь рост цен происходит не столько на этапе строительства, сколько на этапе продажи. По подсчетам специалистов минрегиона, в Москве стоимость квадратного метра с учетом прибыли должна быть 1400 долларов. А она вдвое выше. Снова все упирается в стимулирование предложения.

- Если мы хотим, чтобы все решал рынок, тогда не надо ставить задачу поднять за пять лет вдвое объемы производства. Рынок все делает постепенно, не спеша. А если доступное жилье нужно быстро, государство обязано увеличивать собственные вложения в строительство новых домов. Я десять лет посвятил развитию ипотеки и могу сказать: необходимо смещение акцентов. В ипотеке у нас уже все, в сущности, решено, в строительстве - нет, - констатировал Владимир Пономарев.