Ипотека и недвижимость - Открытие поселится на рублевке

В этом году роль недвижимости приобрела новое звучание. Она стала единственной возможностью не только сохранить сбережения граждан, но и приумножить их. Трезво мыслящие аналитики считают ажиотаж, наблюдающийся на рынке с начала года, проявлением эмоций. Они предупреждают, что в условиях стабилизации геополитической ситуации "эта тенденция может быстро сойти на нет".

Пока же доходность вложений в квартиры и коттеджи, как полагают эксперты риэлторских компаний, остается более привлекательной, чем доходность привычных депозитов. По мнению специалистов аналитического центра ирн.Ru, суммарный доход даже от небольшого подъема рынка и сдачи жилья в аренду как минимум вдвое превышает банковские ставки.

Вместе с тем, с начала года, отмечают сотрудники компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", изменилась структура спроса. Так, в прошлом году одинаково успешно продавались все типы недвижимости. Сейчас же интерес потенциальных покупателей сосредоточен на так называемых "инвестиционных квартирах" в кирпичных и современных панельных домах выше шестнадцати этажей.

Другой тенденцией развития рынка стал беспрецедентный рост стоимости аренды квартир. В последние месяцы, по словам риэлторов, их владельцы буквально "потеряли голову". Боясь продешевить, они увеличили цены в долларовом эквиваленте. В результате в столице квартиры в монолитных и элитных домах подорожали на 15-20%. Минимальная цена меблированной "однушки" на окраине города - 300 долл. в месяц. Двухкомнатная на севере Москвы стоит от 450 долл. Трехкомнатные дешевле 600 долл. найти просто невозможно.

В сегменте элитного жилья, наоборот, избыток предложений по долгосрочной аренде, как полагают сотрудники Агентства недвижимости Crown Galaxy, в ближайшее время может привести к стабилизации стоимости аренды и даже ее падению на 5-10%.

Арендаторы на рост цен ответили ростом требований. Теперь они не просто выбирают дом, расположенный недалеко от офиса или метро, а приглядываются к инфраструктуре района, дизайну, качеству мебели и оборудования сдаваемого помещения.

Особенно придирчивы арендаторы элитных апартаментов. Надо сказать, что эти объекты всегда пользуются устойчивым спросом, даже если арендная плата превышает 1,5 тыс. долл. в месяц. Пристальное внимание обращается на регулируемое кондиционирование воздуха, стеклопакеты, профессиональный дизайн интерьеров.

Как правило, все арендованные квартиры имеют кухни со встроенным оборудованием. Апартаменты площадью 120 кв. м сдаются с мебелью, большей площади - без нее. Наибольшей популярностью, по признанию посредников, пользуются новые элитные дома в 1-м Смоленском переулке и на Остоженке, а также жилые комплексы, включающие спортивный клуб, детскую площадку, предприятия сферы услуг.

В Санкт-Петербурге цены аренды корректируются не только по курсу доллара, но и по предъюбилейным ожиданиям. Правда, пока предложение превышает спрос. Поэтому собственники квартир активно внедряют посуточную систему оплаты. В результате долгосрочная аренда в типовых домах выросла на 15-20%. В центре, а особенно в домах с видом на набережную или канал цены колеблются от 200 до 500 долл. в сутки. Понятно, что предлагаемые квартиры идеально отремонтированы, имеют современную технику и шикарную меблировку. Охрана, кондиционирование и прочие удобства гарантированы.

Надо отметить, что арендодатели занимают очень жесткую позицию при выборе постояльцев. Более 80% из них стремятся сдавать жилье семейным парам. Дети и домашние животные исключены. При согласии с данным "негативным" фактором цена предложения пересматривается в сторону повышения. Людей с южной внешностью просят не беспокоить.

Что касается дальнейшего развития ситуации, то с учетом отсутствия тенденции к удешевлению объектов недвижимости, в апреле индекс доходности на 1% превышал показатель марта, инвестиции в рынок останутся перспективными как минимум до осени. К этому времени, по предположениям аналитиков, цены на нефть и курсы валют станут более прогнозируемыми. Вслед за этим на рынке жилья, который "сильно коррелирует с ценами на нефть с временным лагом два-три месяца", возможно, появятся новые тенденции.
Инвестиционная группа Открытие выходит на рынок загородной недвижимости. Как стало известно Ведомостям, компания приобрела под строительство коттеджного поселка участок площадью 24 га на Рублево-Успенском шоссе . Участники рынка считают, что только покупка земли обошлась Открытию в $80 млн.

О том, что Открытие приобрело участок на Рублево-Успенском шоссе, Ведомостям рассказал на условиях анонимности топ-менеджер консалтинговой компании. Гендиректор ИГ Вадим Беляев подтвердил эту информацию. По его словам, на участке площадью 24 га, расположенном рядом с деревней Раздоры (5,5 км от МКАД), будет построен коттеджный поселок Рублево-Ближнее. Назвать сумму покупки он отказался, сообщив, что инвестиции в этот проект составят $80 млн.

Директор департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров полагает, что $80 млн стоит только земля. С ним согласен директор по развитию ITF Development Алексей Самсонов. В качестве инвесторов строительства поселка, который будет выдержан в единой архитектурной концепции, мы хотим привлечь будущих покупателей. Площадь дома будет от 1000 кв. м, говорит Беляев. Эксперты считают, что с учетом стоимости участка будущим покупателям придется потратить на строительство каждого дома от $5 млн.

На сегодняшний день на таком удалении от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе есть только один поселок Флоранс. Учитывая, что продажи в нем почти закончились, можно предположить, что конкурентов у нового поселка в этом районе не будет, считает директор департамента загородной недвижимости Paul's Yard Андрей Васильев. Поселки с домами большой площади и крупными наделами земли в настоящее время не предлагаются. Аналогов такого поселка лично я не вижу, так что перспективы у него большие. Теперь главное создать соответствующие условия, ведь требования людей, способных купить такие дорогие дома, очень велики, говорит Самсонов. Этот проект однозначно будет пользоваться спросом, так как сейчас на рынке существует большой дефицит предложений по данному направлению, соглашается Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood. Впрочем, Александр Винокуров считает, что ажиотажный спрос на рублевское направление в настоящее время отсутствует. Еще в прошлом году наметилась тенденция продажи существующих коттеджей на Рублевке и смещение покупательских приоритетов на соседнее новорижское направление, говорит он. По его словам, преимущество проекта близость к Москве. Для многих покупателей это место может стать постоянным местом жительства, говорит он.

Но у компании могут возникнуть трудности с реализацией домов. Огромные дворцы уже никому не нужны. Наиболее востребованной в элитном сегменте является площадь 500-700 кв. м. Поселок Открытия должен быть действительно эксклюзивным, говорит Маркарова. Количество покупателей, готовых приобретать дома от 1000 кв. м, просто ограничено, соглашается с ней Васильев.

ИГ Открытие создана в 2004 г. Вадимом Беляевым и Борисом Минцем. В группу входят ООО Брокерский дом Открытие, ЗАО Открытие Недвижимость и ООО Продюсерский центр Открытие. Компания строит в Москве бизнес-центр на Баррикадной. Кроме того, Открытие имеет несколько жилых проектов в Прибалтике. Прибыль компании в 2005 г. составила более $11 млн, стоимость активов $193,5 млн.