Ипотека и недвижимость - Недвижимость на кипре

Петербургский девелопер RBI и инвестфонд Deutsche Bank, создавшие совместное предприятие для работы на петербургском рынке недвижимости, нашли первый объект для инвестиций. Они вложат $85 млн в строительство офисно-жилого комплекса на Новгородской улице. Банк рассчитывает заработать, взяв на себя риски девелопмента, однако, чтобы подстраховаться, включает в проект жилье, констатируют эксперты.

Неделю назад RBI и компания RREEF подписали соглашение о создании совместного предприятия, рассказал на пресс-конференции в пятницу гендиректор RBI Эдуард Тиктинский. По его словам, в новой компании, которая называется Калистер, RREEF принадлежит 75%, RBI 25%. В течение 3-5 лет она планирует инвестировать около $500 млн в петербургский рынок девелопмента, приобретая объекты недвижимости. Финансирование проектов берет на себя RREEF, а RBI будет привлекаться для выполнения девелоперской части работ на основе договора на управление проектом, рассказал девелопер. По его словам, Калистер планирует инвестировать в строительство как коммерческой недвижимости (кроме отелей), так и жилых домов.

По нашим подсчетам, $500 млн это та сумма, которую можно эффективно потратить в Петербурге в ближайшие 3-5 лет, заявил глава европейского направления RREEF Алистер Диксон.

Первым проектом компании станет строительство многофункционального комплекса стоимостью около $85 млн на Новгородской улице, рассказал Тиктинский. По его словам, компания приобрела у Прядильно-ниточного комбината им. Кирова участок площадью 1,2 га, на котором раньше располагался заводской стадион. В составе комплекса будут построены около 25 000 кв. м жилья, бизнес-центр площадью около 15 000 кв. м, подземный паркинг, часть площадей будет отведена под фитнес-центр и супермаркет.

По словам Диксона, компания берет на себя риски, связанные с девелоперской деятельностью, однако рассчитывает на более высокую доходность, чем, например, при простом кредитовании проектов.

Вход в проект на ранней стадии сопряжен с большими рисками, но позволяет инвестфонду существенно увеличить доходность за счет получения так называемой девелоперской прибыли, согласен директор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков. По его оценке, при инвестировании в девелоперский проект доходность может достигать 30% и более, а при покупке готового объекта лишь около 10%.

Директор по развитию агентства недвижимости Бекар Игорь Горский говорит, что компания, одновременно представляющая инвестора и девелопера, в таком проекте может рассчитывать на доходность в 20-25%.

Он отмечает, что, взяв на себя риски девелопмента, Deutsche Bank тем не менее выбрал самый консервативный подход, ориентируясь на объекты недвижимости, в которых есть жилая составляющая. Жилье начинает продаваться еще на стадии котлована, это хороший способ сократить срок окупаемости комплекса в целом, говорит он.

Петербургскому партнеру совместный проект с немецким банком принесет не только деньги, но и славу, считают участники рынка.

Альянс с Deutsche Bank, по словам менеджера отдела девелопмента компании Рост-Риэлти Дмитрия Яковлева, дает RBI доступ к длинным западным деньгам, а также повышает статус петербургской компании.
Партнерство с таким банком дорогого стоит, говорит он. Возможно, пример Deutsche Bank заставит и другие западные фонды обратить внимание на российский рынок, добавляет он.

Холдинг RBI основан в Петербурге в 1993 г. В его состав входят компании Северный город (строительство жилья массовых серий), RBI (элитное жилье) и Прайм ритейл (коммерческая недвижимость). Оборот холдинга в 2005 г. составил примерно $100 млн. Владелец холдинга его гендиректор Эдуард Тиктинский. RREEF/Deutsche Bank Real Estate инвестиционная компания, принадлежащая Deutsche Bank AG. Специализируется на вложениях в недвижимость. Имеет 2000 офисов по всему миру. По состоянию на 31 декабря 2005 г. компания управляла активами на 53 млрд евро.
Непрофессионалу сегодня довольно сложно разобраться в тонкостях того или иного вопроса, а что говорить о покупке недвижимости в какой-то чужой стране! Для верного выбора надо оценить надежность и выгодность вложений, исходя из очень многих факторов, таких как: политическая и экономическая ситуация страны, спрос и рост рынка недвижимости, новые значимые проекты, которые влияют на стоимость недвижимости, и, конечно, надежность выбранного партнера.

Россиян давно интересует недвижимость за рубежом, главный вопрос для многих из них: в какую из стран вложить свои сбережения. Кипр стабильно остается страной, которую предпочитают не только российские граждане. Стандартный набор вопросов, которые интересуют иностранцев, собирающихся купить недвижимость на Кипре, это рост цен на кипрскую недвижимость, получение многократных виз, оформление вида на жительство, получение гражданства. Прежде чем ответить на эти вопросы, мы бы хотели дать краткий обзор по нововведениям в кипрском законодательстве, рассказать о современных и запланированных проектах на Кипре с тем, чтобы помочь Вам сделать правильный выбор.

Недвижимость на Кипре все еще стоит дешевле, чем в других европейских странах, таких как Испания, Германия, Франция, Италия, а уж годовое обслуживание, тем более. Покупка недвижимости на Кипре оформляется в полную собственность, и она гарантирована законодательством Кипра, которое исключает спорные моменты по сделке. Основа основ - это единая кадастровая система, которая отсутствует, например, в Черногории, а в Турции и Греции пока неработоспособна.

Для покупки недвижимости на Кипре нет необходимости регистрировать компанию, как это делается в Чехии, где необходимо показать ее финансовую деятельность. Кроме того, налогообложение на Кипре очень логичное и понятное, а главное, не столь обременительное. Например, если один владелец дома стоимостью миллион с лишним долларов будет платить ежегодный налог на недвижимость в размере 2600 долларов в год. Но если у этого дома будет два владельца, то налог составит всего 1500 долларов в год, а если у вас небольшая квартира стоимостью до 200 000 долларов, то вы вообще не будете платить ежегодный налог на недвижимость.

Чем привлекателен Кипр и что заставляет недвижимость расти в цене?

Кипр - это туристический курорт, который предоставляет все возможности для отдыха - а это и море, и солнце, чистая экология, красивые пейзажи, доброжелательные люди православной веры. В общем, сплошной комфорт. Кроме этого, Кипр по праву считается бизнес-центром региона и предоставляет прекрасные возможности для ведения бизнеса. Несколько крупных российских компаний содержат там штат от 200 до 400 человек.

С 1 мая 2004 года Кипр полностью вошел в Евросоюз и это открыло двери для многих европейцев, которые стали намного активнее покупать недвижимость. Если до прошлого года в основном покупали англичане и русские, то в этом году к этому процессу присоединились швейцарцы, немцы и скандинавы. Всем известно, что Кипр - это небольшой остров и количество земли ограничено, и, естественным образом, цены на недвижимость постоянно растут. Раньше основной статьей дохода острова была туристическая индустрия, теперь - это продажа недвижимости, доход от которой в три раза больше, чем от туризма. Этому также способствуют дешевые кредиты. Любой иностранец может получить кредит в кипрском банке до 75% от стоимости объекта сроком до 15 лет со ставкой кредитования от 3,2% годовых. Такие крупные компании, как Пафилия, могут предложить своим клиентам еще более привлекательные условия кредитования, например, ставку кредитования 2,8% годовых.

Что нового ждет владельца недвижимости на Кипре

Самое важное нововведение - это новый закон по возврату части НДС в размере 10% от стоимости объекта. Это касается владельцев, которые живут на Кипре постоянно и имеют гражданство или постоянный вид на жительство. Важно отметить, что это касается покупателей, приобретающих недвижимость на Кипре впервые. Кстати, о гражданстве. Некоторые компании в процессе привлечения потенциальных покупателей обещают, что покупка недвижимости является основанием получения гражданства.

Мы, представители компании Пафилия, ответственно заявляем, что это не так. Гражданство можно получить только в случае заключения брака с местным жителем. Крайне редко Кипр может подарить кому-либо гражданство за выдающиеся заслуги перед государством по решению лично президента Кипра.

Тем не менее, каждый иностранный гражданин, купивший любой объект недвижимости, имеет право получить вид на жительство. Это касается и всех его прямых родственников.

Относительно визового режима: в настоящее время для въезда на Кипр требуется кипрская виза, упрощение процедуры получения которой ожидается в конце 2006 - начале 2007 г. Сегодня процедура получения визы очень проста, наша компания обеспечивает всех своих клиентов и их гостей визами абсолютно бесплатно. В 2008 году Кипр вступит в Шенгенскую зону и одновременно с кипрской будет действовать и Шенгенская виза, что очень удобно для многих россиян, а 1 января 2008 года евро заменит национальную валюту Кипра - кипрский фунт. Все вышесказанное, а особенно последнее - серьезные предпосылки для очередного скачка цен на кипрскую недвижимость.

Кипр развивается

Приток капиталов на Кипр, мощное строительство недвижимости дают Кипру новые возможности для улучшения инфраструктуры и предоставления большего спектра услуг.

На Кипре принято решение построить в Пафосе самую большую элитную яхт-марину в Средиземноморье на 1000 яхт с соответствующей инфраструктурой. Две другие, меньшие по размеру, яхт-марины будут построены в Лимассоле и Полисе. Также выдано 10 лицензий для строительства гольф-полей по всему Кипру (южная часть) с полной инфраструктурой. Принято решение построить 2 казино, одно в Пафосе и одно в Лимассоле. В Лимассоле также будет построен огромный конференц-центр на 2000 человек.

В Лимассоле в мае - июне этого года будет сдана очередная эстакада над скоростной дорогой Лимассол - Пафос, что сократит время в пути приблизительно на 20 минут. Продолжая разговор о дорогах, в этом году начнутся работы по строительству новой магистрали стоимостью 400 млн. фунтов, которая объединит Пафос с Полисом. Также начинаются работы по строительству дороги от аэропорта Пафоса к Полису стоимостью 237 млн. фунтов. По аналогии с прекрасной набережной и трассой вдоль берега моря в Лимассоле, приведут в порядок пляжи, построят пешеходную дорогу вдоль береговой линии в Пафосе и расширят и продолжат дорогу вдоль моря от аэропорта до Акамаса.

Эти далеко идущие проекты принесут явные дивиденды владельцам недвижимости в Пафосе, Лимассоле и Полисе.

Пафилия тоже не стоит на месте, имея в виду вышесказанное, вводит новые проекты именно в этих районах. За один год Пафилия объявила о запуске четырех новых проектов в Лимассоле, шести в Пафосе и трех в Полисе. Все проекты находятся в привилегированных местах, что, безусловно, оказывает влияние на их ликвидность.

Краткий анализ кипрского рынка

Сегодня общий рост цен на кипрскую недвижимость составляет 15% в год. Это меньше, чем на недвижимость в Москве, но больше чем в Испании и других европейских странах, а самое важное, это уверенный рост и безопасное вложение.

В основном покупают жилье для долгосрочных инвестиций на стадии строительства с последующей сдачей в аренду. В меньшей степени покупают на стадии строительства для перепродажи. Оба варианта достаточно интересные с точки зрения инвестиций. От сдачи в аренду можно получить минимальную чистую прибыль в размере 5% годовых от стоимости объекта, в некоторых случаях эта цифра может дойти и до 7%, в зависимости от востребованности проекта, т.е., другими словами, доход от аренды покрывает даже и возвратную часть кредита вместе с банковскими процентами. Что касается инвестиций с целью перепродажи, то, вложив 25% от стоимости объекта в сочетании с кредитованием (во время строительства можно не платить банковские взносы), до окончания строительства можно получить прибыль около 50% от суммы вложенных средств.

С точки зрения инвестиций имеет смысл покупать квартиры и таунхаусы, которые будет проще сдать в аренду или продать. Здесь важнее сначала выбрать район расположения объекта, а потом сам объект. Самые подходящие районы - это Лимассол и Пафос, где туристическая активность не только летом, но и зимой, и общий спрос на недвижимость выше. Более того, это города, которые по своему уникальны для Кипра.

Если Лимассол - это еще и бизнес-центр острова, то Пафос более популярен среди европейцев, в частности, среди англичан, поскольку имеет более комфортный климат, холмистый ландшафт с богатой флорой и, соответственно, более живописен. Кстати, как уже упоминалось, именно англичане активнее других иностранцев покупают недвижимость на Кипре (около 80% от общего объема), и, соответственно, рынок ориентирован в большей степени на них.

Наиболее популярны сегодня недорогие объекты стоимостью от 250 000 долл. США до 450 000 долл. США, которые находятся в общем комплексе с общим бассейном, зоной отдыха, озелененной территорией или парком и парковками. Такие комплексы обычно находятся на удалении от 100 м до 3 км от моря.

Более требовательные клиенты предпочитают дома индивидуальной планировки с собственным участком земли и личным бассейном.

Мечтая о доме на Кипре, можно руководствоваться любой идей (инвестиции, летний дом, обучение детей, проживание на острове, возможность переезда в Европу), а, осуществив мечту, получить реальный шанс использования остальных возможностей. Так что, если Вы задумались о зарубежной недвижимости, непременно подумайте о Кипре!

Недвижимость на кипре - очередной бум!