Ипотека и недвижимость - Юридическое сопровождение при покупке коммерческой недвижимости

Вчера Мосгордума приняла в первом чтении законопроект об обеспечении права горожан на жилье. Как заявил замглавы департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев, никаких революций мы не устраиваем, очередь не пересматриваем и льгот для очередников не отменяем. Впрочем, несколько существенных поправок все-таки появилось.

Одна из них связана с изменением федерального законодательства. По новому Жилищному кодексу в очередь на квартиру может встать только тот, кого признали малоимущим. Некоторые депутаты взволновались, что в эту категорию могут не попасть учителя и врачи, получившие недавно надбавки к зарплатам.

Чиновники успокаивают: в Москве малоимущей признают семью, в которой доход на одного человека не превышает 14 тыс. рублей. Бюджетникам даже с новыми бонусами до этого далеко. А если они станут богаче, уверяет депутат Степан Орлов, то специально для них столичные власти разработают дополнительные программы.

Тем не менее имущественный ценз, по мнению чиновников, должен серьезно уменьшить очереди на получение квартиры. Некоторые даже говорят о 30-процентном сокращении. Такого показателя достигнут за счет отсеивания вновь прибывших. Тех же, кто встал в очередь по старым правилам (до 1 марта 2005 года), трогать не будут. Им сохранили все льготы, независимо от их доходов.

Оппозиция поддержала законопроект, однако высказала несколько серьезных претензий. Так, снижен максимальный размер безвозмездной субсидии очередникам, желающим приобрести квартиру, - с 90 до 70%.

Простые расчеты показывают, что для многих стоимость жилья вырастет в три раза, - обеспокоен яблочник Сергей Митрохин. В московском правительстве, видимо, расчеты были сложными. По крайней мере, результат оказался иным.

Мы ежеквартально индексируем стоимость квадратного метра, в зависимости от которой и рассчитывается субсидия, - сказал Федосеев. - Поэтому реальные суммы субсидий значительно увеличились. Впрочем, сейчас чиновничий метр стоит 36,5 тыс. рублей, а реальный - почти в три раза дороже. Индексация не успевает за рынком, и субсидия на покупку квартиры становится плохой подмогой.

Еще одна претензия оппозиции - в новом законе никак не выделены жители коммунальных квартир. По старым правилам москвич, живущий в городе более 40 лет, а в коммуналке - более 10, мог встать в очередь, даже имея достаточное количество жилплощади.

Теперь у него будет только одно преимущество: в минимальной норме (15 кв. м на человека против 10 кв. м для жителей отдельных квартир). Все остальное - на общих основаниях.

Сергей Митрохин считает, что из-за новых норм может быть сорвана городская программа по расселению коммуналок. А вот по мнению Николая Федосеева, выделять жителей коммунальных квартир - несправедливо по отношению к другим очередникам.

Новый закон оказался заметно больше своих предшественников по объему: в нем собраны нормы, которые раньше были разбросаны по разным постановлениям. Эта системность депутатам понравилась, хотя они все же взяли месяц на поправки. Однако тут есть еще одна закавыка. Как напомнил единоросс Михаил Москвин-Тарханов, в Москве осталось место для строительства 25 млн. кв. м жилья. При нынешних темпах этого хватит на пять лет. Как потом московское правительство будет выполнять свои социальные обязательства, пока не совсем понятно.
Необходимость профессионального юридического сопровождения сделки не вызывает сомнения, когда речь идет о крупных суммах (от 100 тыс. до 100 млн долл. и более). Цель сегодняшнего разговора осветить некоторые важные особенности предоставления таких услуг на вторичном рынке коммерческой недвижимости.

На стадии подготовки юридического сопровождения операции с коммерческой недвижимостью нужно определить состав участников мероприятия и их полномочия. Далее следует проверить, оформлена ли договоренность между сторонами сделки документально, то есть составлены ли протокол о намерениях, соглашение о задатке, предварительный договор. Затем надо провести анализ (экспертизу) содержания перечисленных бумаг. Факт прохождения преддоговорной стадии процесса приобретения нежилого здания (помещения) желательно подтвердить письменно, поскольку этот этап предполагает и определяет предпродажные действия, включающие в себя обязательства сторон по подготовке к заключению договора купли-продажи. Однако практика оказания такого рода юридических услуг показывает, что в основном заключению названного договора предшествует устное согласование некоторых существенных его условий, например условий о цене здания (помещения) и форме расчетов по предстоящей сделке. Вместе с тем переговоры, прошедшие без участия юристов, профессионально специализирующихся в данной области, могут создать ситуацию, когда некоторые существенные факты и обстоятельства, не получившие должной правовой оценки в процессе встречи, так или иначе негативно повлияют на юридическую состоятельность сделки.

На что необходимо обратить внимание в первую очередь? Прежде всего на порядок и способ приобретения продавцом в собственность здания (помещения). Важно установить, на основании каких документов он владеет, пользуется и распоряжается недвижимым имуществом, которое собирается реализовать. Составить достаточно полное представление о правах продавца на отчуждаемый объект и о самом объекте позволяет экспертиза право-устанавливающего и правоудостоверяющего документов (договора, свидетельства) и технических документов ТБТИ (Ростехинвентаризации). Однако, как показывает практика, покупателя здания (помещения) зачастую устраивает предъявление только свидетельства о государственной регистрации права.

Вместе с тем именно из вышеназванных документов можно узнать о законности приобретения коммерческой недвижимости и ее истории, поскольку в них установлены права и обязанности предыдущего собственника (продавца) и покупателя (нынешнего владельца), сведения об обременениях (например, о действующих договорах аренды, несанкционированных перепланировках). Право собственности на здание (помещение), как правило, возникает на основании договора (купли-продажи, мены, дарения), реже по решению суда и др.

Если продавец проводит сделку через представителя, надо убедиться в надлежащем оформлении доверенности. В ее тексте должны быть четко определены полномочия гражданина на совершение действий в интересах доверителя.

Также необходимо дать более подробную информацию о посреднике, поскольку в документах, выдаваемых юридическим лицом на представление интересов по такого рода операциям с недвижимостью, как правило, указывают только паспортные данные поверенного, а сведений о годе и месте его рождения нет.

Бывают и особые случаи представительства по сделкам купли-продажи. Так, иногда организация-продавец заключает договор с каким‑либо агентством недвижимости, выдает ему (в лице руководителя, например генерального директора) доверенность на ведение переговоров, заключение договора купли-продажи здания (помещения). При таких обстоятельствах права и обязанности по названному договору возникают у собственника объекта, но выполняет юридически значимые действия от его имени представитель агентство (руководитель, имеющий доверенность).

Следовательно, договор купли-продажи здания (помещения) подписывает лично директор. Если же вместо него в документе ставит подпись другое лицо (даже если это сотрудник агентства недвижимости), то последний должен иметь нотариально удостоверенную доверенность, полученную в порядке передоверия, причем такое право надо предусмотреть в основной доверенности, выданной на представление интересов собственником объекта.

Ознакомление с учредительными документами продавца необходимо для установления полномочий компетентных органов управления по вопросам принятия решений о проведении операций с недвижимостью юридического лица.

Отчуждение объекта, то есть его основных средств, как правило, относится к крупным сделкам. Законодательство устанавливает определенные правила их совершения в части компетенции тех или иных органов управления коммерческих фирм. Например, для продавцов акционерных обществ установлено: если стоимость реализуемой недвижимости составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов организации, то решение об одобрении крупной сделки принимает совет директоров (наблюдательный совет), причем единогласно. Если же стоимость объекта превышает 50% балансовой стоимости активов общества, то решение выносит общее собрание акционеров. Ту или иную точку зрения должны поддержать не менее 75% владельцев голосующих акций, принимающих участие в заседании. Отдельные правила существуют и для обществ с ограниченной ответственностью.

Почему нужно соблюдать федеральные законы, устанавливающие процедуру принятия компетентными органами юридических лиц решений при проведении крупных операций с недвижимостью? Потому, что в соответствии с Законами Российской Федерации Об акционерных обществах и Об обществах с ограниченной ответственностью в случае нарушения названного порядка заключенные сделки могут признать недействительными по иску организации или ее акционеров (участников). В связи с этим непосредственно перед заключением договора купли-продажи здания (помещения) необходимо подробно ознакомиться с соответствующими протоколами об одобрении крупной сделки.

Изложенные правила ее совершения непосредственно касаются и покупателя объекта, если он является юридическим лицом коммерческой организацией (акционерным обществом, обществом с ограниченной ответственностью). В рамках получения единоличным исполнительным органом разрешения общества на проведение крупной операции с недвижимостью надо определить ее балансовую стоимость и установить рыночную цену. Последнюю может определить независимый оценщик, в таком случае нужно ознакомиться с его отчетом.

При подготовке к будущей сделке купли-продажи здания (нежилого помещения) особое внимание надо обратить на изучение имеющихся прав землепользования у собственника недвижимости, то есть выяснить, какой документ регламентирует отношения по использованию участка, на котором расположен объект. Если между продавцом и земельным комитетом оформлен договор аренды участка, то с ним необходимо ознакомиться, особенно в части целевого назначения участка, порядка переоформления на нового владельца здания (помещения) прав на землю. Следует проверить и состояние платежей по договору аренды этого участка. Об отсутствии или наличии задолженности свидетельствует акт сверки расчетов по аренде земли. Если собственник объекта недвижимости не оформил договор аренды земельного участка, а продолжает уплачивать налог на землю, нужно выяснить причины данного обстоятельства с тем, чтобы убедиться в возможности оформления договора аренды участка после государственной регистрации перехода права собственности на здание (помещение) от продавца к покупателю. Кроме того, важно знать, что с 1 января 2005 года в соответствии с Налоговым кодексом РФ земельный налог уплачивает только собственник земли. Ранее такую обязанность возлагали на фактического землепользователя.

Важной частью подготовки к заключению договора купли-продажи является установление наличия обременений (ограничений) в пользовании объектом, а иногда и в распоряжении им. Необходимо выяснить, имеются ли в здании (помещении) арендаторы, лица, безвозмездно пользующиеся им, передавали ли объект в ипотеку (залог недвижимого имущества). Что касается договора аренды нежилого помещения, то такой документ подлежит обязательной государственной регистрации, только если он заключен на срок более одного года. В связи с этим в рамках предварительных договоренностей следует обязать продавца составить список помещений (комнат), предоставленных в аренду на срок менее одного года, и приложить к нему копии договоров аренды, с которыми необходимо внимательно ознакомиться. Переход права собственности на сданное в аренду помещение к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения упомянутого договора.

Действующие договоры аренды переходят к другому собственнику объекта недвижимости без изменений, за исключением отражения в них названия и реквизитов нового арендодателя. Поэтому нужно точно знать, какие права и обязанности имеет арендатор, каковы условия заключенного договора, например соответствует ли назначение арендуемого помещения (офис, торговля, бытовое обслуживание), указанное в упомянутом акте, его функциональному назначению по технической документации БТИ (экспликации) на текущий момент. Если в арендуемых помещениях расположение и площадь комнат по поэтажным планам явно не соответствуют их фактическому состоянию, надо потребовать от собственника (продавца) документы, подтверждающие получение необходимых согласований и разрешений на переустройство (перепланировку, переоборудование) помещений.

Нужно также уточнить, как возникло первичное право собственности на объект недвижимости (например, порядок и законность приватизации, акционирования и т. п.), и просчитать возможные последствия признания первичной сделки недействительной.

Таким образом, процесс подготовки к заключению договора купли-продажи здания (помещения) представляется достаточно сложным и многоступенчатым, требующим уяснения многих юридически значимых фактов и обстоятельств.

Вместе с тем несоблюдение вышеизложенных рекомендаций может повлечь за собой довольно серьезные негативные правовые последствия, прежде всего для покупателя здания (помещения). Пренебрежение серьезностью данного вопроса способно привести к длительным судебным спорам и даже потере приобретенного объекта. Юридическое сопровождение крупных сделок с коммерческой недвижимостью необходимо поручать профессионалам, имеющим соответствующий опыт.