Ипотека и недвижимость - Что хочет покупатель элитного жилья

Предлагаем вниманию читателей обзор, посвященный анализу тенденций 2002 года и прогнозу на 2003 год.

Аналитика от МАГР: новый подход.

В условиях современного рынка роль профессиональных аналитических услуг приобретает особую значимость. Одно из решений, принятых на состоявшемся в конце прошлого года общем собрании МАГР и направленных на развитие новых направлений в деятельности ассоциации, было связано с необходимостью предоставления профессионалам рынка недвижимости и широкой общественности регулярных аналитических материалов о состоянии и развитии московского рынка недвижимости. Незадолго до этого ассоциация начала сотрудничество с известным независимым аналитиком рынка недвижимости Олегом Репченко, который получил статус аккредитованного при МАГР аналитика.

Отличительная особенность аналитических работ О.Репченко – использование разработанной им системы финансовых индексов рынка недвижимости, позволяющих оценивать текущее состояние рынка и прогнозировать наиболее вероятное развитие событий в ближайшем будущем.

После кризиса 1998 года никто не сомневался в предстоящей динамике рынка недвижимости – долларовые цены пойдут вниз. В середине 1999 г. все понимали – падение цен прекратится, т.к. стоимость жилья приблизилась к себестоимости строительства. С 2000 года стало очевидно – цены будут расти в согласии с улучшением макроэкономической ситуации, политической стабильностью и ростом доходов населения, постепенно возвращаясь к докризисной отметке – в среднем 950$ - 970$ за квадратный метр жилья.

Ушедший год поставил перед аналитиками и экспертами рынка недвижимости новую нелегкую задачу. Рынок вернулся на докризисный уровень и даже превысил его. Что же дальше? Как для риэлторов, строителей и инвесторов, так и для большинства граждан, заинтересованных в решении своего квартирного вопроса, актуально понимание дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости. Будет ли продолжаться рост цен, сменится ли он падением в согласии с гипотезой цикличности или же наступит стабилизация цен? Для ответа на эти вопросы попробуем отыскать объективные критерии, позволяющие сориентироваться на рынке недвижимости.

Итоги 2002 года

Развитие рынка недвижимости в наступившем году во многом определяется тенденциями ушедшего года. Он принес прирост цен на жилье на 15-20% в зависимости от сегмента. Это существенно меньше, чем прирост 2001 года, который составил 30-35 процентов. На первый взгляд, наблюдаются замедление роста цен и плавный переход к стабилизации, которая может смениться дальнейшим снижением цен в силу перенасыщения рынка.

Однако более детальное изучение ситуации, основанное на построении еженедельного индекса стоимости, выявляет более сложную ценовую динамику. Рост цен в 2002 году происходил очень неравномерно. Первые 3 месяца рынок рос очень медленно, менее чем на 1% в месяц. В апреле рост цен почти прекратился, и с мая по июль наблюдалась полная стабилизация – цены почти застыли как раз на докризисной отметке. Большинство обозревателей были готовы поверить, что скоро начнется снижение цен в соответствии с теорией экономических циклов.

Но рынок повел себя совсем по-иному. Уже в августе уровень цен поднялся на 1,7%, в сентябре на 2,3% и почти на 3% в следующие месяцы! В итоге, более половины годового прироста пришлось на три осенних месяца. Осенний подъем рынка 2002 года во многом повторил темпы 2001 года, что поставило под сомнение гипотезу плавного перехода к стабилизации цен и наступления скорой рецессии в 2003 году.

Рынок недвижимости в 2003 году

Докризисный уровень цен является для большинства риэлторов магическим. Возможно потому, что он близок к психологическому барьеру в 1000$ за квадратный метр. За 12 лет существования рынка недвижимости в России цены редко поднимались выше – фактически только в середине 90-х, когда происходил бум продажи квартир в сталинских домах по явно завышенным ценам. Когда на более-менее сформировавшемся рынке недвижимости 1998 года индекс стоимости поднялся до этого уровня, случился кризис, снова оставив впечатление, что такие цены являются избыточными. Поэтому совершенно естественна реакция большинства специалистов – «цены на жилье завышены, скорее всего, искусственно – все это хорошо не кончится…”.

Ситуация предстает в совершенно ином свете, если задаться вопросом – чем в первую очередь определяется уровень цен на недвижимость? Ответ связан с политической и макроэкономической ситуациями, развитием бизнеса и платежеспособностью населения. На сегодняшний день благоприятная совокупность этих факторов делает московскую недвижимость крайне привлекательной. На фоне развития бизнеса, роста доходов населения и политической определенности существует стабильный спрос на жилье как среди москвичей (по результатам социологических исследований около 10% в год серьезно намерены улучшить свои жилищные условия), так и среди жителей регионов (по статистике продаж они приобретают в среднем 30% столичного жилья).

Расчеты инвестиционной привлекательности столичной недвижимости показывают, что существует реальный потенциал для дальнейшего роста цен, который будет реализовываться в 2003 году. Наиболее вероятный прогноз дает рост цен около 15% в год, т.е. чуть больше 1% в месяц. Таким образом, вложения в недвижимость по-прежнему будет превышать доходность по банковским депозитам.

Разумеется, повышение стоимости жилья будет происходить неравномерно, как и в 2002 году. Наибольший подъем можно ожидать в начале весны, а также в конце лета и осенью. Для января и мая-июня характерно замирание цен.

Современные тенденции на рынке недвижимости

Ценовые тенденции развития рынка недвижимости не являются единственными. Существует важный показатель качества жилья – ликвидность. Несмотря на наличие стабильного спроса, рынок недвижимости уже давно перестал быть дефицитным. У современного покупателя появляются все более широкий выбор и возможность реализовать свои предпочтения.

Первая тенденция связана со смещением как спроса, так и предложения от типового панельного жилья к более качественному — монолитному и кирпичному. Примечательно, что доля монолитного жилья возрастает даже в районах массовой застройки. Сокращение разницы стоимости квадратного метра в монолитно-кирпичном и панельном доме способствует развитию этой тенденции. Все больше покупателей предпочитают индивидуальность как в проекте и фасаде дома, так и в планировке собственной квартиры.

Вторая тенденция связана с осознанием важности экологической обстановки. Если в 90-х годах наиболее престижным считался центр, то теперь все больший рейтинг приобретают экологически благоприятные и зеленые районы столицы, пусть даже удаленные от центра. Существенной альтернативой московской квартире становится собственный дом за городом. Еще несколько лет назад это было по карману только элитным покупателям. Сегодня строится все больше коттеджных поселков для среднего класса в ценовом диапазоне, сравнимом со стоимостью хорошей 4-5 комнатной квартиры.

Еще одна тенденция связана с повышением требований к инфраструктуре дома. Прежде всего, речь идет о безопасности – наличии консьержа или охраны. Очень актуальным является вопрос парковки, придомовой автостоянки или подземного гаража. Также немаловажно наличие современных средств связи – цифровой телефонии, кабельного телевидения и Интернета.

Дифференциация рынка недвижимости приводит к тому, что на фоне общего ценового подъема одни категории жилья – более ликвидные — могут дорожать существенно быстрее других – менее ликвидных. С течением времени могут возникнуть проблемы с реализацией низколиквидного жилья даже по цене приобретения. В этом свете более ликвидное и, как правило, более качественное жилье выглядит привлекательнее как с точки зрения вложения денег, так и с точки зрения приобретения для своей семьи.
Покупатели элитного жилья хотят диктовать моду строителям. Им не нравится, что застройщики решают вопрос о «начинке» домов. Фактор удобства дома для жизни становится не менее важным, чем расположение дома или планировка квартир.

Объем спроса на жилье самого высокого класса превзошел докризисный уровень на 20 – 30%, а цены за последние два года выросли практически вдвое и достигли средней отметки $5000 за кв. м. По мнению специалистов компании Kalinka Realty, минимальный бюджет при покупке квартиры элитной категории составляет $600 000 – 800 000 (это без затрат на ремонт и обстановку), хотя еще пару лет назад на такую покупку хватило бы и полмиллиона. Сейчас активный рост цен прекратился, но едва ли можно говорить о стагнации. Эксперты прогнозируют устойчивое повышение цен как минимум на 10 – 15% в год.

«Застройщики предпочитают возводить элитные дома А класса. Но покупателей, способных приобрести такую недвижимость, не прибавляется», – замечает управляющий директор компании Kirsanova Realty Надежда Кот. Впрочем, те, у кого все же есть лишний миллион, стали относиться к покупке нового жилья с придирчивостью профессионала.

На крыше дома своего

В первую очередь ценятся эксклюзивность и наличие каких-нибудь интересных планировочных решений, включая террасы, зимние сады и возможность эксплуатации кровли дома. В моду вошли «гибриды» городской квартиры и загородного коттеджа – пентхаусы. Желающих любоваться городскими панорамами с верхних этажей достаточно. «Поднебесные» квартиры могут похвастать высокими потолками (не менее 3,5 м), просторной площадью (от 150 кв. м) и заоблачными ценами – в среднем $7 000 за 1 кв. м.

Пример оригинальной архитектурной реализации пентхаусов – комплекс «Венский дом на Плющихе», который сейчас возводится в 1-м Неопалимовском переулке. Комплекс имеет переменную этажность (5, 8 и 11 этажей), где 8-й и 11-й этажи занимают пентхаусы с круговой панорамой и остеклением от пола до потолка по периметру всей квартиры. Площадь пентхаусов – порядка 500 кв. м. Цена квадратного метра в «Венском доме» от $4000 до $7000.

Однако, продавая пентхаус, застройщик должен четко представлять, на какую группу потребителей он ориентируется. Нуждается ли покупатель квартиры бизнес-класса в элитном и экстравагантном жилье? Бывает так, что в доме, где обычная квартира стоит около $950 за 1 кв. м, продаются два полностью стеклянных этажа (включая крышу) по цене $1500 – 2000 за 1 кв. м. Сам дом находится рядом с метро, придомовой территории и специальной охраны нет. По мнению заместителя директора по реализации и инвестициям управления новостроек компании МИЭЛЬ Оксаны Новиковой, многие строительные компании просто не представляют, что такое настоящий пентхаус. «В пентхаусе обязательно должны быть панорамное витражное остекление, высокий потолок и возможность выхода на эксплуатируемую кровлю», – говорит эксперт. Довольно часто случается, что инвестор к моменту окончания строительства решает объединить две квартиры (одна из которых рядом или сверху) и называет свое ноу-хау «пентхаусом». Единственное достоинство такого жилья – большая площадь. В итоге реализация проходит с большими затруднениями. Пример тому – случай с элитным домом в Грохольском переулке, где вот уже больше года не могут продать пентхаус – две объединенные квартиры на последнем этаже.

С другой стороны, застройщики иногда выдают на-гора рационализаторские идеи, помогающие им реально увеличить свою прибыль. Если раньше считалось, что жилье на первом этаже неликвидное, то сегодня застройщики нашли выход из этой вроде бы тупиковой ситуации. Оказалось достаточным сделать отдельный вход в квартиру, увеличив при этом территорию, и в итоге у покупателей появился интерес к объектам типа «дом в доме». При этом у обитателей такой квартиры (кстати, двухуровневой) появляется палисадник и возможность избегать встреч с соседями. Подобный проект уже реализован в клубном особняке во 2-м Зачатьевском переулке и в «Палатах Муравьевых». Точно такой же вариант заложен и в «Усадьбе Трубецких». Неординарность планировочных решений этого проекта заключается в том, что первый этаж дома жилой и каждая квартира будет иметь свой отдельный вход. Еще одно интересное решение – индивидуальные особняки дворянского типа в центре Москвы. Например, два реконструируемых дома площадью 500 и 900 кв. м, расположенные во 2-м Кадашевском переулке. Каждый из них предназначен для проживания одной семьи.

Слишком много шика

При постоянно растущей конъюнктуре рынка элитного жилья девелоперы меньше всего думают о потенциальных клиентах. Со стороны кажется, что основная задача каждого уважающего себя застройщика – построить объект класса де-люкс, оснастить его огромным количеством дополнительных опций и продать по сверхвысокой цене. «Лишние» опции наподобие сигарной или оружейной комнаты, музыкального салона и т.д. иногда только увеличивают стоимость эксплуатации весьма дорогой недвижимости.

Риэлтеры в целом сходятся в оценке того, что считать излишествами маркетинга. «У застройщиков пока нет грани между функциональностью и излишествами», – замечает ведущий аналитик компании Kalinka Realty Алексей Сидоров. По мнению Сидорова, топ-лист необходимых дополнений к основному жилищу выглядит так: бассейн, SPA, сауна, тренажерный зал, солярий, массажная комната, детская игровая комната, мини-кинотеатр, зона отдыха, бильярдная, каминная (диванная), сигарная, комната для водителей, охраны, система умного дома.

По словам менеджера отдела городской недвижимости компании Soho Realty Елены Перваковой, в последнее время изменились требования к зонированию пространства внутри квартир. Если раньше соотношение жилых помещений (спален, гостиных, кабинетов) и обслуживающих площадей (кладовых, гардеробных, санузлов) было три к одному, то сегодня пропорции изменились и распределяются как один к одному. Будущие владельцы элитной недвижимости любят поплескаться в бассейне или провести часок-другой в тренажерном зале. По мнению большинства покупателей, бассейн должен быть хотя бы метров 18 – 20. Особенно бассейны актуальны в домах семейного типа, где много детей.

Однако наличие бассейна вдохновляет отнюдь не всех. «Я не хочу ходить в купальнике перед своим соседом», – заявила одна из покупательниц.

«Наверное, самое бесполезное, что можно организовать в доме, – ресторан, пользоваться которым смогут только жильцы. Его содержание дорого, соответственно увеличиваются ежемесячные эксплуатационные платежи. Абсолютно не нужен кинозал. Жильцы дорогих домов не хотят плотного общения с соседями или у них нет на него времени: часто они приезжают домой только ночевать», – считает Елена Первакова

По мнению эксперта, оптимальным был бы вариант, когда в доме в подвале размещается прачечная, (что повсеместно принято в США), которой пользуются все жильцы, когда при каждой квартире есть индивидуальная вместительная кладовка, когда в доме есть пункт приема вещей в химчистку. Такое наполнение инфраструктуры избавило бы жильцов от массы бытовых проблем. Но такого набора нет пока ни в одном московском доме. Как выяснилось, пункт приема вещей в химчистку есть во «Временах года», а услугами прачечной могут воспользоваться жильцы «Усадьбы Сытина».

По словам Надежды Кот, в числе самых нужных площадей – подземный паркинг, охрана с видеонаблюдением, презентабельная входная группа, комната для приема гостей (тут возможны вариации: сигарная, домашний кинотеатр, каминная с мягкой мебелью, баром, уголком с бильярдом), сауна, тренажерный зал, кладовые комнаты, бассейн, детская игровая комната. Далее, по мнению Кот, могут следовать велосипедные-колясочные, служба химчистки, театральная касса, служба заказа такси, массажный кабинет, салоны красоты, музыкальные салоны, а также вполне экзотические: мойки для лап собак, винные погреба, оружейные комнаты, холодильники для шуб.

Вместе с городом

Расхождение во вкусах с потенциальными клиентами не мешает столичным застройщикам заниматься своей основной работой. Количество новых объектов постоянно растет. «Главная задача застройщика – сделать так, чтобы объект удачно вписался в архитектурную среду: что-то добавить, исправить и при этом не навредить. Ведь историческое своеобразие легко нарушить некорректным вторжением. Новые дома в исторических районах всегда проектируют с учетом архитектуры окружающих зданий», – говорит генеральный директор компании Renaissance Realty Наталья Новикова.

Характерным примером «модернового» стиля является дом в Молочном переулке. «В данном случае удачно используются современные архитектурные приемы, строительные технологии и материалы, а также новые функциональные и потребительские стандарты. Сразу ясно, что и дом XIX века, и новое здание XXI-го равноценны и дополняют друг друга», – считает Новикова.

Есть и другие примеры удачного расположения объектов. Так, компания «ДОН-Строй» представляет новый уникальный проект – эксклюзивный дом категории де-люкс на Смоленской набережной. Из окон открываются великолепные виды на Новый Арбат, Британское посольство и высотное здание МИДа. В нескольких шагах расположен Смоленский пассаж. Проект отличает интересная архитектура – предполагается строительство круглой центральной башни и двух прилегающих крыльев. Фасад здания органично вписан в парадную панораму центральной набережной столицы. Внешней форме соответствует содержание: роскошные интерьеры, высококачественная инженерия, трехуровневый гараж и развитая инфраструктура досуга выделяют этот дом среди самых престижных адресов центра Москвы.

Новые корпуса жилого комплекса «Трианон» (застройщик – компания «Декра») строятся в непосредственной близости от Белого дома, Центра международной торговли и будущего квартала «Сити». Стены дома нового комплекса образуют две стороны внутреннего двора, где после окончания строительства будут оборудованы детская площадка и зоны отдыха. Также здесь планируется разместить гостевую автостоянку и въезд в подземный паркинг. На первом и цокольном этажах разместится детский клуб (несколько тренажерных залов, компьютерный класс, видео- и фотостудия, артистическая, мастерские). В «Трианоне» предусмотрена также удобная планировка квартир. Комплекс планируется оборудовать самой современной инженерией, которая помимо стандартного набора коммуникаций будет включать в себя систему полного цикла очистки и фильтрации воды, автономные бойлеры, спутниковое кабельное телевидение.

Компания «Новый Мир» начала продажи квартир в своем новом проекте – «Доме на Озерковской» (Озерковская набережная, 52). Дом расположен в одном из самых престижных районов исторического центра Москвы – в Замоскворечье, недалеко от Третьяковской галереи, до которой от нового дома легко дойти пешком.

Уникальность расположения строения еще и в том, что «Дом на Озерковской» находится непосредственно на набережной, так что из окон многих квартир открывается красивый вид на город. Классическая архитектура дома должна органично вписаться в историческую замоскворецкую застройку XVIII – XIX веков. Но внутри этот дом соответствует самым взыскательным запросам нашего времени. При этом в «Доме на Озерковской» соблюдено важнейшее требование к истинно элитному жилью. Это дом для избранных, здесь только 37 квартир.

Компания «Крост» продолжает продажу квартир в жилом комплексе «Олимпия», расположенном в излучине Москвы-реки в районе Строгина (СЗАО). Проживание здесь станет визитной карточкой делового успеха – ведь уровень этого дома соответствует высочайшим мировым стандартам. Две изящные башни в стиле hi-tech (29 – 39-этажные) объединены в единый ансамбль европейским ландшафтным дизайном. Концерн «Крост» также продолжает продавать квартиры в жилых комплексах «Леонардо», «Алиса» и «Премьер». Например, 26-этажный жилой комплекс «Леонардо» (ул. Профсоюзная, вл. 39/25, ЮЗАО) – это монолитный жилой дом с двухуровневым подземным гаражом, созданный по индивидуальному проекту. Площади квартир – от 92,8 до 140,9 кв. м. Жилой комплекс «Алиса» (Иваньковское шоссе, вл. 3, СЗАО), расположенный в парковой зоне Покровское-Стрешнево, отличает не только современная архитектура и большой выбор квартир, но и единственный в столице «Велнес-клуб», где собраны воедино все виды фитнес- и SPA-услуг, представленных на европейском рынке. Площади квартир – от 100,3 до 184,7 кв. м. Жилой комплекс «Премьер» (ул. Косыгина, вл. 17, ЮЗАО) также обладает всеми достоинствами элитного дома. Особое предложение – стильные пентхаусы. Стоимость квартир – от $2350 до $3700 за кв. м.

Интересные проекты появляются и в престижном Западном округе Москвы. Так, элитный жилой комплекс «Изумрудный город» расположен в Кунцеве – районе с хорошей экологией, благоприятной розой ветров и отсутствием крупных промышленных предприятий. Комплекс выполнен по технологии монолитного строительства с последующей облицовкой кирпичом и состоит из двух корпусов переменной этажности (от 3 до 9 этажей) зигзагообразной формы. В жилом комплексе присутствуют одно- и двухуровневые пентхаусы, студии, коттеджи и квартиры (от 1 до 7 комнат, площадью от 52 до 342 кв. м). Внутри комплекса планируется построить большую подземную автостоянку. Вокруг комплекса будет благоустроенная огороженная территория. В рамках развитой внутридомовой инфраструктуры предполагается разместить кафе-бар, прачечную, салон красоты, SPA, солярий, а также зал фитнеса и аэробики.

В свою очередь, ЗАО «ФЦСР» приступило к строительству нового жилого комплекса повышенной комфортности по адресу Филевский бульвар, владение 10. Комплекс, расположенный на живописном берегу Москвы-реки и получивший название «Ривер-хаус», включает в себя три монолитно-каркасных дома (14 – 18 этажей), подземный гараж-стоянку и физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, сауной, тренажерным залом. На первом нежилом этаже домов планируется разместить предприятия службы быта и торговли, кафе, а также специально оборудованные помещения для охраны жилой части дома.