Ипотека и недвижимость - Москвичи и нефтяники

Московские новостройки упрямо не становятся доступнее. Когда рынок приблизился к очередному ценовому барьеру в $4000 за 1 кв. м, федеральные чиновники сообщили, что нашли виновных в срыве программы по обеспечению россиян доступным жильем и расследуют ценовой сговор между столичными застройщиками. Чиновники столичные в свою очередь заявляют: цены регулирует рынок, просто надо больше строить. Застройщики тянут привычную мантру о 214-ФЗ: дефицит предложения рост цен, хотя отмечают признаки того, что рынок успокаивается. Ряд крупных девелоперов в этих условиях считает более привлекательной инвестицией вложения в таун-хаусы в пригородах, а не в многоэтажки в мегаполисе.

Коэффициент сжатия

Количество введенных в эксплуатацию площадей никак не влияет на рыночную ситуацию, говорит источник в стройкомплексе, все построенное продано еще 2-3 года назад. Значение имеют заключаемые, уже по новым правилам, контракты на строительство. Новые площадки активно застраиваются, утверждают в стройкомплексе, в планах властей освоение нескольких граничащих с МКАД микрорайонов и территорий выводимых промпредприятий и сносимых деревень. Хотя девелоперы и аналитики продолжают оценивать падение объемов предложения на рынке нового жилья десятками процентов.

С момента вступления в силу закона о долевом участии прошло уже более года, однако новые объекты на рынок по-прежнему практически не поступают строят меньше, имеющиеся объемы придерживают, считает руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. Алексей Годованец, и. о. председателя правления КБ Москоммерцбанк, уточняет, что причины дефицита не столько в пресловутом законе, сколько в недостатке ресурсов для строительства: отсутствии необремененных площадок и свободных лимитов для подключения к инженерным коммуникациям города.
В компании МИАН агентство недвижимости говорят, что предложение на первичном рынке последние шесть месяцев составляло не более 20 000 квартир, что на 25-40% ниже уровня прошлого года, а процент покупок в этом сегменте сократился до 25-30%. Репченко считает, что за год рынок сжался примерно в 10 раз настолько, по его расчетам, уменьшилось число реальных покупателей квартир.

Но замгендиректора компании Новая площадь Евгений Фетисов утверждает, что снижать объем предложения в новостройках больше некуда: При сокращении количества квартир с той же скоростью в июне их бы совсем не осталось. На новом низком уровне предложения рынок постепенно находит адекватную цену. Независимый аналитик Андрей Бекетов особенного дефицита тоже не отмечает. Сейчас все регулируется ценами. Если они притормозят за жильем выстроятся очереди, говорит он.

Владислав Луцков, замдиректора аналитического консалтингового центра Миэля, отмечает, что более половины запланированных к вводу в 2005-2010 гг. объектов (52%) монолитно-каркасные дома по индивидуальным проектам, доля сборно-железобетонных домов типовых серий постепенно уменьшается (30,4%). Предложение недорогого типового жилья сильно ограничено, и эта тенденция будет усиливаться. Панельное жилье в черте города фактически целиком уходит на социальные программы, добавляет заместитель генерального директора по организации продаж М.О.Р.Е.-Плаза Алексей Медведев. Между тем в описании аналитиков МИАН агентство недвижимости самые покупаемые новостройки сейчас двухкомнатные квартиры в панельных домах в Куркине, Зеленограде, Бутове. На одну квартиру в новостройке приходится от трех до пяти потенциальных покупателей.

Если недостаточность дешевого предложения обычно разногласий не вызывает, то по поводу дефицита дорогого жилья эксперты говорят разное. Острую нехватку качественных предложений и необоснованно высокие цены в этом сегменте отмечает Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group. По оценке Натальи Новиковой, генерального директора Renaissance Realty, в этом году объем сделок сократился примерно на 30% по сравнению с прошлым. В то же время генеральный директор МИАН агентство недвижимости Нина Кузнецова говорит, что в самом дорогом Центральном административном округе предложение даже преобладает над спросом. По данным Renaissance Realty, средняя стоимость элитного жилья составляет примерно $9500-10 000 за 1 кв. м.

Они растут

По данным аналитического центра ирн.ru, за последние шесть месяцев цены росли примерно по 7% ежемесячно, о тех же темпах говорит маркетолог корпорации Инком-Недвижимость Ирина Егорова, добавляя, что летом рост цен замедлился до 4% в месяц. В МИАН оценивают полугодовой рост в 44%, Алексей Медведев говорит о 50-70%-ном удорожании в зависимости от проекта.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити XXI век, в качестве примера приводит ЖК Янтарный город, цены на квартиры в котором поднялись с $1900-3600 за 1 кв. м в январе до $4000-6500 за 1 кв. м к началу августа, или Лазурный блюз: в марте при выводе объекта на рынок 1 кв. м в нем стоил $2480-2680, в начале августа $3200-4300.

Уровень цен на рынке новостроек превысил уровень цен вторичного рынка жилья (в июле на 8,5%), констатируют в Миэле. Лядов подтверждает: новое жилье дорожает быстрее, чем квартиры на вторичном рынке. Но, несмотря на значительный рост цен, спрос практически не снижается, отмечает он. Доходы населения, подпитывающие платежеспособный спрос, растут благодаря ценам на энергоносители об этом говорят многие эксперты. Более активное использование программ ипотечного кредитования расширяет круг покупателей, добавляют в МИАН.

Ни остановки цен, ни обвала рынка в компаниях не предрекают, хотя аналитики расходятся в прогнозах относительно темпов роста. Кузнецова считает, что в ближайшие 2-3 месяца он составит около 5% в месяц, Луцков ожидает снижения ежемесячных темпов роста цен до 2-3%. Евгений Фетисов находит вероятным, что рынок придет в состояние равновесия в сентябре 2006 г.

Существующие цены таковы, что денег всем хватает строителям, посредникам, чиновникам. А покупатели могут взять кредит, говорит Бекетов. Тем не менее безудержная ценовая гонка, похоже, несколько утомила сам рынок и громкие окрики чиновников с требованием сделать цены доступнее раздались кстати, считает аналитик. Давление федеральных чиновников на рынок носит ритуальный характер и происходит как раз в то время, когда рынок успокаивается сам по себе без их вмешательства, соглашается Фетисов. Тем не менее крупные застройщики вряд ли решатся снова резко повышать цены, когда практически все крупные чиновники в открытую негодуют по поводу дороговизны столичной недвижимости, считает Медведев.

Платежеспособность тех, кто покупал самое дешевое жилье, на пределе, отмечает Репченко. Покупатель, безнадежно отстав от роста цен и не найдя подходящего предложения, просто уйдет с рынка, что спровоцирует снижение спроса, говорит Луцков, считая, что рано или поздно рынок подойдет к критической точке.

Шанс для пригорода

Медведев отмечает смещение спроса в область, где цены тоже идут вверх. Если за I квартал 2006 г. новостройки ближнего Подмосковья выросли в цене на 25-30%, то за II квартал уже на 50-55%. Сейчас в среднем они дорожают на 5-6% в месяц. Генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев добавляет, что часть покупателей переориентировалась на приобретение жилья в коттеджных поселках, удаленных не более чем на 10 км от МКАД.

Вслед за покупателями устремились в Подмосковье и крупные инвесторы. Девелоперам все интереснее участки выводимых промпредприятий, хотя их застройка увеличивает инвестиционную себестоимость строительства, говорит Алексей Годованец. Либо компании строят жилье в ближнем и среднем поясе Подмосковья. Владлен Волошин, заместитель генерального директора компании Велес Капитал Девелопмент, считает, что сейчас входить в московские проекты многоэтажных новостроек довольно рискованно, а вот сегмент малоэтажного жилья не насыщен. Совместно с банком Московский капитал и Внешторгбанком компания примет участие в застройке таун-хаусами территорий деревни Потапово в Южном Бутове, рассказал Волошин.

Москвы за тот же период Миэль оценивает в 320 объектов (домов), что на 12% меньше по сравнению с I кварталом 2006 г

Санкт-Петербург К лету 2006 г. средняя стоимость 1 кв. м нового жилья выросла на 60-80% с начала года и достигла $1800-1900. Застройщики объясняют столь бурные темпы роста увеличением себестоимости строительства и доходов населения, эксперты говорят, что цены подогревают иногородние инвесторы, доля которых сейчас составляет около 30% и продолжает расти.

В начале лета специалисты компании RBI, проанализировав динамику изменения квартирного запаса на рынке новостроек, курс доллара, цены вторички, влияние ипотеки и рост доходов населения, предположили, что в 2007 г. 1 кв. м будет стоить около $2000. Но если в январе марте первичное жилье дорожало на 1-3% в месяц, то уже в апреле вместо прогнозируемых 4-5% цены выросли на 12%, говорится в отчетах о состоянии рынка жилья компании Петербургская недвижимость. Спрос на новые квартиры преподнес сюрприз экспертам и строителям, приобретя к началу лета характер ажиотажа. По словам коммерческого директора RBI Михаила Возиянова, с начала года средняя цена 1 кв. м выросла на 80% и уже сейчас приблизилась к $2000 за 1 кв. м.

С ним согласен гендиректор Центра развития проектов компании Петербургская недвижимость Илья Еременко, который говорит, что оптимистичный прогноз увеличения стоимости жилья на 25% в год не оправдался. Цены растут на 10-12% в месяц в среднем по рынку и на 30-40% в месяц по отдельным объектам. Многие дома за полгода успели подорожать более чем на 80%, отмечает Еременко.

Ажиотаж создается самими потребителями, он результат повышенного спроса, убежден заместитель директора Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Владимир Головань. По его словам, стандартная хрущевка площадью 33-35 кв. м, которая еще в апреле стоила $45 000, в июле выросла в цене до $80 000.

По мнению вице-губернатора Петербурга Александра Вахмистрова, рост доходов населения, их инвестиционные вложения, а также искусственно создаваемый застройщиками отложенный спрос являются основными причинами потолочных, неимоверно больших цен на жилье.

Ажиотажный настрой петербургских покупателей подогревается притоком инвесторов из Москвы и северных нефтяных регионов России, говорит Головань. По его оценке, доля иногородних покупателей выросла с 10-15% в начале года до 30% в его середине и может увеличиться до 50% к концу года. Кроме индивидуальных инвесторов чаще всего топ-менеджеров крупных столичных фирм в последнее время все больше квартир покупают представители компаний для корпоративных нужд. Они берут сразу большие объемы до 30% квартир в строящемся доме, рассказывает Головань. Инвесторы из северных регионов часто приобретают квартиры для своих детей, которые приезжают в Петербург учиться.
Одним из факторов роста цен стало и вливание в сегмент новостроек банковских денег в виде ипотечных кредитов, говорит Еременко. По оценке ЦАН, в первом полугодии 2006 г. было выдано чуть менее 3600 ипотечных кредитов. За весь 2005 г. их число составило 4400.

Возиянов считает, что основная причина роста цен не иногородние инвесторы, а сокращение предложения на рынке. Инвесторы, как правило, избавляются от купленных квартир через год-полтора и почти не влияют на сокращение предложения на рынке, аргументирует он свою точку зрения. По оценке Петербургской недвижимости, с начала года объем предложения сократился с 3,11 млн до 1,76 млн кв. м. Ввод новых объектов находился на смехотворно низком уровне за полугодие были начаты продажи в домах суммарной площадью 280 000 кв. м, тогда как продано за этот период в шесть раз больше, говорит Еременко.

По оценке президента холдинга Эталон-ЛенСпецСМУ Вячеслава Заренкова, предложение сократилось из-за нескольких причин. Первой из них он называет изменение процедуры распределения земельных участков, произошедшее еще в 2003-2004 гг. Изменение заключалось в прекращении целевой выдачи девелоперам участков под строительство жилья и одновременном запуске системы открытых аукционов. Но пригодных для продажи участков под застройку оказалось недостаточно, говорит Заренков. Другой причиной он считает принятие Госдумой 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве, который привел к почти годовому спаду строительной активности. Часть строительных компаний пыталась разработать схемы работы с покупателями в рамках нового закона, другая часть просто решила переждать и свернула инвестиционные проекты, говорит Заренков.

По прогнозу Заренкова, проекты, которые начались с покупкой земель компаниями на первых аукционах, начнут влиять на уровень предложения уже к концу этого года. Возможно, к февралю 2007 г. соотношение спроса и предложения стабилизируется, но к тому моменту цена новостроек может увеличиться примерно до $2400 за 1 кв. м, говорит Заренков.

Похожий прогноз дает начальник аналитического отдела холдинга RBI Вера Сережина, по оценке которой во второй половине 2006 г. темпы роста рынка будут замедляться и к концу года средняя цена 1 кв. м составит $1850-2000. Вероятно, рост цен завершится в начале 2007 г., а затем в течение 1-2 лет цена 1 кв. м будет колебаться в диапазоне $1850-2250, отмечает она.

По данным петербургской администрации, в первом полугодии 2006 г. было введено в эксплуатацию 733 000 кв. м новостроек. За первые шесть месяцев рынок получил от петербургских строителей 223 жилых дома на 10 700 квартир. По прогнозу администрации, до конца года планируется ввод около 2,3 млн кв. м жилья.