Ипотека и недвижимость - Ассоциация строителей россии предлагает девелоперам снизить себестоимость строительства

Санкт-Петербург - Вчера в Мариинском дворце открылась осенняя сессия законодательного собрания. Петербургских депутатов ждет непростой год. Наибольшее количество конфликтов могут вызвать законопроекты, которые затрагивают реализацию крупных инфраструктурных проектов, например Морского фасада или Газпром-Сити.

Вчерашнее заседание было отмечено конфликтом, связанным с губернаторским законопроектом о целевой программе Реализация инвестпроекта по развитию морского пассажирского терминала на Васильевском острове. Депутаты, недовольные отсутствием проектной документации, все-таки приняли его в первом чтении. Но к следующему рассмотрению они внесут поправки, в частности потребуют от Смольного представить экономическое обоснование финансирования проекта, а также другие условия взаимодействия с инвестором компанией Морской фасад, сообщил юрист депутатской комиссии по промышленности, экономике и собственности. Даже если поправки будут проигнорированы, у закса остается возможность отклонить законопроект, напоминает он.

Смольному предстоит согласовать с депутатами и изменения генплана. По словам председателя комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаила Амосова, чиновники предложили депутатам вносить свои предложения по тем частям генплана, которые вызывают раздражение у жителей и представителей бизнеса. Амосов предполагает, что закон о внесении изменений в закон О Генеральном плане Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Петербурга, который должен быть принят во II квартале 2007 г., вступит в силу уже в январе.

В октябре-ноябре этого года на базе генплана должен быть принят закон О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга, который готовит рабочая группа, состоящая из депутатов и чиновников правительства. Он касается, в частности, высотности зданий в центре города, которая, по словам Амосова, регулируется временным высотным регламентом, принятым постановлением правительства. Депутат намерен добиваться того, чтобы высотность в центре регламентировалась специальным законом.

Существенных изменений в генплан и регламент застройки депутаты внести не смогут, однако постараются затормозить реализацию наиболее масштабных проектов, например Орловского туннеля, полагает гендиректор Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков. С помощью коррективов в регламент застройки определенных районов можно, к примеру, затруднить строительство развязок туннеля по существующему проекту, убежден Барков. Его коллега, говоривший на условиях анонимности, полагает, что депутаты будут бороться против введения нового высотного регламента на Охте, где предполагается строительство 300-метровой башни Газпром-Сити. Существующий регламент запрещает строить здания такой высоты, говорит он.

Обсуждение законопроектов о налоговых льготах обещает быть менее конфликтным. В IV квартале в закс поступят очередные изменения в законы О налоговых льготах и Об отдельных вопросах налогообложения в Петербурге. Поправки к закону О налоговых льготах, освобождающие стратегических инвесторов от налога на имущество на пять лет, уже прошли второе чтение, поэтому будут приняты автоматически.

Управляющий партнер петербургского филиала DLA Piper Ольга Литвинова считает, что закон легко пройдет через закс, ведь серьезных потерь бюджету он не несет и лишь на два года увеличивает срок освобождения от части налогов для компаний, инвестировавших более 3 млрд руб.

Едва ли вызовет споры у депутатов и законопроект О стандарте качества жизни в Санкт-Петербурге, разработанный комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли весной 2005 г. Он предполагает существенное увеличение к 2010 г. экономических показателей. Например, ВРП на душу населения должен составить 300 000 руб. вместо нынешних 138 000 руб. По словам председателя бюджетно-финансового комитета Владимира Барканова, договоренности с губернатором о внесении и принятии закона о стандартах уже достигнуты.

В ближайшее время депутатам предстоит принять бюджет на 2007 г. Как сообщил спикер ЗС Вадим Тюльпанов, его доходная часть 220 млрд руб., это втрое больше, чем три года назад. Тюльпанов считает большой бюджет заслугой губернатора, которая холит и лелеет крупных налогоплательщиков.

Предвыборный договор

Полномочия депутатов истекают 7 мая 2007 г. Но депутаты, скорее всего, проработают еще полгода, до выборов в Госдуму, которые назначены на 2 декабря 2007 г.

По словам зампреда горизбиркома Дмитрия Краснянского, федеральное избирательное законодательство дает им такую возможность если выборы в региональные парламенты проводятся в один год с выборами в Госдуму, то они совмещаются. Полномочия закса, которые заканчиваются в мае, продлеваются автоматически, говорит Краснянский.

Вслед за Федеральной антимонопольной службой (ФАС) Ассоциация строителей России (АСР) пришла к выводу, что у отечественных компаний, работающих на рынке недвижимости, есть резервы для сокращения сроков строительства и себестоимости возводимого жилья. Как говорится в исследовании ассоциации, для этого 77% компаний, работающих на российском рынке недвижимости и в том числе в Москве, необходимо усовершенствовать систему управления и сократить издержки.

Как в августе писал Бизнес, начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Михаил Евраев заявил, что реальная стоимость квадратного метра жилья в Москве должна составлять $1,3 тыс., а не $4 тыс., как сейчас. В Дмитрове, в 55 км от Москвы квадратный метр в кирпично-монолитном доме стоит $800. Чтобы определить цену жилья в Москве, надо увеличить эту сумму на некий коэффициент приближенности к столице. Каждый километр приближенности к Москве прибавляет к стоимости жилья $10.

То есть получается, что к цене в Дмитрове надо прибавить всего $400-500,- мотивировал свои расчеты чиновник.

В антимонопольном ведомстве пришли к выводу, что причина такого ценового разрыва - сговор застройщиков. Теперь Генпрокуратура выясняет наличие фактов сговора. Между тем реакция участников рынка не заставила себя ждать.

Столичные застройщики заявили, что подсчеты ФАС некорректны, поскольку на нынешние цены жилья влияет дороговизна выставляемых на аукцион земельных участков, затраты на подключение к инженерным сетям и на многочисленные согласования с госорганами.

Вслед за антимонопольным ведомством свое собственное расследование решила сделать АСР, объединяющая ведущих игроков строительного и девелоперского рынка.

В недавно обнародованном исследовании Автоматизация в управлении бизнес-процессами в строительстве аналитики АСР посчитали, что у 76,9% компаний, участвовавших в опросе (всего в исследовании приняли участие 34 компании), существуют резервы для улучшения качества, сокращения сроков и стоимости строительства. В АСР не стали уточнять, насколько возможно сократить сроки строительства и стоимость квадратного метра, сославшись на то, что эти параметры изначально не закладывались в исследование. Однако там убеждены, что сократить стоимость жилья и сроки его строительства можно при помощи уменьшения издержек, для чего необходимо менять систему управления компанией. Специалисты ассоциации даже рекомендуют девелоперам применить европейскую систему управления бизнеспроцессом ERP. При этом, по информации участников рынка, ее внедрение может обойтись компаниям в среднем в $1 млн. Вероятно, поэтому даже крупные игроки не спешат воспользоваться ею: в настоящий момент только в 2,5% компаний в России и в Москве в частности, опрошенных АСР, внедрена такая система.

Участники рынка считают, что внедрение новых технологий едва ли позволит уменьшить стоимость жилья. В одной из столичных строительных компаний на условиях анонимности Бизнесу заявили, что исследование АСР- не более чем PR-акция. Максимум 5% в доле себестоимости жилья зависит от совершенства бизнес-процессов. В строительстве много сюрпризов, поэтому автоматизация управления - это не панацея,- заявили в пресс-службе С-Холдинга.

Один из возможных вариантов сокращения стоимости строящегося жилья - это заблаговременное размещение компаниями заказов на необходимые материалы и технику, эффективное планирование процессов, исключающее простои,- убеждена руководитель отдела консультаций по недвижимости Эрнест энд Янг СНГ Ольга Архангельская. Однако застройщики отмечают, что на рынке неоднократно отмечались случаи, когда та или иная строительная компания закупала у производителей материалы по долгосрочным контрактам, а затем перепродавала их по завышенным ценам.

Около 69% опрошенных АСР компаний считают, что одна из главных проблем - это нехватка инвестиций. Однако привлечению инвестиций мешает невысокая степень финансовой прозрачности компаний, отмечается в исследовании АСР. Только 5,8% российских компаний используют отчетность по международным стандартам. Совершенно очевидно, что непрозрачны в финансовом плане не только строительные компании, но и отрасль вцелом. Это связано с административными препонами,- считает Архангельская.- Сейчас, когда российские компании пытаются выйти на мировой рынок капитала, им необходимо приводить свою финансовую отчетность в соответствие с международными стандартами, такими как МСФО и GAAP. А в С-Холдинге заявили, что сегодня строительные компании предпочитают искать стратегических партнеров, нежели выходить на IPO.

Сейчас насущная проблема - это неподготовленность земельных участков к застройке, а также невозможность расширения и модернизации производственных баз компаний.

Логичнее всего акцент сделать на этом,- резюмировали в С-Холдинге.