Ипотека и недвижимость - Строители не справляются со спросом

Нижний Новгород С начала года цены на первичное жилье выросли на 20-30% в зависимости от его месторасположения и вида, а на некоторых объектах повысились на 50%. Главной причиной их увеличения застройщики называют слишком маленький объем предложения. Причины помельче возросшая стоимость стройматериалов и дорого обходящееся компаниям расселение ветхого фонда для освобождения площадок под застройку.

Никакого традиционного летнего спада в этом году на нижегородском рынке новостроек не наблюдалось. Пожалуй, только в июне число покупателей чуть снизилось, а в июле все словно забыли, что сезон отпусков в разгаре, спрос был очень активным, делится своими наблюдениями Виктория Куфтина, руководитель отдела продаж компании Лотос-НН.
Обычно застройщики повышают цены раз в месяц или раз в квартал. Летом же желающих купить жилье было так много, что большинство строительных компаний повышали цены каждую неделю кто понемногу, а кто и сразу на 1000 руб. за 1 кв. м. Недавно один из застройщиков поделился со мной сомнениями: как часто стоит повышать цену два раза в день или три, рассказала Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы. Правда, грешили этим местные застройщики. Сергей Канаев, генеральный директор столичной компании ПИК-Регион, сообщил: Рост цен на наших объектах в Нижнем Новгороде составляет 1-1,5% в месяц, динамика роста только перекрывает инфляцию.

Часть застройщиков повышала цены медленно, так как распродавала остатки. Есть и такие, кто приостановил продажи. Некоторые застройщики ожидают скачка цен в сентябре октябре. Тогда и они выставят свои квартиры по новым ценам, объясняет подобную тактику Андрей Чуранов, менеджер отдела первичного рынка компании Монолит. По его словам, в I квартале рост цен составил 8-10%, во втором уже 10-15%, а в третьем цены растут на 10-15% ежемесячно.

В результате в Верхних Печерах спальном районе, традиционно пользующемся спросом, цена в $1000 за 1 кв. м уже никого не смущает, хотя в начале года по такой цене продавали жилье в престижном центре города. Видимо, мы сильно занижали доходы нижегородцев, на практике оказалось, что платежеспособность населения весьма высокая, говорит Чуранов.

По мнению Натальи Корнеевец, директора по договорным отношениям риэлторской компании Содружество-НН, решительности, с которой жители города скупают подорожавшее жилье, способствует и возросшая доступность ипотечных кредитов и их разнообразие. Вслед за федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию снижают ставки многие банки, отмечает Корнеевец. Сейчас в среднем по городу кредит на новостройки можно взять под 13-17% годовых в рублях на период строительства, после оформления права собственности ставка снижается до 11,5-15% годовых. Добавьте к этому низкий, от 10% стоимости жилья, размер первоначального взноса, и вы получите все возрастающую популярность ипотеки.

Бурные темпы роста цен на жилье вновь привлекли к первичному рынку внимание частных инвесторов. По данным Романчевой, на некоторых объектах число инвестиционных квартир достигает 40%. Правда, по мнению Чуранова, среди частников много тех, кто оказался инвестором поневоле: Человек планировал купить квартиру в престижном районе, но, пока выбирал, цены выросли, и на жилье нужного качества и метража уже не хватает средств. Тогда покупают то, на что хватает, пока накопления совсем не обесценились, поясняет эксперт. Например, в начале года двухкомнатная типовая квартира в Верхних Печерах стоила около 1,3 млн руб., в середине уже на полмиллиона дороже. Как считает Романчева, оптовая скупка квартир из уникального явления уже превратилась в рядовой факт: застройщики покупают жилье у коллег для расселения ветхого фонда, столичные инвестиционные компании для последующей перепродажи.

Спрос кажется ажиотажным на фоне небывало низкого объема предложения. Три месяца назад мы рекламировали 50 объектов, сейчас 10. Нам нечего продавать: одни застройщики все продали, другие придерживают жилье, третьи не могут начать строительство, жалуется Чуранов. Хотя мы не снизили объемов и темпов строительства, предложить покупателям нам сейчас практически нечего все уже распродано, говорит Ольга Сажина, директор по маркетингу Жилстрой-НН.

Задолго до окончания строительства продали все квартиры в своих домах Нижегородский дом, Лотос-НН, Нижегородстрой и другие застройщики, а еще в конце прошлого года многие дома сдавались с непроданными квартирами.

Причиной снижения объема предложения на рынке жилья эксперты считают перемены в федеральном и местном законодательстве. Сначала был принят 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве, затем произошла передача полномочий по распоряжению землей от муниципалитетов областной власти, перечисляет Романчева. Злоключения застройщиков на этом не кончились: грянула ревизия правомочности ранее выданных распоряжений о земельных участках под застройку, и в силу вступила аукционная норма нового Градостроительного кодекса. Любые нововведения требуют определенного периода адаптации и для самих застройщиков, и для органов власти, создания новых структур и отладки новых механизмов. А когда перемены накладываются одна на другую, градостроительная пауза затягивается, резюмирует эксперт. Вновь начатых объектов очень мало, единицы вместо десятков, подтверждает Чуранов.

2006 год будет пиковым по темпам роста цен, считает Сергей Иванов, директор компании Выбор. С ним соглашаются и другие эксперты. Застройщики полагают, что дефицит на первичном рынке жилья сохранится как минимум до конца года. Но после эры дефицита, говорят риэлторы, может наступить эпоха затоваривания: Если одновременно на рынок выйдут все те проекты, о которых заявлено, в том числе и проекты крупных московских компаний, если все инвесторы, частные и оптовые покупатели выбросят жилье на рынок, то в дефиците будут уже покупатели, считает Романчева.

В 2005 г. в Нижнем Новгороде было сдано 365 000 кв. м жилья, в первом полугодии 2006 г. 77 600 кв. м. Эксперты объясняют столь низкие темпы ввода тем, что большая часть жилья сдается во втором полугодии, на первую часть года приходится около трети годового объема сдачи.

Екатеринбург За январь июль 2006 г. цены на первичном рынке выросли на 38%. За весь прошлый год они поднялись всего на 18%. Основные причины роста все увеличивающийся спрос, темпы роста которого превышают темпы ввода новостроек, и неработающие нормы нового законодательства по предоставлению земельных участков под застройку.

Несмотря на увеличение объемов строительства, спрос остается неудовлетворенным. Все квадратные метры, попавшие в статистику, уже проданы. Сейчас объем предложения очень мал, констатирует директор агентства Рынок недвижимости Владимир Родионов. По его словам, на первичном рынке на стадии строительства можно купить только неликвидные объекты: на нижних этажах или с видом на стену соседнего дома. Остальные квартиры, особенно одно- и двухкомнатные, продаются на последних стадиях строительства или после сдачи дома уже гораздо дороже.

Исполнительный директор риэлторской компании Тим Евгений Манторов добавляет, что спрос на новостройки увеличивается и за счет развития ипотеки, роста благосостояния граждан, отсутствия других надежных инструментов инвестирования. Нужно учитывать и отложенный спрос, уверен Манторов. Даже рекордные за последние 20 лет объемы строительства не компенсируют недостатка жилья, который возник в 90-е гг.. Дисбаланс спроса и предложения, по мнению эксперта, не разрешится до тех пор, пока не будет упрощена схема получения участков под строительство и реализованы крупные проекты, как, например, микрорайон Академический (девелопер Ренова-Стройгруп).

Пока что, по данным администрации Екатеринбурга, за 2006 г. было проведено всего три аукциона на заключение договора аренды земельного участка (в конце мая, июня и июля). С торгов были проданы шесть участков под жилое строительство, три из них, под индивидуальную застройку, достались физическим лицам. Остальные участки (в 58 366 кв. м, 2530 кв. м и 19 667 кв. м) получили соответственно Спортивно-строительное предприятие Свердлоблспортстрой, Архитектурно-строительный центр Правобережный и компания ФинансСтройУрал.

Как сообщили в Свердлоблспортстрое, участок под строительство коттеджного поселка обошелся им в 40 млн руб. В Правобережном и ФинансСтройУрале отказались рассказать о результатах торгов.

В отделе аукционных площадок управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга пояснили, что большинство площадок до торгов не доходит, а отдается по начальной цене единственному участнику аукциона. Мы публикуем в открытом доступе информацию о состоявшихся торгах, о тех аукционах, которые не состоялись, законодательство сообщать не требует, заявили в отделе. Тем не менее чиновники признают, что даже с учетом несостоявшихся торгов количество подготовленных и представленных на аукционе площадок очень мало, и склонны обвинять в этом надзорные органы. Сейчас на подготовку участка уходит от 10 до 14 месяцев. Необходимо либо упрощать процедуры согласований с федеральными структурами, либо в разы увеличивать штат администрации. Если в городе 200 застройщиков и каждому нужен хотя бы один участок, то нужно 200 человек, которые смогут подготовить площадку для аукциона, считают в администрации Екатеринбурга.

Недостаточный объем предложения привел к значительному увеличению цен на первичном рынке недвижимости. По данным Уральской палаты недвижимости, индекс средней стоимости 1 кв. м новостроек за семь месяцев 2006 г. вырос на 38% и составил на начало августа 38 250 руб. Один квадратный метр в однокомнатной квартире в новом доме обходился покупателю в среднем по 39 600 руб., двухкомнатной 37 848 руб., трехкомнатной 37 251 руб., четырехкомнатной и больше 38 735 руб. В 2006 г. наиболее востребованными объектами на первичном рынке по-прежнему остаются одно- и двухкомнатные квартиры, говорит директор департамента реализации новостроек компании Ман Наталья Рогожникова. Именно они подорожали больше всего от 25% до 57%.

Цену новостроек утяжеляет и дополнительная инфраструктура. К примеру, компания Метеорит строит жилой комплекс с расположенными на нижних этажах частной пивоварней, мини-аквапарком и большим фитнес-центром. Андрей Климанов, директор Метеорита, говорит, что подобные излишества появляются далеко не во всех новостройках. Просто нам неинтересно строить обычное жилье, хотелось бы создать что-то уникальное, рассказывает он, затрудняясь сообщить что-то определенное о сроках окупаемости этих объектов. Комплекс будет обслуживать специально созданная застройщиком компания Метеорит сервис. По словам Климанова, в первой очереди комплекса наличие инфраструктуры не будет влиять на рыночную цену 1 кв. м, но повысит стоимость жилья во второй и третьей очередях, когда будет что показать покупателю.

По данным главы Екатеринбурга Аркадия Чернецкого, за семь месяцев 2006 г. в эксплуатацию было сдано 174 000 кв. м нового жилья. Это на 36% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По его прогнозам, всего по итогам года будет построено более 700 000 кв. м. Скорее всего, отмечает Чернецкий, будет побит рекорд 20-летней давности, когда в эксплуатацию было введено 727 000 кв. м.