Ипотека и недвижимость - Физик предсказывает кризис

Летний сезон позади, погода меняется к худшему, и многочисленные дачники покидают свои загородные резиденции, для того чтобы на время холодов поселиться в столице. Однако оставленные без присмотра дома могут стать легкой добычей как для воров, так и для стихийных бедствий. Ответ на вопрос, как сохранить свои участки хотя бы до следующего лета, могут в первую очередь дать страховые компании.

Рискованная зима

Как говорит заместитель начальника управления урегулирования убытков компании Гута-Страхование Юлия Васильева, основным риском для уехавших дачников являются противоправные действия третьих лиц, например кража, грабеж, разбой и умышленное повреждение имущества. Страховым случаем в данной ситуации будет также порча домашнего имущества, находящегося внутри строения. В осенне-зимний период увеличивается число краж со взломом. Причем интересен тот факт, что повреждение или кражу имущества часто обнаруживают и заявляют о ней весной, когда дачники приезжают первый раз на свои участки, объясняет эксперт.

Другим не менее распространенным риском можно назвать обыкновенный пожар. Осенью часто встречаются ситуации, когда дачники жгут сухую траву. Из-за сильных осенних ветров огонь перекидывается на соседние участки, в результате возникают крупные пожары. Причем пострадать может и забор, и хозяйственные постройки, и летние кухни, и само строение, поэтому желательно страховать все объекты, находящиеся на дачном участке, рассказывает Юлия Васильева. Кроме того, нередко пожары устраивают и воры, желающие скрыть следы преступления. Зимой заметно перегружаются электрические сети в дачных поселках: дачники активно используют электрические обогревательные приборы, раньше включают освещение в доме, и эти перегрузки могут привести к замыканию. Каждый год мы фиксируем два пика обращений клиентов с заявлениями о выплатах в случае пожара: под Новый год и в преддверии 8 марта, добавляет руководитель департамента страхования имущества и ответственности физических лиц Росгосстраха Виталий Тыщук.

Лучше всего, по мнению страховщиков, застраховать дом от целого набора стихийных бедствий: землетрясения, обвала, оползня, внезапного выхода подпочвенных вод, бури, урагана, тайфуна, шторма, смерча, извержения вулкана, наводнения, града, паводка, оседания и просадки грунта. Однако не все эти риски угрожают подмосковным дачам. Например, владельцам домов на Новорижском направлении вряд ли стоит опасаться тайфуна или извержения. Впрочем, обычно компании страхуют от всех этих рисков единым пакетом. Страхуясь на осенне-зимний период, важно предусмотреть опасности, которые возникают и весной, например активное таяние снега, паводок или оседание и просадка грунта, наводнение. В ряде регионов России каждую весну убытки от подобного рода событий колоссальны, добавляет Юлия Васильева.

В качестве дополнительного риска эксперты называют падение деревьев, так как элементы озеленения могут упасть как на сами строения, так и на заборы или любые другие объекты, находящиеся на участке. Но все-таки, по словам Юлии Васильевой, особое внимание стоить уделить страхованию домашнего имущества от противоправных действий третьих лиц. Более того, во многих компаниях можно застраховать отдельно строительные материалы, находящиеся в собственности страхователя и предназначенные для строительства жилого дома или хозяйственных построек. Многие дачники весьма активно пользуются этой услугой.

Почему дороже?

Не все дачные дома можно застраховать по единому тарифу, на стоимость страхового полиса влияет сразу несколько факторов. На стоимость полиса влияют такие факторы, как наличие охраны, решеток на окнах, металлических дверей, сигнализации они уменьшают стоимость страховки, говорит Виталий Тыщук. По словам Юлии Васильевой, полис будет стоить дороже, если страхуется объект незавершенного строительства или если строение расположено в зоне повышенного риска: пойме реки, в низине, на склонах оврагов или торфяниках. Одним из главных факторов снижения стоимости страховки можно назвать продолжительный период страхования, за время которого компаниям так и не пришлось выплачивать компенсацию в связи с наступлением страхового случая.

Любому страхователю стоит помнить важное условие: у владельца дома должны быть на руках все документы, подтверждающие право собственности. Страхователь должен иметь документы, подтверждающие его право собственности на объект, заявляемый на страхование. Например, при страховании дачного строения документами, подтверждающими наличие имущественного интереса, будут свидетельство о праве собственности на землю и свидетельство о праве собственности на само строение. В каждой конкретной ситуации это могут быть и иные документы: договор купли-продажи или договор аренды, но главное, чтоб они были, констатирует Юлия Васильева.

В результате, по словам Виталия Тыщука, можно заключить комплексный страховой договор, который будет покрывать все возможные при эксплуатации загородного жилья риски. При этом объем страховой суммы, то есть денежной выплаты при полной утрате имущества, владелец недвижимости определяет самостоятельно. Единственное условие страховая сумма не должна превышать действительную стоимость недвижимости. Причем определяют стоимость дома специалисты и оценщики самой страховой компании.
Французский физик-теоретик рассчитал дату начала мирового кризиса на рынке недвижимости. Однако российские риелторы с ним категорически не согласны. По их прогнозам росту цен на недвижимость в России не помешает ничто. Именно поэтому они считают задачу обеспечения граждан России доступным и комфортным жильем, поставленную президентом Владимиром Путиным, невыполнимой и требуют ее переформулировать.

Анализируя динамику роста цен на недвижимость на западном побережье США, французский физик Бертран Рене из парижского университета сделал вывод, что цены скоро достигнут максимального уровня, после чего можно ожидать начала снижения. На такой же стадии, по оценке его коллег, находятся цены на недвижимость и в большинстве других стран.

Ждать не долго

Везде, за исключением Японии, цены устойчиво растут на протяжении последних пяти-семи лет. При этом нужно отметить, что в большинстве стран за это время рост цен не превысил 80 100%. После достижения этого уровня обычно наступает стагнация на год-два, после которой идет спад. Однако в этот раз период роста продолжается дольше обычного.

Для анализа причин происходящего Рене рассчитал динамику среднего роста цен за квартал на западном побережье США за последние 40 лет. В итоге ему удалось выделить на протяжении этого периода четыре периода роста цен. В среднем каждый из них продолжался около 10 лет.

При этом каждая из вершин роста обладала двумя характерными параметрами, отличающими ее от трех других, это соотношение двух отношений: роста к последующему спаду и, наоборот, спада к последующему росту. В итоге ученому удалось выяснить, что на сегодняшний день рост цен еще не достиг своей вершины, его амплитуда должна достичь наивысшего уровня, коэффициент превысит порог 1,7. Это наибольшая амплитуда за весь период.

Однако ждать этого порога осталось не долго. Согласно расчетам Рене цены на недвижимость в ближайший год-два начнут падать, при этом темп падения составит примерно 6% в год, падение продолжится 6 7 лет.

Между тем в Мельбурне и Сиднее снижение уже началось. Однако пока эта тенденция не повсеместна даже в США, не говоря уже обо все мире. Пока выгодными для инвестиций остаются Нью-Йорк и Майями. Там в ближайшее время ожидается приток инвестиций в триллион долларов. К тому же, согласно недавно опубликованному исследованию Бруклинского института, к 2030 году в США потребуется в 1,5 раза больше площади жилой и коммерческой недвижимости.

Однако в Европе банки уже избавляются от ставшей недостаточно доходной недвижимости, но в целом объем рынка недвижимости продолжает расти. При этом Лондон, как всегда, идет своей дорогой, там пока еще наблюдается стабильный рост цен на недвижимость.

При этом странам, недавно вступившим в Европейский Союз или вступающим в него, участники рынка прочат дальнейший рост доходности. Так, в странах Балтики темпы роста цен уже сейчас составляют 10% в год, однако они должны еще усилиться, так как в целом цены этого региона должны подтянуться на уровень с остальными странами Центральной и Восточной Европы, такими как Польша и Чешская Республика.

Слишком дорогое удовольствие

Такую же тенденцию прочат российские риелторы и Москве, только у них теперь несколько другие ориентиры. Они смотрят в сторону Лондона, где в среднем стоимость одного квадратного метра жилья составляет 6 тыс. долларов.

Именно поэтому представители Российской гильдии риелторов (РГР) на пресс-конференции, предваряющей девятый ежегодный Национальный конгресс по недвижимости, который пройдет с 17 по 21 июня 2006 года, категорически заявили, что остановить рост цен в ближайшие 10-15 лет не представляется возможным.

Это означает, что фактически Россия должна составить свой отдельный график динамики взлетов и падений на рынке недвижимости, отличающийся от общемирового. По их расчетам период роста цен на недвижимость в нашей стране должен составлять не менее 15 лет. Правда, до начала этого роста предыдущий период как роста, так и падения составлял в России пять лет. Если говорить грубо и отбросить период стагнации, то получится, что с 1990 по 1995 год в России цены на недвижимость росли, а с 1995 по 2000 они снижались.

Однако такая несогласованность в динамике невозможна, утверждают аналитики мирового рынка. По их словам, темпы и масштабы увеличения инвестиционной прибыли в значительной степени подвержены колебаниям в рамках отдельно взятой страны в рамках одного периода, однако в сравнении с показателями других государств эти различия нивелируются. И по оценкам специалистов в будущем году вообще уже не следует ожидать повышения цен на недвижимость.

При этом наибольшее влияние на уровень прибыльности оказывают законодательные инициативы и постановления правительства, подчеркивают эксперты компании PricewaterhouseCoopers. И в нашей стране как раз постановления правительства и инициативы президента напрямую указывают, что необходимо переломить имеющийся тренд и снизить цены на жилье.

Именно это задание и считают необходимым полностью переформулировать представители РГР. По их словам, предоставлять каждому отдельно взятому гражданину жилую площадь в 50 кв. метров в многоэтажном панельном или монолитном многоквартирном доме слишком дорогое удовольствие.

Большинство из них вполне может довольствоваться 20 кв. метрами, заявил вице-президент РГР, председатель совета директоров МИЭЛЬ-недвижимость Григорий Куликов. Задачу нужно ставить по-другому. Граждан России действительно нужно обеспечить отдельным жильем, но не подчеркивать каким. Каждому достанется то, на которое он смог заработать.
Однако не все участники рынка столь категоричны. Для столь продолжительного роста цен просто не хватит средств потребителей, уверен первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин. По его словам, уже в следующем году начнется торможение темпов роста цен.