Ипотека и недвижимость

Недвижимость Подмосковья стремительно превращается в полноценную альтернативу столичному жилью. Многочисленных переселенцев не пугают проблемы с транспортом и инфраструктурой они спешат купить квартиры за МКАД, пока цены на них не сравнялись с московскими.

В Москве практически не осталось дешевого жилья. Нижний ценовой порог для однокомнатной квартиры давно преодолел рубеж в $100 000 и продолжает расти. Кроме того, налицо дефицит недорогого жилья количество бюджетных вариантов в базах данных риэлтеров исчисляется несколькими сотнями предложений на весь город. В такой ситуации основная часть потенциальных покупателей рассматривает Подмосковье уже не как способ сэкономить, а как единственно возможный вариант приобрести хоть какую-нибудь крышу над головой.

По словам риэлтеров, рынок новостроек Подмосковья переживает настоящий бум. Инфраструктура подмосковных городов все меньше отличается от столичной: здесь бурно плодятся гипермаркеты, спортивно-оздоровительные комплексы и сервисные службы. Покупателей привлекает и более благополучная экологическая ситуация. Но что бы ни говорили застройщики, в Подмосковье едут прежде всего за относительно дешевыми по сравнению с Москвой квартирами.

Сельская жизнь

По данным компании Пересвет-РеалЭстейт, за 8 месяцев 2006 года цены на жилье в городах ближайшего Подмосковья выросли в среднем на 80%. Эксперты компании Vesco Realty оценивают этот показатель еще выше. С начала текущего года цены на жилье в 5-километровой зоне от МКАД выросли на 100 110%, а наиболее ликвидные предложения подорожали на 120%.

Таким образом, столичные пригороды перестали относиться к разряду недорогой альтернативы столичному жилью. Наблюдается тенденция сближения стоимости квадратного метра в новостройках на окраине столицы и в 5-километровой зоне вокруг Москвы. В ближайшем Подмосковье растет предложение более дорогих монолитных домов бизнес-класса и появляются элитные квартиры. По данным аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-недвижимость, монолитное домостроение уже составляет почти 60% всех областных новостроек.

По словам директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Веры Лукиной, спрос на жилье в самом низком ценовом сегменте переместился в города второго пояса, где квартиры дешевле московских на 40 50%. Если раньше клиенты строго ограничивали максимальное расстояние до Москвы 15 20 км, то сейчас многие готовы рассматривать предложения в населенных пунктах, расположенных на удалении 30 50 км. В первую очередь потому, что там дешевле, говорит Лукина. К примеру, стоимость однокомнатной квартиры в современном типовом доме в Мытищах или Королеве составляет порядка $80 000, в то время как за $50 000 можно приобрести двушку на расстоянии 40 50 км (поселок Киевский).

Хотя темпы роста цен на квартиры в Подмосковье обгоняют столичные, жилье в области по-прежнему ощутимо дешевле московского. Квартиры даже в самых ближайших городах-спутниках дешевле московских в среднем на 10 20%. В городах-спутниках Подмосковья средняя цена квадратного метра составляет $1700 2100 (данные Пересвет-РеалЭстейт). Квадратный метр в панельном доме на окраине Москвы стоит сегодня больше $3000. Если сравнить две квартиры в новых домах спального района Москвы и ближайших городов Подмосковья, то при разнице в цене одного метра от $500 покупатель экономит минимум $25 000 35 000.

В Москве за $100 000 с большим трудом можно найти однокомнатную квартиру площадью около 30 кв. м в старом доме на окраине. А в Подмосковье за эту сумму предложат на выбор однокомнатную квартиру в новостройке площадью 40 50 кв. м, небольшую двухкомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье или просторную двухкомнатную в 20 км от МКАД.

Чем дальше в лес

По данным Vesco Realty, наибольшей популярностью у покупателей пользуются города, расположенные в 5-километровой зоне от Москвы. Высокий спрос продиктован хорошей транспортной доступностью и уже сложившейся социально-бытовой инфраструктурой. Однако на сегодняшний день стоимость квартир в этих городах уже сопоставима с окраинными районами Москвы, что способствует сдвигу спроса в зону 10 15 км, где расположены, например, Лыткарино и Апрелевка.

Наиболее престижными направлениями считаются запад, юго-запад, северо-запад области. При этом около половины предлагаемых квартир приходится на восточное направление, которое доминирует по объемам застройки. Следом идет северное направление, на которое приходится около четверти рынка, юг и запад делят поровну оставшуюся часть. Согласно исследованиям Vesco Realty, наиболее востребованной является недвижимость областных городов, максимально интегрированных в московскую инфраструктуру: на западе это Красногорск и Одинцово, на севере Химки, Королев и Мытищи, на востоке Балашиха, Люберцы, Железнодорожный.

Эксперты компаний МИАН-агентство недвижимости и Пересвет-РеалЭстейт называют основным фактором, определяющим популярность жилья в Подмосковье, транспортную доступность и добавляют к перечисленным выше городам Реутов, Видное и Котельники (микрорайон Белая Дача).

Экология также играет существенную роль. Как считает Вера Лукина, картина на рынке подмосковных новостроек в целом схожа с ситуацией на рынке коттеджных поселков. Наиболее экологически благоприятные города расположены на подветренной западной части Московской области: Одинцово, Апрелевка, Внуково, Красногорск. Хуже экологическая обстановка в восточных районах области, где сосредоточено значительное количество промышленных объектов, отмечает Лукина.

Что Подмосковье нам готовит?

Наиболее крупный проект застройки дальних подмосковных территорий заявлен компанией Пересвет-РеалЭстейт. В Лыткарине на территории 450 000 кв. м предполагается возведение жилья как эконом- и бизнес-класса, так и малоэтажных домов. Компания Мособлжилстрой построит микрорайон Юго-Западный (0,5 млн кв. м) в Подольске, микрорайон Ольгино (около 200 000 кв. м) в Железнодорожном, а также более 1 млн кв. м жилья эконом- и бизнес-класса в Красногорске. Возведение крупного микрорайона Спасский Мост общей площадью 300 000 кв. м в Павшинской пойме, около Красногорска, собирается начать компания Комстрин.

В ближайшее время будут активно обрастать новыми микрорайонами Реутов, Видное, Одинцово (микрорайон Отрадное). Одна из самых крупных строек жилой район Солнцеград, который построит компания Новая площадь в 2 км от МКАД. В Балашихе возводит вторую очередь жилого микрорайона фирма Жилищный капитал. Дома расположены в живописном, экологически чистом месте вблизи реки Пехорки и окружены парком. При этом положение жилого комплекса выгодно в транспортном отношении. Ориентировочный срок сдачи приемочной комиссии первое полугодие 2007 года.

В Химках комплексно застраиваются три микрорайона Лобаново, Новокуркино и Левобережный. В микрорайоне Лобаново планируется застроить жильем и объектами инфраструктуры целый заводской квартал. По информации Пересвет-РеалЭстейт, активное строительство вскоре развернется вокруг Зеленограда.

В последнее время растет популярность городов, расположенных чуть дальше от кольцевой автодороги, таких как Дмитров, Троицк, Щелково, Дедовск, Ивантеевка, Пушкино, Раменское. Из новостроек Троицка эксперты выделяют жилой комплекс Западный стандарт, который на радость замглавы Росприроднадзора Олегу Митволю будет иметь собственную территорию на берегу реки Десны.

Сколько будет стоить жилье в Подмосковье?

По вопросу о том, как долго будет расти стоимость подмосковных квартир, мнения экспертов разделились. По оценкам нескольких крупных участников рынка, ближе к концу года темпы роста пойдут на спад. Основной аргумент сторонников такого прогноза переориентация девелопмента из Москвы на область. Объем каждого из уже строящихся объектов составляет не менее 250 000 кв. м, а некоторые из них (например, Павшинская пойма, Отрадное, Реутов, Трехгорка) превышают 400 000 кв. м.

Согласно другой точки зрения, рост цен на подмосковное жилье сохранится. Основные причины: дефицит земли для комплексной застройки, а также растущий спрос, который уже сейчас превышает предложение в среднем на 30%. По мнению экспертов МИАН-агентство недвижимости, к концу декабря квартиры в Подмосковье будут дорожать примерно на 3 6% в месяц, а рост цен до окончания 2006 года составит порядка 40%.

Город-спутник или новостройка на окраине?

Директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина:

Предложенные варианты значительно различаются как по стоимости, так и по качеству. Квартира в городе-спутнике стоит порядка $100 000, на удалении 40 50 км порядка $50 000 70 000, тогда как приобретение квартиры в современном малоэтажном комплексе за городом обойдется в $150 000 250 000. С точки зрения оптимального соотношения цены и качества наиболее привлекательным вариантом является жилье в городах-спутниках.

Директор отделения На Ленинском компании МИЭЛЬ-недвижимость Юлия Гераськина:

Если в пригородах Москвы могут быть сложности с транспортом, то в анклавах новостроек время от времени возникают проблемы с жилищными коммуникациями. С социальной инфраструктурой здесь все нормально, так как школы, детские сады, больницы и магазины включены в проект еще на стадии его формирования. В пригородах, как правило, социальные объекты финансируются из областного бюджета. Что же касается экологии, то новостройки все же более предпочтительны, потому что многие города Подмосковья отягощены промышленным фактором.

Даниил Раздольский, руководитель отделения Арбатское компании ИНКОМ-недвижимость:

К плюсам приобретения жилья, расположенного за пределами МКАД, относятся цены, несопоставимые с московскими. За те деньги, что в столице стоит однокомнатная квартира, в Подмосковье можно купить трехкомнатную. Кроме того, на сегодняшний день, в регионе имеется довольно развитая инфраструктура. Несмотря на то что ее уровень отстает от столичной, она предоставляет все необходимые опции. Не стоит забывать об экологии, которая в сравнительно небольших городах более благоприятна.
Серия неудачных проектов на рынке загородной недвижимости заставляет новых игроков просчитывать каждый шаг. Управляющая компания Масштаб в этом не особо нуждается свою игру она уже сделала, купив земельный надел размером с город. Остальное доделает рыночная конъюнктура.

Подавляющее большинство подмосковных земель сельхозназначения (около 1 млн га) находится сегодня в собственности у крупных землевладельцев. Процедура формирования этих феодальных вотчин довольно проста: земельные паи скупаются у крестьян разоряющихся колхозов. Цель приобретения очевидна: это инвестиции в актив, который никогда не упадет в цене. Непросто в этой истории лишь одно выбрать самый удачный момент для того, чтобы пустить актив в дело: продать землю или, например, начать ее застройку. Держать землю под парами с каждым годом становится все более накладно.

Я охотился за ним несколько лет

Самый масштабный в новейшей истории рынка недвижимости вывод земельного актива на арену провела УК Масштаб, учрежденная компанией Авгур Эстейт и несколькими частными лицами. Она начала эксплуатацию 6000 га, некогда принадлежавших совхозу Коммунарка. За эти земельные активы еще недавно вели борьбу многие участники рынка. Несколько небольших участков были отделены, сейчас на них строятся коттеджные поселки Бельгийская деревня и Дубровка. Но основную часть территории совхоза пару лет назад удалось приобрести ряду акционеров компании Авгур Эстейт и Собинбанка, председатель правления которого Сергей Кириленко по совместительству является генеральным директором управляющей компании Масштаб.

Около полутора лет компания просуществовала под названием Комстрой. За это время был заложен первый проект на участке в 150 га элитный коттеджный поселок Антоновка. В самом Комстрое реализацию Антоновки посчитали весьма удачной сегодня больше половины коттеджей продано. Но уже следующий шаг компании, к тому времени переименованной в Масштаб, начало комплексного освоения всего коммунарского наследства может свидетельствовать о том, что стандартная для крупных землевладельцев порционная политика (сегодня один участок пустили в дело, завтра другой) устарела и не способствует увеличению стоимости подобных активов.

Было принято решение не дробить дальше территорию, а осваивать ее комплексно. Тем более что размерами собственных площадей проект, получивший рабочее название А 101, может не ограничиться. В настоящий момент общая площадь генерального планирования охватывает 12 000 га, что составляет примерно треть территории Ленинского муниципального района.

Приобретение такого огромного земельного актива предполагает тесные контакты с местной администрацией. Взяток много пришлось давать?

Никогда не давал. Сейчас все делается несколько по-другому. Администрация прекрасно понимает, что реализация проекта такого масштаба означает комплексное развитие всего района будут проложены новые дороги, построены школы (сейчас в плане проекта заложено 60 школ), медицинские учреждения, будет модернизирован жилой фонд, создана развитая инфраструктура и, наконец, существенно увеличится численность населения и количество налогоплательщиков. У проекта А 101 высокая социальная значимость.

То есть классическая для землевладельцев ситуация, когда требуется платить за подпись на разрешительном документе, вам не знакома?

Мы действуем абсолютно легально, в полном соответствии с буквой закона. И если какой-нибудь чиновник необоснованно откажется ставить подпись на документе, я предпочту в крайнем случае получить ее через суд. А так как наш проект рассчитан на 20 30 лет, то проблем с ускорением у нас не существует. Делается какая-либо подпись месяц и пускай себе делается. У нас есть документы, которые проходили согласования 3 6 месяцев при норме в один месяц. И ничего. Нам спешить некуда.

Главная головная боль всех землевладельцев крайне затянутая и бюрократизированная процедура переоформления земли. Девелоперские проекты реализуются в основном на землях сельхозназначения, а перевод их в другую категорию законодательно прописан нечетко соответственно, оставляет чиновникам множество возможностей для интерпретаций и растягивается на годы. В результате многие компании продают участки в поселках, находящихся в стадии перевода из сельхозназначения в статус ИЖС. Если земля продается без подряда, ситуация вполне укладывается в рамки законодательства.

В принципе перевод земли из одной категории в другую один из самых выгодных моментов ленд-девелопмента, в результате которого стоимость участка может повыситься на 100% и более. Чтобы и дальше увеличивать стоимость актива, необходимо выходить из юридического поля на колхозное: прокладывать инженерные коммуникации, строить дороги и пр. В результате стоимость земельных участков может увеличиться еще на 150%. После застройки земля может вырасти в цене на дополнительные 50 60%.

Шесть тысяч гектаров это площадь не самого маленького города. Сейчас вы уже представляете, что будете делать со всем этим хозяйством?

Я охотился за этим активом несколько лет. После приобретения полтора года ушло на ревизию всей территории. До сих пор открываются какие-то новые документы, сталкиваемся мы и с дублирующими друг друга правами собственности. Все, кто занимается землей и наводит порядок в своих активах, через это проходят. Что касается самого проекта А 101, то вполне вероятно, что на протяжении всего времени работы над ним будет происходить его оценка и коррекция задач в зависимости от результатов.

На границе ходят хмуро

Представители Масштаба обходят дозором владения свои раз в неделю. И каждый раз происходят какие-либо открытия. Так, жители соседних деревень самовольно решили увеличить размеры своих хозяйств за счет бывших совхозных земель. Вначале заборы, граничащие с полями, были робко передвинуты на метр. Масштаб молчал. Тогда заборы начали наступление более решительно. Когда жители перенесли изгороди больше чем на 5 метров, в компании решили: хватит! В результате разбирательств, увещеваний и изучения документов выяснилось, что у подавляющего числа захватчиков вообще даже свои участки должным образом не оформлены в собственность. Пришлось им и заборы обратно передвигать, и платить за оформление.

Как сильно конечный результат работы над проектом будет отличаться от первоначального замысла?

Думаю, что все время работы над проектом мы будем узнавать о нем что-то новое. Могу привести пример. У меня есть друг, который купил небольшой участок земли под застройку и в процессе его освоения вдруг обнаружил, что под землей есть очень неплохие залежи песка. Понятно, что планы у человека резко поменялись. Примерно через пять лет после покупки участка он сделал там карьер и сейчас занимается совсем другим бизнесом.

Это я к тому, что всегда возможны варианты. С территорией в несколько тысяч гектаров можно сделать все что угодно: построить коттеджные поселки, рекреационные зоны, заняться малоэтажным строительством. Здесь же возможна какая-то малая индустрия, технопарки, торговые центры, логистические комплексы и т.д.

Идей была масса. Вплоть до того, чтобы отдать всю территорию под крупное производство. Такой проект родился в самом начале на волне слухов о планах крупных зарубежных концернов типа Фольксвагена построить собственные производственные мощности в ближайшем Подмосковье. Но слухи не оправдались иностранцы ушли в глубь области, за 50-й километр от МКАД, а мы в свою очередь успели понять, что производство не лучший сценарий того, что можно сделать с таким ценным активом.

Когда не понимаешь четко, что делать с тем, что имеешь, нужно нанять того, кто поймет это за тебя

В принципе, так и есть. В самом начале мы провели тендер среди ведущих инженерных компаний на создание генплана всей территории. Нужно было определиться, что это: московский пригород, отдельный город, набор поселков, деревень Подмосковья. Существенное увеличение числа жителей подразумевает наличие развитой инфраструктуры. Это в первую очередь дороги и коммунальные сети, положение с которыми в Подмосковье в настоящее время оставляет желать лучшего. А тут в строй вводится в общей сложности 10 млн кв. м. Поэтому, чтобы понять, как качественно осваивать такую огромную территорию, мы наняли консультантов и поездили с ними по разным странам, знакомясь с различными стратегиями повышения стоимости подобных активов.

А российский опыт пригодился?

Разумеется.

Какой? Ряды недостроенных коттеджей по всему Подмосковью?

И этот тоже. Нужно учиться на чужих ошибках.

Какие вы ошибки успели совершить, разбираясь с наследством Коммунарки?

Учитывая, что А 101 находится на начальной стадии, все ошибки были внутренними. Например, сперва наше техзадание проектировщикам и архитекторам не в полной мере соответствовало тому, что на самом деле мы хотели бы увидеть. Были и кадровые просчеты. Такой, по сути, градообразующий проект большая ответственность. И его успех лежит в плоскости профессионализма людей, которые над ним работают.

Вернемся к генплану. После разбора чужих полетов сложилась ли общая картина проекта?

Скажем так: сейчас у нас есть первый эскиз. Большой, но эскиз. Сколько их будет всего, не могу сказать точно. Знаю одно, генплан это живая вещь, он должен меняться.

Долой заборы!

В придачу к первому эскизу генплана у Кириленко есть карта земель, уместившаяся на двух стенах его кабинета, за что и была в шутку переименована в обои. Зачаточных знаний картографии достаточно, чтобы понять: половина бывшей Коммунарки густые леса, на которых ничего, кроме скворечников, не построишь. На вопрос юного натуралиста, будут ли сохраняться лесные угодья, последовал незамедлительный ответ: Наша задача их сохранить. Понятно, что когда большая часть территории будет освоена, количество лесов пойдет на убыль, уступая место тому или иному строительству. В конце концов и на месте Москвы когда-то стояли непроходимые леса. Пока же Кириленко честно собирается из леса делать рекреационные зоны. В смысле: из бурелома парк. Теоретически парковые зоны прибыльный бизнес. Правда, в России нет ни одного, который бы существовал без государственных дотаций.

Кто будет работать с вашими землями? Единая концепция застройки предполагает некий фэйс-контроль для девелоперов

Мы собираемся полностью контролировать ситуацию на нашей территории. Каждый проект застройки будет детально прорабатываться с тем девелопером, который за него возьмется. Мы берем на себя согласовательные функции, выступаем в качестве своего рода госкомиссии. Таким образом, мы оградим А 101 от объектов, которые могут кардинально поменять ситуацию на всей территории, понизив тем самым ее общую стоимость.

Изначально мы планировали создание своей службы единого заказчика, но потом пришли к выводу, что нам сейчас удобнее иметь дело с партнерами девелоперами, которые будут делать свое дело, а мы свое, оставаясь управляющими проекта. Тем более что у девелоперов есть свои клиентские базы, свои подрядчики. Брать все эти связи на себя, плодить множество структур, создавать вертикально интегрированный строительный холдинг? Зачем? Может быть, когда-нибудь позже.

Судя по всему, процесс выбора партнеров по реализации проекта идет медленно. Во-первых, на рынке сейчас больше спекулянтов, чем грамотных девелоперов. Мало кто примет участие в забеге на длинную дистанцию. Во-вторых, заключать партнерские договоры на быстрорастущем рынке не очень выгодно всегда есть риск, что завтра придет человек с мешком денег и предложит за уже выкупленный участок гораздо более привлекательную цену. Разглашать пул инвесторов и девелоперов Сергей Кириленко не стал, но намекнул, что от отсутствия желающих не страдает. Даже может позволить себе устраивать отсев выгодных, но неформатных предложений.

Недавно одна компания предлагала за очень хорошие деньги построить на нашей земле мусороперерабатывающий завод. А это, соответственно, труба высотой метров в 200, вредное производство и т.д. И если мы декларируем, что хотим создать комфортные условия для проживания людей, то просто не имеем права принимать подобные предложения. Каждый шаг на этой территории должен быть обдуман, взвешен. Поэтому возможны ситуации, когда на выгодное на первый взгляд предложение нашим ответом будет: Приходите через полгода, когда мы точно поймем, что должно быть на этом участке, чтобы он вписался в общую концепцию.

Существуют ли какие-либо фрагменты территории, относительно которых у вас есть четкие представления?

Конечно, существуют. И некоторые сейчас находятся на стадии детальной проработки. Надеемся, что в ближайшее время уже начнется строительство. А 101 будет развиваться небольшими проектами, отдельными участками, которые при наличии общего генплана территории со временем, подобно пазлу, сложатся в единую красивую картину. Учитывая общую площадь проекта и сроки реализации, у нас нет проблемы выбора идей. И мы открыты для всего нового, интересного. Есть, например, у меня мысль построить хотя бы один коттеджный поселок без внешнего забора, так решив проблему безопасности, чтобы забор попросту не был нужен. Сейчас наши маркетологи утверждают, что пока покупатели не готовы к такому предложению. Но я уверен, что концепция открытого поселка соответствует духу А 101 и со временем он тоже будет востребован. Хотелось бы попробовать

Что такое УК Масштаб

Год основания: 2005

Основные акционеры: компания Авгур Эстейт, частные лица

Уставной капитал: не разглашается

Сфера деятельности: ленд-девелопмент.

УК Масштаб создана с целью управления принадлежащими ей активами, а именно крупными земельными участками в ближнем Подмосковье по Калужскому направлению в радиусе от 3 до 20 км от МКАД

Резюме Сергея Кириленко

Образование: факультет вычислительной математики и кибернетики МГУ

Профессиональный опыт:

управляющая компания Масштаб, генеральный директор

ОАО Собинбанк, председатель правления

Семейное положение: женат

Хобби: бридж

Полевой шок