Ипотека и недвижимость - Застройщики осторожничают

Пермь Ощутимое подорожание квартир на первичном рынке начало происходить с весны. В первые четыре месяца 2006 г. цены на пермские новостройки практически не менялись. Эксперты говорили о том, что платежеспособный спрос населения исчерпан. С тех пор покупателей не стало больше, но строители все равно подняли цены стройматериалы подорожали на 40-100%.

По планам властей Пермского края к 2010 г. объемы ввода новостроек должны вырасти до 1 млн кв. м ежегодно. В 2005 г. действительно произошел всплеск ввода жилья, в первые пять месяцев 2006 г. тоже поддерживаются довольно высокие для края темпы: введенные 162 500 кв. м на 2,1% превысили уровень аналогичного периода 2005 г. Тем не менее до запланированных объемов пока далеко. По мнению финансового директора строительной группы Камская долина Владимира Пучнина, ничего страшного в этом нет. Пик сдачи жилья придется на последние месяцы года, по итоговым цифрам и следует судить о работе строительной отрасли, уверен он.

Лидером по объемам ввода жилья в Перми является Дзержинский район, на который приходится почти четверть сданных за первые шесть месяцев 2006 г. квартир. Но лидером по продажам новостроек, по информации Алексея Ананьева, коммерческого директора АН Респект, является Мотовилихинский район. Маркетолог-аналитик корпорации Перспектива Регина Давлетшина объясняет это несоответствие тем, что продажи в новом объекте начинаются уже на нулевом этапе строительства и к моменту сдачи дома нереализованной остается лишь небольшая часть квартир. Поэтому, скорее всего, в следующем квартале Дзержинский район по объемам сдачи нового жилья уступит пальму первенства Мотовилихинскому.
Большинство квартир в новостройках приобретается в Перми на стадии строительства. По оценкам Ананьева, до ввода дома в эксплуатацию продается до 90% квартир, в первую очередь однокомнатных. Мнение Ананьева разделяют и в Перспективе по данным специалистов корпорации, наиболее востребованными квартирами в Перми являются и одно-, и двухкомнатные.

По общему признанию экспертов, большинство квартир в новостройках приобретается за наличные. Ипотечные схемы только начинают приживаться на первичном пермском рынке, конкуренцию банкам здесь составляют сами строительные компании, предоставляя рассрочки покупателям. Для сравнения: на вторичном рынке доля сделок с привлечением ипотечного кредита сейчас превышает 50%.

По итогам июля 2006 г. средняя цена новостроек в Перми установилась на уровне 30 800 руб. за 1 кв. м, утверждают пермские риэлторы. Наибольшая цена, почти в 40 000 руб., была зафиксирована в центральном Ленинском районе, наименьшая, в 21 000 руб., отмечена в периферийном Орджоникидзевском. К середине августа цена 1 кв. м новостроек в Ленинском районе, по данным Пермского торгового дома недвижимости, составила уже 43 000 руб., а в Орджоникидзевском подросла до 23 000 руб.

За первое полугодие 2006 г. квартиры в новостройках, по данным корпорации Перспектива, подорожали на 14%, тогда как в 2005 г. за аналогичный период цены увеличились более чем на 16,5%. Рост цен не был однородным: за I квартал цены почти не изменились, ощутимое удорожание новостроек началось с середины весны. В цене больше всего прибавили периферийные районы. С начала года максимально подорожали квартиры в новостройках, расположенных в Свердловском (+25%) и Дзержинском районах (+20%). Минимально цены выросли в периферийном Кировском районе (+5,7%).

По мнению Давлетшиной, с конца декабря 2005 г. по апрель 2006 г. цены почти стояли на месте, так как достигли пика платежеспособного спроса. На тот момент, по ее словам, покупатели были не готовы платить больше 28 000 руб. за 1 кв. м жилья в новом доме.

Несмотря на снижение числа платежеспособных покупателей, начиная с апреля строители стали повышать цены. В качестве основной причины компании называют удорожание стройматериалов с начала года в среднем на 30%.

Причиной тому недостаток производственных мощностей и повышенный спрос на стройматериалы в летний сезон.

В настоящее время максимальные цены установились на уже сданные в конце 2005 г. и в I квартале 2006 г. новостройки в среднем 35 000 руб. за 1 кв. м. Второе место в ценовом рейтинге Перми занимают дома, сдача которых планируется в ближайшее время: в течение III квартала 2006 г. их продают по 27 200 руб. за 1 кв. м. Наиболее дешевый сегмент
квартиры в домах, срок сдачи которых назначен на 2007-2008 гг. В среднем цена 1 кв. м в них составляет 24 500 руб.

Новостройки экономкласса, прибавляющие в цене во время строительства ежемесячно по 3-3,5%, после сдачи госкомиссии могут разом подорожать на 7-10%.

Таким образом, подытоживает Давлетшина, в настоящее время наметилась тенденция: чем отдаленнее сроки сдачи, тем дешевле цена 1 кв. м новостройки. Разница между готовыми новостройками и жильем в строящихся домах может составлять от 18,5% до 50%. Правда, Ананьев добавляет, что некоторые застройщики могут заведомо завышать цены на строящиеся объекты. Как пример эксперт приводит новостройку по адресу: ул. Вильямса, 20/3, в Орджоникидзевском районе, появившуюся на рынке в начале года по цене 22 000 руб. за 1 кв. м, за несколько месяцев она практически не подорожала, так как цены изначально были установлены почти на максимально возможном уровне.

Новостройка для власти

По сообщению Интерфакс-Поволжья, местная администрация и городская дума готовятся к переезду в новое здание. С предложением о новоселье выступил департамент развития и планирования Перми.

Департамент предлагает построить новое здание для мэрии и гордумы на месте техслужб трамвайного депо (микрорайон Разгуляй. ИФ).

Наше предложение, в частности, основано на том, что в существующем четырехэтажном здании администрации (в центре Перми. ИФ) не хватает помещений для подразделений мэрии. Кроме того, ряд департаментов и комитетов мэрии расположены в других корпусах. Это не очень удобно. Кроме того, здание требует капитального ремонта, пояснил собеседник агентства.

Выбор площадки объясняется несколькими причинами. Во-первых, это тоже центр города, улица Ленина, и эта площадка находится недалеко от нынешнего здания мэрии. Кроме того, рядом с этой площадкой уже есть сквер, где поставлен памятник основателю Перми Василию Татищеву. Есть удобная транспортная развязка, пояснил представитель департамента.

Собеседник агентства также отметил, что построить новое здание предлагается за счет продажи существующих зданий мэрии.

Мы намерены выйти в ближайшее время с нашим предложением на думскую комиссию, затем на заседание Пермской городской думы, сообщил он.

В 2005 г. в Перми, по информации Пермьстата, было построено 369 000 кв. м жилья, на территории Пермского края 622 000 кв. м. За первые пять месяцев 2006 г. в Пермском крае было возведено 162 500 кв. м. Сколько из них приходится на Пермь, официальная статистика пока не подсчитала.

Ростов-на-Дону Несмотря на оптимистичные прогнозы чиновников о росте рынка новостроек, предложение нового жилья в первом полугодии уменьшилось. Строители все еще получают необходимые разрешения и не начинают новых объектов.

Большинство многоэтажных домов было построено в Ростове-на-Дону (136 180 кв. м), всего в городе за этот период введено 263 580 кв. м жилья, рассказывает начальник городского отдела координации строительства Владимир Диденко. По его прогнозам, к концу года вместо запланированных 650 000-670 000 кв. м жилья в Ростове будет сдано 700 000 кв. м.

Правда, пока прогнозы не совпадают с реальностью сейчас предложение сократилось, особенно в сегменте экономкласса, констатируют опрошенные Ведомостями риэлторы. По сравнению с началом года оно снизилось на 50-70%, оценивает менеджер отдела продаж Гражданпромстроя Евгений Тенишев.

Весной этого года из-за отсутствия всех необходимых разрешительных документов многие компании приостановили строительство уже начатых объектов, объясняет причины дефицита гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. Много новостроек сейчас уже в завершающей стадии, квартиры в них проданы, а новых объектов никто не начинает: есть проблема с выделением земельных участков, добавляет Алексей Ковалев, менеджер отдела новостроек АН Квартал.
Получить свободную площадку затруднительно, подтверждает заместитель гендиректора Южной строительной компании Владимир Шарлай. Новый порядок проведения аукционов (по продаже или аренде земельных участков) еще не заработал, первые аукционы строители ожидают к октябрю, отмечает Ковалев. В этом году на аукционы планируется выставить земельные участки для строительства примерно 700 000 кв. м жилья, в 2007 г. около 850 000 кв. м жилья, говорится в постановлении мэра города от 15 августа.

Сокращение предложения подхлестнуло цены: за полгода стоимость 1 кв. м новостроек увеличилась в среднем на 25-30%. В жилом комплексе Olymp Towers (застройщик СТ Групп Регион) летом дважды увеличивались цены, последнее повышение на 7% прошло 21 августа, рассказывает коммерческий директор СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев. Цена средней типовой квартиры поднялась с 33 500 руб. за 1 кв. м до 36 200 руб. за 1 кв. м. Такая динамика приятно удивляет в других городах движение рынка более плавное, замечает он. Подобный рост цен на квартиры комплекса, по его словам, привлек частных инвесторов: в начале июля были заключены четыре мелкооптовые сделки инвесторы вложили в комплекс от $1 млн до $2-2,5 млн.

Цены на новостройки росли неравномерно, в зависимости от района, уточняет Сосницкий: например, в престижном центре города с начала года жилье подорожало на 17-30%, в Западном жилом массиве на 10-22%, в Северном жилом массиве на 20%, в Чкаловском на 10-18%, в Александровке на 14%, в активно застраивающемся Темернике на 10%.
По данным Ковалева, в спальных районах стоимость 1 кв. м в панельном доме начинается от 23 000 руб., в кирпичном от 25 000 руб., а в центре цены колеблются от 28 000 руб. до 50 000 руб. за 1 кв. м. Сосницкий приводит примеры самого дешевого жилья: в центре 25 000 руб. за 1 кв. м, в Западном 21 000 руб., в Северном (ниже ул. Орбитальной) 17 500 руб., в Темернике 19 000 руб., в Чкаловском 16 600 руб., в Александровке 17 500 руб. Но при таких минимальных ценах у покупателей максимальные риски, предупреждает Сосницкий. Оформление долевки идет через инвестиционные договоры, строительство еще на этапе забора, возможно, нет полного пакета разрешительных документов.

Впрочем, строительных компаний, работающих с полным пакетом разрешительных документов по закону Об участии в долевом строительстве, по-прежнему немного, признаются участники рынка, по их мнению, не более пяти. Шмелев утверждает, что такая компания всего одна. В Ростове только СТ Групп Регион продает квартиры легально, регистрируя договоры долевого участия в юстиции, не соглашается он с остальными экспертами.

Некоторые строители начали использовать векселя или жилищные сертификаты, но такие схемы продаж не очень популярны и отпугивают покупателей, рассказывает Ольга Леонтьева, управляющий агентства недвижимости Риэлти-центра. В основном, говорят риэлторы, застройщики получают разрешения на строительство и публикуют проектные декларации почти перед сдачей дома в эксплуатацию.

Но, если продажи квартир начались до 1 апреля 2005 г., а документы были получены позже, зарегистрировать право собственности дольщикам возможно только в судебном порядке, говорят чиновники областного минстроя. В мае министр строительства, архитектуры и ЖКХ Ростовской области предложил застройщикам собирать исковые заявления от своих дольщиков и взять на себя все издержки, связанные с судами. Такая схема помогла многие застройщики вводят в эксплуатацию объекты, а права собственности регистрируют через суд, говорит руководитель отдела новостроек АН Дон-МТ Алексей Маралин.

Правда, строители стали теперь осторожно подходить к продажам и стараются не продавать и не рекламировать объект без разрешительных документов, добавляет Леонтьева. В апреле этого года ростовское управление Федеральной антимонопольной службы оштрафовало строительную компанию РотЯг на 40 000 руб. за рекламу долевого участия в строительстве многоэтажного дома в Темернике фирма не имела тогда разрешения на строительство и не опубликовала проектную декларацию. А явные нарушения, обнаруженные в деятельности строительных фирм МК-проект, Ростинком, Арсенал, СИГ и Интерстройкорт, стали причиной расследования ОБЭП, рассказывает Леонтьева. По ее словам, сейчас эти компании находятся на арбитражном управлении, их счета арестованы.

В условиях, когда предложение притормозило, цены будут расти, прогнозирует Маралин. По мнению Тенишева, повышения на 10% можно ожидать в октябре-ноябре. До конца года цены вырастут минимум на 20%, полагает Маралин. А Шмелев считает, что месячный рост на первичном и вторичном рынке недвижимости будет не менее 7-8%.

По данным областного министерства строительства, в первом полугодии 2006 г. в Ростовской области введено в эксплуатацию 610 800 кв. м новостроек. Большая часть жилья, около 64%, построена индивидуальными застройщиками, на долю многоэтажного строительства пришлось только 222 300 кв. м.