Ипотека и недвижимость - Рынок настаивает на снижении требований

Mirax Group собирается инвестировать более $2 млрд в новые строительные проекты. Эксперты считают, что, если все планы будут реализованы, корпорация станет крупнейшим девелопером на западе Москвы.

Президент Mirax Group Сергей Полонский объявил вчера, что в ближайшее время корпорация выйдет на рынок с несколькими крупными проектами. Самый масштабный строительство нового микрорайона в районе Фили-Давыдково. Он расположится в парковой зоне, ограниченной улицами Кременчугская, Славянский бульвар и Давыдковская. На площади в 46 га будет построено около 700 000 кв. м нового жилья. Область застройки поделена на два сектора для переселения жителей панельных пятиэтажек и бизнес-класс. Сейчас ведутся проектные работы. Источник в стройкомплексе указывает, что эта территория предусмотрена программой строительства жилья над железнодорожными путями на Поклонной горе.

На другом участке территории завода Фили-Кровля Mirax построит элитный жилой комплекс на 400 000 кв. м. Для этого с участка будет выведено действующее предприятие. Сотрудник корпорации говорит, что предприятие было выкуплено у его менеджмента. До 2005 г. миноритарный пакет предприятия принадлежал СПК Развитие (входит в Базовый элемент). По словам источника, близкого к акционерам СПК, конечным владельцем предприятия стали акционеры Уралсиба. Подтвердить эту информацию в Уралсибе вчера не удалось. Концепцию комплекса разрабатывает японское архитектурное бюро Кikutake architects, сообщил Полонский.

Деловой комплекс Миракс-Плаза площадью 386 000 кв. м будет расположен на пересечении Кутузовского проспекта и улицы Кульнева напротив ММДЦ Москва-Сити. Сотрудник корпорации говорит, что около трех месяцев назад Mirax перекупила компанию, владеющую правами инвестирования. Согласно распоряжению правительства Москвы (246) девелопером проекта являлось ОАО Международный центр. На участке в 6 га появятся высотные здания переменной этажности 41 и 47 этажей.

Mirax собирается инвестировать в развитие проектов более $2 млрд ($1300 в 1 кв. м жилья и $2000 офисов) в течение трех-четырех лет. По словам экспертов, Mirax могла купить офисные проекты на стадии разрешительной документации по $1500 за 1 кв. м. Таким образом, Mirax могла потратить на приобретение прав инвестирования двух объектов под бизнес-центры до $1 млрд. Сотрудник Mirax уточнил, что компания потратила меньше.

Если у компании достаточно финансовых средств, с заявленными объемами строительства можно справиться, уверен гендиректор корпорации Главстрой Артур Маркарян. Сергей Полонский говорит, что Mirax пользуется всеми инструментами: частные инвестиции, привлечение соинвесторов, банковские кредиты и выпуск ценных бумаг. Оксана Басова из С.Холдинга не исключает, что Mirax может привлечь к участию в проектах других девелоперов. Например, компания уже строит с Главмосстроем жилой комплекс в Крылатском, вместе с Интеко собирается убрать под землю ЛЭПы на северо-востоке города.

Заявленные Mirax объемы реально потянуть, например, за 10 лет, комментирует Алексей Белоусов, коммерческий директор Капитал Груп. Александр Крутов, замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International, предупреждает, что компания может столкнуться с транспортной проблемой: Место под Миракс-Плаза хорошее, но необходимо детально проработать транспортную схему. Даже сейчас, когда нет бизнес-центра, движение здесь напряженное. Mirax одна из крупнейших компаний на строительном рынке, и ей необходимы объемы. Сейчас в Москве нет свободных площадок, поэтому реконструкция пятиэтажек при сегодняшней ситуации на рынке экономически эффективна, говорит Георгий Кузин, руководитель коммерческого департамента КВ Инжиниринг.

Mirax Group (до 2005 г. называлась Строймонтаж) создана в 1994 г. в Петербурге. 90% акций Mirax Group принадлежит президенту корпорации Сергею Полонскому, 10% Артуру Кириленко. Оборот Mirax Group в 2005 г. $300 млн. В управлении компании около 1 млн кв. м коммерческой недвижимости, в работе около 5 млн кв. м недвижимости в Западном округе Москвы.
Офисы класса С интересны трем группам арендаторов: малому бизнесу, компаниям, заинтересованным в небольших площадях, и крупным фирмам - для размещения бэк-офисов, на которых можно и сэкономить. Еще по крайней мере лет пять-шесть такие компании смогут арендовать недорогие офисы между Садовым кольцом и Третьим транспортным. Несмотря на то что новых помещений класса С почти не строится, эксперты уверены, что их острого дефицита на рынке не будет. Построенные восемь-десять лет назад бизнес-центры класса B в ближайшее время будут понижены в классе.

Три типичные группы арендаторов

Типичных арендаторов офисов эконом-класса можно разделить на несколько групп. Первая категория - это представители малого и среднего бизнеса, не имеющие достаточных средств для аренды помещений в крупных бизнес-центрах. Таковых, по экспертным оценкам, большинство- около 80%. Еще один пласт- вполне устойчивые в финансовом плане компании, которым не требуются огромные офисные площади.

Это, как правило, туристические компании, юридические консультации, представительства небольших промышленных компаний, рекрутинговые агентства, страховые компании, которые могут разместиться на 100 кв. м, в то время как помещения в качественных офисных центрах предлагаются на рынке блоками от 200 кв. м.

Как отмечает старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин, класс С интересен и тем компаниям, которые стремятся к тому, чтобы их офис находился в непосредственной близости от складского помещения. Это прежде всего компании, занимающиеся дистрибуцией. В списке основных обитателей недорогих офисов также фирмы, занимающиеся ИТ-технологиями, медицинские компании и ритейлеры.

По данным отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, среди арендаторов весомая доля медийных компаний и PRагентств. В последнее время наблюдается тенденция, когда российские банки размещают свои бэк-офисы в недорогих помещениях,- добавляют в Jones Lang LaSalle. После того как российское подразделение Citibank разместило бэк-офис в помещениях эконом-класса, к этому сегменту стали присматриваться и другие зарубежные финансовые организации, работающие в России.

Рост предложения

Недорогие офисы, находящиеся в муниципальной или федеральной собственности, из-за длительности процедур оформления договора найма арендовать довольно сложно. На это может потребоваться до восьми месяцев,- сообщил Жамкин.

Потенциальные арендаторы зачастую используют схему субаренды, при которой предприниматель арендует помещение не у собственника, а у нанимателя, получившего муниципальное помещение по льготным ставкам. Несколько лет назад московские власти пытались покончить с практикой субаренды. Однако договоры о субаренде стали удачно подменяться на договоры о совместной деятельности, на основании которых помещения якобы предоставляются в пользование.

На фоне сокращения офисных площадей в сегменте С и роста арендных ставок наиболее сложно, по мнению властей, приходится представителям малого бизнеса. Год назад правительство Москвы приняло решение предоставлять представителям малого бизнеса офисы по льготной ставке. Однако этот проект пока так и не получил широкого распространения.

Однако, по прогнозам экспертов, в ближайшее время едва ли стоит ожидать острого дефицита недорогих офисов. Сейчас на рынке имеются в достатке помещения класса В, построенные восемь-девять лет назад.

Без ремонта зданий и инженерных коммуникаций эти здания могут перейти в низкую ценовую категорию. Однако в среднесрочной перспективе рассчитывать на серьезное пополнение офисов класса С не приходится,- отмечает руководитель отдела аналитики рынка офисной и складской недвижимости Colliers International Регина Лочмеле. Эксперты предрекают, что недорогие офисы останутся в черте Садового кольца и Третьего транспортного кольца еще лет пять-шесть.