Ипотека и недвижимость - Какую недвижимость в московском регионе можно купить на 300 тысяч долларов

Новосибирск Новостройки дорожают вслед за вторичным рынком. С начала года цены на первичном рынке выросли на 15-20%, до конца года, по прогнозам риэлторов, увеличатся еще как минимум на 10%.

Стремительные цены

С начала года 1 кв. м в типовых новостройках ежемесячно дорожал на 500 руб., к августу рост цен составил 15-20%, а престижные новостройки в центре города увеличились в цене на 25-40%, подсчитал директор АН Байт Игорь Ковалев. Сейчас в среднем по городу однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. м стоят от 25 000 руб. за 1 кв. м, двухкомнатные до 55 кв. м от 22 000 руб. за 1 кв. м, трехкомнатные до 70 кв. м от 20 000 руб. 1 за кв. м, говорит Ковалев.

Новостройки дорожают из-за повышения цен на вторичном рынке с начала года оно составило 30-40%, говорит специалист левобережного отделения АН Дельта Сергей Скипа. Он поясняет, что вторичка стала очень популярной из-за большой доступности ипотечных кредитов каждая третья сделка на вторичном рынке совершается с привлечением банковских кредитов. Распространение ипотеки обернулось стремительным ростом цен, и сейчас вторичное жилье стоит дороже готовых новостроек. Владельцы квартир в старых домах спешат продать свои сталинки и хрущевки, чтобы переехать в новые квартиры, констатирует собеседник. Например, продав двухкомнатную хрущевку на пл. Маркса по 35 000 руб. за 1 кв. м, можно приобрести квартиру большей площади в новом кирпичном доме по цене 22 000-25 000 руб. за 1 кв. м.
Строители вынуждены поднимать цены на новостройки в том числе из-за роста стоимости стройматериалов с начала года кирпич подорожал почти в 2 раза, а цемент на 25-30%, добавляет директор строительной компании Союз-10 Александр Михайлов. По его словам, в Новосибирске рентабельность жилищного строительства составляет не более 15%, исключение новостройки в центре города.

Риэлторы отмечают рост числа инвестиционных сделок. Если в прошлом году с целью перепродажи приобреталось около 10% новостроек, в начале года их количество возросло до 15-20%, сейчас до 25% квартир приобретают инвесторы, говорит Скипа. По мнению большинства опрошенных Ведомостями риэлторов, до конца года рост цен на новостройки составит еще около 10%. На осень по традиции приходится всплеск спроса на недвижимость и, соответственно, рост цен, поясняет директор риэлторской компании Акрополь Зафар Умаров. По мнению Умарова, больше всего подорожают квартиры, на которые приходится массовый спрос: однокомнатные стоимостью до 1,2 млн руб. и двухкомнатные до 1,8 млн руб.

По словам Умарова, рынок созрел для современного и дорогого жилья покупатели найдутся даже на квартиры по цене $5000-6000 за 1 кв. м. Но пока доля новостроек повышенной комфортности всего 10%. Если строительная компания, обладающая именем и авторитетом на рынке, предложит покупателям один или два небольших элитных дома, то они будут распроданы в течение нескольких месяцев, замечает собеседник. Правда, сейчас большинство новосибирских застройщиков, реализующих амбициозные дорогие проекты, вынуждены заморозить цены из-за срывов сроков сдачи домов и несоответствия требованиям придирчивых покупателей, добавляет Умаров.

Новые объекты

СТ Групп Регион сейчас получает разрешение на строительство элитного жилого комплекса Light Towers в Октябрьском районе. Коммерческий директор компании Дмитрий Шмелев говорит, что на площадке в 1,27 га будет построен комплекс общей площадью 65 000 кв. м, включающий 446 квартир, офисные площади класса А на 9500 кв. м и паркинг на 700 машино-мест. Жилье будет соответствовать классу премиум, говорит Шмелев, планируемая цена продаж $1200-1300 за 1 кв. м. Компания надеется начать работы осенью 2006 г., а завершить строительство в 2008 г.

В сегменте жилья экономкласса самым крупным застройщиком остается концерн Cибирь. Компания продолжает начатую в прошлом году застройку второй очереди жилмассива Горский на 360 000 кв. м, рассказала начальник управления маркетинга концерна Сибирь Ольга Куртеева. По ее словам, в строящихся домах предусмотрено большое количество маленьких квартир-студий площадью 27 кв. м на них большой спрос, особенно со стороны молодежи. Наряду с ними продаются и просторные 3-4-комнатные квартиры площадью около 200 кв. м. Цена составляет примерно 38 000 руб. за 1 кв. м.

Левобережье осваивает компания Сибсервисстройреконструкция. Более 100 000 кв. м жилья экономкласса в Тихвинском жилмассиве будет построено в течение ближайших пяти лет, сообщили в компании. Первый дом уже сдан в конце прошлого года, цена квартир на заключительном этапе составила 15 000-23 000 руб. за 1 кв. м. Квартиры в строящихся корпусах продают от 33 000 руб. за 1 кв. м. Это недорогое жилье экономкласса, которое пользуется наибольшим спросом более 50% квартир в строящихся домах уже проданы, говорит специалист инвестиционного отдела компании Ольга Евсеева.
Первый строительный фонд начинает застройку жилмассива Весенний в Первомайском районе, сообщила главный инженер компании Ольга Кылосова. По словам Кылосовой, на территории 15 га планируется построить 240 000 кв. м, из которых жилье составит около 150 000 кв. м, остальное придется на магазины, спортивный центр, детский сад и школу. Планируемый объем инвестиций в проект от $108 млн. Это будет жилье бизнес-класса, объясняет Кылосова. Несмотря на небольшую площадь квартир, здесь будет вся необходимая инфраструктура для комфортной жизни паркинги, торговый и спортивно-оздоровительный центры. Однокомнатные квартиры в комплексе будут площадью 42 кв. м, двухкомнатные до 62 кв. м, трехкомнатные до 90 кв. м, четырехкомнатные от 90 кв. м. Примерные цены продажи составят более 28 000 руб. за 1 кв. м.

Компания Метаприбор, застраивающая жилмассив Военная Горка, продает квартиры по цене 32 000-35 000 руб. за 1 кв. м, сообщила менеджер инвестиционного отдела Татьяна Коновалова. По словам Коноваловой, в течение ближайших пяти лет Метаприбор планирует построить более 400 000 кв. м жилья на площадке 32 га. Сейчас в работе у компании три дома, первый из них частично заселен, вторая очередь будет сдана к концу года, пояснила Коновалова.

По данным мэрии Новосибирска, за 2005 г. в городе было возведено 530 000 кв. м. За первую половину 2006 г. ввод нового жилья составил 215 000 кв. м, план по итогам года 800 000 кв. м.

Непрекращающийся вопреки всем прогнозам рост цен сделал московское жилье предметом роскоши. Однушки на таких окраинах, как Марьино или Южное Бутово, стоят не менее 150 тысяч долларов. Дешевле можно приобрести лишь квартиры с существенными недостатками. При этом предложений в данном ценовом сегменте немного: даже в самом крупном агентстве их можно пересчитать по пальцам. Возможность выбирать, а не покупать то, на что хватает средств, появляется у клиента лишь начиная с бюджетной отметки в 200-300 тысяч долларов. Правда, на жилье бизнес-класса в центре Москвы обладателю этой суммы рассчитывать не стоит.

По данным компании Новая площадь, только на вторичном рынке жилья столицы количество предложений с бюджетом 200-300 тысяч долларов в июле составило 7020 позиций, большая часть которых - 6280 предложений - приходится на двух- и трехкомнатные квартиры.

Причем, несмотря на высокую цену, такая покупка обещает быть довольно скромной.

В центре, но очень маленькие

Сегодня в Москве 200 тысяч долларов стоит однокомнатная квартира площадью около 40 кв. м в панельном доме в срединной части города, - говорит руководитель коммерческого отдела компании КВ Инжиниринг Георгий Кузин. - Например, в районе метро Тимирязевская, на Юго-Западе и других престижных окраинах.

За 300 тысяч долларов можно приобрести одно- или двухкомнатную квартиру в центре. Правда, дом будет старым, а площадь квартиры - небольшой. В центре за эти деньги реально купить квартиру площадью 42-45 кв. м очень невысокого класса, - убеждена заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина. - Скорее всего, это будет либо панель, либо сталинский дом довоенной постройки. Например, за двухкомнатную квартиру площадью 38 кв. м, расположенную в Костянском переулке (районе метро Чистые пруды), придется выложить 270 тысяч долларов, а за однушку в панельном доме на Новом Арбате - 265 тысяч. Правда, по мнению Ветлугиной, это самые интересные предложения в данной ценовой категории, так что срок их экспозиции будет небольшой.

Маленькие квартиры внутри Садового кольца - очень востребованное жилье, поэтому стоимость квадратного метра в них обычно превышает 6 тысяч долларов, - объясняет Кузин. - Исключение составляют квартиры в восточной части центра или неликвиды: например, в домах с деревянными перекрытиями приобрести жилье можно немного дешевле.

Дешево, но страшновато

Квартира в новостройке стоит немного меньше. Например, квартиры в строящемся доме бизнес-класса по адресу Кастанаевская, 69, площадью 50-70 кв. м сейчас предлагаются по 3,5 тысячи долларов за кв. м. Это связано с тем, что строительство дома находится всего лишь на стадии подготовки документации, - объясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Однако после череды шумных скандалов с обманутыми дольщиками многие граждане с сомнением относятся к перспективе приобретения бумажного жилья, несмотря на явно более выгодные предложения: слишком велика вероятность остаться и без квартиры, и без средств.

Всегда лучше приобретать недвижимость у крупных застройщиков, так как вероятность их разорения невелика, - советует Георгий Кузин. - Но и у них желательно потребовать документы: главное, чтобы было разрешение на строительство, а если объект продается по 214-му закону, застройщик должен иметь в наличии полный пакет документов.

Когда семья большая

Если вам нужна просторная квартира, на престижный район рассчитывать не стоит. Например, в Крылатском за 300 тысяч долларов можно купить двухкомнатную квартиру площадью 55-58 кв. м в панельном доме 90-х годов. А в Кунцево или Ясенево - уже трешку площадью до 80 кв. м в 16-17-этажном панельном доме, но на большом расстоянии от метро. Квартиру площадью от 100 кв. м в рамках этого бюджета можно приобрести или на первом этаже, или в заведомо непрестижном районе, таком как Борисовские пруды, Братеево или Выхино, - говорит Наталья Ветлугина.

Вон из Москвы

Впрочем, если вы готовы пожертвовать московской пропиской, можно рассмотреть варианты покупки квартиры в Подмосковье. Здесь диапазон предложений в бюджете до 300 тысяч долларов очень широк. По данным Константина Ковалева, средняя стоимость предложения на вторичном рынке Подмосковья составляет порядка 2,2 тысяч долларов за кв. м, а на первичном колеблется от 600 до 2,2 тысяч долларов за кв. м в зависимости от направления и удаленности от столицы.

Между тем многие окраины Москвы по своим характеристикам сопоставимы с расположенными по соседству городами-сателлитами: Новокосино - c Реутовым, Куркино - с Химками. По мнению PR-директора Vesco Realty Ивана Лясникова, даже в этом случае разница между Москвой и областью будет составлять в среднем 400-500 долларов за кв. м. Стоимость жилья в Одинцово в настоящее время почти на 10% ниже, чем в Солнцево, хотя с точки зрения транспортной доступности подмосковный город гораздо ближе к центру столицы, - приводит пример заместитель гендиректора КВ Инжиниринг Илья Шкабара.

Куда идти инвестору

Многие эксперты считают, что подмосковная недвижимость с инвестиционной точки зрения гораздо привлекательнее, чем московская. Основным преимуществом областного рынка перед московским можно считать более широкий диапазон предложений, - объясняет Константин Ковалев. - Тем не менее рост цен на жилье в Москве не прекращается, и вложения в этот рынок также являются доходными.

Впрочем, в этом году владельцы элитных инвестиционных квартир пережили несколько неприятных моментов: цены периодически проседали. Последний раз такое произошло в июле. Однако, по мнению руководителя аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрия Попова, это связано со структурными изменениями на рынке. С рынка ушли сразу несколько дорогих предложений, что сказалось на общей ситуации, - объяснил он.

Георгий Кузин уверен, что квартиры в центре Москвы - рациональное вложение средств. Жить здесь престижно, а миграции из центра в пригороды, характерной в середине прошлого века для крупных мегаполисов развитых стран, в России практически не происходит, - объясняет он. - При этом внутри Садового кольца почти нет новых площадок, город располагает лишь уже существующим фондом.

По мнению эксперта, будет дорожать и жилье, расположенное рядом с крупными инфраструктурными объектами, например крупными трассами вроде Звенигородского шоссе, или в местах, где реализованы большие объемы нового жилья, таких как Ходынка или Ленинградское шоссе, на котором строится Гранд-парк.

Коттедж вместо квартиры

В последнее время покупатели жилья обратили внимание на загородную недвижимость. Отмечается явная психологическая неготовность платить за квартиру те суммы, которые запрашивают сегодня продавцы, - говорит Ветлугина. - Многие клиенты, так и не найдя квартиру в Москве, переориентировались на загородную недвижимость.

Хорошая альтернатива городской квартире с наиболее близкими к ней характеристиками - таунхаусы. Это малоэтажные дома площадью от 150-160 кв. м с 3-4 квартирами, имеющими отдельные входы, и небольшим участком земли.

По словам главы российского представительства ГК Савацкий Марка Гройсмана, еще 5-6 лет назад люди относились к данному сегменту рынка настороженно. Однако за последние годы спрос здесь вырос и на данный момент составляет 15-25% от общего количества предложений, - говорит он.

Директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина уточняет, что сегодня предложение по таунхаусам в ценовом диапазоне 200-300 тысяч долларов крайне ограничено. Дело в том, что средняя площадь таких домов - 400 кв. м, тогда как для того чтобы уложиться в заявленную сумму, максимальная площадь таунхауса должна составлять всего 200-220 кв. м. Предложение малометражных таунхаусов составляет около 10% от общего объема. Обычно такие дома располагаются в поселках со слабо развитой инфраструктурой по непрестижным направлениям в зоне 30 км от МКАД, - объясняет эксперт. Чем престижнее направление, тем больше удаленность поселка от Москвы и соответственно меньше площадь жилья.

По данным ГК Савацкий, сейчас в Подмосковье предлагаются к продаже таунхаусы примерно в 50 поселках. Однако Майк Гройсман не исключает, что уже к началу следующего года доля данного сегмента загородного жилья увеличится в 1,5-2 раза и составит 30-35% от общего объема предложений. Однако, учитывая серьезный рост цен на столичную недвижимость, цены могут подскочить и здесь, - предупреждает он. - Ведь только за последний год средняя стоимость квадратного метра в таунхаусах выросла примерно на 60%.

Не превышая заданного бюджета, можно приобрести и коттедж. Но, скорее всего, он будет расположен не в организованном поселке, а в зоне стихийной застройки или в деревне, - предупреждает руководитель салона загородной недвижимости Резиденция корпорации Инком-Недвижимость Елена Матвеева. - В результате на покупателя полностью лягут заботы по обслуживанию и эксплуатации инженерных коммуникаций.

Что касается организованной застройки, пока загородные проекты эконом-класса, практически аналог городского жилья, по данным Vesco Realty, составляют минимальную долю рынка - около 13%. В первую очередь это участки с подрядом (в этом случае покупатель должен быть готов к тому, что покупает не построенное здание, а бумажный дом) или без подряда. В последнем случае в обязанности застройщика, как правило, входит подведение коммуникаций, организация внутренних дорог и подъездных путей. Однако девелоперы реализуют подобные проекты неохотно, так как голые участки не могут принести им прибыль, сопоставимую доходами от продажи коттеджей. Сегодня предложение участков без подряда составляет примерно 30% загородного рынка, однако в дальнейшем эта цифра будет уменьшаться, - уверена Вера Лукина. А вот потребителю приобретать бумажные дома и участки без подряда выгоднее.

Рисковые вложения

По мнению руководителя департамента загородной недвижимости Blackwood Марии Литинецкой, покупая загородный дом на стадии строительства, частный инвестор может сэкономить 40-80%. Однако и риски возрастают. Велика вероятность того, что у застройщика не хватит финансовых ресурсов и он не выполнит свои обязательства, - считает Литинецкая.

Впрочем, и вложения в готовые загородные объекты достаточно выгодны. По мнению Елены Матвеевой, за последние 2-2,5 года загородные дома высокого класса подорожали на 80-150% в зависимости от качества. Однако риск вложений в загородную недвижимость в любом случае выше, чем при инвестициях в городское жилье. По словам управляющего директора компании Миэль-Недвижимость Жанны Щербаковой, примерно 70-75% загородных объектов не имеют необходимой документации или построены с нарушениями. Причем речь идет не только о стихийных, но и об организованных поселках.

Является ли загородный дом альтернативой городской квартире? Или это абсолютно разные инвестиционные рынки?

Андрей Рябинский, генеральный директор Московского ипотечного центра:

С точки зрения инвестиций в недвижимость рынки загородных домов и городских квартир отличаются друг от друга. Ликвидность у квартир гораздо выше, чем у коттеджей, в силу меньшей площади и более низкой цены. Затраты на обслуживание квартир также ниже, чем затраты на обслуживание коттеджей. Квартиру в домах разного класса в Москве или в ближайшем Подмосковье можно приобрести за 200-300 тысяч долларов. А покупателю коттеджа в этом ценовом диапазоне придется рассматривать варианты как минимум в 25-45 километрах от МКАД. В целом для принятия окончательного решения инвестору необходимо определиться, зачем приобретается объект: для постоянного проживания или для увеличения капитала на фоне постоянного роста цен на недвижимость.