Ипотека и недвижимость - Депутаты облегчат жизнь крупному бизнесу

В ближайшее время в Ростове может начаться активная застройка городских окраин. В октябре 2006 г. мэрия проведет конкурс на право аренды трех участков в пер. Днепровском, на которых можно возвести до 50 000 кв. м жилья, а до конца года застройщикам предложат участки в районе Темерника, ул. Орбитальной, совхоза Декоративные культуры и Ливенцовки. Некоторые компании уже заинтересовались условиями конкурса.

Первые открытые торги по продаже прав на заключение договора аренды земельных участков в Ростове-на-Дону сроком на три года состоятся 9 октября, сообщил Ведомостям начальник управления координации строительства и перспективного развития города Алексей Костин. Организатором аукциона выступает городской фонд имущества.

Выставлены три участка в пер. Днепровском площадью 989 кв. м, 2095 кв. м, 2027 кв. м (общая площадь 5111 кв. м), начальная цена (размер годовой арендной платы) составит 627 000 руб., более 1,32 млн руб. и 1,28 млн руб. соответственно. В общих положениях аукциона говорится, что его участники могут подать заявку и внести задаток (20% от начальной стоимости) до 4 октября, торги будут признаны состоявшимися при участии более одной заявки и увеличении начальной цены не менее чем на один шаг.

По оценке маркетолога строительного концерна Вант Сергея Ростова, на участках общей площадью более 5000 кв. м можно построить от 30 000 до 50 000 кв. м (в зависимости от проекта и этажности дома, территории, отданной под озеленение).

Предоставлять государственные или муниципальные земли под жилищное строительство только через открытые аукционы Земельный кодекс РФ обязал с октября 2005 г. Прежде участки под строительство в Ростове выделялись на основании постановления мэра города, говорит гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий: чтобы получить земельный участок, строительные компании подавали в мэрию заявки, затем проект проходил согласование в различных инстанциях.

15 августа 2006 г. мэр города Михаил Чернышов подписал постановление, согласно которому в 2006-2007 гг. будет разработана документация по планировке этих районов и проведены аукционы по продаже прав аренды земельных участков. В планах 2006 г. выставить на торги участки для строительства примерно 700 000 кв. м жилья, а в 2007 г. около 850 000 кв. м жилья, говорится в документе. По словам Костина, до конца года на аукционы будут выставлены также участки в районе Темерника, севернее ул. Орбитальной, совхоза Декоративные культуры и Ливенцовки.

Зампредседателя городского фонда имущества Валерий Фирсов сказал, что прием заявок начался 8 сентября, но отказался уточнить, есть ли уже претенденты на участие в аукционе. Результаты торгов станут известны не ранее 14 октября, добавил он.

Некоторые участники рынка не скрывают своего интереса к выставляемым на аукцион участкам. По словам коммерческого директора Единства Ларисы Маховой, дешевое жилье на окраинах пользуется спросом, поэтому концерн заинтересован в получении таких участков. Изучением условий конкурса занялась и Южная строительная компания, сообщил замгендиректора компании Владимир Шарлай.

Другие игроки пока интереса не проявляют. Маржа строителей и цена продаж на Днепровском ниже, чем в других спальных районах, отмечает маркетолог Ванта Сергей Ростов. А по словам представителя ПИК-региона Екатерины Орловой, компанию не интересуют участки на окраине, так как она сосредоточилась на застройке центра.

По оценке Сосницкого из Титула, продажная цена 1 кв. м жилья в районе пер. Днепровского от 20 000 руб.
Опрошенные Ведомостями строители и риэлторы опасаются, что аукционы по продаже прав аренды земельных участков могут оказаться фикцией, и не исключают, что участки уже распределены заранее. За три месяца до начала торгов заинтересованные строительные фирмы могут подать предварительные заявки и заранее попытаться заручиться поддержкой чиновников, рассказал менеджер строительной компании, просивший не называть его имя. По мнению Сосницкого, процедура конкурсов в России не способствует прозрачности рынка. Не секрет, что около 90% аукционов проходят под конкретного заказчика, посмотрим, станет ли ростовский аукцион исключением, говорит он. Основным претендентом на получение участков на Днепровском участники рынка считают строительный концерн Вант.

Комитета по архитектуре больше нет

С 11 сентября функции ростовского комитета по архитектуре и градостроительству переданы созданному в мэрии департаменту архитектуры и градостроительства. В структуру нового департамента также вошли инспекция по контролю за градостроительной деятельностью и городское управление развития инженерно-энергетического комплекса. Директором департамента назначен Андрей Шумев, ранее возглавлявший инспекцию градостроительного контроля.

По данным мэрии, в первом полугодии 2006 г. в Ростове сдано в эксплуатацию 263 580 кв. м жилья, из них в многоэтажных домах 136 180 кв. м. Планируется, что к концу года в Ростове будет сдано около 700 000 кв. м жилья (в 2005 г. 620 069 кв. м, в 2004 г. 581 400 кв. м). В городе работают 64 строительные компании, специализирующиеся на жилищном строительстве. Крупнейшие: Вант, Единство, Ростовгорстрой, Комбинат крупнопанельного домостроения, ПИК-регион, Руслан.

Вчера депутатами Госдумы был принят в первом чтении законопроект, обещающий упростить порядок предоставления застройщикам участков под жилищное строительство. Согласно документу, имеющемуся в распоряжении Газеты, в ряд законодательных актов, в частности в Градостроительный и Земельный кодексы РФ, будут внесены поправки.

Одним из главных нововведений обещают стать изменения, предусматривающие предоставление участков под жилищное строительство без проведения аукционов. Напомним, что согласно вступившим в силу с 1 октября 2005 года поправкам в Земельный кодекс местные власти могут распределять участки под застройку исключительно на торгах. Однако, по мнению одного из авторов документа, главы комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартина Шаккума, несмотря на то, что это правило стало мощной антикоррупционной мерой, оно не способствует увеличению объемов жилищного строительства. Например, эта норма заблокировала реализацию инвестиционных программ по переселению граждан из ветхого и аварийного фонда, - возмущается депутат. - А кроме того, аукцион как единственный способ предоставления участков не позволяет органам власти выполнять свои функции по строительству социального жилья.

Согласно законопроекту участки могут выделятся по инвестконтрактам, если речь идет о заказе на выполнение строительных работ для государственных или муниципальных нужд, а также если заключен договор о развитии уже застроенной территории. Однако в Москве свободных территорий практически нет, а основной земельный потенциал - это расселение хрущевок, аварийного жилья и промзон. Все они подпадают под условие, установленное законопроектом. В результате получается, что в столице около 80% застройки будет распределяться по инвестконктрактам. При этом стоит учесть, что свободные от застройки территории можно найти лишь за границей МКАД, в малопривлекательных для инвесторов районах, таких как Южное Бутово или Молжаниново.

Впрочем, у данной инициативы есть серьезные противники. Распределение участков на реконструкцию территории должно производиться на конкурсной основе, - уверен начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы Михаил Евраев. По мнению сотрудников ведомства, если поправки будут приняты, это приведет к коррупции среди чиновников.

Что касается застройщиков, то данное нововведение может быть интересно только достаточно узкому их кругу. По мнению заместителя гендиректора КВ-Инжиниринг Ильи Шкабары, существенного влияния на объемы строительства в Москве это не окажет. Если законопроект будет принят, то он позволит компаниям, приближенным к столичному правительству, завершить программы расселения пятиэтажек и ветхого жилья, - считает он.

Зато еще один законопроект, инициированный Минэкономразвития, может быть интересен достаточно широким слоям узкого круга крупного бизнеса. Сегодня на заседании правительства ведомство представит законопроект о снижении совокупных затрат промышленных

предприятий на выкуп земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В соответствии с документом выкупные цены устанавливаются законами субъектов РФ в пределах не более 20% от кадастровой стоимости в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. человек и в размере 2,5% от кадастровой стоимости - в иной местности. Это в 2,3-7,3 раза ниже, чем ныне установленные цены выкупа земли под предприятиями, а для Москвы - ниже даже в 9 раз. Напомним, что за снижение стоимости выкупа крупный промышленный бизнес бьется уже давно. Если предложение Минэкономразвития пройдет, можно будет сказать, что его усилия увенчались успехом.

Правда, в поправках к законопроекту содержится предложение, внесенное по инициативе московских властей: об установлении ограничений по изменению целевого вида использования земельных участков. Если предприятие захочет сменить род деятельности и решит построить выкупленный по льготным ценам жилой дом, офис или открыть автомойку, то ему придется доплатить оставшиеся 80% кадастровой стоимости. Для Москвы это примерно 90 млн. рублей за гектар в не самых перспективных районах, подсчитали эксперты, что довольно близко к рыночным ценам. По идее, это должно спасти промпредприятия от рейдерских захватов с последующей продажей земли под застройку.