Ипотека и недвижимость - Земля - строителям, квартиры

Объем ипотечных сделок на столичном рынке все еще невелик. По данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, он составляет не более 10% общего количества операций с жилой недвижимостью. Однако каждый год этот показатель растет. По прогнозу, до конца текущего года столичная ипотека может вырасти на 30 процентов. Кроме того, она становится разнообразнее: появляются схемы, открывающие новые возможности для тех, кто заинтересован в улучшении жилищных условий. Так, на сегодняшний день к разряду одной из удобных схем ипотечного кредитования можно отнести так называемую ломбардную ипотеку. У которой, кстати, тоже есть свои плюсы и минусы.

Ломбардная ипотека отличается от обычной тем, что деньги выдаются в залог не приобретаемого, а имеющегося в наличии недвижимого имущества. Давая оценку этой схеме, генеральный директор компании Новый город Наталья Ветлугина отмечает, что еще буквально год назад получить такой кредит было довольно сложно. И это изменение отрадно - налицо появление в России традиций, давно существующих во всех развитых странах. Мы живем в долг, высвобождая за счет банковского ипотечного кредита средства, которые могут быть пущены на любые цели. Ломбардная ипотека, полагает Михаил Бусыгин, начальник Управления развития бизнеса Городского ипотечного банка, позволяет разморозить деньги. Их можно потратить на покупку загородного дома, ремонт, образование, вложить в свой бизнес и, что очень важно, - на приобретение квартиры в новостройке. В этом - одно из преимуществ новой схемы.

Кроме того, ломбардная ипотека удобна при проведении так называемых альтернативных сделок: когда одна квартира продается, а другая, - большей площадью и обычно с доплатой - приобретается. Главная сложность обусловлена состоянием рынка: пока подбираешь нужную тебе квартиру, оказывается, что денег уже недостаточно. По мнению Владимира Лопатина, вице-президента компании БЕСТ-Недвижимость, востребованность такого рода заимствований весьма высока, а вот предложения со стороны банков только начинают появляться. Газпромбанк, Русский ипотечный банк, Внешторгбанк-24, ДельтаКредит банк и еще некоторые в довольно короткие сроки выставили на рынок кредитные продукты, позволяющие оформлять в залог уже существующее у заемщика жилье с последующей его продажей и частичным расчетом по кредиту.

Условия банков разные, но есть и вполне привлекательные. И перспективность ломбардных кредитов в этом смысле очевидна: с их помощью можно разделить во времени продажу старой квартиры и покупку новой с доплатой, не попадая в километровые цепочки, с высокой вероятностью выпадения какого-либо из звеньев в последний момент. На стремительно растущем рынке, - говорит В.Лопатин, - это просто беда.

Сегодня в банках существует довольно много ограничений по приобретению различных объектов недвижимости в кредит, - отмечает Александр Афанасьев, руководитель отдела по развитию бизнеса банка Дельта Кредит. Например, немногие банки предоставляют ипотечные кредиты на загородную (дома, коттеджи, земельные участки) и коммерческую недвижимость (офисы, склады и др.). Ломбардная ипотека позволяет заемщику обойти эти препятствия, получить под залог собственной квартиры кредит и приобрести именно то, что ему требуется.

По мнению аналитика агентства недвижимости Доки Александра Скобкина, ломбардная ипотека актуальна для большей части населения, ведь накопить первоначальный взнос на покупку еще одной квартиры для многих проблематично. Так что эта форма будет получать широкое распространение, особенно в регионах, где доходы людей гораздо ниже, чем в столице.

В Городском ипотечном банке также считают, что ломбардная ипотека - отличная альтернатива обычным потребительским кредитам. И в качестве основных преимуществ нецелевых ипотечных кредитов выделяют следующие:

как правило, существенно ниже процентные ставки (например, в Городском ипотечном банке минимальная процентная ставка по таким кредитам составляет всего 12,25% по кредитам в рублях и 9,9% по кредитам в долларах);
существенно больше срок кредитования (до 25 лет) и, как следствие, - ниже ежемесячный платеж;
по нецелевым ипотечным кредитам можно получить кредиты на очень большие суммы (в Городском ипотечном банке - максимальная сумма по рублевым кредитам составляет 15 млн. руб., а по долларовым - 500 тысяч);
минимальные сроки оформления (такой кредит реально оформить всего за 3-5 рабочих дней).
Решив воспользоваться ломбардной схемой для улучшения жилищных условий, надо соизмерять потребности (стоимость нового жилья) и возможности (то, что можно получить за имеющуюся квартиру). Закладывая свою однокомнатную квартиру, говорят в АН Доки, условная стоимость которой 1 млн. рублей, заемщик получает сумму в размере 700 тысяч (кредит не может превышать 70 процентов). А это вряд ли достаточно для тех, кто пытается улучшить жилищные условия и приобрести двухкомнатную квартиру. К тому же ломбардная ипотека не совсем удобна для банков, выдающих кредит. Нет никакой гарантии, что заемщик потратит деньги куда нужно. И не совсем понятно, что будет происходить в том случае, если заемщик не сможет по каким-то причинам погасить долг. Взыскать его банку будет проблематично. Так как отобрать у заемщика квартиру, которая является единственным жильем и которая приобреталась без участия банка, - нереально. Ломбардная ипотека может также осложниться, если в квартире проживают дети до 18 лет. Ведь нельзя допустить потенциальное ухудшение жилищных условий детей, если вдруг заемщик не сможет погасить кредит.

Мнение о том, что такие кредиты помогут рынку развязать альтернативные сделки, эксперты рынка расценивают по-разному. В компании Новый город полагают, что граждане скорее будут использовать старые схемы - например, продавать старую квартиру, зарегистрировавшись где-то у родственников, чем брать такие кредиты. С учетом того, что по кредиту набегут проценты, а также возникнут выплаты за открытие и ведение счета, страховку и т.п., разница в цене приобретаемой недвижимости составит процентов 20. Это все-таки та сумма, говорит Н.Ветлугина, за которую стоит побороться.

В банке ДельтаКредит утверждают то, что расходы заемщика при получении ломбардной ипотеки такие же, как и при обычной сделке.

О количественной оценке востребованности таких схем участники рынка пока не говорят: если всего на ипотеку приходится пока не более 10% сделок с недвижимостью, то подсчитать, каковы объемы выданных ломбардных кредитов достаточно сложно. То, что таких сделок пока не очень много, подтверждает и и банк ДельтаКредит. В первую очередь связывая это с психологическим барьером, который у заемщиков есть. Все-таки тяжело закладывать свое единственное жилье в ломбард.
Вчера первый вице-премьер Дмитрий Медведев приехал на 7-й съезд российского Союза строителей, чтобы обсудить с его участниками реализацию самого проблемного для правительства нацпроекта Доступное жилье.

Строители и члены кабинета министров договорились вместе бороться за права обманутых дольщиков и противодействовать махинациям с земельными участками. Впрочем, конкретные предложения по нормализации ситуации на строительном рынке будут названы не раньше, чем через полтора-два месяца.

Прежде чем выступить с речью, которая, кстати, оказалась весьма жесткой, первый вице-премьер зачитал участникам съезда поздравление президента. Оно, напротив, было очень теплым и благожелательным. В поздравлении говорилось об огромном значении труда строителей. От слаженной и эффективной работы строительной отрасли во многом зависит динамичное развитие экономики и успех в реализации приоритетных национальных проектов, подчеркивается в обращении. Закончив читать президентское письмо, Дмитрий Медведев вкратце описал присутствующим реальное положение дел в отрасли. Так, в нашей стране насчитывается 10 млн. кв. метров ветхого и аварийного жилья - правительство считает эту ситуацию недопустимой. В очереди на получение квартир исторически стоят пять млн. семей, - сообщил Медведев. Эта цифра не сокращается уже многие годы, хотя строители рапортуют о постоянном увеличении объемов вводимого жилья.

Не самым лучшим образом обстоят дела с возведением транспортной и социальной инфраструктуры.

По словам Медведева, в нынешнем году государственные инвестиции на эти цели составят более 142 млрд. рублей. Однако при помощи одних только денег проблемы со строительством не решить. Как сообщил первый вице-премьер, правительство всерьез намерено заняться решением системных вопросов, которые тормозят развитие строительной отрасли. Сегодня отрасль сдерживается монополизацией локальных строительных рынков. Подобная ситуация зачастую закрывает доступ на рынок новым компаниям. А в целом - это прямой путь к стагнации отрасли. Мы должны в этой сфере обеспечить условия для честной конкуренции, - заявил Дмитрий Медведев.

По словам первого вице-премьера, особенно сложным остается вопрос о выделении земельных участков под застройку. В некоторых регионах на открытых аукционах продается менее 10 процентов таких участков. А остальные распределяются по произволу чиновников, о чем уже неоднократно говорилось. В результате манипуляции с землей оборачиваются инфляцией и увеличением стоимости жилья. Поэтому сейчас именно такие преступления находятся в центре внимания исполнительной власти и правоохранительных органов, - рассказал Дмитрий Медведев.

Обустройство участков коммунальной инфраструктурой - еще одна проблема, над решением которой бьется правительство. Федеральное правительство планирует в ближайшие месяцы выделить регионам почти 2 млрд. рублей на погашение процентов по соответствующим кредитам и 12,5 млрд. рублей на государственные гарантии под выделение новых субсидий.

Глава российского Союза строителей (РСС) Виктор Забелин в своем ответном выступлении сразу заявил, что в регионах при реализации нацпроекта Доступное жилье не видно никакого просвета. По его словам, на местах земельные участки под строительство уже практически не выделяются, поскольку они уже давно проданы чиновниками.

РСС обратился к правительству и парламентариям с просьбой покончить с бумажной вакханалией в строительной сфере: перед тем как получить разрешение на возведение обычного многоквартирного дома, застройщику приходится согласовать около двух сотен документов у десятков разных чиновников. Несмотря на все это, надо сказать, что мы, думаю, сможем выполнить нацпроект Доступное жилье, - неуверенно сообщил Забелин.

Руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик коснулся еще одной важной проблемы, пообещав, что в ближайшие 1,5 месяца правительством будет разработан комплекс мер, направленных на решение проблем обманутых граждан - участников долевого строительства. Глава Росстроя отметил, что, по предварительным прикидкам, эти меры будут касаться выдачи компенсаций обманутым гражданам местными землями либо разделения ответственности перед дольщиками между различными уровнями власти. Круглик сообщил, что в ближайшее время он и глава министерства регионального развития Владимир Яковлев намерены встретиться с инициативной группой обманутых дольщиков, чтобы проанализировать и систематизировать причины, по которым последние остались без квартир. Глава Росстроя также подчеркнул, что решаться проблемы дольщиков будут непременно местным уровнем власти, так как это происходило в большинстве случаев с попустительства именно местных властей.

Земля - строителям, квартиры - дольщикам