Ипотека и недвижимость - Шесть вопросов о главном. юридическая чистота квартиры

Опыт переноса столицы государства в мировой практике имеется, хотя и небольшой. Меняли столицу США (до того как главным городом страны стал Вашингтон, столичные функции выполняла Филадельфия), Бразилия (Бразилиа в этой роли сменила Рио‑де-Жанейро), страны африканского континента. В 1997 году столицу Казахстана перенесли из Алма-Аты в Астану.

Строительство новой казахской столицы, точнее, превращение в столицу одного из областных центров вызывает особенный интерес еще и потому, что время от времени подобные разговоры ведут и относительно Москвы. Говорят, что ресурсы Москвы не безграничны (особенно земельные) и надо думать о достойном дублере. Однако дело это сопряжено с решением крайне сложных и финансово емких задач. Поэтому опыт соседей (как положительный, так и отрицательный) может быть полезен для России.

Столица Казахстана Астана сменила за свою историю несколько названий. Сперва город назывался Акмолинск, в 1961 году его переименовали в Целиноград, а в 1991 году, после обретения Казахстаном независимости, он стал Акмолой.

С инициативой переноса столицы в 1994 году выступил президент Казахстана Н. А. Назарбаев. Тогда идею поддержали всего около 5 % населения. Многие были убеждены, что в ближайшее десятилетие перенос невозможен. Но тем не менее в 1997 году Н. А. Назарбаев подписал указ, в котором объявил новой столицей Акмолу. Особую роль при выборе города сыграло наличие свободных земель для его развития. Теперь у Казахстана фактически две столицы: официальная Астана и культурная, или южная, Алма-Ата.

Спустя год после официального провозглашения столицей Акмола поменяла имя еще раз и стала Астаной. Старое название сочли для главного города республики неподходящим. Акмола дословно переводится как белая могила из‑за расположенной неподалеку от города известковой сопки, сохранившей следы древнего погребения. Астана же в переводе с казахского языка означает столица. Международному сообществу новая столица была представлена 10 июня 1998 года, и с тех пор этот день отмечают как День столицы.

Астана динамично развивается и строится. 8 августа 2000 года Н. А. Назарбаев подписал указ Об изменении границ города Астаны, согласно которому общая площадь городских земель выросла на 45 195 га, что позволило увеличить количество строек. Сейчас территория столицы занимает 71 014 га.

Астана расположена в степной зоне. Почвы тут неблагоприятны как для строительства, так и для озеленения (скальные и глинистые, солончаковые, с неглубоким залеганием грунтовых вод). Долина реки Ишим, протекающей через Астану, в период половодья подвержена затоплению, поэтому городскую набережную укрепляют особым образом.

Из‑за близости грунтовых вод город не может нормально строиться и функционировать без инженерной подготовки площадок. Впрочем, это проблема не только Астаны, но и всего Казахстана в целом. По экспертным оценкам, около 80 % его территории характеризуется как потенциально подтопляемая. Сегодня в той или иной степени подтоплено более 300 городов и поселков республики.

Несмотря на неблагоприятные природные условия, Астану за последние девять лет фактически отстроили заново. Для выполнения столичных функций потребовались новые административные здания, культурные и спортивные объекты. Активизировалась предпринимательская деятельность, вследствие чего возникла острая потребность в коммерческой недвижимости. С ростом населения вырос спрос на жилую недвижимость, а также объекты социальной сферы школы, детские сады, больницы и т. д. Особым вопросом для новой столицы стала необходимость практически полного обновления инженерно-коммунальной инфраструктуры, сооружения новых и реконструкции существующих ТЭЦ.

Программы развития Астаны

В прошлом году завершена реализация Государственной программы социально-экономического развития Астаны Расцвет Астаны расцвет Казахстана, рассчитанной на 2001 2005 годы. По мнению экспертов, результаты достигнуты впечатляющие.

Построены современные здания и жилые комплексы, гостиницы, рестораны и бизнес-центры, реконструированы здания, в которых теперь располагаются парламент, правительство, конгресс-холл, казахский и русский драматические театры, Генеральная прокуратура и Верховный суд республики. Возведен океанариум Думан, рядом с ним растет здание цирка. По проекту известного архитектора Норманна Фостера строят Дворец мира и согласия, который станет центром изучения религии и символом мира. Преображается набережная реки Ишим: здесь заложены мини-парки, создана новая зона отдыха. Президент держит застройку центра Астаны под своим личным контролем.

В 1998 году был объявлен международный конкурс на разработку эскиза-идеи нового центра Астаны, который расположится на левом берегу реки Ишим. Победу одержал японский архитектор Кейшо Курокава. Согласно его плану в новом городе должны сочетаться красота Европы и утонченность Востока. На основе этой концепции и составляли Генеральный план застройки столицы, учитывающий численность населения и энергетические мощности города. Но уже в 2002 году численность населения превысила заложенные в проект показатели на 150 тысяч человек, поэтому возникла необходимость корректировки Генерального плана.

Был проведен еще один конкурс на проект дальнейшего развития планировочной структуры Астаны в соответствии с новыми расчетными показателями. На этот раз лучшей признали концепцию творческой группы Н. Токаева.

С переносом столицы в Астану значительно вырос объем инвестиций, направленных на развитие города. Финансирование осуществляется за счет средств республиканского бюджета, бюджета Административного совета специальной экономической зоны, частных и государственных компаний, международных финансовых организаций и иностранных государств.

В Астане ведут масштабное строительство. Вот лишь несколько цифр: в августе этого года в городе насчитывалось 400 строек, за период с 2002 по 2005 год выделено 4,6 тысячи земельных участков под сооружение жилья, объектов торговли, социально-бытового и культурного назначения. Сдано в эксплуатацию 182 жилых здания общей площадью 1137 тыс. кв. м. Под строительство индивидуальных домов предоставлено 3,2 тысячи участков. 2,7 тысячи домов общей площадью 587,5 тыс. кв. м уже возвели.

Несмотря на высокие темпы развития строительства, проблема обеспеченности жильем в городе по‑прежнему остается острой. За пять последних лет жилищный фонд вырос на 1,579 тыс. кв. м, и на каждого горожанина приходится 21 кв. м (напомним, в России 20,4 кв. м).

Проблемы жилищного строительства в Астане очень похожи на российские. По местным меркам стоимость возводимых квартир здесь излишне высока и не всегда соответствует качеству строительства, а условия ипотечного кредитования чрезмерно жестки. Кроме того, в городе есть аварийный и ветхий фонд.

На данный момент цена квадратного метра жилья экономкласса в Астане составляет 400 800 долл. США, бизнес-класса 700 1100 долл., элитного от 1000 до 2000 долл. При этом за январь июнь 2006 года средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м жилья составила 56,8 тыс. тенге (примерно 400 долл.).

В Казахстане (как, впрочем, и в России) на фоне высоких темпов возведения жилья наблюдается недостаточная обеспеченность домов подземными коммуникациями и энергетическими сетями. Инфраструктура была сформирована в 30‑х и позднее в 60 70‑х годах прошлого века. Эти сети не выдерживают даже нынешние нагрузки что говорить о будущих! В Астане проблема доходит до абсурда. Так, часть жилых домов, уже сданных в эксплуатацию, не заселяют, поскольку там нет тепло- и водоснабжения, канализации. Из‑за порочной практики сначала строить, а потом тянуть коммуникации целые микрорайоны не имеют воды, тепла и света.

Крайне остро перед казахской столицей стоит задача развития дорожной сети и систем парковок. Нехватка парковочных мест еще одна проблема (как и во многих других растущих городах). Теперь городская администрация просто не рассматривает проект здания, если в нем не предусмотрено создание паркинга.

Астана объект инвестиций

В новую столицу вливают колоссальные средства. С 2001 по 2005 год только по госпрограмме Расцвет Астаны расцвет Казахстана потрачено более 250 млрд тенге из республиканского и местного бюджетов (один доллар США в среднем равен 130 тенге). Общий объем инвестиций за 2001 2005 годы превысил 900 млрд тенге.

В реализации инвестиционной политики города основным приоритетом остается строительство. Но если в 2000 году 75 % жилья сооружали за счет бюджетных средств, то в 2005 году 80 % объектов, введенных в эксплуатацию, инвестировали частные организации и граждане.

В целях минимизации государственного финансирования расходов на строительство образована специальная экономическая зона (СЭЗ) Астана новый город. Она существует с 1 января 2002 года. Первоначально срок ее действия был пять лет, затем его продлили до 2010 года, а границы самой СЭЗ расширили с 1053 до 1566,3 га.
Специальная экономическая зона расположена на левом берегу реки Ишим в пределах территориальной границы города. Она призвана ускорить развитие левобережья Ишима путем привлечения инвестиций и использования передовых технологий, а также создания современной инфраструктуры. Для строительной отрасли в зоне созданы действительно особые условия. От НДС освобождены обороты по реализации ряда объектов административного и производственного назначения (офисных, промышленных зданий и складов, которые предназначены для организаций, осуществляющих свою деятельность в СЭЗ). Кроме того, тут действует режим свободной таможенной зоны. А это значит, что на территории СЭЗ иностранные и казахстанские товары размещают и используют без взимания таможенных пошлин и налогов (за исключением акциза на импортируемые товары), без применения мер нетарифного регулирования (кроме требований по безопасности товаров).

На территории СЭЗ с начала 2002 года зарегистрировано 160 объектов, в настоящее время строят 78 из них, в том числе 10 административных зданий, по 25 объектов социального назначения и жилых домов, 18 объектов инженерно-транспортной инфраструктуры и благоустройства.

Иностранные инвесторы знакомятся с деятельностью СЭЗ Астана новый город на многочисленных конференциях, круглых столах, семинарах и выставках, узнают о ней из выступлений официальных лиц Казахстана, в том числе президента республики. Можно только позавидовать такой рекламной кампании на высшем уровне.

Для формирования зеленого пояса и рекреационных зон в Астане идет реализация проекта Комплексная схема озеленения города Астаны до 2030 года, предусматривающего образование экогорода, снижение негативного воздействия на окружающую среду. В черте города до сих пор мало деревьев, да и почвы не слишком благоприятны для большинства видов.

Создание обширной лесопарковой зоны (около 25 тыс. га) позволит во многом смягчить такие неблагоприятные природные факторы, как суровые зимние ветры и летние пыльные бури.

В основу проекта озеленения столицы положен принцип создания экологических коридоров вдоль водных артерий и зеленого пояса вокруг города. Ежегодно на эти цели выделяют около 800 млн тенге.

Развитие Астаны предусматривает также формирование туристической отрасли, ориентированной на въездной туризм, имиджевую политику, создающую позитивный образ столицы как внутри Республики Казахстан, так и в мире.

При осуществлении сделок с недвижимостью велика роль проверки юридической чистоты квартиры. Некоторые незадачливые покупатели теряют свое жилье только потому, что доверились мошенникам, сэкономили или вообще не придали значения такому этапу, как юридическая экспертиза, понадеявшись на авось. Почему важно проверить историю квартиры, как это лучше сделать и каких приобретений стоит остерегаться? Нам отвечает юрист Таганского отделения группы компаний Московская городская служба недвижимости (МГСН) Ольга Лозовская.

Юридически чисто! Зачем же проверять?

Термин юридическая чистота изначально появился в профессиональной риелторской среде, во многом поэтому каждый участник рынка недвижимости трактует его по‑своему. Если собрать воедино все смысловые оттенки этого понятия и обобщить, то получится следующее определение: юридически чистой называют приобретаемую недвижимость, которая не может быть истребована у будущего собственника никем и ни по каким основаниям. Соответственно, и определить степень такой чистоты можно только при тщательном анализе документов собственников на само жилье и доскональном изучении истории квартиры от первого и до последнего владельца. Столь кропотливую проверку производят для того, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, последняя сделка может быть признана недействительной.

Доверяй, но проверяй. Как не перестараться?

Бывает, что люди, наоборот, перестраховываются и отказываются от выгодной сделки, в то время как при надлежащем знании законодательства и судебной практики в сфере недвижимости могли бы со спокойной душой владеть новой квартирой. Важно иметь четкое представление о том, в каких случаях покупку действительно лучше не совершать, а в каких бояться не стоит.

Вот пример из практики. Существует мнение, что частная собственность на квартиры появилась в 1991 году: именно тогда был принят Закон О приватизации жилищного фонда РФ. Так вот, совсем недавно некий риелтор подобрал своему клиенту нужную квартиру. Собственники владели ею на основании договора купли-продажи от 1993 года. Когда же стали проверять историю этого жилья, выяснили, что первыми документами на него были не договор передачи и свидетельство о собственности, выдаваемые в процессе приватизации, а договор купли-продажи 1990 года.

Клиент хотел было отказаться от данного варианта, но специалисты объяснили ему, что фактически возникновение права собственности у нанимателей жилых помещений и членов их семей началось с реализации принятого Советом министров СССР Постановления № 1440 О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда от 2 декабря 1988 года. На базе этого документа были разработаны республиканские положения о продаже недвижимости в личную собственность и об оплате расходов на ее содержание и ремонт. Правда, определенный данными нормативными актами порядок купли-продажи не нашел широкого применения. Так, в Российской Федерации было продано лишь 0,2 % всего обобществленного жилищного фонда. Таким образом, тщательная юридическая проверка всех документов сняла сомнения. Клиент приобрел квартиру и остался доволен.

Осторожно: нехорошая квартира! Как ее вычислить?

Безусловно, есть жилье, которое требует к себе особого внимания и самой тщательной проверки. В частности, покупателя должны насторожить следующие факты:

1. Квартира поменяла несколько хозяев и не задерживалась надолго у каждого владельца. Возникают обоснованные сомнения в ее юридической чистоте. Необходимо тщательно проверить причины перепродаж.

2. Жилплощадь продают или продавали ранее по доверенности. Довольно трудно самостоятельно проверить подлинность этого документа, соответственно, и процент возможных махинаций при совершении сделки существенно возрастает.

3. Квартира перешла по наследству, но в права наследования не вступил имеющий право на обязательную долю ребенок либо иной человек, являющийся наследником первой очереди и не давший отказ от причитающейся ему доли.

4. Собственник (либо один из собственников) жилья умер, но наследственное дело открыто не было.

5. Собственник квартиры состоял или состоит на учете в психоневрологическом диспансере.

6. Дом, в котором находится продаваемая жилплощадь, идет под снос.

Самостоятельная проверка. Вопросы и проблемы

Если вы уверены в своих силах и значительная потеря времени (а иногда и средств) вас не страшит, можете попробовать провести процедуру проверки самостоятельно. Однако в этом случае нет гарантии того, что вам удастся правильно организовать все этапы работы и получить действительно объективные данные. Стоит также знать: в большинстве инстанций для получения сведений о квартире требуется присутствие продавца.

Итак, для изучения истории приобретаемого жилья вам необходимо проследить, как оно переходило из рук в руки (от первого до последнего собственника), а также получить в паспортном столе архивную выписку из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных в квартире лицах с момента заселения здания. Если описывать процесс более детально, то для полноценной проверки юридической чистоты жилплощади надо сделать следующее (хотя для непрофессионала это проблематично):
получить подтверждение правомочий собственника, прав на недвижимое имущество, факта государственной регистрации, сведений о ранее наложенных запрещениях, об арестах, обременениях;
идентифицировать личности сторон, установить подлинность паспортов, определить факты утери и восстановления паспорта;
проверить подлинность правоустанавливающего документа собственника недвижимости, свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество;
проверить доверенности;
получить и проверить информацию о лицах, зарегистрированных (прописанных) по месту жительства в настоящее время, а также ранее, включая сведения об основании прописки и выписки, адресе убытия, а также о наличии оснований для прописки по новому адресу;
установить дееспособность тех, кто совершает сделку с объектом недвижимости;
проверить историю квартиры, при необходимости установить местонахождение интересующих лиц и выяснить у них обстоятельства, имеющие отношение к истории объекта недвижимости;
исследовать, имеются ли обстоятельства, на основании которых сделка не может состояться или в дальнейшем будет признана недействительной.

Как это делают риелторские агентства?

Если вы считаете, что риск в вашем случае дело неблагородное, и не собираетесь оставлять лазейки для проблем с новым жильем (пусть даже самостоятельная юридическая проверка будет очень тщательной), воспользуйтесь помощью компетентного в данном вопросе агентства недвижимости. Его сотрудники имеют немалый опыт по этой части и наработали нужные контакты на всех этапах своего большого пути. Процесс сбора и проверки документов займет намного меньше времени, и, самое главное, риелторы смогут сопоставить всю полученную информацию на основе собственной практики, прокомментируют моменты, вызывающие у вас вопросы, а в конечном счете предостерегут от покупки опасной квартиры.

Что делает агентство, которому вы поручили вывести на чистоту выбранную жилплощадь? После получения сведений о ней сотрудники компании анализируют ее историю от первой до последней сделки, обращая внимание на то, распространялись ли на эту недвижимость аресты, запреты, имели ли место связанные с ней судебные разбирательства. По сути, такое исследование демонстрирует отсутствие или наличие противопоказаний в плане покупки данного жилья. Риелтор в обязательном порядке получает архивную выписку из домовой книги (человеку со стороны ее могут просто не предоставить) и смотрит, кто здесь был прописан ранее и куда выбыл.

Более того, если выясняется, что человек переехал, допустим, в ближайшее Подмосковье, то представители солидных компаний не ленятся проверить, был ли он реально зарегистрирован по указанному адресу. Также сотрудники агентств недвижимости берут справки, подтверждающие, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Выполнив все эти действия, покупатель получает от риелтора документ, удостоверяющий, что он приобрел безопасное жилье. В МГСН, например, выдают своим клиентам акт проверки (о юридической чистоте) и разрешение на сделку.

Что касается процесса купли-продажи квартиры в целом, то в идеале его лучше полностью осуществлять через агентство, дабы избежать ошибок на разных этапах от поиска варианта жилья и юридической проверки до проведения и регистрации сделки купли-продажи и процедуры взаиморасчетов. Максимально экономичный вариант заключение договора сопровождения сделки, в ходе которого риелторы подключаются на этапе оформления документов.

Если я продавец, мне это надо?

Часто складывается впечатление, что проверка юридической чистоты проблема исключительно покупателя. Однако если учесть, что большинство сделок предполагает не только реализацию квартиры, но и приобретение взамен другой, то продавец автоматически встает на место покупателя, а дальше, как говорится, по тексту.

Очень важно понимать, что юридическая чистота складывается не только из благополучной истории жилплощади, но и из юридической законности проводимой сделки, а значит, каждый ее этап важен. Ведь иногда те или иные непредвиденные обстоятельства вскрываются уже на этапе оформления сделки, и, несмотря на то что история у квартиры сомнений до этого не вызывала, считать юридически чистой такую операцию будет нельзя.