Ипотека и недвижимость - Как снять квартиру в нью-йорке

Материальные и моральные издержки поджидают тех, кто выбирает недвижимость в историческом центре города, если покупатели поверхностно руководствуются общим впечатлением, не учитывая ряда нюансов еще на стадии поиска и просмотра. Скрупулезность при покупке объектов старого фонда особенно оправдана.

Город контрастов

Наш город бесконечно разнообразен. В любом другом европейском мегаполисе едва ли встретишь такое тесное соседство дворцов и бараков, парадной роскоши фасадов и убожества вторых дворов, как в историческом центре Петербурга. Местами царство изначальной красоты и изыска поражено глубокими следами разрухи.

Между тем многих старый город влечет неотвратимо, вопреки здравому смыслу, призывающему приобретать новое - с иголочки - жилье в экологически чистых спальных районах.

Отдавая должное уважение романтическому порыву патриотов истинного Петербурга, тем более, хочется напомнить им о необходимости принимать во внимание специфику старого фонда. Проигнорировав ее в процессе выбора будущего места обитания, романтики рискуют столкнуться с рядом неприятных сюрпризов...

Итак, на что необходимо обратить особое внимание, дабы не мучиться потом с новой старой квартирой.

Почем квадрат - до и после?

Принцип поиска квартиры в старом фонде существенно отличается от критериев выбора типового жилья в спальных районах. Так, бессмысленно проводить сравнительный анализ, хоть сколько-нибудь пытаясь ориентироваться на количество комнат. Роли оно не играет, слишком уж нестандартны планировки. Главное - число метров и их функциональность. Квартиры с одинаковым числом отдельных помещений могут в разы отличаться по размерам. И сравнительно дешевая на первый взгляд двушка на поверку окажется по стоимости одного квадрата дороже раза в полтора, нежели иная, расположенная рядом.

Посему еще на стадии заочного знакомства с вариантами не поленитесь взять в руки калькулятор и подсчитать, во что обойдется квадратный метр общей площади каждого из предложенных объектов.

Но и цена квадрата общей площади предложенного на продажу жилья - не единственный показатель его сравнительной стоимости. Важно и то, сколько еще средств придется вложить в объект в процессе ремонта для доведения вашего нового обиталища до кондиции. Самое неразумное - это потратить на покупку почти все имеющиеся средства, не изучив тщательно технического состояния недвижимости и не составив своего рода инвестиционный план.

Для начала надо определить объем обязательных вложений в то, чтобы полностью приспособить новую квартиру для комфортабельного проживания. Не прицениваясь к вариантам отделки коллекционными материалами с привлечением раскрученных дизайнеров, к установке саун, джакузи и прочих милых излишеств, признаем: в квартире должен быть весь комплект удобств, хорошее отопление, прочные стены, ровный пол и не обвалившийся потолок. Окна же и двери обязаны нормально открываться и закрываться. И теперь прикиньте, хотя бы примерно, насколько каждый конкретный вариант отвечает указанным требованиям и сколько денег необходимо потратить, чтобы компенсировать имеющиеся недостатки. А затем поделите уже эту сумму на количество метров общей площади, добавьте к стоимости квадратного метра цены покупки - вот и появился наконец-то критерий для сравнения разных вариантов.

Правда, помните, что расходы на отделку и мебель здесь ни при чем. Главное - прикинуть, во что обойдется создание в жилище здоровой основы для последующих дизайнерских изысков.

Удобства: миф или реальность?

Отопление в старом фонде - больной вопрос. Настолько, что хоть категорически советуй: либо заранее настройтесь на вложения в замену всей отопительной системы (включая общий стояк), либо подбирайте жилье в центре только в соответствующий сезон. И тогда не забывайте во время просмотра определять степень прогрева батарей. Вполне вероятно, что внизу радиаторы холодны, поскольку в них десятилетиями оседала всяческая взвесь, которую невозможно ни промыть, ни продуть.

Конечно, старый фонд, в отличие от панельных домов в спальных районах, хорошо держит тепло, полученное с помощью нагревателей и газовых плит. Но утешение это слабое, а вот дополнительные расходы на электроэнергию и вред от постоянно включенного газа со счетов не сбросить.

Даже если на первый взгляд в предлагаемой вам квартире все при всем - и отдельная ванная комната, и новенькая газовая колонка - убедитесь, что это не миф, а реальность. Иначе вы рискуете стать жертвой известного из истории эффекта потемкинской деревни. Нередко хитроумные продавцы оснащают старое жилье симпатичными деталями, которые на поверку оказываются просто декорацией, прикрывающей серьезные недостатки.

А был ли мальчик?

Порой встречаются особо экзотичные ситуации, крайне опасные для неразборчивого покупателя. Например, самозахват. Предположим, квартирка маловата. А рядом добро пропадает - кусок лестничной площадки, коридорчик и кладовка - муниципальные, общеполезные площади. Метров 15-20 наберется, грех не прирезать. В итоге, несколько десятков кирпичей и стандартная дверь превращают государственное добро в довесок к жилплощади - в виде просторной прихожей и темной комнаты разнообразного назначения. И все это теперь в квартире - ну как родное. Вот только заплатить вы можете, не разобравшись, почти за 70 кв. м, хотя на деле покупаете лишь 50. А остальное в любой момент могут попросить вернуть незамедлительно, да еще и оштрафуют за действия, которых вы не совершали. Только как докажете, что это были не вы?

Самый же коварный вариант - продажа квартирки в квартире. В отдельном жилище есть и кухонька, и туалет с душем. Но по документам это счастье числится парой комнат на обочине многонаселенной коммуналки. Продавцы с соседями о такой самостийности вроде бы полюбовно договорились. Пока. Но нет никакой гарантии, что вам удастся довести до конца процесс официального раздела. А если еще и кухня оборудована над расположенной внизу жилой комнатой...

Способ отличить узаконенные удобства от самопала очень прост: если квартира вас заинтересовала, сразу же просите у владельцев технический паспорт, в котором подробно расписаны все особенности объекта. Если этого документа на руках пока нет, пусть представят для начала (до заключения с вами договора и внесения залога!) хотя бы справку по форме 7 (характеристику жилплощади). В ином случае есть риск пренеприятных открытий прямо перед нотариатом.

Итак, уважаемые патриоты исторического центра, стремясь обосноваться в стенах, хранящих атмосферу веков, будьте практичны! Не забывайте внимательно читать и тщательно считать: заблаговременно знакомьтесь с документами по приглянувшимся вариантам и скрупулезно вычисляйте, во что обойдется доведение каждого из них до кондиционного состояния. И только затем - добро пожаловать наслаждаться жизнью в сердце Петербурга!
Удивительно, но в самом капиталистическом городе мира цены на съемные недорогие квартиры зафиксированы и регулируются лишь раз в год, причем ставка аренды может увеличиваться от 2 до 6%. Какие правила игры в элитном секторе, выяснил журнал Собственник .

Рынок аренды в США регулируется, причем регулируется самими домовладельцами, именно в нижнем ценовом сегменте. Аренда квартиры в так называемом секторе rent stabilized а это, как правило, небольшие квартирки стоимостью до 2 000 долларов подчиняется строгим правилам. Арендодатель (лендлорд) не имеет права поднять плату жильцам более чем на определенное количество процентов в год. Этот показатель определяется ежегодно и служит ориентиром для всего рынка.

За последние 10 лет он варьировался от 2 до 6%, и, таким образом, в Нью-Йорке, самом рыночном городе мира, есть много людей, которые снимают студию (однокомнатную квартиру) за 200 долларов, притом что сейчас цены на аренду такого жилья на Манхэттене начинаются от 1 000 долларов. Кстати, именно на главном острове довольно много квартир с регулируемой ценой, потому что это в значительной степени определяется уровнем удобств и качеством квартиры.

Менять квартиру невыгодно

Люди, не меняющие квартиру много лет, находятся в более выгодном положении по сравнению со всеми остальными арендаторами, поскольку могут перезаключать договор ренты на прежних условиях с небольшим повышением цены (в пределах оговоренного на этот год). Те же, кто снимает новую квартиру, заключают договор уже на рыночных условиях. Причем в Нью-Йорке существует серьезное превышение спроса над предложением, и найти квартиру не так-то просто. При этом каналов поиска довольно много. Большинство арендаторов пользуются услугами агентств, которые берут примерно 15% от годовой платы, но немало людей ищут квартиру самостоятельно, через газетные и прочие объявления. Кстати, если в Нью-Йорке ситуация такова, что комиссию платит арендатор, то в Чикаго с агентством рассчитывается арендодатель.

Кроме того, потенциальный арендатор должен как-то доказать свою платежеспособность, и это зачастую происходит по следующей схеме. Владелец квартиры или агентство, которое ее сдает, запрашивают в специальном бюро выписку из его кредитной истории. Выписка эта платная, и, как правило, претендент на аренду должен отдать от 25 до 70 долларов за эту проверку. Естественно, если хозяин отказывает в заключении договора, эти деньги не возвращаются. Кроме того, владельцы жилья просят будущего жильца указать телефоны своих предыдущих мест жительства и обязательно выясняют, вовремя ли человек вносил плату.

Требования к доходу

В объявлениях о сдаче квартир часто указывается такой показатель, как соотношение годового дохода до налогообложения с месячной оплатой за квартиру. Обычно он варьируется от 40 до 60. Скажем, если квартира предлагается в аренду за 1 500 долларов, то при требовании владельца иметь доход в 60 раз выше это означает, что человек должен получать как минимум 90 000 долларов в год. В отличие от арендодателей в России, лендлорды США всегда осведомлены об уровне доходов своего жильца. Кредитные истории в Америке ведутся более 40 лет, и там фиксируется все, что необходимо, чтобы судить о порядочности человека.

Договор обычно заключается на год, и если человек съезжает раньше, он может пойти двумя путями: либо найти кого-то себе на замену, либо разорвать договор. Последний способ практикуется в более дешевом сегменте, где арендная ставка не так высока и никто не будет судиться с арендатором.

В условиях нехватки жилья лендлорды могут выбирать себе жильцов. Для кого-то критерием отбора становится доход, для кого-то более стабильное место работы. Но в любом случае, претендуя на квартиру, где соотношение цены и качества привлекательное, потенциальному съемщику предстоит участие в некотором заочном конкурсе. Причем в анкетах, по которым ведется отбор, не положено указывать пол и национальность, а также расовую принадлежность по закону владельцы не могут дискриминировать жильцов ни по каким признакам Сразу вспоминаются российские объявления, просто невозможные в Нью-Йорке: сдам только русским и т. п.

Покупка или аренда?

В последние годы в Америке стало даже проще получить ипотечный кредит, чем арендовать квартиру. Однако при небольшом росте и даже падении цен на аренду цены на покупку жилья стабильно росли, и студия с арендной ценой в 1 500 долларов предлагается к покупке за 400 000 долларов. И если до 2001 2002 года, пока не начался дикий рост цен на недвижимость, было возможно купить квартиру и платить банку меньше, чем при аренде, то теперь это совсем не так. Снимать квартиру все-таки выгоднее, чем покупать ее в кредит, хотя ставки кредита сейчас достаточно низки по российским меркам (5 6%), есть возможность взять кредит без первоначального взноса и на 30 лет.

Впрочем, сейчас рынок недвижимости в Америке вошел в стадию стабилизации и демонстрирует очень медленный рост. В июле этого года был самый низкий прирост цены за пять лет и самое большое предложение на рынке, причем средняя экспозиция недвижимости составляла 4 6 месяцев. В период роста предложения уходили за срок меньше месяца. Все это говорит о том, что ситуация на рынке недвижимости Нью-Йорка в ближайшие месяцы будет серьезно меняться.