Ипотека и недвижимость - Новенькое - плохо забытое старенькое?

Как это ни печально, лето прошло. Но это совсем не значит, что пора отложить мысли о покупке недвижимости на одном из зарубежных курортов. Именно зима - это идеальное время присмотреться к альпийским горнолыжным курортам, которые в последние год-два стали весьма востребованы у покупателей из России. Причем, как ни странно, именно горные, а не морские курорты часто являются всесезонными. Альпы проходят по территории Италии, Франции, Германии, Австрии, Швейцарии, части территории бывшей Югославии и Лихтенштейна. Самый высокий массив - Монблан (4807 метра). Курорты, наиболее привлекательные для покупки недвижимости, расположены в Италии, Австрии и Швейцарии. В каждой из этих стран есть своя специфика.

Италия

Турин, естественно, привлек внимание, в качестве зимнего курорта благодаря зимней Олимпиаде-2006. Один тот факт, что во время Олимпийских игр здесь разместилось более 1 млн. туристов, говорит о высоком уровне развития курортной инфраструктуры и рынка недвижимости.

Разумеется, игры проходили не в одном лишь Турине. Они охватили значительную часть области Пьемонт на северо-западе Италии. Турин - это не глухая провинция. Город далеко не маленький - по числу жителей он занимает четвертое место в Италии после Рима, Милана и Неаполя. Однако Турин и вся область Пьемонт пока не слишком перегреты в смысле покупательского спроса со стороны иностранцев. Это дает хороший шанс для вхождения на рынок.

Сам Турин расположен весьма удачно: у подножья Альпийских гор, вблизи живописных горных перевалов. Такое положение в течение веков способствовало успешной торговле и экономическому развитию, сегодня оно притягивает любителей горных красот. Турин намного старше Москвы - история города насчитывает 20 веков. Прогулка по городу равноценна посещению музея под открытым небом. В основе градостроительной структуры Турина лежит прямоугольная планировка, напоминающая древнеримский военный лагерь. Начиная с XVII века в Турине строились просторные площади и проспекты, делающими его непохожим на многие города, уходящие корнями в Средневековье.

Секретный рынок

Нельзя сказать, что хороших предложений на рынке недвижимости очень много, но они есть. Правда, найти их не так легко. В некоторых странах рынок недвижимости подобен супермаркету, но не в Италии. Для итальянцев дом - это почти часть семьи. Продажа семейного гнезда считается не то чтобы постыдным делом, но, во всяком случае, чем-то, что лучше лишний раз не афишировать. Поэтому полную информацию о предлагаемых объектах вы едва ли найдете в открытых источниках. Правда, при обращении в специализированное агентство, имеющее развитую сеть сбора информации по этой стране, проблемы решаются легко и быстро.

Цены зависят не только от расположения, но и от класса недвижимости. Наиболее доступна покупка компактных апартаментов типа студии. Например, в местечке Априка можно купить новую студию всего за 100 тыс. евро. Самые дорогие апартаменты, имеющие две спальни, в этом комплексе стоят около 220 тыс. евро. Этот горнолыжный курорт находится всего в полутора часах езды от любого из трех миланских аэропортов. Строительство закончится в 2007 году. Возможна покупка по ипотеке на 15 лет. Это одно из новых предложений для иностранцев, поэтому цены пока относительно невысоки, после раскрутки курорта они, наверняка, поднимутся. Существует также большое число предложений по продаже объектов более высокого уровня вплоть до элитных особняков.

Купить, чтобы сдать

Обычно профессионалы рынка скептически относятся к перспективам окупить курортную недвижимость, сдавая ее в аренду. Однако в Пьемонте такой вариант может быть вполне экономически оправдан. По крайней мере, можно окупить хотя бы расходы на коммунальное обслуживание и налоги. Дело в том, что сами итальянцы очень любят приезжать в горы летом и с удовольствием арендуют здесь недвижимость. Таким образом, зимой можно самим кататься на лыжах, а летом получать доход от аренды.

Кстати, арендовать недвижимость имеет смысл и тому, кто собирается ее купить, чтобы реально оценить все плюсы и минусы данного курорта. Для туристов используются контракты сроком не более 30 дней, которые не требуют государственной регистрации. Весьма ходовым товаром на рынке аренды являются апартаменты, в которых могут жить от 2 до 6, иногда до 10 человек. Важно, чтобы такие апартаменты были удобно расположены. В данном контексте удобство означает близость к подъемникам и к центрам развлечений (ночная жизнь на курортах не менее популярна, чем катание на лыжах).

Популярность такой аренды объясняется демократичными ценами - студия около 200 долларов в неделю, 2-комнатные апартаменты - 250 долларов. В пик лыжного сезона, правда, цены могут быть выше процентов на 50. Самое дорогое время - февраль (не считая Рождества).

Австрия

Австрия ежегодно занимает одно из первых мест в мире по уровню жизни, а также защищенности личности и имущества. Еще один приятный момент для собственников недвижимости - здесь отсутствует налог на строения. Эта норма распространяется и на иностранцев. Однако первое, что нужно уяснить, задумываясь о покупке недвижимости в Австрии, то, что иностранцам здесь продают далеко не все.

Существует два вида недвижимости - для постоянного и временного проживания. Чтобы купить постоянное жилье нужно быть гражданином Австрии или хотя бы иметь вид на жительство. Недвижимость для временного проживания может купить иностранец, но найти такие объекты не так просто. Во-первых, в большинстве земель временной недвижимости просто нет. На нескольких курортах она есть, но продается строго по квотам, которые принимают федеральные земли, и утверждает федеральное правительство.

Каждый иностранец должен получить разрешение на покупку конкретного объекта. Для граждан России проверка длится примерно полгода. Результат, обычно, бывает положительным, но проблема в том, что не каждый продавец захочет ждать: он предпочитает продать соотечественнику или хотя бы гражданину страны, входящей в ЕС (для них проверка идет гораздо быстрее). Здесь есть опасность, что, если продавец готов покорно ждать, то он предлагает не вполне ликвидный товар. Если же объект привлекательный, то вопрос решается с помощью некоторого повышения цены. Что ж, россиянам приходится платить не только за визы - такова уж наша нелегкая доля.

Искусственный отбор

Среди многочисленных австрийских земель для иностранцев доступны лишь несколько. В смысле покупки недвижимости на горнолыжных курортах особый интерес представляют Тироль и Зальцбург. Здесь можно найти и черные олимпийские трассы и спокойные склоны для семейного катания. Помимо гор, здесь живописные озера, на берегах которых охотно покупают дома наши соотечественники. Огромной популярностью пользуются и источники термальных вод, рядом с которыми нередко расположены аквапарки и оздоровительные комплексы с водными развлечениями.

Австрия - это не та страна, где стоит искать очень дешевые объекты. Для этих целей есть Болгария, Турция и отчасти Кипр, хотя и там поезд уже в значительной степени ушел. Быстрее всего дорожает эксклюзивная земля - в живописных местах на склонах гор и, особенно, на берегах озер, потому что ее с каждым годом становится все меньше. Диапазон цен на привлекательные объекты в Альпах - от 300 тыс. до 1 млн. евро, хотя, разумеется, можно найти виллы и подороже. Русские почти всегда стремятся покупать дорогие объекты. С инвестиционной точки зрения это вполне оправдано: дорогое быстрее дорожает, а дешевое вполне может и подешеветь.

Швейцария

Горнолыжные курорты Австрии и Швейцарии во многом похожи. Условно можно сказать, что в Австрии спокойнее, а в Швейцарии эксклюзивнее. Общее и в том, что в Швейцарии тоже существует квотирование продажи недвижимости для иностранцев. Впрочем, ограничений в Швейцарии гораздо больше.

Например, существуют жесткие ограничения на площадь объекта и земельного участка для иностранцев, поэтому даже олигархи, шейхи и короли живут здесь тише воды и ниже травы. Правда, ограничения можно обойти, купив объект на подставное лицо, но это не очень принято - не солидно. Интересно, что даже видные иностранные функционеры ООН и других международных организаций, расположенных, скажем, в Женеве (а их там множество) не могут купить в городе недвижимость, а вынуждены покупать дома в пограничных районах Франции, до которой 40 минут езды.

Но и на этом ограничения не заканчиваются: собственники курортной недвижимости имеют право ею пользоваться не более шести месяцев в году, причем не больше трех месяцев непрерывно. И вообще, в Швейцарии все по-своему. Она даже не является членом ЕС, хотя и активно участвует в процессах европейской интеграции. Именно потому что здесь столь жесткие ограничения и все живут по установленным правилам, Швейцарии удалось сохранить свою репутацию центра европейской цивилизации.

Откуда пришел стиль шале

Русские обычно покупают виллы в стиле шале в трех кантонах: Вале (недалеко от Женевы), Граубюнден (ближе к Цюриху) и Тичино (италоязычный кантон, недалеко от границы с Италией). Сам стиль шале закреплен градостроительным регламентом: в горах все строится в этом стиле, включая малоэтажные комплексы апартаментов.

В компании Overseas Homeseach рекомендуют несколько шагов для тех иностранцев, кто не уверен, какую собственность выбрать. Вот несколько из них. Проведите небольшое исследование: имеет ли девелоперская компания достаточный опыт и репутацию. Прежде чем принимать решение, обязательно отправьтесь в ознакомительную поездку. Обращайтесь к надежному нотариусу. Внимательно ознакомьтесь с местными налогами, системой ипотечного кредитования. Помните, что не все районы страны открыты для иностранных покупателей. В частности, есть ограничения в туристических зонах и на альпийских курортах, а также в крупных городах.

Законы могут значительно отличаться в разных кантонах. В некоторых из них есть ограничения на то, как объект будет использоваться и на возможности его перепродажи. Обычно иностранцы не могут одновременно иметь в собственности более одного объекта недвижимости. Также учтите, что дополнительные платежи при сделках с недвижимостью могут отличаться в разных кантонах, отмечают в Overseas Homeseach.

Было бы желание... и деньги

Разумеется, у каждого свое представление об идеальном доме на альпийском курорте - кому-то хочется быть в гуще событий, поближе к оживленным склонам, а кто-то хочет уединения и захватывающего вида из окна. Несмотря на все многочисленные ограничения, любое желание, при наличии достаточного бюджета, может быть удовлетворено. Радует то, что правила для русских покупателей такие же, как для англичан, голландцев или других европейцев.

Многие девелоперы в Швейцарии предлагают гарантированный доход для будущих собственников от сдачи их недвижимости в аренду. При этом можно в договоре зафиксировать, в течение какого времени ежегодно вы сами хотите пользоваться своей собственностью. Как и другие иностранцы, русские (независимо от национальности, разумеется) могут воспользоваться ипотечным кредитованием, условия которого весьма привлекательны. Ставки начинаются от 3,2% годовых.

Иностранцы могут покупать не только дома с землей, но и землю для последующего строительства, которое должно вестись... вы догадались: строго по установленным правилам.

Государство сдерживает рост цен

Покупая недвижимость, необходимо предусмотреть, что ежегодно придется выплачивать около 1% от ее реальной стоимости в виде налогов. В Швейцарии применяется налог на добавленную стоимость при перепродаже (если вы продаете дороже, чем купили). Это сдерживает спекуляцию. Вообще, власти в Швейцарии активно стремятся сдерживать рост цен, поэтому инвестиционная привлекательность покупки недвижимости в стране остается весьма скромной (зато граждане страны не страдают от засилия богатых иностранцев, которые могли бы взвинтить цены до заоблачных высот).

Также не стоит забывать, что в ряде кантонов запрещено продавать недвижимость в течение определенного срока. Этот период охлаждения тоже сдерживает рост цен. Например, в Кантоне Тичино перепродажа запрещена в срок от трех до пяти лет. А в кантоне Вале иностранцы могут перепродать свою собственность швейцарцу после одного года, но должны ждать целых 10 лет, чтобы продать другому иностранцу.

Из всего вышесказанного следует одно: в Швейцарии стоит покупать недвижимость тому, кто действительно влюблен в ее курорты, хочет почувствовать себя частью избранного общества и понимает, что в этом обществе принято жить по установленным правилам, а не вопреки им. Для тех же, кто привык доказывать свою избранность пренебрежением ко всем возможным нормам, с аналогичным бюджетом лучше подыскать скромный коттеджик на Рублевке - там он себя почувствует в своей тарелке.
Понятие коттеджный поселок существует в нашей стране уже полтора десятилетия. Именно тогда, в начале 90-х, появились люди, решившие жить за городом. Причем вовсе не потому, что на квартиру не хватало денег, а из-за осознанного желания постоянно пребывать на природе.

Тогда-то и были сформулированы главные требования к качественной загородной недвижимости. Во-первых, коттеджный поселок должен располагаться не очень далеко от Москвы чтобы ежедневные поездки на работу не занимали слишком много времени. Во-вторых, должны обеспечиваться все принятые в городе удобства состоятельный человек вряд ли захочет топить печку дровами и носить воду ведрами из колодца. Эти условия, разумеется, действительны и сегодня. Однако сейчас, в результате дальнейшего развития рынка загородной недвижимости, покупатели стали еще более разборчивыми. И застройщики, соответственно, предлагают все новые концепции и форматы поселков.

В исследовании от Аналитического центра ирн.RU Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковьяможно также узнать: каков оптимальный набор инфраструктуры для поселков эконом- и бизнес-класса, как инфраструктура влияет на стоимость и ликвидность домов в поселке и т.д.

Размер имеет значение
Одной из самых ярких тенденцией сегодняшнего дня является укрупнение проектов. Появился даже термин мегапоселок он, конечно, означает не миллион домов, а всего лишь большое их количество. С учетом того, что поселки строятся сегодня в несколько очередей, итоговое число домов может достигать 500 600. Как говорит Иван Шульков, руководитель отдела инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба, в настоящий момент на рынке насчитывается не менее 18 проектов площадью от 100 га. Основная часть из них, правда, находится на этапе проектирования и согласований, а строительство начнется не ранее 2007 г.

Интерес к мегапоселкам понятен: они позволяют получить экономию на масштабе, причем всем участникам процесса. Девелопер экономит на этапе получения земельного участка, на строительных работах, при продаже. Покупатель же получает развитую инфраструктуру, содержание которой обходится ему дешевле: траты раскладываются на большое число жителей.

Вместе с тем эксперты рынка признают, что формат небольших камерных поселков все равно остается востребованным. Их покупатели люди состоятельные, готовые платить большие деньги не только при покупке, но и последующей эксплуатации недвижимости. Траты на уровне $1,5 2 тыс. в месяц (иногда даже до $3 тыс.) их не пугают. Зато камерный поселок гарантирует то, за чем богатый человек, собственно, и уезжает в собственный загородный дом, покой и уединение. В обозримой перспективе эксклюзивные клубные поселки на лесной территории останутся главным форматом недвижимости в престижных и статусных местах в Барвихе, Жуковке, на Николиной Горе.

Товар с нагрузкой
Инфраструктура самый, пожалуй, противоречивый элемент, вызывающий наибольшее количество споров. С одной стороны, всевозможные блага цивилизации это вроде бы неплохо. Все большее число покупателей рассматривают загородный коттедж как место постоянного проживания, а значит, при выборе дома важным фактором для них становится инфраструктура, говорит Сергей Гоз, генеральный директор компании Элит Строй. Это понимают и девелоперы, делая инфраструктуру одним из главных козырей для привлечения покупателей.

Однако развитая инфраструктура это не всегда хорошо. Расходы по ее содержанию лягут на плечи жителей. Для уже упоминавшихся мегапоселков это не страшно, а если число домов всего 30 50? Попытка же сделать магазины, рестораны и фитнес-центры самоокупаемыми означает, что на территории поселка появятся посторонние, что многим жителям не понравится по соображениям безопасности. К тому же целесообразность строительства различных инфраструктурных объектов зависит и от наличия по соседству внешней инфраструктуры. Например, на Рублево-Успенском шоссе за полчаса можно доехать до торговых центров, ресторанов, спортивных клубов и салонов красоты, рядом же расположены престижные школы и детские сады. А вот на еще только набирающих силу Новорижском и Дмитровском направлениях внешней инфраструктуры пока явно не хватает.

Все это ведет к тому, отмечает Сергей Гоз, что сегодня девелоперы тщательно взвешивают все за и против, продумывают, какие элементы инфраструктуры будут востребованы. Раньше на рынке появлялись маленькие поселки с лишней инфраструктурой и, наоборот, большие объекты, в которых необходимая для комфортного проживания инфраструктура отсутствовала. Сегодня же такие случайности встречаются значительно реже.

Ну а когда застройщик решает создать досуговые объекты, их перечень становится все более разнообразным. Конкурируя друг с другом, девелоперы предлагают своим клиентам всевозможные бонусы от прилегающих к поселку полей для гольфа или яхт-клубов до трассы для радиоуправляемых гоночных автомобилей. На северном направлении, где к Москве подходят водохранилища, активно используется морская тематика собственные пляжи и всевозможные яхт-клубы.

Несколько лет назад в Европе стало популярным строительство коттеджей на территории гостиничных комплексов и в зонах отдыха, расположенных вблизи крупных городов. Например, сеть отелей Hilton стала возводить на территории своих гостиничных комплексов коттеджи на продажу. Это оказалось рентабельным бизнесом: привлекательная инфраструктура и удобные гостиничные сервисы обеспечивали высокий спрос на дома. В Испании, Австрии, Швейцарии загородное жилье, построенное в курортных зонах, пользуется большим успехом. Ряд российских компаний пошли похожим путем. Создаваемые подобные проекты в Подмосковье (тут в первую очередь следует упомянуть Рузскую Швейцарию) интересны тем, что позволяют девелоперам привлечь профильных инвесторов, специализирующихся на создании и управлении торгово-развлекательными центрами, спортивными комплексами и т.д. А жители, в свою очередь, получают весь спектр гостиничных услуг и возможность пользоваться разнообразной инфраструктурой, которая не становится для них лишней финансовой нагрузкой.

Далеко-далеко
Еще одной тенденцией последнего времени стало бурное освоение земель в 30 50 км от Москвы и растущий интерес к еще более дальнему Подмосковью на расстоянии до 80 100 км. Там хорошо всем и экология лучше, и земля дешевле, но настоящим проклятием становится путь в город. Теоретически 80 км это меньше часа. Практически же, с учетом загруженности дорог, время нужно умножать на два или на три. И кроме того, путь на работу не заканчивается у МКАД нужно потом отдавать дань московским пробкам.

Поэтому недвижимость, расположенная километров за 40 от города, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город, пока однозначно воспринимается потребителями как дача, т.е. место не для постоянного проживания. Соответственно, платить больше $150 максимум $200 тыс. люди за нее не готовы. Изменить ситуацию и побудить граждан достатка выше среднего селиться на таком расстоянии могут только две вещи либо возможность прилично зарабатывать вне Москвы, либо кардинальное улучшение транспортной системы. Ни то, ни другое реальным в ближайшие годы не станет.

и стильно
Загородные дома также стали более функциональными. Сходит на нет популярность замковой архитектуры, говорит Иван Шульков из Усадьбы. На смену приходит современный формат застройки, ключевым словом в котором становится функциональность. Также набирает популярность экостиль, смысл которого заключается в максимальной гармонии объекта с окружающей средой. Архитектурные концепции таких поселков отличаются современным дизайном, максимально вписанным в ландшафт, и большими площадями остекления. В качестве примера можно назвать Evergreen и M.O.N.A.K.O.V.O.

Все более востребованными становятся услуги профессиональных архитекторов, что в первую очередь связано с обостряющейся конкуренцией, отмечает Валерий Мищенко, директор по развитию компании Rodex Group. Спрос на архитекторов особенно актуален для девелоперов, сконцентрировавших свои усилия на сегменте элит- и бизнес-класса. Здесь очень важно придать проекту некоторую неординарность, что-то такое, что отличало бы его от множества других.

Под сенью Управделами
Сегодня рынок уже достиг определенной степени насыщенности, девелоперы все чаще заявляют об уникальности своих проектов, говорит Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании ТЕРРА-недвижимость. Человеку, несведущему в тонкостях рынка, сложно разобраться, где действительно уникальный продукт, а где просто громкие рекламные слоганы. Бывает, что в погоне за уникальностью девелоперы совершенно упускают из вида главную цель создать комфортное жилье, которое отвечает потребностям той аудитории, для которой оно создается.

Чтобы никого не обидеть, не будем приводить конкретные примеры. Сконцентрируемся лучше на позитиве. Удачными можно назвать загородные апартаменты Сосны, Витро Вилладж. Большинство состоятельных людей стремятся перебраться жить за город из душного мегаполиса, но при этом далеко не все готовы брать на себя хлопоты по содержанию дома, пусть даже и с помощью штата прислуги и охраны. И многоквартирные дома обеспечивают жильцов всеми необходимыми услугами и сервисами. Комплекс Сосны расположен на территории престижного одноименного пансионата Управления делами Президента РФ. Сам комплекс имеет супермаркет, химчистку, частную школу, детский сад, бассейн, тренажерный зал, открытый теннисный корт, каток, кафе-бар, аптеку, салон красоты. Помимо этого жильцы смогут воспользоваться медицинскими услугами санатория.

Еще один удачный пример Agalarov Estate. Это поселок известного бизнесмена Араса Агаларова, который уже прославился нестандартными и более чем успешными проектами в городе (Agalarov House) и в формате торговой недвижимости (комплекс Крокус Сити). Проект точно не имеет аналогов среди организованных подмосковных поселков 300 га измененного ландшафта, заповедная зона, гольф-поле, озеро, водопад, конные и пешеходные маршруты. В состав инфраструктуры войдут также спортивный центр, пляжный клуб, профессиональный тир, отель на 50 мест, вертолетная площадка и частная школа. Заявленная нижняя планка стоимости коттеджей $3 млн. На данный момент этот проект можно смело назвать уникальным.

По мнению многих экспертов рынка, нынешний всплеск интереса к загородной недвижимости во многом обусловлен значительным сокращением предложения в городе. Некоторая часть состоятельных людей, утомленная длительными поисками или продолжительными сроками ожидания, решается на приобретение загородного жилья, которое по уровню комфортности и техническому оснащению способно конкурировать с городской квартирой самого высокого класса, говорит Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Еstate. Другая часть делает выбор из чисто прагматичных соображений, желая инвестировать свободный капитал и одновременно подчеркнуть успешность своего положения.

Предложений на рынке загородного жилья сейчас достаточно, и есть возможность выбора. Другое дело, что не все предложения соответствуют современным тенденциям элитного загородного дома.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья