Ипотека и недвижимость - Предложение крупных участков земли в подмосковье превышает спрос

Подыскивая новый офис для своих сотрудников, как правило, любая компания уделяет внимание не только его местоположению, но и тому числу машиномест, которое она сможет получить. В ином случае сотрудникам фирмы каждое утро придется тратить немало времени, чтобы найти место, где можно оставить свой автомобиль. Консультанты проектов, стараясь учесть пожелания арендаторов, постепенно ужесточают требования к подземным паркингам в составе бизнес-центров. Однако девелоперы из-за дороговизны обустройства подобных парковок пока не спешат радикально менять параметры своих объектов, особенно если это не мешает им пройти госкомиссию.

Мало и дорого

Существующий сегодня на рынке офисных помещений Москвы критерий обеспеченности бизнес-центров парковочными местами был принят ведущими консалтинговыми компаниями столицы еще в 2003 году. В соответствии с этой классификацией, соотношение парковочных мест - наземных и подземных - и общей арендуемой площади здания определялся на уровне одно машиноместо на 100 кв. м офисной площади. В условиях усиления тенденции децентрализации офисного рынка и роста девелоперской активности в срединном поясе Москвы и районах, близких к МКАД, вопрос достаточной обеспеченности бизнес-центра необходимым количеством парковочных мест становится все более важным с точки зрения формирования конкурентных преимуществ бизнес-центра и его привлекательности для потенциальных арендаторов. Поэтому постепенно с развитием рынка данный показатель был немного пересмотрен, хотя еще и не внесен в новую дополненную и измененную классификацию офисных зданий. Теперь среднее необходимое соотношение парковочных мест и арендуемой офисной площади бизнесцентра в районе от Садового кольца до ТТК оценивается на уровне одно машиноместо на 70-80 кв. м офисной площади, в районе от ТТК до МКАД- одно машиноместо на 50-60 кв. м.

Пока же игроки рынка с энтузиазмом пересматривают нормативы по паркингам, обещая в скором времени ввести новые требования по машиноместам в бизнес-центрах, арендные ставки на парковки Москвы продолжают оставаться одними из самых высоких в Европе. Причина подобного ценового бума- сильное превышение спроса над предложением, особенно в центре города, что позволяет владельцам зданий сильно завышать ставки. Самые дорогие предложения в пределах Садового кольца варьируются в диапазоне $250-500 за одно машиноместо в месяц,- говорит старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Дмитрий Канунов. Для сравнения, услуги наземных парковок обходятся арендаторам дешевле. По данным Knight Frank, в пределах Садового кольца цена составляет $100-250 за одно машиноместо в месяц, а за его пределами - $50-130. Эксперты отмечают, что для многих арендаторов офисов, оказывается, довольно дорого выкупать места для автомобилей своих сотрудников. Чаще всего организация арендует однодва места в подземном паркинге только для своего руководства, остальные же сотрудники оставляют свои машины поблизости от места работы или в платных парковочных зонах,- уверяет заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэльнедвижимость Элина Занина.

Затратная статья

Отсутствие интереса столичных девелоперов к паркингам объясняется не только дефицитом свободных земельных участков, но и сложностью и дороговизной реализации подобных проектов. Строительство подземной парковки в среднем обходится девелоперу на 30-40% дороже, чем организация наземного паркинга на территории бизнес-центра, рассказывает Дмитрий Канунов. Для сравнения, стоимость строительства 1 кв. м наземного паркинга в среднем составляет $400-500, подземного - $650-900. В некоторых случаях затраты на оборудование подземной стоянки могут достигать и $1,5 тыс.

за 1 кв. м. Кроме того, заместитель генерального директора ГК Вашъ финансовый попечитель Кирилл Савицкий предупреждает, что подземное строительство существенно удлиняет сроки реализации проекта, как минимум на шесть-восемь месяцев. В том числе и потому, что девелоперу приходится дополнительно получать согласования от 20-30 инстанций, сетует Савицкий.

Именно по причине экономической нецелесообразности при сооружении офисных зданий нормативы обеспечения московских офисов парковками зачастую нарушаются, с сожалением констатирует Элина Занина. В центре столицы для строительства современных бизнесцентров, как правило, выделяются сравнительно небольшие участки. Поэтому застройщики стараются максимально использовать эту территорию, а для окупаемости проекта приходится сооружать высотные здания,- говорит эксперт.

Ситуация осложнилась для девелоперов в конце 2005 года, когда столичные власти приняли постановление, регулирующее нормативы обеспечения паркингами различных объектов недвижимости в Москве в зависимости от их функционального назначения.

Многие девелоперы в результате ужесточения правил вынуждены сокращать офисные площади для того, чтобы увеличить размеры паркингов в соответствии с требованиями законодательства. В результате данных изменений удорожание общей стоимости строительства паркингов составило около 40-50%,- отмечает Дмитрий Канунов.

Возможные альтернативы

Ужесточение требований к количеству машиномест в паркингах бизнес-центров, а также серьезные ограничения по подземному строительству и высокая стоимость подобных работ заставляют девелоперов разрабатывать различные ноу-хау.

Одним из наиболее перспективных видов развития парковок руководитель строительных проектов МИАН-девелопмента Эраст Жиряков считает возведение механизированных паркингов. Подобные парковки представляют собой некий цилиндр, уходящий под землю на несколько этажей, посередине которого циркулирует лифт с раздаточным механизмом: он опускает машины и расставляет их по ячейкам,- рассказывает Жиряков. Принципиальное отличие от обычных паркингов - экономия пространства за счет исключения из проекта объездных путей. Как правило, достаточно много полезной площади отводится под место для въезда и выезда автомобилей, широкую дорогу для разворотов и т. п.

Вслучае же с ячейковым (механизированным) паркингом вопрос решается таким образом, что почти вся полезная площадь используется по прямому назначению,- соглашается Элина Занина.

Другой вариант замены подземных паркингов - это сооружение надземных гаражей типа этажерка. Впрочем,подобная альтернатива вряд ли найдет широкое применение в центральных районах Москвы из-за существующего дефицита и дороговизны земельных участков. Стоимость строительства 1 кв. м таких паркингов, вместимостью 600 машиномест и имеющих общую площадь 10-13 тыс. кв. м, не превышает $400-450 за 1 кв. м. Таким образом, стоимость строительства одного паркинга составляет в среднем около $5-5,5 млн,- перечисляет технические параметры Занина.

В качестве еще одной альтернативы подземным парковкам эксперты называют паркинг, расположенный на крыше здания. Однако в этом случае застройщик встает перед необходимостью существенно снизить этажность бизнесцентра. К тому же придется обязательно учесть дополнительные нагрузки, которые испытывает здание, чтобы оно не просело от веса автомобилей.

Учитывая многочисленные ограничения, самым важным из которых является ограничение по этажности, пока офисных центров с парковками на крыше в Москве нет.

Приятные мелочи

Основная услуга, которая, как правило, обязательно предоставляется арендаторам паркинга,- это охрана их автомобилей. Остальные же сервисы - мойка или ремонт машин - встречаются в бизнесцентрах не так часто, как хотелось бы. То же самое касается и гостевого паркинга. С одной стороны, его наличие является признаком хорошо продуманной концепции офисного центра, с другой - многие девелоперы специально забывают про обустройство гостевой парковки. Это связано с высокой стоимостью земельных участков в центральном деловом районе и других престижных округах столицы. Гостевая парковка проектируется там, где недорогая земля, или в том случае, если это большая территория бывшего предприятия, у которого был заключен долгосрочный договор аренды земли,- поясняет Элина Занина. Среди известных проектов с гостевой автостоянкой эксперты выделяют бизнесцентр Дукат Плейс III.

Впрочем, эксперты рынка сетуют не только на отсутствие гостевых парковок и разнообразных служб технической поддержки в паркингах бизнес-центров. Многие из них уверяют, что пока даже не ясно, достаточное ли количество машиномест разместится на территории крупнейших проектов офисного рынка столицы. Сейчас сложно говорить об обеспеченности парковочными местами даже в ММДЦ Москва-Сити, поскольку многие объекты находятся только на начальной стадии реализации. Как отмечают специалисты, ситуация понятна только с деловым комплексом турецкой компании ENKA - Башня на Набережной, где предусмотрен один трехуровневый паркинг для всего комплекса. Также ясны параметры комплекса Федерация, в котором расположится шестиуровневая подземная парковка на 3,5 тыс. машиномест.
Сегодня крупные землевладельцы в Московской области столкнулись с проблемой дефицита спроса на собственные активы - земли сельхозназначения. Скупленные во время 1990 годов колхозные паи, исчисляемые тысячами гектаров, сейчас практически не пользуются спросом, а продаются только небольшие наделы в наиболее ликвидных местах. При этом держать землю становится все более накладно, так как увеличиваются налоги и ведутся проверки государства. Спасти положение, по оценкам экспертов, может массовое привлечение инвесторов и ленд-девелоперов, которые бы смогли застраивать масштабные территории.

Ненужная земля

Сегодня суммарная площадь земель в Московской области равняется 4,5 млн га, из них земли сельхозназначения составляют 1,7 млн га, а земли поселений - 496 тыс. га. При этом из земель сельхозназначения в собственности у крупных землевладельцев находится более 70% активов. Такой объем большинству из них удалось накопить путем обычной скупки земельных паев у крестьян в разорявшихся колхозах. Цель приобретения была ясна: земля - один из способов надежного вложения капитала, и этот актив вряд ли упадет в цене.

Однако сегодняшние реалии показывают, что быть крупным землевладельцем не так просто и, для того чтобы земля приносила дивиденды, с ней надо работать. Эксперты говорят, что в связи с активной позицией государства по поводу реализации программы Доступное жилье и активных действий подмосковных властей, объявивших о начале проверок по правильности приватизации земель в 1990-х, ситуация еще более осложнилась, число проверок резко возросло.

В этих условиях ряд владельцев решили достаточно безболезненно справиться с проблемой, скинув часть своих земель. Однако они столкнулись с проблемой отсутствия спроса на них. Для улучшения продаж создавались специальные компании, земельные супермаркеты и так далее, тем не менее ситуация практически не изменилась.

Даже в бум коттеджного строительства 2002-2004 годов, когда наделы покупались для строительства поселков, популярностью пользовались только наиболее ликвидные участки. Еще одной и, вероятно, основной проблемой слабого спросана земли стало отсутствие правильно оформленной документации на сельхозземли. Участники рынка говорят, что в сложившейся ситуации некоторые земли просто стали дотационными: они облагались налогами, за них надо было платить взятки в ходе проверок, а также нести прочие расходы. При этом прибыли они вообще не приносили.

Второй этап

Сейчас, по словам экспертов, рынок находится в ожидании нового этапа своего развития.

В первую очередь это связывают с появлением заинтересованных в освоении земель девелоперов. Сегодняшние крупные землевладельцы - это во многом венчурные спекулянты, участвовавшие в первой волне разработки этого типа актива, а именно, скупке земельных паев. Их желание выйти из актива в деньги - это нормальное желание закрыть сделку и зафиксировать прибыль,- рассуждает старший партнер юридической фирмы Мегаполис Владимир Сметанин. Он утверждает, что этот процесс идет медленно, потому что на рынке пока много спекулянтов и очень мало девелоперов. Разумная политика в такой ситуации одна: терпеливо ждать до заключения сделок с девелоперами, что станет второй волной разработки земельных активов, или выступать девелопером самому и на втором переделе зафиксировать еще прибыль,- констатирует Сметанин.

С ним не совсем согласен заместитель директора управления загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Владимир Яхонтов: Крупные землевладельцы сегодня готовы реализовать свои наделы, но не из-за роста налогов или действий властей, а по причине большого объема имеющихся у них активов.

Причем реализуют их, как правило, не целиком, а порционно, выбрасывая на рынок небольшие участки, чтобы они не падали в цене.

Однако в целом большинство экспертов сходятся во мнении, что спрос на землю крайне мал и для поднятия интереса потребителей необходимо узаконить землевладение и тем самым заинтересовать строителей и инвесторов. Основная причина небольшого спроса - высокие риски приобретателя по этим земельным участкам как в плане законности владения, так и в плане возможности их дальнейшего целевого использования. Например, перевод сельхозземель в земли под ИЖС или в промышленное строительство - это процесс очень длительный и непредсказуемый, соответственно, высоки риски покупателя.

Как правило, политика землевладельцев в этой ситуации - порционная продажа участков во избежание обрушения цен и их капитализация. Капитализация земель может производиться либо за счет их перевода из категории сельхозназначения в категорию под ИЖС, что значительно повышает их стоимость, либо за счет освоения соседних участков. Возможен еще один путь - привлечение соинвесторов, которые осуществляли бы на участке строительство и увеличивали тем самым его капитализацию,- рассуждает Яхонтов. При этом, по его словам, перевод земли может иметь как положительные, так и отрицательные моменты.

Налоги на сельхозземли незначительны, но на земли под ИЖС при большом объеме земель - весьма ощутимы.

С другой стороны, все расходы на содержание земли могут быть с лихвой компенсированы в случае ее реализации - земли под ИЖС дороже,- говорит он. Иными словами, переводить участок под ИЖС имеет смысл, только если понятно, что с ним произойдет в ближайшее время: продажа или застройка. Просто держать на балансе земли этой категории крайне накладно.

Перспективы

Дальнейшее развитие земельного рынка Подмосковья в первую очередь зависит от самих землевладельцев. Так, в ближайший месяц о своем проекте должна объявить управляющая компания Масштаб, которая собирается в несколько этапов застроить территорию колхоза Коммунарка. Здесь, по словам эксперта, знакомого с планами компании, планируется построить целый ряд коттеджных поселков, а также жилой микрорайон. Однако других проектов такого плана пока нет.

Впрочем, по словам Владимира Сметанина, такими структурами вскоре наверняка обзаведутся все основные гиганты.

Из наиболее крупных владельцев земли сегодня наиболее грамотно распоряжаются своими землями Ваш финансовый попечитель (проект Рузская Швейцария в районе Рузского водохранилища), корпорация Знак (ряд проектов на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе), компания Открытые инвестиции. Также начали осваивать свои территориии компании Ведомство и Центр капитал. При этом все равно объемы операций с землей мизерны: до 300-400 га в год. Среди самых активных в этом году экспертами отмечена компания Акселя Хартмана, реализующего проект под Лобней,- рассказал начальник отдела загородной недвижимости компании Ваш финансовый попечитель Роман Рыжков. По его словам, ситуация на рынке не так критична, и крупные землевладельцы - в основном это финансово-промышленные группы - не испытывают недостатка в ликвидности, чтобы заниматься распродажами. По его мнению, участки пытаются сбросить мелкие и средние инвесторы - владельцы десятков и сотен гектаров.

Они пытаются зафиксировать прибыль, в том числе и потому, что до последующей скупки им необходимы финансы. Наиболее активно этот процесс идет на Симферопольском и Дмитровском шоссе,- резюмирует он.