Ипотека и недвижимость - Европарк вернется к бывшему владельцу

Уважение и даже некоторый трепет внушают цифры аренды на обычное жилье так называемого экономкласса. Когда же речь заходит об аренде элитного жилья, то уважение сменяется изумлением: неужели такие цены в принципе возможны?

Возможно все

В момент, когда просматриваешь сведения о стоимости аренды элитных квартир, находящихся где-нибудь в районе Чистых прудов или Китай-города, как-то особенно остро понимаешь важность наличия жилья в центре, доставшегося, скажем, от бабушки или дедушки. Поскольку имеющим такое наследство советского времени можно вздохнуть и расслабиться: теперь делать деньги для них будет квартира, зарабатывая от нескольких тысяч долларов в месяц до десятков или даже сотен тысяч это уж как поставить дело. Квартиры в ценовой категории до $2000 в месяц, как правило, вообще не рассматриваются как элитные, а верхнего порога цен пока практически не существует.При этом ставки постоянно растут, пусть и не столь быстро, как стоимость самого жилья. По словам Натальи Карабановой, руководителя отдела аренды элитных квартир компании DeltaRealty, темпы роста арендных ставок, хотя и меркнут по сравнению с аномальным взлетом цен на покупку недвижимости, все же довольно значительны: В первом полугодии 2006-го аренда в элитных объектах дорожала на 2-3% ежемесячно. И, скорее всего, тенденция будет сохраняться до тех пор, пока спрос не начнет падать.

Директор по развитию компании Усадьба Екатерина Батынкова говорит, что в настоящий момент стоимость аренды элитной квартиры начинается от $3000 и достигает $100 000 в месяц. Разумеется, конкретные примеры таких квартир не раскрываются риелторами ради конфиденциальности. Однако расположение их все же не является тайной: это наиболее престижные районы Москвы (Золотая и Серебряная мили). Площадь такой квартиры составляет 700-1000 кв. м, соответствует цене и высочайший уровень внутренней отделки, авторский дизайн, мебель самой высокой ценовой категории. Наибольшим спросом арендаторов (и, соответственно, рекордными ценами на аренду) отличаются квартиры на Остоженке, Пречистенке, Арбате, Патриарших прудах, Тверской, и Чистых прудах. С небольшим отставанием следуют Хамовники, Якиманка, Китай-город, Красная Пресня, апартаменты в элитных комплексах на Западе, Северо-Западе и Юго-Западе Москвы.

Аренда и арендаторы

Несмотря на кажущееся преимущество покупки жилья перед столь дорогой арендой, в последней есть свой смысл. Далеко не все желают приобретать недвижимость в Москве, в частности, в целях сохранения конфиденциальности информации о своей персоне. Кроме этого, кто-то просто не хочет терять время и втягиваться в процесс приобретения жилья, его последующей отделки и обстановки. Немаловажным является также вопрос о необходимости единовременного инвестирования большой суммы денег при покупке недвижимости в разрезе соотношения стоимости продажи и аренды. Зачастую бывает и так, что квартира действительно требуется всего на несколько месяцев или на год, и покупка в этом случае теряет свой смысл.

Арендаторами элитных квартир на сегодняшний день выступают зарубежные специалисты высокого класса, а также наши, российские топ-менеджеры крупных компаний, в том числе и естественных монополий, которые приезжают в столицу из других городов. Если сравнивать в процентном соотношении, то, по данным компании Усадьба, в 90-х годах иностранцы составляли 95% всех арендаторов элитного жилья, россияне 5%; в 2000 г. иностранцы 60%, россияне 40%, на сегодняшний день достигнуто равновесие: 50/50.

Если говорить об иностранных специалистах, то элитное жилье в Москве становится своего рода инструментом их привлечения. Компании, приглашающие к себе специалиста высокого класса, стремятся обеспечить его достойными условиями, а в Москве европейскому уровню соответствуют как раз такие квартиры. Бывает и так, что арендаторы просто по каким-то причинам пока не могут позволить себе покупку достойной квартиры, поэтому им выгоднее снимать, нежели размениваться на жилье эконом- или бизнес-класса.

Основными факторами, влияющими на стоимость аренды, являются местоположение, размер и планировка квартиры, качество отделки, наличие мебели и технического оборудования, класс здания и возможность парковки, а также вид из окна. Клиенты придают большое значение уровню оснащенности жилья бытовой техникой, качеству и количеству встроенных приборов. Что касается мебели, она, безусловно, должна быть импортной и дорогой. Хотя иногда клиенты, арендующие квартиры на длительный срок, предпочитают снимать пустую квартиру, т. к. вместе с семьей они нередко привозят во временные апартаменты и собственную мебель. В остальных же случаях квартира должна быть полностью меблирована. И, конечно же, стоимость аренды напрямую зависит от давности ремонта. Ставка будет максимальной для данного объекта, если ремонт сделан накануне и после этого в квартире еще никто не жил, рассказывает Наталья Карабанова.

Ремонт как одно из условий

При подготовке квартиры к сдаче ремонт становится одним из важнейших понятий. Именно достойная отделка поднимает цену на жилье, авторские разработки интерьера становятся дополнительными козырями при сдаче. Именно это становится причиной, по которой далеко не все хозяева квартир спешат отдавать их на короткий период, например на лето. Хозяин квартиры в клубном доме, сдаваемой за $7000 в месяц, может предпочесть подождать арендатора на длительный срок, нежели сдать на несколько месяцев. Это как раз тот сегмент, где могут отказаться от синицы в руке, дабы дождаться журавля в небе. Перед каждым новым арендатором квартира приводится в порядок: заново красятся стены, меняется некоторая мебель. В основном ремонт происходит за счет собственника жилья, однако бывают случаи, когда счет выставляется арендатору если поломка произошла по его вине.

Тем не менее возможность снять элитную квартиру на короткий срок также существует. По словам Екатерины Батынковой, краткосрочная аренда представляет собой самостоятельный сегмент рынка, которым занимаются специализированные компании: Подобные компании, как правило, обладают собственной структурой, которая отвечает за поддержание квартиры в должном состоянии. Соответственно, ремонт проводится по мере необходимости, а не после каждого нового арендатора (если, конечно, не произошло форс-мажорных обстоятельств). В некоторых компаниях существует специальный штат сотрудников, которые занимаются ежедневным поддержанием порядка (горничные гостиничного типа).

Бывает и так, что квартиры сдаются и вовсе без ремонта. Обычно это происходит именно тогда, когда квартира не приобреталась в инвестиционных целях или последующей сдачи в аренду, а досталась в наследство. Конечно, цена такой квартиры значительно ниже, как и спрос на нее. Арендатору, который платит довольно значительную сумму, редко хочется въезжать в квартиру, требующую ремонта и смены обстановки.
Как стало известно Бизнесу, группа Даев плаза не собиралась надолго расставаться с ТЦ Европарк: воспользовавшись сделкой по схеме РЕПО (соглашение об обратной покупке), компания в скором времени выкупит центр у Лигастройпроекта, нынешнего собственника фонда. Сейчас Даев плаза продолжает управлять ТЦ. По мнению экспертов, используемая финансовая схема не только стала прецедентом на столичном рынке недвижимости, но и позволила группе Даев плаза успешно рассчитаться по банковским кредитам и провести реконцепцию Европарка.

Расположенный на Рублевском шоссе торговый центр был первым проектом компании на рынке торговой недвижимости Москвы. Продажа Европарка состоялась в январе 2006 года, новым собственников ТЦ стала компания Лигастройпроект, которая изначально была создана для участия в аукционе по продаже гостиницы Украина. Фонд, который получила в управление компания Лигастройпроект, включал около $300 млн.

После отказа от покупки Украины было принято решение инвестировать часть этих средств в покупку ТЦ Европарк.

Что любопытно, агентом на торгах по Украине от Лигастройпроекта выступал сам гендиректор Даев плаза Дмитрий Гаркуша. Тогда, по его словам, он являлся консультантом компании.

Впрочем, Бизнесу удалось узнать подробности этой сделки. То, что группа Даев плаза планирует вернуть себе ТЦ Европарк, Бизнесу рассказал Дмитрий Гаркуша.

Несмотря на то, что первый ТЦ Даев плаза оказался не совсем успешным проектом, компания не собирается окончательно расставаться с Европарком. Как рассказал Дмитрий Гаркуша, условия соглашения по купле-продаже Европарка изначально включали возможность в определенные сроки выкупить ТЦ. Это была сложная сделка РЕПО, в ходе которой мы получили средства, чтобы реструктуризировать бизнес Европарка: заключен договор с новым якорным арендатором Auchan (сменил сеть Рамстор), заканчиваются работы по перепланировке самого центра,- рассказал Дмитрий Гаркуша. Он уточнил, что, пока идет смена концепции ТЦ, финансовые условия у Лигастройпроекта для группы Даев плаза более комфортны, чем у Сбербанка (более высокая процентнаяставка), который изначально финансировал проект. "Европарк является для меня знаковым проектом, поэтому через некоторое время я планирую его выкупить,- заявляет Гаркуша.

Сделка с Европарком была выгодна не только группе Даев плаза, но и Лигастройпроекту. Средства, изначально аккумулированные под покупку акций Украины, были изъяты из оборота, и, соответственно, их нельзя было просто вернуть на рынки, там, где они до этого работали.

Инвесторы недополучили бы прибыль,- разъясняет Гаркуша.- Поэтому после того как покупателем Украины стала другая компания, было принято решение вложить их в другие проекты. Председатель совета директоров Лигастройпроекта Алексей Линецкий утверждает, что Европарк изначально расценивался фондом как интересный актив для размещения аккумулированных средств. Раскрывать детали соглашения с группой Даев плаза и называть других акционеров фонда, кроме уже известного рынку предпринимателя Аркадия Гайдамака, Алексей Линецкий отказался. Сейчас, по словам Дмитрия Гаркуши, идут переговоры по участию Лигастройпроекта в проекте строительства еще одного крупного ТЦ.

Игроки рынка недвижимости затруднились назвать истинные причины использования подобной схемы. Вероятно, эта сделка была совершена для того, чтобы рассчитаться со Сбербанком по кредиту на строительство Европарка с меньшими потерями,- рассуждает один из экспертов компании Jones Lang LaSalle.

Учитывая новые подробности, эксперты считают, что сумма сделки могла быть существенно меньше, чем предполагалось изначально - не $150 млн, а около $75-85 млн. Начальник отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова считает, что, поскольку группа Даев плаза предпочла остаться управляющей компанией Европарка, ее первоначальная задача заключалась не в том, чтобы построить ТЦ с целью продажи, а чтобы остаться в проекте как минимум до того момента, пока центр не начнет приносить прибыль. В этом случае реализовать Европарк можно будет на более интересных условиях, нежели сейчас,- говорит Новикова.