Ипотека и недвижимость - Евгений ермолаев: в столице сложился изощренный рынок посредников

Программа Молодой семье доступное жилье дает молодым москвичам хороший шанс улучшить свои жилищные условия, однако он не единственный. Существует еще несколько способов, которыми предлагает воспользоваться город. В Северном округе, благодаря всем им, уже около одной тысячи молодых семей приобрели квартиры.

В Балашихе дешевле

В прошлом году квартиры по программе Молодой семье доступное жилье на Севере столицы получили 246 семей. Все они справили новоселье в новых домах серии П-44Т, которые уже успели полюбиться многим москвичам. Причем не только за их красивый внешний вид, но и за удобную планировку квартир. К тому же жилье в них всегда сдается под ключ, а значит, как только документы оформлены новоселы могут въезжать.

В этом году условия программы немного изменились, а площадь молодым стали предоставлять в Подмосковье. Однако расстаться с московской пропиской готовы далеко не все.

С начала этого года в округе обеспечили жильем 77 молодых семей, рассказывает заместитель начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда в САО Роман Григорян. Квартиры в основном выделялись в Балашихе. Многие пары от такого варианта отказались. Тогда мы стали предлагать жилье тем, кто встал на очередь позднее. Таким образом, у некоторых семей появилась возможность улучшить жилищные условия намного быстрее. К тому же, площадь в Подмосковье дешевле. Скажем, в Балашихе по этой программе квадратный метр стоит около 25 тыс. рублей, а в Москве более 28 тысяч. Поэтому на новоселье согласились и те молодые люди, которым из-за роста цен на жилье пришлось изменить планы. Вспомним, когда программа начала действовать, квартиры стоили в три раза дешевле.

Вариации на тему

Тем не менее, число участников программы Молодой семье доступное жилье в округе ежегодно растет. Например, сейчас в очереди зарегистрировано 750 семей. Всех, правда, обеспечить жильем в этом году не удастся, так как предполагают выделить всего 400 квартир. Но, с другой стороны, это почти в два раза больше площади, полученной в 2005-м. И в дальнейшем, по словам Романа Григоряна, объемы жилья, вводимого в округе под эту и другие программы, которые позволяют очередникам приобрести квартиру с привлечением собственных средств, будут только увеличиваться.
Сегодня популярностью у москвичей пользуются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, а вот однокомнатные остаются невостребованными. Тем более, жилье в рассрочку теперь предоставляют молодым супругам, имеющим детей, а они ютиться в однушке не хотят. А как же те пары, которые еще не обзавелись потомством? Для них такие квартиры как раз подойдут, только молодым, подавшим заявление в период действия второго этапа молодежной программы, предложат участие в социальной ипотеке.

Условия соципотеки для многих покажутся более выгодными. Ведь досрочно погасить долг можно уже через два года, а не через пять лет, как в программе для молодых семей. И взять кредит можно сроком от трех до 30 лет. Что касается цены на квартиру, то она сохраняется одинаковой для всех программ, потому что продают жилье очередникам по себестоимости строительства.

В прошлом году в Москве построили три дома по социальной ипотеке: в Западном Дегунине, Лианозове и Перове, в которые из Северного округа заселилось 85 семей. В 2006-м в столице появились еще две новостройки в Южном Бутове, микрорайон 11, корп. 3 и 5. Это дома современных серий П-44Т и КОПЭ. Так что 70 квартир уже ушли, а четыре ждут хозяев, которые пока проходят процедуру андеррайтинга в банке.

Субсидия выросла

Приобрести квадраты молодая семья может еще и с помощью субсидии. Такой вариант подходит для тех горожан, которые участвуют в какой-нибудь накопительной системе. К примеру, в строительном кооперативе. Если кратко, то сначала им предоставляют жилье по коммерческому найму сроком на пять лет. За это время семья должна накопить определенные средства, после чего молодые получат субсидию от государства и тогда смогут приобрести жилье на рынке недвижимости.

Сумма субсидии зависит от года постановки на учет, говорит Роман Григорян. Поэтому эта программа особенно интересна тем, кто давно стоит на очереди. Сейчас вступил в силу новый закон, в соответствии с которым максимальный процент субсидии 70%. Расчет ведется, исходя из суммы 57 тыс. 700 руб. за квадратный метр. Получить такую субсидию смогут жители, которые стоят в очереди 15 лет. В таком случае, например, семья из трех человек для приобретения двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв. м может рассчитывать на субсидию в размере 2 млн. 181 тыс. рублей.

Дома, в которые въехали москвичи по договору коммерческого найма, были построены в 2003 году на улице Верхние поля. В этих новостройках 60 квартир выделили жителям Северного округа. Кстати, некоторые супруги накапливают собственные средства раньше, поэтому ежегодно около 10 квартир освобождаются и вновь заселяются очередниками.

Как видим, сегодня у молодых гораздо больше вариантов для обретения собственной крыши над головой. К тому же, существует еще один плюс молодежных программ. В соответствии с новым Жилищным кодексом семья, которую признали малоимущей, не может получить квартиру возмездным способом, то есть с использованием собственных средств. Для молодой семьи такой шанс остается.
По информации Известий, в начале сентября глава правительства Михаил Фрадков проведет закрытое совещание с представителями федеральных ведомств и прокуратуры. Уже сейчас понятно - поговорят всерьез о том, что же у нас происходит с ценами на жилье в столице и других крупных городах. Не дожидаясь выводов правительства, Известия попытались сами разобраться в этом вопросе. О том, как формируются заоблачные цены на жилье и какую долю в стоимости квадратного метра составляют затраты на строительство, обозревателю Михаилу Хмелеву рассказал Евгений Ермолаев.

вопрос: Скажите, почему спрос на жилье вдруг резко вырос?

ответ: Каждый год на московском рынке новостроек совершается около 18 тыс. сделок. В этом году под федеральные и московские социальные программы (жилье льготникам, очередникам и переселенцам из ветхого фонда) было изъято с рынка 6 тыс. квартир. Покупатели, столкнувшись с дефицитом в столице, кинулись в Подмосковье. Спрос и там вырос как никогда. Застройщики начали повышать расценки, чтобы не отстать от конъюнктуры. Но и в Подмосковье число квартир в новых домах резко уменьшилось: после выделения огромных сумм из бюджета на закупку жилья для льготных категорий. В итоге в ближнем Подмосковье цены выросли на 50%. А вслед за ростом на первичном рынке выросли цены и на вторичном.

в: Принято обвинять застройщиков в высоких ценах на жилье. Какую долю в конечной цене 1 кв.м составляют затраты на строительство?

о: В среднем по России себестоимость строительства составляет около 80% рыночной цены. В центральных регионах, где нет вечной мерзлоты и оползневых грунтов, себестоимость колеблется от 15 тыс. до 18 тыс. руб. за метр. В среднем по России это 17.1 тыс. руб., в то время как рыночная цена достигает 20.9 тыс. руб. за метр. В Москве ситуация иная: здесь рыночные цены в 3-4 раза превышают затраты на возведение дома. Себестоимость строительства в Москве - 23.5 тыс. руб., а рыночная цена - 74.9 тыс. руб. за метр.

в: А из чего тогда складывается себестоимость строительства?

о: Из строительно-монтажных работ, землеотвода, инженерного оборудования и благоустройства участка. Еще нужно учитывать расходы, связанные с передачей части квартир муниципалитетам.

в: И как же в конечном итоге формируется рыночная цена на жилье?

о: Понятно, ни по себестоимости, ни по расчетной стоимости квартиру вы не купите. Прежде чем дойти до покупателя, жилье в новостройке проходит через многочисленных посредников. Строители получают немного: около 20% в Москве и 10% в других регионах России. Прибавляем расходы по передаче квартир на социальные нужды. Инвестор-застройщик зарабатывает еще 30%. Первое звено посредников - риэлторы, тесно связанные с застройщиком, тоже зарабатывают свое. В этот момент и формируется инвестиционная стоимость жилья - цена, по которой оно выходит на рынок.

в: Из ваших цифр получается, что жилье в московской новостройке можно купить менее чем за 40 тыс. руб. за 1 кв.м. Но расценки на рынке гораздо выше, как вы это объясните?

о: Дело в том, что в столице сложился изощренный рынок посредников. Помимо первого звена оптовых покупателей есть и второе: мелкооптовые покупатели, риэлторы, граждане, что покупают жилье на уровне котлована. И к тому времени, когда дом сдается в эксплуатацию, все они зарабатывают еще порядка 90%. Итог известен - рыночная стоимость квартир в Москве почти в три раза больше их себестоимости. В других городах, где ситуация с предложением жилья на рынке не столь напряженная, посредники зарабатывают лишь 10%.

в: Значит, вся вина за рост цен на посредниках? А если удалить это звено, сможем мы покупать жилье за те деньги, которых оно стоит?

о: Купить жилье по себестоимости сегодня невозможно. Риэлтор, работающий в связке с застройщиком, выкупает все квартиры, выступая в качестве соинвестора строительства. И в этот круг частнику практически невозможно попасть. Минимальная цена, по какой можно приобрести квартиру, - инвестиционная стоимость. Далее цены формируются уже исходя из рыночной конъюнктуры. При ажиотажном спросе на жилье, который намного превышает предложение, посредники не церемонятся. Пока на рынке спрос превышает предложение - о каком снижении цен можно говорить?