Ипотека и недвижимость - Недоступное жилье… может дорожать до 2030 года

По информации Известий, в начале сентября глава правительства Михаил Фрадков проведет закрытое совещание с представителями федеральных ведомств и прокуратуры. На нем представители федеральной власти попытаются разобраться, что же у нас в стране происходит с ценами на жилье. Не дожидаясь, пока правительство выяснит, с чем связан нынешний всплеск цен на квартиры в Москве и других крупных городах, Известия попытались сами разобраться в этом вопросе.

Отчеты экспертов рынка московской недвижимости давно уже больше походят на спортивные сводки. Не проходит и недели, чтобы цены на жилье в Москве не установили очередной исторический рекорд. Но в этом году эта болезнь поразила не только столицу. Сумасшедший рост цен начался и в регионах. Сегодня мы публикуем обзор ситуации на региональных рынках жилой недвижимости.

И кто же тогда виноват в том, что жилье превратилось в предмет роскоши? Решившие подзаработать застройщики или производители цемента и арматуры, распределяющие участки местные власти или монополисты, заламывающие цены за подключение домов к теплу и электричеству? Начальник Федерального центра ценообразования в строительстве Евгений Ермолаев рассказал, как формируются заоблачные цены на жилье и какую долю в стоимости квадратного метра составляют затраты на строительство.

Часто в дороговизне жилья обвиняют застройщиков: они, мол, сговорились и обеспечивают себе сверхприбыли. А сами застройщики обвиняют производителей стройматериалов в давлении на рынок. Так, из-за двукратного роста цен на цемент вырастает и себестоимость квадратного метра. Кто же прав?

Владимир Ресин, руководитель Архитектурно-строительного комплекса Москвы:

- С одной стороны, рост цен на цемент, как и на другие стройматериалы, неизбежен - отрасль должна развиваться, иначе можем вообще без цемента остаться. А с другой - нельзя было действовать так жестко, сразу подняв цены на 100%. Никакая экономика такого не выдержит. С цементом, если мы не примем меры, может произойти то же самое, что сейчас происходит с бензином. Ведь цемент для строителей - что бензин для водителей. Причем по аналогии с бензином первыми от роста цен на цемент пострадают наименее обеспеченные и защищенные москвичи. А вторыми - представители того самого среднего класса, которые нацелились на ипотеку. Для того, кто приобретает жилье по ипотечному кредиту, каждый рубль имеет значение. Для них разница в $100 за 1 кв.м очень значима. Вот цементники подняли цены, а дурной пример заразителен: потом и металл может подорожать, и энергетика, а затем еще что-то, а потом и инфляцию не удержим - все это накрутится так, что от этой самой ипотеки ничего не останется. Именно с этим мы и боремся всеми законными методами. Сейчас жалобу строителей рассматривает антимонопольная служба, но даже если она нас не поддержит, у нас есть другие методы воздействия.

Леонид Казинец, президент строительной корпорации БАРКЛИ:

- Если мы зарабатываем 25-30% чистыми, проект можно считать удачным. Динамика доходности с годами только снижается. На росте цен зарабатывают не те, кто строит, а те, кто дает возможность строить. Только в марте доля города официально подорожала на 30%. За полгода в 2 раза выросла стоимость подсоединения к сетям естественных монополий. В результате затраты инвестора растут быстрее, чем цены. И наши доходы снижаются. К тому же бессмысленно упрекать нас в высоких ценах. Цена недвижимости определяется не затратами, а рыночной конъюнктурой. На этом рынке цены диктует вторичка, а не новостройки. Когда мы решаем, по какой цене продавать объект, то смотрим, сколько стоит готовое жилье в доме аналогичного класса, - и делаем дисконтирование. Естественно, застройщик стремится получить максимальную прибыль за свой проект. А если мы хотим госрегулирования цен, то пусть государство само строит за свои деньги и реализует жилье без прибыли.

Очень дорого стоит выход на площадку. В развитых странах, если вы получили право застройки, купили участок земли или хотя бы внесли первоначальный платеж за него, все остальное для вас с удовольствием сделает банк. И стоимость денег будет невысокой. В отличие от России, где нам приходится самим оплачивать большинство этапов, прежде чем откроется банковское финансирование. Еще одна проблема - крайне медленная скорость согласования и проектирования, обилие надуманных регулирующих норм. Купив площадку за $10 млн., допустим, старое предприятие, 2-3 года согласовываем проект, а деньги тем временем заморожены.
В последние дни лета в Экспоцентре на Красной Пресне состоялась конференция, проводимая Московской ассоциацией-гильдией риэлторов (МАР), посвященная анализу тенденций и перспектив московского рынка недвижимости.

От точки до точки

В самом начале конференции после приветствия президента МАР Анны Лупашко выступил научный руководитель Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ-Недвижимость профессор Геннадий Стерник. Он познакомил слушателей с новыми взглядами на прогнозирование рынка недвижимости.

По его мнению, рынок недвижимости - это сложная социально-экономическая система, обладающая всеми типичными свойствами кибернетической системы. На основе мониторинга московского рынка, проводившегося с июня 1992 года по июнь 2006 года, был сделан анализ динамики цен на московскую недвижимость. За прошедшие шестнадцать лет новейшей истории рынка динамика цен четко распадается на два этапа. Первый этап (с июня 1990 года по июнь 2000 года) характеризуется полным циклом колебания от нижней точки до высокой точки, второй этап (с июня 2000 года по июнь 2006 года) демонстрирует пока лишь постоянный рост цен. При этом составлявшийся прогноз на 2006 год (все говорили о росте в 30-35%) не оправдался, и рост цен уже составил примерно 60 процентов.

Говоря о дальнейших перспективах ценовой ситуации в Москве, Г.Стерник подчеркнул, что Россия сейчас находится в самом начале длинного цикла подъема, следовательно, и цены на московскую недвижимость в целом продолжат свой рост как минимум до 2030 года, с некоторым замедлением его темпов в 2007 году.

4000 у.е. еще недорого

Цифру 4300 долларов, названную Г. Стерником в качестве нынешней средней цены одного квадратного метра в Москве, оспорил руководитель Аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко.

Озвучив цифру 3800 долларов за кв.м, докладчик подчеркнул, что этот показатель очищен от так называемого элитного хвоста, то есть от нереально дорогой недвижимости, не имеющей отношения к основной части рынка. Нынешний рост цен в 60% О. Репченко совершенно справедливо назвал аномальным, связав его не со спекулятивными тенденциями на рынке, а с резким снижением объемов предложения жилья в Москве. Действительно, в условиях острого дефицита жилья и неторопливости столичных застройщиков трудно ждать хоть каких-то признаков стабилизации цен.

Очевидное очевидно

По мнению генерального директора Информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, цена одного квадратного метра жилья в Москве связана с курсом доллара, ростом цен на нефть на мировом рынке, увеличением находящейся в обороте денежной массы и прочими макроэкономическими факторами. При этом совершенно справедливо было замечено, что, возмущаясь по поводу роста цен, никто не говорит о том, что реальная цена тех же 100 долларов, например, в 1991 году и в настоящее время совершенно разная.

Была также отмечена следующая важная тенденция: постепенное вытеснение с инвестиционно-строительного рынка региональных игроков более мощными и влиятельными игроками федерального уровня.

С тенденциями и перспективами московского рынка офисной недвижимости участников конференции познакомил руководитель Департамента инвестиционного консалтинга и оценки корпорации Рескор Дмитрий Рощин. Он отметил, что у данного сегмента рынка совершенно другие потребители, которые в отличие от потребителей жилья обладают высокой степенью экономической грамотности и не подвержены ажиотажным тенденциям. В связи с этим и рост цен на офисную недвижимость более спокоен и стабилен. При этом отмечено, что Москва еще очень далека от насыщения офисной недвижимостью: реальный объем рынка (примерно 5 млн. кв. метров в год) в пять раз меньше уровня, который можно было бы трактовать как уровень насыщения. В настоящее время предложения готовых высококачественных офисов в Москве практически нет, и все арендные договоры заключаются на предварительных стадиях строительства. В связи с этим рост цен продолжится, и эта тенденция будет наблюдаться еще достаточно долго.

А есть ли альтернатива?

Очень актуальную тему для обсуждения предложила директор Департамента маркетингового анализа компании Масштаб Наталья Чукаева. Ее доклад был посвящен развитию рынка загородной недвижимости как альтернативы становящемуся все более и более недоступным московскому жилью. Как показывают опросы, в настоящее время уже почти треть москвичей готова рассматривать ближайшее Подмосковье в качестве места постоянного проживания. И дело здесь не только в аномальных ценах, но и в социальных и экологических причинах.

К сожалению, в сегментах эконом- и бизнес-жилья спрос значительно превышает предложение, а обратная ситуация наблюдается только в сегменте элитного жилья, рассчитанного на так называемых богатых, то есть на семьи с месячным доходом свыше 50000 долларов (сейчас в Москве насчитывается примерно 99 тысяч таких семей). Основная же масса потребителей с месячным доходом до 2000 долларов на семью, как и в Москве, в ближайшем Подмосковье уже себе ничего найти не может.

Ипотека для проформы

В свою очередь, отметив резкое снижение доступности жилья в Москве, заместитель председателя Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья Валерий Казейкин подчеркнул, что развитие массовой ипотеки вряд ли сможет решить эту проблему. Более того, при недостатке предложения жилья ипотека может лишь подогревать спрос и тем самым провоцировать дальнейший рост цен на недвижимость. Известно, что к 2010 году намечено выдавать 1 млн. ипотечных кредитов в год. Но как этого добиться, если в год сейчас строится всего 360 тысяч квартир? К тому же было отмечено, что многие банки, декларирующие свои ипотечные программы, на самом деле совсем не заинтересованы в ее развитии, а посему ставят перед потенциальными заемщиками заведомо невыполнимые условия. В результате, из 100 обратившихся за кредитом клиентов на собеседование приглашаются лишь 8 человек, а из них реально получает кредит на улучшение своих жилищных условий лишь 7 процентов.

Завершило конференцию выступление генерального директора Агентства недвижимости САВВА Константина Апрелева, в котором были рассмотрены прогноз ликвидности жилья в Москве и факторы, влияющие на цены.

Прежде всего было отмечено, что на рынке имеет место большое количество квартир, приобретенных с инвестиционными и спекулятивными целями. С другой стороны, рынок характеризуется относительно более низкой доходностью от сдачи квартир в аренду (цена предложения на квартиры на последние 12 месяцев выросла на 90%, а ставка аренды за тот же период выросла лишь на 15 процентов). В связи с этим в ближайшее время может ожидаться отток инвестиционных капиталов в более доходные сектора. Было подчеркнуто также снижение спроса на ипотечные кредиты из-за уменьшения круга лиц, способных купить квартиру на предлагающихся условиях.

Подробно о ценовой ситуации на рынке недвижимости читайте в четверг, 31 августа, в очередном выпуске монитора месяца.