Ипотека и недвижимость - Инструмент коллективных инсвестиций

Вопрос регистрации документов касается всех и является одним из самых острых для населения. В настоящее время зарегистрировать свои права на квартиры, дачи, землю не могут миллионы граждан, это долгий дорогостоящий и мучительный процесс. Очереди в Росрегистрацию огромные, в некоторых регионах, чтобы подать документы на регистрацию, гражданам приходится приезжать к шести часам утра. Если повезет, то оформить собственность можно за полтора-два месяца, а если не повезет, то на это может уйти не один год.

Внедрение нового регламента существенно упростит государственную регистрацию прав на приватизированные жилые помещения, вновь купленное жилье, земельные участки, а также государственную регистрацию ипотеки. Но самое главное - он даст гражданам в руки инструмент для борьбы с коррупцией и произволом чиновников на местах. Ведь как бы государство ни старалось помочь, граждане должны понимать, что заставить шевелиться бюрократическую машину могут только они сами. Сейчас порядок Росрегистрации хаотичен, после вступления регламента в силу любой гражданин может подать в суд на ведомство за задержку документов хотя бы на один день. В судебном иске можно будет потребовать, например от органа, затягивающего решение вопросов компенсации морального и материального (выражающегося в потере рабочего времени) ущерба.

Кто окажет вам услугу?

Оказывать государственную услугу по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет как и прежде Росрегистрация и ее территориальные органы. В РГ за 22 сентября 2006 года опубликован полный список территориальных органов Росрегистрации. В этом списке вы можете найти интересующее вас управление, его адрес, телефон, сайт и электронную почту.

Необходимая людям информация по процедуре предоставляется непосредственно в территориальных органах Росрегистрации. Сведения будут размещены на сайтах территориальных органов Росрегистрации и информационных стендах. Кроме того, для удобства граждан введены консультации по вопросам исполнения государственных функций. Обратившись лично, посредством сайта, телефона или электронной почты, вы можете узнать перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, размер государственной пошлины, источник получения документов, необходимых для регистрации (орган, организация и местонахождение), время приема и выдачи документов, срок государственной регистрации. И самое главное - порядок обжалования действий или решений, принимаемых в ходе регистрации.

Сколько стоят госуслуги?

За регистрацию прав взимается государственная пошлина. От ее уплаты освобождаются только малоимущие граждане. Для каждого конкретного случая она будет своя. Например, за регистрацию прав на недвижимое имущество физическим лицам придется заплатить 500 рублей, организациям - 7500, органам власти - 100 рублей. За регистрацию доли в квартире - 50 рублей, а за право обладать дачным земельным участком - 100 рублей (вступает с

1 января 2007 года). Если вы захотите внести изменения в записи Единого государственного реестра прав (ЕГПР), физическим лицам это обойдется в 100 рублей, организациям - 300 рублей, органам власти - 50 рублей. За государственную регистрацию договора об ипотеке физическим лицам - 500 рублей, организациям - 2000 рублей. Если же свидетельство о собственности у вас потеряно или пришло в негодность, вам выдадут дубликат, за который потребуется заплатить физическим лицам - 100 рублей, организациям - 300 рублей, органам власти - 50 рублей.

Также придется заплатить за информацию об объектах недвижимости, копии договоров и любых других документов. В частности, размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие и сделок с ним составляет 600 рублей, что же касается информации о недвижимости граждан для самих граждан это будет стоить 100 рублей, а для юридических лиц 300 рублей.

Как и когда идти на прием?

Хотим сразу обратить внимание наших читателей, что теперь новым регламентом вводится предварительная запись. Для того, чтобы записаться на прием, вы должны по телефону, электронной почте или при личном обращении сообщить свои персональные данные, предмет регистрации и желаемое время представления документов на государственную регистрацию прав. В ответ вам обязаны сообщить время и кабинет, в который следует обратиться для приема документов.

Что же касается графика работы территориальных органов Росрегистрации, то отныне зарегистрировать свои права можно будет в любой день, кроме среды и воскресенья. И что немаловажно - рабочим днем становится суббота. Рекомендуемый график - понедельник, пятница, суббота с 9 часов до 17 часов, вторник, четверг с 11 до 19 часов.

Сегодня во многих регионах на регистрацию прав отводится два дня и, как правило, почему-то успеть все сделать надо в лучшем случае до 17 часов. По выходным никто не работает, поэтому, чтобы попасть на прием, гражданам приходится отпрашиваться с работы. После введения нового регламента работать территориальные органы Росрегистрации будут больше и дольше.

Сколько стоять в очереди?

Максимальное время ожидания в очереди при подаче документов на регистрацию прав не должно превышать 45 минут. Если же вы пришли по предварительной записи, то ждать вы должны не более 15 минут. При подаче дополнительных документов и получении документов срок ожидания не должен превышать 15 минут. А попасть на прием к должностному лицу вы можете не более чем за 30 минут.

Однако попасть к чиновнику - это полдела, иногда общение с ним занимает не меньшее количество времени, чем вы простояли в очереди. Чтобы решить эту проблему, новым регламентом вводится посекундное выполнение операций по регистрации прав. Так, некоторые операции специалисты Росрегистрации должны выполнять за 30 секунд, а специалист, ответственный за прием документов, должен все проверить за 5 минут. В результате общий максимальный срок приема документов от физических лиц не может превышать 30 минут. Правда, это распространяется при регистрации прав на один объект недвижимости и от трех и менее заявителей. При приеме документов от большего числа заявителей и более чем на один объект недвижимого имущества максимальный срок приема документов увеличивается на 5 минут для каждого заявителя.

Для юридических лиц максимальный срок приема документов не может превышать 45 минут.

Как обязан вести себя чиновник?

При ответах на телефонные звонки и устные обращения граждан специалисты Росрегистрации подробно и в вежливой (корректной) форме должны ответить на все интересующие вас вопросы. Ответ на телефонный звонок начинается с информации о наименовании органа, в который вы позвонили, фамилии, имени, отчестве и должности специалиста, принявшего телефонный звонок. Время разговора не должно превышать 10 минут. Если специалист самостоятельно не может ответить на ваши вопросы, он обязан сообщить вам телефон другого должностного лица, который сможет вам помочь.

Помимо обязанностей специалистов, новый регламент вводит требования к размещению и оформлению помещений территориальных органов Росрегистрации. Согласно документу, здание территориальных органов Росрегистрации должно быть расположено в пешеходной доступности от остановки общественного транспорта. Путь к зданию должен быть обозначен указателями. Обязательное наличие бесплатной автопарковки. Рекомендуется располагать кабинеты на первом этаже. В случае, если они находятся на 2-м этаже и выше, обязательно должно быть как минимум два лифта. Залы для ожидания посетителей необходимо оборудовать кондиционерами, а также стульями, креслами и столами. На дверях кабинетов обязательны информационные таблички с указанием номера, Ф.И.О. и должности специалиста. В зале для ожидания должен находиться электронный терминал, который обеспечит любому посетителю доступ к информационно-справочным материалам. На видном месте должны быть установлены информационные стенды с образцами заполнения документов. Кроме того, органам Росрегистрации рекомендуется в своих помещениях оборудовать банковские кассы для приема платежей.

Какие документы нужны для регистрации?

Пакет документов, предоставляемых в органы Росрегистрации, - разный, в зависимости, какое именно право вы хотите зарегистрировать. Главное - тексты документов, представляемых на регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства пишутся полностью. Наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Не подлежат приему на госрегистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и исправления, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Общим во всех случаях является предоставление заявления о государственной регистрации права. Оно может быть заполнено от руки, составляется в одном экземпляре и обязательно подписывается заявителем. Кроме того, вам потребуется документ, удостоверяющий личность, и квитанция об уплате госпошлины.

Далее идут документы в зависимости от вашего случая и с учетом того - сами вы будете заниматься оформлением или ваш представитель. В новом регламенте подробно расписано, какие документы нужны. Например, если вы регистрируете дачный дом, то вам к вышеперечисленным документам понадобится декларация и может понадобиться правоустанавливающий документ на землю, на которой расположен дом. При оформлении земельного участка требуется кадастровый план. При оформлении недвижимости для юридических лиц дополнительно представляются учредительные документы, а также документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица. Чтобы не запутаться и не потерять даром время на сбор ненужных вам документов, лучше всего вначале прийти на консультацию, о которой мы уже говорили ранее.

Сроки государственной регистрации

Общий срок государственной регистрации прав не должен превышать месячного срока со дня подачи заявления и документов, необходимых для этого. Причем по решению руководителей территориальных органов Росрегистрации срок может быть сокращен как для отдельных видов прав и сделок, так и для государственной регистрации в целом.

Сократился срок регистрации граждан на жилье и ипотеку. Теперь он не должен превышать 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации. На исправление технических ошибок, допущенных при регистрации прав, дается три дня. Внесение же записи о новом законном владельце закладной, регистрация соглашения об изменении содержания закладной осуществляются в течение одного дня с момента обращения.

Здесь надо отметить, что государственная регистрация права по каждому основанию может быть приостановлена. Если у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для регистрации прав, а также подлинности документов, он может приостановить регистрацию на один месяц. Может случиться, что у вас поменялись обстоятельства и уже вы хотите приостановить регистрацию. Для этого необходимо написать заявление и указать причины, по которым вы просите об этом. Срок в данном случае устанавливается не более трех месяцев.

Могут ли вам отказать?

Да, могут, но обязаны объяснить причины, по которым вам отказали в регистрации или получении информации. В новом регламенте дается подробный перечень оснований для приостановления или отказа в регистрации. В частности, не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации.

Государственный регистратор должен на официальном бланке письменно сообщить об отказе. В сообщении должны быть указаны наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию, дата направления сообщения и исходящий номер и причины, послужившие основанием для решения об отказе. При описании причин должны быть указаны нормы правовых актов, несоблюдение которых привело к принятию такого решения, содержание данных норм, а также вам должны изложить, в чем именно выразилось несоблюдение требований указанных правовых актов.

Сообщение об отказе обязано быть подписано и отправлено заявителю не позднее чем через 5 дней после окончания установленного срока. Кроме того, вам должны позвонить и уведомить об отказе. Если вы оставляли свою электронную почту, то вам должны переслать электронную версию сообщения об отказе в регистрации.

Чтобы держать руку на пульсе и не упустить момент приостановления или отказа в регистрации, необходимо следить за прохождением своих документов. В любое время с момента приема документов вы имеете право на получение сведений о прохождении государственной регистрации. Для этого вам необходимо назвать дату и входящий номер, проставленный при подаче документов.

Куда жаловаться?

Если вы не согласны с действиями чиновников, вы можете обжаловать их в досудебном и судебном порядке. Однако стоит запомнить, что зарегистрированное право может быть оспорено только в суде, так же как и отказ в регистрации или уклонение от регистрации.

Новый регламент подробно расписывает, что вы должны сделать. При обращении с жалобой в письменной форме срок рассмотрения не должен превышать 30 дней с момента регистрации такого обращения. Чтобы вам ответили, жалоба должна быть написана разборчивым почерком. В ней вы должны указать свои Ф.И.О., предмет жалобы, адрес, контактный телефон, а также - на кого жалуетесь.

Если вы хотите пообщаться лично с вышестоящими должностными лицами, то вас должны записать на личный прием, обязательно сообщив дату, время, место приема, должность, Ф.И.О. должностного лица, осуществляющего прием. В своем заявление вы должны указать, на кого жалуетесь, суть обжалуемых действий, основания, по которым вы считаете, что нарушены ваши права, любые другие сведения, которые посчитаете необходимым. После рассмотрения вашего вопроса вам должны дать ответ о мерах, которые будут приняты. Если результат вас не удовлетворит, вы вправе обжаловать решение в судебном порядке. Контроль за деятельностью своих территориальных органов осуществляет Росрегистрация, а за самой Росрегистрацией присматривает Министерство юстиции РФ.

Компетентно

Административные регламенты, которые начали вводить в России, для чиновников дело новое и неизведанное. Раньше никогда так подробно действия госслужащих расписаны не были. Ведь регламент предусматривает все: от времени, отведенного для приема граждан, до оборудования автостоянки у офиса.

Удастся ли оперативно и качественно внедрить это новшество в жизнь? Об этом мы попросили рассказать заместителя директора Федеральной регистрационной службы Максима Прохорова.

Российская газета Максим Владимирович, на этой неделе вступил в действие регламент, который касается вашей службы. Готовы ли органы Росрегистрации работать в новых условиях?

Прохоров Административный регламент содержит большое количество требований в оформление мест приема заявителей. Это и оборудование помещений, в частности кондиционерами, электронными системами информирования заявителей и современными системами управления потоками обращений, размещение у каждого здания автостоянок, обеспечение сотрудников персональными компьютерами, интегрированными во всероссийскую информационную сеть, и так далее. Все это потребует для Росрегистрации дополнительных штатов работников и значительных финансовых затрат. В связи с этим согласно распоряжению правительства об административной реформе административный регламент будет вводиться поэтапно. В этом году в полном объеме внедрять его в соответствии с распоряжением будем пока лишь в ряде пилотных регионов, в число которых войдут точно Москва и Московская область. А начиная с января 2007 года и до конца 2008 года он заработает в остальных регионах. Все наши службы уже начали готовиться к этой работе. Поверьте, мы сегодня делаем все, что от нас зависит, чтобы граждане могли как можно быстрее и проще оформлять свою собственность, в том числе ввели сокращенные сроки для регистрации ипотеки и бесплатной приватизации жилья.

РГ Понятно, что сразу объять все требования нового регламента невозможно. И с чего вы начнете?

Прохоров Первое, что необходимо сделать, это дать людям информацию о работе Росрегистрации. Поэтому сейчас мы ведем работу по обновлению сайтов, на которых размещается информация о регистрации в целом, текст административного регламента с приложениями, адреса как наших территориальных органов, так и органов, в которые должны обращаться граждане для подготовки пакета документов, номера телефонов, по которым можно получить исчерпывающую информацию по ряду вопросов деятельности регистрирующих подразделений, адреса электронной почты территориальных органов Росрегистрации, график работы и многое другое. Параллельно все кабинеты оснащаются информационными табличками с указанием дополнительной информации о регистрирующем подразделении и работниках регистрирующих подразделений. Казалось бы, мелочь, но граждане должны знать, к кому они обращаются, должность, фамилию, имя, отчество работника, наименование структурного подразделения. В ряд подразделений территориальных органов в ближайшее время поставят автоответчики, которые будут давать консультации общего характера, например, о своем адресе, графике работы, о требуемых документах.

В ближайшие дни все наши территориальные органы получат перечень мероприятий, которые можно применять в деятельности уже сейчас, и что не требует дополнительных затрат, а что с учетом выделенных нам средств будем внедрять поэтапно, с указанием сроков реализации соответствующих мероприятий.

РГ Как вы считаете, установленный регламентом максимальный срок выполнения административных функций реальный?

Прохоров Конечно, на фоне того количества заявлений, которые к нам поступают, он очень жесткий, но, с нашей точки зрения, реальный. Безусловно, для выполнения регламента потребуется кардинальное увеличение штата сотрудников. Мы сейчас обсуждаем этот вопрос с минфином и надеемся, что в ближайшее время дополнительно нам увеличат штатную численность работников. Всем нашим службам рекомендовано провести мероприятия по повышению квалификации специалистов с учетом изменившегося законодательства, очень серьезно подойти к профессиональной подготовке государственных регистраторов.

РГ А как будет организован новый график работы и когда он начнет действовать?

Прохоров В соответствии с решением руководства Росрегистрации новый режим работы будет обязательным для исполнения всеми территориальными органами уже сейчас. Территориальные органы будут работать шесть дней в неделю, в том числе в субботу. Понедельник, пятница, суббота - с 9 до 17 часов, вторник, четверг - с 11 до 19 часов, а также в субботу. Обособленные подразделения должны осуществлять прием заявителей в понедельник, пятницу, субботу - с 9 до13 часов, во вторник и четверг - с 15 до 19 часов. Хочу отметить, что график, предусмотренный административным регламентом, это минимальные требования к упорядочению нашей работы. На самом деле, например, в Москве и Московской области в обособленных подразделениях уже сейчас график работы с заявителями более плотный по сравнению с административным регламентом. Поэтому всем своим территориальным органам мы рекомендуем внимательно следить за организацией приема заявителей. Если чувствуется напряжение в работе, то мы будем только приветствовать, если подразделение продлит время приема граждан либо будет использовать альтернативные и обоснованные механизмы устранения очередей. Это остается на усмотрение руководителя территориального органа. При этом мы будем контролировать, чтобы произвольно график работы не сужался, а оставался в рамках того минимума, который нам определил регламент.

РГ Максим Владимирович, после введения так называемой дачной амнистии специалисты утверждают, что число зарегистрированных объектов недвижимости не увеличилось. Похоже, многие люди не понимают, зачем нужна эта регистрация?

Прохоров Мы делаем все для обеспечения реализации нового закона о дачной амнистии. Вместе с тем регистрация права в нашей стране - дело сугубо добровольное. Заставить зарегистрировать свою собственность вас никто не может.

Хотелось бы обратить ваше внимание на то, что государственная регистрация завершает процедуру оформления документов, свидетельствующих о праве на объект недвижимого имущества. До обращения заинтересованного лица за государственной регистрацией гражданин должен подготовить ряд обязательных в силу закона документов. В частности, речь идет о кадастровом плане земельного участка, который будет выдаваться территориальными органами Роснедвижимости, о выписке из похозяйственной книги, которая будет выдаваться органами местного самоуправления, либо самостоятельно составить декларацию об объекте недвижимости. Поэтому количество граждан, обратившихся в Росрегистрацию, зависит от количества подготовленных и выданных документов, необходимых для регистрации права собственности.

Стоит помнить, что для того, чтобы владеть, пользоваться и распоряжаться жилым домом, квартирой или другой недвижимостью, сначала необходимо зарегистрировать свое право собственности на нее.

Для граждан и юридических лиц, у которых права на недвижимость надлежащим образом были зарегистрированы до введения в действие Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (до 31.01.1998 года), регистрация прав тоже производится по их желанию. Тем не менее обычному гражданину порой очень трудно определить с правовой точки зрения, все ли в порядке с документами на собственность. Поэтому можно рекомендовать таким собственникам все-таки оформить свои права с учетом нового федерального закона. Ведь в процессе государственной регистрации прав производится правовая экспертиза документов.

Кроме того, любой человек имеет возможность получить информацию об интересующем его объекте недвижимости. То есть гражданин, организация, желающие приобрести ту или иную недвижимость, могут предварительно узнать, действительно ли имущество принадлежит конкретному лицу и не наложен ли арест, не заложено ли оно. Для этого тоже надо обратиться в Росрегистрацию. А мы со своей стороны с учетом нового регламента работы сделаем все для наиболее эффективной его реализации.
В 60-м году прошлого века в США были созданы инвестиционные фонды недвижимости — Real Estate Investment Trusts (REIT). На сегодняшний день они считаются одним из наиболее успешных инструментов коллективных инвестиций. Недавно западным опытом решили воспользоваться и российские игроки рынка недвижимости, зарегистрировав весной этого года «Первый инвестиционный фонд недвижимости». Основу его инвестиционного портфеля составляют несколько перспективных проектов на московском рынке недвижимости. При этом пайщиками фонда могут выступать как частные лица, так и организации.

Следует отметить, что изначально эти фонды (REITs) играли незначительную роль в экономике США из-за просчетов, допущенных законодателями. Недоработки были исправлены лишь в 1986 году. В частности, был изменен налоговый режим, отменена возможность создавать так называемые «бумажные убытки» и выстраивать на основе REITs налоговые схемы. Кроме того, фонды были наделены правом не только владеть, но и управлять своим имуществом. В результате, за 12 лет (с 1990 года) общая капитализация REITs выросла в 15 раз, а количество фондов на конец 2002 года превысило 180. Общая стоимость активов в управлении REITs достигла $300 млрд. Интересно, что во время кризиса 2000 года, на фоне спада американской экономики и стагнации фондового рынка инвесторы, которые на момент кризиса имели портфель, диверсифицированный акциями REITs, не только не понесли убытков, но и смогли заработать.

В России первые ПИФы (паевые инвестиционные фонды) появились еще в 1995 году. Однако до недавнего времени их деятельность по размещению активов ограничивалась фондовым рынком. Дело в том, что законодательно были предусмотрены так называемые «открытые» и «интервальные» фонды. Изъять вложенные средства из открытого фонда пайщик мог ежедневно, а из интервального — по истечении определенного промежутка времени. Это не позволяло использовать паевые фонды для инвестиций в рынок недвижимости, так как срок реализации проектов на нем составляет несколько лет.

Новый инструмент коллективного инвестирования — закрытые паевые фонды — появился только в 2001 году с принятием федерального закона «Об инвестиционных фондах». Такой фонд позволяет привлекать средства на фиксированный срок (от 5 до 15 лет). При этом фонд не является юридическим лицом, а представляет собой обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление и находящийся под управлением специализированной компании.

«Первым инвестиционным фондом» управляет компания «Конкордия эссет менеджмент», созданная с привлечением ведущих специалистов двух девелоперских компаний: «КВ — инжиниринг» (специализация: управление строительными проектами жилых домов высшей ценовой категории) и «Строймонтажсервис» (специализация: строительство элитных коттеджных поселков).

Фонд планирует осуществлять инвестиции в проекты с доходностью от 25 до 70% годовых. Задел уже имеется. В частности, для строительства коттеджного поселка приобретена земля в Солнечногорском районе Подмосковья (оценочная доходность проекта 35-40% годовых), вложены деньги в строительство двух элитных жилых домов в Пожарском переулке и в районе Смоленской площади (доходность проектов оценивается в 30-40% годовых). Кроме того, на средства фонда возводятся 10 тыс. кв. м жилья в Южном Чертаново — реализация этого проекта должна принести пайщикам фонда до 60% годовых.

Являясь структурой без образования юридического лица, паевый фонд представляет собой структуру так называемого «прозрачного налогообложения». Налоговые потери пайщика такие же, если бы он инвестировал средства самостоятельно. ПИФ не платит корпоративных налогов, налог удерживается только в момент выплаты дохода пайщику — 13% (для физических лиц) и 24% (для юридических лиц). Структура закрытых паевых инвестиционных фондов предполагает возможность получения регулярного дохода для пайщиков, а также возможность досрочного выхода из инвестиционного процесса через механизм биржевого обращения паев. Кстати, до конца этого года «Первый инвестиционный фонд недвижимости» планирует провести дополнительную эмиссию своих паев и привлечь свыше 1 млрд. рублей. В настоящее время стоимость чистых активов фонда составляет 363 млн. рублей.

«Коллективные инвестиции в недвижимость посредством такого стандартизированного продукта, главным образом, интересны для инвесторов с точки зрения диверсификации инвестиционного портфеля. Конечно, дело новое, но опыт работы подобных фондов за рубежом свидетельствует о том, что мы на правильном пути», — считает руководитель «Первого инвестиционного фонда недвижимости» Павел Зюбин. Что касается уровня доходности проектов, реализуемых на московском рынке недвижимости, то девелоперы не ожидают его снижения. По их словам, даже во время кризиса 1998 года стоимость квадратного метра никогда не опускалась ниже строительной себестоимости.