Ипотека и недвижимость - Как жить? в кредит!

Постоянно растущие арендные ставки на жилье в столице постепенно приводят к вытеснению потенциальных арендаторов жилья из окраин Москвы в ближнее Подмосковье. Как отмечают эксперты, за уходящее лето арендная ставка на жилье в области увеличилась на 20 процентов. Вероятно, в связи с тем что по ценам на недвижимость Москва становится все более и более недоступной, осень не принесет стагнации и на рынке недвижимости Подмосковья.

В СВЯЗИ с постоянно растущими темпами роста цен на столичную недвижимость и недоступностью ипотеки аренда жилья становится наиболее популярной. При этом, по данным риэлторов, средняя арендная ставка на жилье в Москве составляет 3000 долларов. Самую дешевую однушку за пределами третьего транспортного кольца можно арендовать не менее чем за 600 долларов. Для сравнения, однокомнатную квартиру в городах-спутниках: Балашихе, Мытищах, Долгопрудном можно найти от 400 долларов. При этом добираться до центра столицы из городов-спутников по времени столько же, сколько из спальных районов Москвы, и качество жилья будет ничем не хуже столичного.

В области, так же как и в Москве, 70% арендаторов составляют приезжие люди из регионов России. Главные требования к снимаемому жилью - наличие телефона и хорошая транспортная доступность (сюда входит близость дома к автобусной остановке или станции электрички). Если квартира отвечает этим требованиям, то стоимость аренды может составлять 400-450 долларов. Квартиры хорошего качества, но не отвечающие этим двум требованиям уходят за меньшую стоимость. Такие факторы, как ремонт квартиры, наличие мебели, этаж, вид из окна влияют на стоимость арендной ставки в значительно меньшей степени, чем в Москве.

На стоимость аренды влияет и наличие инфраструктуры: фитнес-центров, магазинов, школ, детских садов, - утверждает ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости ДОКИ Александр Скобкин.

По его словам, на арендные ставки влияет и престижность пригородного направления. Сегодня, самыми дорогими считаются такие города-спутники, как Одинцово, Красногорск, Реутов, Химки.

В НАСТОЯЩЕЕ время спрос на подмосковную недвижимость в сегменте недорогого жилья до 1000 долларов превышает предложение. Большим спросом пользуются однокомнатные квартиры, которые, как и в Москве, наиболее дефицитны. На двушки спрос приблизительно равен предложению, а вот трехкомнатную квартиру в Подмосковье нередко можно снять за те же деньги, что и однушку в Москве.

Чуть дальше от МКАД падает и цена аренды. Например, в Солнечногорске, Щелково или Электростали однокомнатную квартиру можно найти и за 300 долларов, но спрос в таких городах небольшой. Во-первых, потому что большинство арендаторов работает в столице, а тратить на ежедневную дорогу до ближайшей станции метро минимум 60 минут по силам не каждому. Поэтому снимают жилье в таких городах в основном либо местные молодые семьи, либо те арендаторы, которые находят здесь работу.

С ПРИХОДОМ осени застройщики и риэлторы прогнозируют новую волну роста цен на недвижимость. Действительно, осенний период практически во всех сегментах рынка недвижимости отличается возобновлением покупательской активности. Это в полной мере касается и сферы аренды городского жилья. К примеру, заканчивается сезон краткосрочной аренды: арендодатели возвращаются из своих загородных домов. Начинается учебный год: активизируются студенты, приехавшие в Москву на учебу. Возвращаются в город потенциальные арендаторы, которые готовы решать свои жилищные вопросы. Так как города ближнего Подмосковья сегодня привлекают многих арендаторов своими более низкими арендными ставками, можно говорить, что сезонность, присущая Москве, в полной мере относится и Подмосковному рынку.

В том, что касается скачка цен, не думаю, что он сможет существенно повлиять на увеличение ставок. Уже неоднократно отмечалось несоответствие стоимости аренды и квадратного метра. И пока это несоответствие еще актуально как для Москвы, так и для Московской области, - говорит руководитель направления аренды, МИАН-Агентство недвижимости Гульнара Рахмангулова. Одно из объяснений этого факта в определенной ментальности наших арендодателей. Большинство из них не осознает себя инвесторами, которые занимаются определенным бизнесом на рынке недвижимости. Они лишь сдают свои лишние метры.

Кроме того, аренда по-прежнему остается довольно неразвитым сегментом, большинство относится к арендуемому жилью как к временному и ориентируется на покупку собственного. Хотя западная практика рантье уже находит у нас все большее применение. Возможно, что в течение нескольких лет можно ожидать более динамичное развитие сегмента аренды и, как следствие, рост арендных ставок, - считает Г. Рахмангулова.
Сегодня многие москвичи утвердились во мнении, что бесплатного или дешевого жилья ждать не стоит. Решать квартирный вопрос надо самим и как можно быстрее. Один из вариантов разрешения жилищной проблемы - ипотечный кредит.

Покупка в новостройке или во вторичном фонде?

Рынок сейчас переориентирован на вторичное жилье. Вообще найти подходящую квартиру в новом доме довольно сложно. Некоторые банки не кредитуют под покупку новостроек, тем самым они стремятся избежать рисков, связанных со строительством новых домов и оформлением квартир в собственность. А многие кредитные учреждения на покупку жилья в первичном фонде устанавливают повышенную ставку годовых от 13 до 18 процентов. Правда, после того как квартира будет оформлена в собственность, процентная ставка по кредиту снизится и станет такой же, как на рынке вторичного жилья. И еще, с начала строительства до момента сдачи квартиры в собственность может пройти от двух до трех лет. При этом нужно учитывать, что большинство квартир сдается без отделки.

Выбор банка

Всего в Москве работает порядка 60 банков, и в каждом из них предлагается от 3 до 6 кредитных программ. Для того чтобы выбрать удобную для себя программу, лучше воспользоваться услугами кредитного менеджера. В банке на этом этапе вам мало чем смогут помочь, поэтому лучше обратиться в агентство недвижимости. Как правило, на выбор клиентов предлагается несколько банков. Но это также будет зависеть от ситуации. Например, если доход клиента подтвержден устно, то риэлтор может предложить максимум 1-2 банка. В остальных случаях есть выбор. Одобрение на получение кредита можно получить за 1 - 7 дней, что зависит от банка и от того, как вы подтвердили доходы. Если в деле фигурирует справка 2-НДФЛ, то согласие банка на кредитование можно получить за один день. Если доходы подтверждены в устной форме, то этот процесс затягивается на неделю. В случае, когда банк отказывает в кредитовании, вы можете обратиться в другой.

Требования к квартире

В дальнейшем риэлтор займется поиском квартиры, учитывая ваши требования и требования банка, поскольку не каждую недвижимость банк будет кредитовать. Так например, он не даст денег на покупку аварийного жилья, квартиры в доме, идущем под снос. Изначально при поиске жилья под контролем риэлтора находится юридическая чистота недвижимости. В идеале, история выбранной квартиры должна быть полностью изучена специалистом от первого собственника и до настоящего момента. Риэлтор не предложит вам вариант жилья и не выйдет на сделку, если будет хоть малейший повод для сомнения. Когда выбор сделан, необходимо внести денежную сумму в счет стоимости недвижимости для подтверждения серьезности намерений относительно выбранной квартиры. Передачу аванса, оформление всех необходимых документов и обсуждение схемы сделки осуществляет риэлтор. Очень часто продавцы не любят продавать квартиры по ипотеке. Прямая обязанность риэлтора - объяснить, что для продавца ипотечная сделка ничего не меняет: ни сроков, ни условий сделки, ни объема документов, поскольку дополнительные бумаги он собирает сам. Параллельно риэлтор ведет переговоры с оценочной и страховой компаниями.

Страхование

Ссудив вам деньги, банк должен быть уверен, что он не останется в накладе, даже если что-то случится с заемщиком или с его квартирой. При ипотечном кредитовании страхуются три риска: потеря права собственности на квартиру (юридическая чистота), физическая утрата самой квартиры (от пожара, наводнения и т.д.), утрата трудоспособности и жизни заемщика. В среднем сумма страховки варьируется в пределах 0,8 - 1,5 процента от стоимости квартиры. Процентная ставка будет зависеть от возраста и здоровья заемщика. Если сумма кредита больше 100 000 долларов, то заемщик обязан пройти медицинское обследование и сдать необходимые анализы. Если ипотека выдается с учетом совокупного дохода мужа и жены, застраховать следует обоих супругов. При этом здоровье одного супруга будет страховаться на 100 процентов, а здоровье другого на 50.