Ипотека и недвижимость - Норвежские отели растут

В последнее время активизировался процесс переселения москвичей в Подмосковье - в столице больше не строят дешевого жилья. Население находит его в Балашихе, Щербинке и Реутове.

Москвичи все больше и больше отдают предпочтение жилью в Подмосковье. В прошлом году объемы жилищного строительства в столице и области сравнялись, причем цены на подмосковные квартиры растут более быстрыми темпами, чем на московские. Во многом это вызвано тем, что в Москве не осталось земли для массового строительства, и девелоперские компании начинают осваивать огромные площади в области. Деятельность строительных компаний подхлестывается растущим спросом на подмосковную недвижимость, ведь качество жизни в столице и области практически сравнялось, а цены на подмосковное жилье пока еще ниже. Эксперты считают, что в ближайшее время в Москве на немногочисленных оставшихся участках будут строиться только дорогие элитные дома, а массовое строительство переместится в Подмосковье.

«В прошлом году в Подмосковье было построено 3-4 млн квадратных метров, - сказала RBC daily ведущий специалист по маркетингу инвестиционно-строительной компании «Система-Галс» Елена Енарьева. – Это примерно столько же, сколько было построено в Москве. Еще несколько лет назад в Подмосковье строилось в разы меньше жилья, чем в столице». По мнению Елены Енарьевой, рост темпов жилищного строительства в Подмосковье во многом обусловлен тем, что там начали работать столичные девелоперские компании, которые этим рынком раньше не интересовались. Последних в область гонит дефицит земель для строительства в столице, а также более низкая стоимость строительства (не путать с себестоимостью). «Себестоимость строительства жилья в Подмосковье незначительно меньше московской, - сказал RBC daily старший аналитик Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник. – Но «оброк» - цена земли, отчисления городу, коммуникации, «налог на чиновника» - значительно меньше». С последним утверждением согласны и в «Системе-Галс». «Если застройщик в Москве должен отдать в муниципальный фонд от 30 до 50% построенной площади, то подмосковные муниципалитеты довольствуются долей в 15-20%, максимум 30%, - считает г-жа Енарьева. - Из-за этого продажная цена на подмосковные квартиры оказывается ниже».

Дрейф москвичей в Подмосковье начался полтора года назад. «Тогда рост спроса был вызван несколькими причинами, - сказала RBC daily директор департамента маркетинга риэлтерской компании «МИАН» Татьяна Корсакова. – В первую очередь ценами. Люди искали в области дешевое панельное жилье. Кроме того, начиная с 2000 года начали происходить изменения в сознании людей, ведь грань между Москвой и Подмосковьем постепенно стиралась. Сейчас она полностью отсутствует. Во-первых, подмосковная прописка котируется наравне с московской. Во-вторых, преодолено отставание в развитии инфраструктуры: в области строятся торговые и спортивные центры, школы, больницы. В-третьих, в области начало развиваться монолитно-кирпичное строительство, то есть качество жилья стало столичным. Важным фактором, долгое время сдерживавшим развитие этого рынка, была неразвитость транспорта. Лет пять назад до Москвы можно было добраться только электричкой или автобусом, на дорогу приходилось тратить около часа. Сейчас благодаря большому количеству маршрутных такси дорога из ближайшего Подмосковья до столицы занимает 15 минут». Все эти факторы стимулировали рост спроса в последние полтора года. С начала этого года к ним добавился еще один: в столице не осталось дешевого панельного жилья. «Жилые площади в Южном Бутово, Марьино и Люблино практически полностью реализованы, - говорит Татьяна Корсакова. – Осталось всего несколько непроданных квартир в Марьино, а также площади в Куркино и Митино. Но цены на жилье в двух последних районах довольно высоки, поэтому москвичи волей-неволей вынуждены обращать внимание на подмосковное жилье».

За одну и ту же сумму можно купить либо маленькую квартиру в спальном районе Москвы, либо большую квартиру в Подмосковье. Так, квадратный метр в монолитно-кирпичном доме, какие начали строить в большом количестве в области, в ближайшем Подмосковье стоит 550-700 долларов, за исключением Красногорска и Одинцово, в которых жилье традиционно дороже. В Москве подобное жилье стоит уже более 1000 долларов за квадратный метр. Немного дешевле – за МКАД. Например, в Северном Бутово квадратный метр стоит в среднем 920-950 долларов. Впрочем, помимо чисто экономических соображений, есть еще и психологические. В первую очередь экология. «Многие покупают квартиру в Подмосковье для родителей, которые с радостью соглашаются на переезд «поближе к природе», оставляя детям квартиру в загазованной и шумной Москве», - утверждает г-жа Корсакова.

Если несколько лет назад массовое строительство концентрировалось в столице, а в области велась лишь точечная застройка, то в настоящее время, по оценкам экспертов, ситуация прямо противоположная. Причем область застраивается не низкокачественным панельным жильем, а монолитно-кирпичными комплексами. В Москве же площадей под массовую застройку уже не осталось. Единственная возможность – строить на месте выводимых производств или вести точечную застройку. По оценкам экспертов, на свободных площадях в столице будет строиться дорогое элитное жилье, массовое же строительство переместится в Подмосковье. Этот процесс подхлестнет рост цен в области. «Уже сейчас такого большого разрыва, какой был еще несколько лет назад, в ценах на жилье в столице и области нет, - говорит Елена Енарьева. – И этот разрыв будет сокращаться». По мнению Геннадия Стерника, цены на подмосковное жилье растут более быстрыми темпами, чем на московское. «Сверхдоходы от нефти растекаются из Москвы, - считает он. – Следовательно, в Подмосковье растет платежеспособный спрос». По мнению Елены Енарьевой, высокое качество подмосковного жилья на фоне относительно низких цен приводит к тому, что большинство квартир оказывается проданным на нулевом цикле строительства. Впрочем, эксперты считают, что цены на жилье в столице и области никогда не сравняются, поскольку в Москве за счет уменьшения строительных площадок цены будут постоянно опережать Подмосковье.
Санкт - Петебург - Норвежская компания Wenaas Holding начала четвертый гостиничный проект в Петербурге. Она реконструирует здание в Батайском переулке под гостиницу на 350 номеров. Растущая в цене недвижимость является хорошим объектом для вложений, однако, инвестируя только в гостиничный бизнес, компания идет на риск, считают эксперты.

В октябре 2005 г. Wenaas Holding приобрела гостиницу Radisson SAS на Невском проспекте (164 номера класса 4 звезды), а весной нынешнего года купила гостиницу Пулковская (840 номеров класса 4 звезды). Эксперты оценивают инвестиции в эти объекты в $50-70 млн. К управлению Пулковской компания привлекла компанию Rezidor SAS, которая даст отелю свою марку Park Inn.

Гостиничный бизнес норвежской компании скоро усилится еще двумя объектами. Wenaas Holding получила права на реконструкцию здания в Батайском переулке, 3А. В этом здании рядом с садом Олимпия компания планирует в III квартале 2007 г. открыть гостиницу на 346 номеров класса 3 звезды, говорится в материалах комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП) петербургской администрации. Кроме того, Wenaas Holding ведет реконструкцию здания на Невском проспекте, 89, где, по данным КИСП, запланировано открытие трехзвездочной гостиницы на 230 номеров.
Возможно, эти проекты не последние в Петербурге, сообщил Ведомостям президент и главный исполнительный директор Wenaas Holding Ларс Венаас. Если удастся найти подходящие здания или участки в хороших местах, компания может, по его словам, начать еще несколько проектов. Сумму инвестиций в развитие гостиниц Венаас не комментирует. Операторы отелей в Батайском переулке и на Невском, 89, еще не определены.

Исполнительный директор компании Интерконсалт Сергей Ковалев оценивает вложения в отель на Невском в $14-16 млн, а стоимость реконструкции здания в Батайском переулке не меньше $24 млн.

Компания с самого начала планировала приобрести или построить не менее 1500 номеров в Петербурге, говорит источник, знакомый с планами норвежцев.

Эксперты считают такие планы рискованными. Создавать гостиницы класса 3 звезды имеет смысл в краткосрочной перспективе, около пяти лет, но при условии, что компания сумеет обеспечить среднегодовую загрузку своих гостиниц в 55-60% при средней ставке в $100-120 за номер в сутки, говорит представитель девелоперской компании Caspian Роман Львов. Однако поток туристов год от года снижается, поэтому в таких планах, по его словам, есть определенный риск. Количество строящихся отелей позволяет предположить, что примерно через пять лет четырехзвездочные гостиницы будут торговаться по ставкам трехзвездочных. Значит, их владельцам придется серьезно корректировать экономику своих проектов, говорит Львов.

С ним согласен официальный представитель Intourist Hotel Group в Петербурге Алексей Афанасьев. По его прогнозу, через 2-4 года перенасыщение рынка фешенебельных гостиниц (4-5 звезд) может привести к снижению стоимости проживания.
Норвежцам надо торопиться со строительством, считает гендиректор компании Р.Е.Д. Дмитрий Воробьев. Сейчас емкость рынка позволяет открывать новые гостиницы, однако, по нашим расчетам, примерно через пять лет гостиницам придется придумывать новые концепции, чтобы отличаться от конкурентов и привлекать постояльцев, говорит Воробьев.

Существует вполне реальная для Петербурга опасность того, что количество номеров будет расти быстрее, чем рынок въездного туризма. Особенно это может чувствоваться в низкий сезон, согласен Венаас. Однако мы постараемся искать хорошие места и строить отели с высоким уровнем сервиса, подчеркнул он.

Венаас признает, что любой проект, связанный со строительством, рискован, однако Wenaas Holding снижает риски, инвестируя также в уже работающие объекты.

Ковалев из Интерконсалта обращает внимание, что Wenaas никогда не берется за управление гостиницами. Похоже, гостиничный бизнес компанию мало интересует, говорит Ковалев. А для инвестиций в недвижимость, которая растет в цене, ситуация очень удачная. Объединение в сеть нескольких объектов одного профиля повышает их стоимость, добавляет он.

Туристов все меньше

По данным КИСП, за 2005 г. Петербург посетило около 2,6-2,8 млн туристов, на 10-15% меньше, чем в 2004 г. Пик посещения иностранными туристами Петербурга пришелся на 2001 г. тогда в город приехало около 3,154 млн человек.

Семейная компания Wenaas Holding основана в Норвегии в 1920 г. Специализируется на инвестициях в недвижимость, а также производстве спецодежды. Владеет 25 гостиницами в Европе. Годовой оборот превышает 1,4 млрд норвежских крон (около $215 млн).